9월 16일부터 30일까지가 정기 신고 기간이고, 이걸 놓쳐도 12월 1일부터 15일 사이에 한 번 더 신고할 수 있습니다. 12월에 신고하고 납부하면 11월에 이미 나간 고지세액은 자동으로 취소되고 신고세액으로 다시 확정됩니다. 다만 12월 15일까지도 안 하면 납부지연가산세가 붙습니다.
세 줄 요약
- 창은 두 번 열립니다. 9월 16~30일과 12월 1~15일.
- 9월을 놓치면 11월 고지서에 그 주택이 합산돼 나옵니다. 12월에 신고하면 그 고지세액이 취소됩니다.
- 부부공동명의 1주택 특례는 별도 절차가 아닙니다. 같은 서식, 같은 기간입니다.
두 창은 무엇이 다른가
이름이 비슷해 같은 것처럼 보이지만 성격이 다릅니다. 9월은 이 제도 자체의 정기신고 기간이고, 12월은 종부세 정기신고 기간 안에 얹어서 하는 추가 신고입니다.
| 구분 | 9월 정기 창 | 12월 소급 창 |
|---|---|---|
| 기간 | 9월 16일 ~ 9월 30일 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 성격 | 합산배제·과세특례 정기신고 | 종부세 정기신고 기간 내 추가 신고 |
| 11월 고지서와의 관계 | 신고 안 하면 이 주택이 그대로 과세표준에 합산돼 고지서가 나옴 | 신고·납부하면 11월 고지세액이 자동 취소되고 신고세액으로 재확정 |
| 기한을 넘기면 | 12월 창으로 이월 | 납부지연가산세 발생 |
| 신청 방법 | 홈택스 전자신고(미리채움서비스) 또는 관할세무서 서면 | 동일 |
2026년 신고분에 대한 국세청의 별도 공지는 아직 나오지 않았습니다. 기간이 바뀌면 이 글도 고치겠습니다.
9월을 놓치면 그 사이에 무슨 일이 생기나
수도권에 등록된 매입임대주택을 예로 들겠습니다. 공시가격 5억원, 10년 임대 조건을 채운 주택입니다.
9월 16~30일 신고를 놓치면 이 주택은 11월 고지서에 그대로 합산돼 나옵니다. 고지서를 받는 순간 놀라게 되는 지점이 여기입니다. 배제 대상인 주택인데도 신고를 안 했다는 이유로 과세표준에 들어가 있습니다.
그다음 12월 1~15일 사이에 홈택스에서 「합산배제 및 과세특례 신고서」를 내고 정정된 세액을 납부하면, 앞서 나간 11월 고지세액은 자동 취소되고 신고세액으로 확정됩니다. 12월 15일을 넘겨도 절차 자체가 막히는 것은 아니지만 납부지연가산세가 붙습니다.
합산배제를 받을 수 있는 주택인가
임대주택 항목은 공급 호수에 따라 기준이 갈립니다. 30호 미만으로 공급하는 사업자는 아래 숫자를 그대로 쓰면 안 되고 국세청 안내에서 해당 기준을 확인해야 합니다.
- 매입임대주택(30호 이상 공급) — 공시가격 9억원 이하, 비수도권 6억원 이하
- 건설임대주택(30호 이상 공급) — 공시가격 12억원 이하, 전용면적 149㎡ 이하
- 임대기간 10년 이상 (2018년 3월 31일 이전 등록분은 5년)
- 임대료 증가율 직전 계약 대비 5% 이하
- 단기건설임대주택(2025.6.4 이후 등록, 의무임대 6년) — 공시가격 6억원 이하, 전용 149㎡ 이하, 2호 이상
- 단기매입임대주택(2025.6.4 이후 등록, 의무임대 6년) — 수도권 공시가격 4억원 이하(비수도권 2억원), 아파트 제외, 비조정대상지역 한정
- 사원용주택 — 종업원에게 무상 제공하는 국민주택규모(85㎡ 이하) 주택
- 부부공동명의 1주택 — 특례 신청 여부를 고를 수 있음
이미 신청해서 적용받고 있다면 해마다 다시 낼 필요는 없습니다. 다만 임대주택 등록이 말소되는 등으로 요건이 깨졌다면 변동내용을 반드시 신고해야 합니다. 이걸 빠뜨리는 경우가 흔합니다.
임대주택 요건 — 30호 이상 공급 기준
| 항목 | 매입형 | 건설형 |
|---|---|---|
| 공시가격 상한 | 9억원 이하 (비수도권 6억원) | 12억원 이하 |
| 전용면적 | 제한 없음 | 149㎡ 이하 |
| 의무 임대기간 | 10년 이상 (2018.3.31 이전 등록분 5년) | 10년 이상 (2018.3.31 이전 등록분 5년) |
| 임대료 증가율 | 직전 계약 대비 5% 이하 | 직전 계약 대비 5% 이하 |
2025년 6월 4일부터는 의무임대 6년짜리 단기민간임대주택도 합산배제 대상에 새로 들어왔습니다. 2025년 신고 기준으로는 6월 1일 과세기준일 현재 임대를 시작했고 9월 30일까지 등록을 마친 경우에 적용됐습니다.
부부공동명의 1주택도 같은 서식에 있습니다
이걸 별도 절차로 아는 분이 많습니다. 아닙니다. 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택 특례와 함께 「합산배제 및 과세특례 신고서」라는 하나의 서식, 9월과 12월 같은 두 번의 창 안에 들어 있습니다.
부부 공동명의로 공시가격 합계 20억원짜리 아파트를 가진 경우를 놓고 보겠습니다. 남편이 68세, 보유기간은 12년입니다.
공제액만 나란히 놓으면 18억원과 12억원이라 안 하는 쪽이 나아 보입니다. 그런데 특례 쪽에는 고령자·장기보유 세액공제가 붙습니다. 최종 세액의 유불리는 그 세액공제가 얼마나 되느냐에 따라 뒤집힙니다. 정확한 비교는 홈택스 모의계산으로 두 경우를 다 돌려보는 편이 낫습니다.
종부세는 어떻게 계산되나
공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정합니다. 2026년 기준 기본공제는 1세대1주택자 12억원, 그 외 9억원이고 공정시장가액비율은 60%입니다.
1세대1주택자로 보느냐는 세대원 구성과 보유 주택 수로 판단합니다. 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택은 예외적으로 1주택자로 계산해주는 특례 대상입니다. 세대 범위나 주택 수 산정의 세부 기준은 사정마다 갈리므로 신고 전에 관할세무서나 홈택스 상담으로 확인하는 쪽이 안전합니다.
확인 수준이 서로 다른 특례 넷
아래 넷은 제가 확인한 정도가 다릅니다. 그래서 어디까지 확인했는지를 같이 적었습니다.
| 항목 | 내용 | 확인 수준 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 신규 취득 예외 | 매입형 단기민간임대주택은 조정대상지역에서 합산배제 대상이 아님. 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역이 서울 전역 등으로 확대되면서 적용 범위가 넓어짐 | 교차검증 (신규 취득분 한정) |
| 상속주택 특례 | 상속개시일로부터 5년 미경과 또는 지분율 40% 이하 | 1곳 확인 |
| 지방저가주택 특례 | 수도권 밖 공시가격 3억원 이하 | 1곳 확인 |
| 일시적 2주택 특례 | 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 | 1곳 확인 |
조정대상지역 예외가 이미 등록돼 있던 임대주택에도 소급되는지는 확인하지 못했습니다. 여기서 막혔습니다. 새로 등록할 계획이라면 관할세무서에 개별 확인하시기 바랍니다.
신청은 어떻게 하나
홈택스 전자신고(미리채움서비스)를 쓰거나 관할세무서에 서면으로 냅니다. 신고기한 마지막 날이 토요일이나 공휴일과 겹치면 다음 영업일로 넘어갑니다.
놓치기 쉬운 자리가 둘입니다. 임대주택 등록이 말소됐는데 변동신고를 하지 않는 경우, 그리고 부부공동명의 특례를 합산배제와 별개 절차로 착각해 따로 챙기려다 시기를 놓치는 경우입니다. 둘 다 서식 하나로 끝나는 일인데 몰라서 놓칩니다.
자주 묻는 질문
9월 신고를 놓쳤는데 이미 늦은 건가요?
아닙니다. 12월 1~15일 정기신고 기간에 소급 신고할 수 있습니다.
12월에 신고하면 11월에 받은 고지서는 어떻게 되나요?
신고서를 내고 정정된 세액을 납부하면 11월 고지세액은 자동 취소되고 신고세액으로 재확정됩니다.
12월 15일도 놓치면 어떻게 되나요?
납부지연가산세가 부과됩니다. 신고 자체는 이후에도 가능하지만 가산세를 피하려면 12월 초에 처리하는 편이 안전합니다.
부부공동명의 특례도 따로 신청해야 하나요?
아닙니다. 합산배제와 같은 서식, 같은 기간(9월 또는 12월)에 함께 신청합니다.
2026년 세제개편안이 시행되면 이 신고기한도 바뀌나요?
2026년 8월 발표된 세제개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안입니다. 공시가격 과세기준 상향, 공정시장가액비율 조정 등을 담고 있지만 합산배제 신고기한을 바꾸는 내용은 확인되지 않았습니다.
근거
이 글의 수치는 국세청 「종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고」 안내와 세무 전문지 보도를 교차해 확인했습니다. 신고는 홈택스에서 하고, 세액은 홈택스 종합부동산세 모의계산으로 확인하는 것이 정확합니다. 기관 안내는 국세청에 있습니다.
정확한 법조문 번호는 이번 조사에서 확인하지 못해 인용하지 않았습니다. 조문을 붙일 수 있게 되면 이 글을 고치겠습니다.