거주 2년은 모두에게 붙는 요건이 아닙니다. 그 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었는지로 갈립니다. 지금 조정지역인지가 아닙니다. 취득할 때 비조정지역이었다면 나중에 지정돼도 거주요건은 안 붙고, 반대로 취득할 때 조정지역이었다면 지금 해제됐어도 거주요건은 그대로 남습니다.
세 줄 요약
- 거주요건은 취득 시점으로 고정됩니다. 양방향으로요.
- 2017년 8월 3일 이후 조정지역 취득분부터 붙습니다. 그 전 취득분은 보유 2년만.
- 12억원은 자격이 아니라 한도입니다. 보유·거주요건과 별개로 판단합니다.
먼저 자격부터 — 네 가지
- 1세대가 국내에 주택 1채만 보유하고 있는가 (분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔의 주택 수 산정은 이 글에서 다루지 않습니다)
- 보유기간 2년 이상인가
- 그 주택을 취득할 당시 조정대상지역에 있었는가
- (취득 당시 조정지역이었다면) 그 보유기간 중에 거주한 기간이 2년 이상인가
세 번째가 갈림길입니다. 지금 조정대상지역인지가 아니라 취득할 때 조정대상지역이었는지를 먼저 확인하는 순서가 맞습니다. 양도가액 12억원은 자격 항목이 아니라 한도라, 뒤에서 따로 다룹니다.
거주 2년은 누구에게 붙나
| 취득 당시 지역 | 조건 | 거주요건 | 확인 수준 |
|---|---|---|---|
| 조정대상지역 | 2017-08-03 이후 취득 | 보유 2년 + 그 보유기간 중 거주 2년 | 2곳 |
| 조정대상지역 | 2017-08-02 이전 취득 | 거주요건 면제, 보유 2년만 | 2곳 |
| 비조정대상지역 | 시기 무관 | 거주요건 없음, 보유 2년만. 이후 조정지역으로 지정돼도 무관 | 2곳 |
| 조정대상지역 | 이후 지역이 해제되어도 | 거주요건 유지 (취득 당시 기준 고정) | 2곳 |
2025년 10월 16일 새로 지정된 지역도 같은 규칙을 따릅니다. 지정일 이후 취득분에는 거주요건이 붙고, 그 전부터 보유 중이던 주택에는 소급되지 않습니다.
「취득 당시」 판정 기준일은 원칙적으로 잔금청산일입니다. 다만 계약 시점이 무의미한 건 아니고, 아래 갈래에 걸리면 결론이 달라집니다.
공고 전에 계약했다면 — 조문에 별도 갈래가 있습니다
조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면서, 계약금을 지급한 날 현재 그 사람이 속한 1세대가 주택을 보유하고 있지 않았다면, 시행령이 거주기간 제한을 받지 않는 갈래를 따로 두고 있습니다.
거주기간의 제한을 받지 아니한다 — 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 계약금 지급일 현재 계약을 체결한 자가 속한 1세대가 주택을 보유하지 아니한 경우
소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호
이 갈래는 취득 시점 판정을 뒤집는 게 아닙니다. 취득 당시 조정대상지역이라는 판정은 그대로 두고, 거주기간 요건만 따로 풀어주는 예외입니다.
갈리는 지점은 계약금 지급일에 무주택이었는지 하나입니다. 그날 이미 다른 주택을 보유하고 있었다면 이 갈래에 들어가지 않고 거주 2년을 채워야 합니다.
취득세에도 공고 전 계약·계약금 지급을 인정하는 특례가 있지만 취득세 쪽에는 이 무주택 요건이 없습니다. 두 세목의 결론을 서로 옮겨 쓰면 어긋납니다. 조합원 가입계약처럼 매매계약으로 보기 어려운 계약이 이 갈래에 들어가는지는 다툼이 있어 왔으니, 계약 형태가 일반 매매가 아니라면 잔금 전에 확인하시기 바랍니다.
12억원은 자격이 아니라 한도입니다
12억원은 비과세 한도이고, 보유·거주기간은 비과세 자격입니다. 각각 따로 판단합니다.
요건을 전부 채웠어도 양도가액이 12억원을 넘으면 그 초과분은 과세됩니다. 반대로 12억원 이하라도 보유·거주요건을 못 채우면 전액 과세됩니다.
두 경우로 계산해보면
예시 1 — 12억원 이하, 전액 비과세. 조정대상지역에서 2020년 취득(거주요건 대상), 취득가 5억원, 양도가 10억원, 보유 4년·거주 2년 6개월. 보유·거주 요건을 충족했고 양도가 10억원이 12억원 이하라 납부세액 0원입니다.
예시 2 — 12억원 초과, 초과분만 과세. 취득 당시 조정대상지역, 취득가 6억원, 양도가 18억원, 보유 12년·거주 10년으로 요건은 모두 충족한 경우입니다.
| 단계 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| 전체 양도차익 | 18억 − 6억 | 12억원 |
| 과세대상 양도차익 | 12억 × (18억−12억) ÷ 18억 | 4억원 |
| 장기보유특별공제 (보유10년↑ 40% + 거주10년↑ 40% = 80%) | 4억 × 0.8 | 3억 2,000만원 |
| 양도소득금액 | 4억 − 3.2억 | 8,000만원 |
| 기본공제 | −250만원 | |
| 과세표준 | 7,750만원 | |
| 산출세액 | 7,750만 × 24% − 576만 | 1,284만원 |
| 지방소득세 (10%) | 128만 4천원 | |
| 총 납부세액 | 약 1,412만 4천원 |
과세표준을 만드는 건 12억원 초과분 자체가 아닙니다. 초과분에서 장기보유특별공제를 빼고, 거기서 기본공제 250만원을 한 번 더 뺀 금액입니다. 18억원에 팔았는데 6억원이 아니라 7,750만원이 과세표준이 되는 이유가 여기 있습니다.
보유·거주요건이 아예 면제되는 경우
①~⑤에 해당하면 보유기간과 거주기간 요건을 둘 다 면제받습니다. ⑥은 성격이 다릅니다. 거주기간 제한만 풀리고 보유 2년은 그대로 필요합니다.
- 건설임대주택을 세대전원이 5년 이상 거주하다 취득해 양도하는 경우
- 수용되거나 협의매수된 경우
- 해외이주로 출국 후 2년 이내 양도하는 경우
- 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대전원이 출국해 2년 이내 양도하는 경우
- 1년 이상 거주한 주택을 「기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유」로 양도하는 경우
- 공고 전 계약 + 계약금 지급일 무주택 — 거주기간 제한만 면제되고 보유 2년은 필요
⑤의 「그 밖에 부득이한 사유」는 조문이 기획재정부령에 위임하고 있습니다. 이 글은 해당 시행규칙 조문의 원문을 확보하지 못했습니다. ⑤에 걸릴 것 같다면 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.
1세대는 어디까지인가
1세대는 원칙적으로 거주자 본인과 배우자, 생계를 같이하는 가족을 함께 봅니다. 배우자는 원칙적으로 세대를 따로 꾸릴 수 없습니다. 다만 30세 이상이거나, 배우자가 사망·이혼했거나, 기준 중위소득 40% 이상 소득이 있는 경우(미성년자 제외)에는 별도세대로 인정됩니다.
2026년 세제개편안 — 아직 확정이 아닙니다
2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안은 1세대1주택 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 단계적으로 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 입법예고는 8월 20일 끝났고 9월 초 정기국회에 제출될 예정입니다. 국회 통과 여부와 시행일은 아직 정해지지 않았습니다.
통과되면 2027년까지는 현행 유지, 2028년은 중간 단계(한도 20억), 2029년 이후는 거주공제 중심(한도 10억)으로 바뀔 수 있습니다. 다만 거주요건이 취득 시점 기준으로 판정된다는 이 글의 핵심 구조는 이번 개편안이 건드리는 부분이 아닙니다. 12억원 기준을 15억원으로 올리자는 안도 있지만 의원 발의 단계일 뿐 정부안도, 국회 통과안도 아닙니다.
자주 묻는 질문
조정대상지역에서 샀는데 지금은 해제됐습니다. 거주 안 해도 되나요?
안 됩니다. 거주요건은 취득 당시 기준으로 고정됩니다. 이후 지역이 해제돼도 거주요건은 그대로 유지됩니다.
비조정지역에서 샀는데 나중에 조정대상지역으로 지정됐습니다. 거주해야 하나요?
아닙니다. 취득 당시 비조정지역이었다면 이후 조정지역으로 지정돼도 거주요건이 새로 붙지 않습니다.
계약은 지정 전에 했는데 잔금은 지정 후입니다. 어느 기준인가요?
취득 시점 판정은 원칙적으로 잔금청산일 기준입니다. 다만 공고 전에 계약하고 계약금을 지급했으며 계약금 지급일 현재 무주택이었다면 거주기간 제한이 면제되는 갈래에 들어갑니다.
양도가액이 12억원 이하면 보유·거주요건은 안 지켜도 되나요?
아닙니다. 12억원 기준과 보유·거주요건은 완전히 별개로 판단합니다. 요건을 못 채우면 12억원 이하라도 과세됩니다.
2017년 8월 2일 이전에 취득했으면 거주 안 해도 되나요?
거주요건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택부터 붙습니다. 그 이전 취득분에는 적용되지 않고 보유 2년만 봅니다.
근거
소득세법 시행령 제154조 제1항은 본문·단서·각 호 원문을 직접 확인했습니다. 시행령 제152조의3(1세대 예외)과 소득세법 제103조(기본공제)는 간접 교차확인이고 조문 원문은 확보하지 못했습니다. 법령은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
공고 전 계약 사안은 심판례가 엇갈린다는 보도가 있습니다. 계약금 지급일 무주택 여부가 애매하다면 잔금 전에 세무사 상담을 받는 편이 안전합니다. 이 글의 계산 예시는 2026년 8월 기준 현행 법령으로 산출했습니다.