종부세 고령자·장기보유 세액공제 — 40%+50%인데 80%에서 잘립니다

만 70세에 15년을 보유했다면 공제율은 90%가 아니라 80%입니다. 연령별 40%와 보유기간별 50%를 더하면 90%지만, 법이 합계 80%를 상한으로 두고 있어 거기서 잘립니다.

공제율은 얼마인가

연령별 공제

과세기준일인 6월 1일 현재 나이를 기준으로 합니다.

연령	공제율
만 60세 이상 65세 미만	20%
만 65세 이상 70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

보유기간별 공제

보유기간	공제율
5년 이상 10년 미만	20%
10년 이상 15년 미만	40%
15년 이상	50%

세액공제(%) 【1세대 1주택】 보유 : 5년(20), 10년(40), 15년(50) / 연령 : 60세(20), 65세(30), 70세(40) → 중복적용 가능(한도 80%)

국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도

80% 한도는 법에 직접 적혀 있습니다

이 한도는 국세청 해석이나 관행이 아니라 조문 본문에 있습니다.

⑤ 주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종합부동산세액은 … 제6항부터 제9항까지의 규정에 따른 1세대 1주택자에 대한 공제액을 공제한 금액으로 한다. 이 경우 제6항부터 제9항까지는 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다.

종합부동산세법 제9조 제5항 [시행 2026. 1. 1.] 법률 제21224호

「100분의 80의 범위에서」가 상한을 정하는 문구입니다. 두 공제를 중복해서 받을 수 있다는 근거와 그 합계가 80%를 넘을 수 없다는 근거가 같은 문장에 들어 있습니다.

세액공제는 어디에 붙나

종부세는 아래 순서로 계산되고, 세액공제는 산출세액이 확정된 다음에 곱해집니다. 과세표준을 깎는 게 아닙니다.

단계	내용
공시가격 합계	보유 주택 공시가격의 합
− 공제금액	9억원 (1세대 1주택자 12억원)
× 공정시장가액비율	주택분 60%
= 과세표준
× 세율	아래 표
− 공제할 재산세액	과세표준에 부과된 재산세 상당액
= 산출세액
− 세액공제	연령별 + 보유기간별, 합계 80% 한도
− 세부담상한 초과세액	직전년도 총세액상당액 × 150% 초과분
= 납부할 세액	250만원 초과 시 6개월 분납 가능

공시가격이 같아도 산출세액이 크면 공제로 줄어드는 절대 금액도 커집니다. 공제율이 같아도 사람마다 체감이 다른 이유입니다.

주택분 세율 (2주택 이하, 개인)

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	—
6억원 이하	0.7%	60만원
12억원 이하	1.0%	240만원
25억원 이하	1.3%	600만원
50억원 이하	1.5%	1,100만원
94억원 이하	2.0%	3,600만원
94억원 초과	2.7%	1억 180만원

계산해보면 얼마나 갈리나

아래 두 예시는 산출세액이 확정된 뒤의 세액공제 단계만 보여줍니다. 공제할 재산세액은 물건마다 달라 여기서는 다루지 않습니다.

예시 ① 만 70세, 보유 15년 — 한도에 걸립니다

항목	값
산출세액 (가정)	2,760,000원
연령별 공제율 (만 70세 이상)	40%
보유기간별 공제율 (15년 이상)	50%
단순 합계	90%
적용 공제율	80% (한도)
세액공제액	2,760,000 × 80% = 2,208,000원
공제 후 세액	552,000원

합이 90%여도 80%까지만 적용됩니다. 10%p, 이 예시에서는 276,000원이 한도에 잘려 사라집니다.

예시 ② 만 63세, 보유 8년 — 한도에 걸리지 않습니다

항목	값
산출세액 (가정)	2,760,000원
연령별 공제율 (만 60~65세)	20%
보유기간별 공제율 (5~10년)	20%
단순 합계	40%
적용 공제율	40%
세액공제액	2,760,000 × 40% = 1,104,000원
공제 후 세액	1,656,000원

같은 산출세액인데 공제 후 세액이 55만원과 166만원으로 약 3배 갈립니다. 갈리는 변수는 나이와 보유기간 둘뿐입니다.

한도가 실제로 걸리는 조합

두 공제율의 합이 80%를 넘는 조합은 하나뿐입니다.

조합	합계	잘리는 폭
만 70세 이상 + 15년 이상	90%	10%p
만 65~70세 + 15년 이상	80%	0 (딱 한도)
만 70세 이상 + 10~15년	80%	0 (딱 한도)

전제가 하나 있습니다 — 1세대 1주택자

이 두 공제는 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 조문이 제9조 제5항에서 적용 대상을 1세대 1주택자로 못박고 있습니다. 2주택 이상이면 연령과 보유기간이 아무리 길어도 이 공제는 없습니다.

여기서 갈리는 대표적인 경우가 부부공동명의입니다. 부부가 각자 지분을 가진 1주택은 원칙적으로 각자 1주택자로 개별 과세되어 이 세액공제가 적용되지 않고, 특례를 신청해야 1세대 1주택자로 보아 공제 대상이 됩니다.

또 하나, 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자가 종합부동산세법 제8조 제4항 각 호에 해당하는 경우에는 산출세액 중 일부를 제외한 금액에 연령별 공제율을 곱합니다(제9조 제7항). 주택의 부속토지만 소유한 경우 등이 여기 해당하므로, 해당한다면 개별 확인이 필요합니다.

놓치기 쉬운 것

• 판정 기준일은 6월 1일입니다. 6월 2일에 만 65세가 되면 그 해는 20% 구간입니다.
• 공제는 산출세액 기준입니다. 공시가격이나 과세표준에 곱하는 게 아닙니다.
• 세부담상한(150%)은 세액공제 뒤에 적용됩니다. 순서가 바뀌면 결과가 달라집니다.
• 2주택이 되는 순간 두 공제가 모두 사라집니다. 상속이나 증여로 주택 수가 늘면 그 해부터 영향을 받습니다.

자주 묻는 질문

연령 공제와 보유 공제 중 하나만 받을 수도 있나요?

각각 요건이 다르므로 한쪽만 충족하면 그쪽만 받습니다. 만 58세에 보유 12년이면 보유기간별 40%만 적용됩니다.

합이 80%를 넘으면 넘는 만큼은 다음 해로 넘어가나요?

아닙니다. 그 해에 소멸합니다. 이월 규정은 없습니다.

보유기간은 언제부터 세나요?

해당 주택의 취득일부터 과세기준일까지로 계산합니다. 상속이나 재건축 등으로 취득 경위가 특수한 경우에는 기간 산정이 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

부부공동명의인데 남편만 만 70세입니다. 공제를 받을 수 있나요?

부부공동명의 1주택 특례를 신청해 1세대 1주택자로 보게 되면 납세의무자로 지정된 사람을 기준으로 연령·보유기간을 판정합니다. 어느 쪽을 납세의무자로 할지에 따라 결과가 달라지므로 신청 전에 홈택스 모의계산으로 비교하시는 편이 낫습니다.

공제를 받으려면 따로 신청해야 하나요?

1세대 1주택자 여부가 확인되면 고지 단계에서 반영됩니다. 다만 부부공동명의 특례처럼 신청이 전제되는 경우가 있으므로, 고지서에 공제가 빠져 있다면 신고 기간에 정정 신고로 반영할 수 있습니다.

근거

• 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액) 제5항·제6항·제7항 — [시행 2026. 1. 1.] 법률 제21224호
• 종합부동산세법 제8조 제4항 — 1세대 1주택자 판정 특례
• 국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도 (공제율, 한도 80%, 공정시장가액비율, 세부담상한)
• 국세청 — 종합부동산세 세율
• 국가법령정보센터 — 조문 원문
• 홈택스 — 종합부동산세 모의계산