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조정대상지역이라고 무조건 중과가 아닙니다. 증여는 「조정대상지역 + 시가표준액 3억원 이상」 두 요건이 모두 맞아야 12%이고, 그마저도 1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 넘기면 조문 단서로 3.5%입니다. 같은 송파구 4억원 아파트인데 4,800만원과 1,400만원, 3.43배로 갈립니다.

먼저 기준선 — 유상취득 표준세율

증여든 매매든 이 표가 출발점입니다. 중과는 이 기본세율 위에 얹히는 구조입니다.

취득가액	표준세율
6억원 이하	1%
6억원 초과 9억원 이하	(취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100 — 선형 구간
9억원 초과	3%

취득가액 7억 5천만원이면 (7.5억×2÷3억−3)÷100 = 2%입니다. 무상취득(증여)의 기본세율은 이와 별도로 3.5%입니다. 매매와 증여는 애초에 기본세율 자체가 다릅니다.

매매 — 비조정지역은 2주택까지 중과가 없습니다

구분	1주택	2주택	3주택	4주택 이상·법인
조정대상지역	기본세율(1~3%)	8%	12%	12%
비조정대상지역	기본세율(1~3%)	기본세율(1~3%)	8%	12%

이 표 하나로 「몇 번째 집인가」와 「지역이 조정인가」를 동시에 확인할 수 있습니다. 조정대상지역 여부 하나로 세율이 1%에서 8%로 갈립니다.

조정대상지역 목록은 2025년 10월 16일 지정분 기준으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)입니다. 이 글이 확인한 가장 최근 자료는 2026년 2월 시점이고, 그 이후 추가 지정·해제가 있었는지는 확인하지 못했습니다. 계약 전에 국토교통부 공고와 관할 지자체 고시를 직접 확인하십시오.

지정 효력은 원칙적으로 취득일 기준입니다. 다만 지정 고시일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 지정 전 취득으로 인정돼 종전 세율이 적용됩니다. 계약 체결과 계약금 지급, 둘 다 갖춰야 합니다. (제13조의2 제4항으로 해설되나 조문 원문은 확인하지 못했습니다.)

증여 — 두 요건과 하나의 단서

하나라도 안 맞으면 12% 대상 자체가 아니고 3.5%입니다. 그리고 둘 다 맞아도 단서가 하나 더 있습니다.

1세대1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우는 조문 단서에 따라 3.5%가 적용됩니다. 여기서 주의할 점이 둘입니다.

• 판정 단위가 개인이 아니라 1세대입니다. 증여자 본인이 1주택이어도 같은 세대의 배우자가 주택을 갖고 있으면 1세대1주택자가 아닙니다.
• 받는 사람이 배우자·직계존비속일 때만 적용됩니다. 형제자매·며느리·사위처럼 이 범위 밖이면 시행령의 다른 제외 사유 해당 여부를 포함해 관할 세무과에 확인해야 합니다.

확인 수준을 밝혀두면 — ①②+단서 구조는 해설자료 6곳이 일치하고, 수증자 범위 「배우자·직계존비속」은 5곳이 일치합니다. 1곳(PwC)은 「직계비속」으로 축약돼 있습니다. 조문 원문은 확보하지 못했습니다.

같은 집, 같은 금액인데 3.43배

서울 송파구(조정대상지역), 시가표준액 4억원 아파트(85㎡ 초과)를 놓고 두 경우를 비교하겠습니다.

	A. 2주택자 아버지 → 성년 자녀	B. 1세대1주택자 아버지 → 배우자
요건 ①②	모두 충족	모두 충족
단서 적용	안 됨 (증여자가 1세대1주택자 아님)	적용
세율	12%	3.5%
취득세	4,800만원	1,400만원
지방교육세	160만원 (0.4%)	120만원 (0.3%)
농어촌특별세	400만원 (1.0%)	80만원 (0.2%)
합계	5,360만원	1,600만원

A와 B의 차이는 지역도 금액도 아니고 증여자가 1세대1주택자인지 하나뿐입니다.

매매 쪽 두 경우

C. 중과 걸리는 경우 — 조정대상지역에서 1주택 보유자가 두 번째 주택(매매가 6억원, 85㎡ 이하)을 취득하고 종전주택 처분 계획이 없는 경우. 조정 2주택이라 8%입니다. 취득세 4,800만원 + 지방교육세 240만원(0.4%) + 농특세 0원(85㎡ 이하 비과세) = 5,040만원.

D. 중과 안 걸리는 경우 — 같은 조건에서 종전주택을 3년 이내 처분 예정으로 신고하면 기본세율(6억원 구간 1%)이 적용됩니다. 취득세 600만원 + 지방교육세 60만원 = 660만원. 다만 3년 내 미처분 시 차액이 추징됩니다.

중과가 걸리지 않는 갈래들

「조정지역이면 무조건 8%·12%」로 끝내는 글이 놓치는 부분입니다. 자주 걸리는 것만 추리면 이렇습니다.

갈래	조건	확인 수준
저가주택 (수도권)	시가표준액 1억원 이하. 정비구역·사업시행구역 소재 주택은 제외되는 것으로 해설자료가 일치 — 해당 여부는 관할 세무과 확인	해설자료 2곳 / 단서 원문 미확보
저가주택 (비수도권)	시가표준액 2억원 이하 (2025.1.2 이후 취득분, 종전 1억원)	전문지 2곳
상속주택	상속개시일로부터 5년 이내 — 주택 수 산정에서 제외	2곳
일시적 2주택	종전주택 3년 이내 처분 (우선 일반세율 신고 후 사후관리)	3곳
이혼 재산분할	증여가 아니라 별도 취득 유형 — 1.5% 특례세율	행안부 자료

여기까지 오는 데 거친 개정들

시행일	내용	확인 수준
2020-08-12	다주택자 8%/12% 중과 체계 신설. 분양권·입주권·주거용 오피스텔 주택수 산입 시작	다수 2차 자료 일치
2023년경	무상취득 과세표준을 시가표준액에서 시가인정액으로 전환. 다만 3억원 중과 판단 기준은 시가표준액으로 유지	3억원 기준=시가표준액 4곳 / 시행일 정밀 미확인
2025-01-02 취득분부터	비수도권 저가주택 중과 제외 기준 1억원 → 2억원	2곳
2025-10-16	서울 25개구 전역 + 경기 12개 지역 조정대상지역·투기과열지구 신규 지정	2곳
2026-01-01	지방세법 개정 시행. 다주택 8%/12% 체계는 그대로. 골프장 승계취득 중과, 리츠 사후관리 추징, 지방 준공후미분양 1년 한시 중과 제외, 인구감소지역 임대주택 중과 제외가 신설	4곳

판정 전 확인할 것

• 취득 부동산이 조정대상지역인가 — 2025-10-16 지정분 기준으로 재확인 (이후 변동 미확인)
• 시가표준액이 3억원 이상인가 (증여 건)
• 매매라면 몇 번째 주택인가 — 조정 2주택 8%, 3주택 이상 12%
• 증여라면 증여자가 1세대1주택자인가 — 판정 단위는 개인이 아니라 세대
• 받는 사람이 배우자 또는 직계존비속인가 — 범위 밖이면 관할 세무과 확인
• 이혼에 따른 재산분할인가 — 증여가 아니라 1.5% 별도 특례세율
• 종전주택 3년 이내 처분 계획이 있는가 (일시적 2주택)
• 오피스텔·분양권이 주택수에 들어가는지 재산세 고지서의 과세 구분으로 확인했는가

자주 묻는 질문

조정대상지역이면 증여는 무조건 12%인가요?

아닙니다. 시가표준액 3억원 미만이면 조정대상지역이어도 12% 대상 자체가 아니고 3.5%입니다.

배우자에게 증여해도 12% 중과가 걸리나요?

1세대1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받으면 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상이어도 조문 단서로 3.5%가 적용됩니다. 다만 이혼에 따른 재산분할은 증여와 아예 다른 취득 유형이라 여기에 묶으면 안 됩니다. 재산분할 취득은 1.5% 특례세율입니다.

지방 저가주택은 얼마까지 중과가 안 걸리나요?

비수도권은 시가표준액 2억원 이하입니다. 수도권은 여전히 1억원 이하라, 지역을 구분하지 않고 2억원 기준을 적용하면 틀립니다.

오피스텔도 주택수에 들어가나요?

2020년 8월 12일 이후에 취득했고 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔이면 들어갑니다. 그 이전 취득분이나 업무용으로 재산세가 매겨지는 오피스텔은 들어가지 않습니다. 재산세 과세 구분은 실제 사용 현황으로 판단하므로, 보유 오피스텔이 있다면 재산세 고지서의 과세 구분부터 확인하는 게 순서입니다.

근거

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율), 제13조의2(법인 및 다주택자의 주택 취득 등 중과), 같은 조 제4항(조정대상지역 지정 고시일 이전 계약 특례), 시행령 제28조의2·28조의4·28조의6(주택 수 산정, 1세대 범위, 중과세 대상 무상취득 범위)을 근거로 정리했습니다. 법령은 국가법령정보센터, 신고는 위택스에서 확인할 수 있습니다.

위 조문들은 해설자료 교차확인이고 조문 원문은 확보하지 못했습니다. 세율이 1%에서 12%까지 벌어지는 영역이라, 계약 전에 관할 시·군·구 세무과에 개별 확인하시기 바랍니다.

사망일 당일이 아니라, 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 2월 10일에 돌아가셨다면 2월 28일부터 세어 8월 28일까지고, 신고서를 낼 곳은 상속인이 사는 동네가 아니라 사망자 주소지 관할세무서입니다. 이 둘을 헷갈리면 기한 계산부터 어긋납니다.

한눈에 보기

신고기한 (거주자)	상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내
신고기한 (비거주자)	피상속인·상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월 이내
관할세무서	피상속인(사망자) 주소지 관할세무서
신고세액공제	법정신고기한 내 신고 시 산출세액의 3%
납부지연가산세 (법정납부기한~고지일)	1일 0.022%
납부지연가산세 (지정납부기한 이후, 2026.7.1~)	1개월 경과마다 0.67%

6개월은 언제부터 세나

사망일 당일부터 세는 게 아닙니다. 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월을 셉니다.

• 사망일 2026년 2월 10일 → 2월 말일(2/28)부터 6개월 → 2026년 8월 28일까지
• 사망일 2026년 3월 15일 → 3월 말일(3/31)부터 6개월 후는 9월 31일인데 9월은 30일까지밖에 없어 → 2026년 9월 30일까지 (해당 일자가 없는 달은 통상 그 달 말일로 계산합니다)

증여세도 같은 구조입니다. 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 증여일 2026년 6월 5일이면 6월 말일(6/30)부터 3개월, 곧 9월 30일까지입니다.

당일부터 세는 것과 말일부터 세는 것은 최대 한 달 가까이 차이가 납니다. 상속세 6개월도 증여세 3개월도, 기산점을 헷갈리면 신고기한 자체를 잘못 계산하게 됩니다.

어디에 내나 — 상속인 주소지가 아닙니다

관할은 피상속인(사망자) 주소지 관할세무서입니다. 상속인이 서로 다른 지역에 흩어져 있어도 신고서를 낼 곳은 사망자 주소지 세무서 한 곳입니다.

상속인 주소지로 착각하기 쉬운 지점입니다. 상속인 중 한 명이 대표로 접수해도 되므로, 신고 전에 사망자 주소지가 어느 세무서 관할인지부터 확인하십시오.

3% 공제는 늦으면 사라집니다

법정신고기한(6개월, 비거주자 9개월) 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다. 기한후신고나 무신고 결정에는 적용되지 않습니다.

「늦게라도 내면 어차피 3% 깎아준다」는 착각이 흔한데, 전제가 기한 내 신고입니다. 늦으면 3%를 못 받는 데서 끝나지 않고 무신고가산세까지 붙습니다.

기한을 넘기면 얼마나 차이 나나

아래는 상속공제·배우자공제 등을 거쳐 산출세액이 이미 정해졌다고 가정한 계산입니다. 실제 산출세액을 정하는 공제 계산은 이 글에서 다루지 않습니다. 또 국세청 고지가 나가기 전에 스스로 신고·납부하는 경우라, 이 구간은 개정 후에도 종전대로 1일 0.022%가 적용됩니다.

구분	A. 기한 내 신고	B. 100일 넘겨 자진 기한후신고
산출세액	120,000,000원	120,000,000원
신고세액공제 3%	−3,600,000원	미적용
무신고가산세 20%	−	+24,000,000원
납부지연가산세 (0.022%×100일)	−	+2,640,000원
총 부담	116,400,000원	146,640,000원

차액이 3,024만원입니다. 다만 기한후신고에는 국세기본법 제48조에 따른 무신고가산세 감면이 별도로 적용될 수 있어 실제 부담은 이보다 줄어듭니다.

산출세액 3,000만원에 60일 지연이면 총 부담이 2,910만원과 3,639만 6천원으로 갈립니다. 차액 729만 6천원입니다. 납부지연가산세는 고지 전 구간에서 일 단위로 쌓이므로, 스스로 신고·납부하는 경우에는 하루라도 빠를수록 줄어듭니다.

2026년 7월 1일부터 가산세 계산이 바뀌었습니다

지정납부기한(고지서에 적힌 납부기한)이 지난 뒤 구간의 가산세율이 일 단위 0.022%에서 월 단위 0.67%로 바뀌었습니다. 2026년 7월 1일 이후 지정납부기한이 도래하는 분부터 적용됩니다. 법정납부기한부터 고지일까지 구간은 종전대로 1일 0.022%가 그대로입니다.

시행된 지 두 달밖에 안 돼서 개정 전 기준으로 안내하는 자료가 아직 남아 있습니다. 지정납부기한을 넘겼다면 정확한 가산세를 홈택스나 관할세무서에서 먼저 확인하십시오.

신고 전 확인할 것

• 사망일이 속한 달의 말일이 언제인지 확인했는가
• 그 말일부터 6개월(비거주자 9개월) 되는 날짜를 계산했는가
• 피상속인 주소지 관할세무서가 어디인지 확인했는가
• 산출세액과 납부세액을 구분했는가 (3% 공제는 기한 내 신고에만)
• 납부세액이 2천만원을 넘으면 연부연납(최대 10년)을 검토했는가

산출세액은 이 신고기한과 별개로 일괄공제 5억원과 배우자공제 등 상속공제를 거쳐 정해집니다. 상속인 순위와 법정상속분, 상속등기·취득세 절차는 이 글의 범위가 아닙니다.

자주 묻는 질문

신고기한을 사망일부터 세면 안 되나요?

안 됩니다. 사망일이 아니라 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월을 셉니다.

상속인이 지방에 살아도 사망자가 살던 지역 세무서에 내야 하나요?

네. 관할은 상속인이 아니라 피상속인(사망자) 주소지 기준입니다. 상속인 거주지와 무관합니다.

신고세액공제 3%는 늦게 신고해도 받을 수 있나요?

아닙니다. 법정신고기한 안에 신고한 경우에만 적용됩니다. 기한후신고나 무신고 결정에는 적용되지 않습니다.

납부지연가산세는 예전과 같은 비율인가요?

아닙니다. 2026년 7월 1일부터 지정납부기한 경과 후 구간이 1일 0.022%에서 1개월 경과마다 0.67%로 바뀌었습니다. 법정납부기한부터 고지일까지 구간은 종전대로 1일 0.022%입니다.

근거

상속세 및 증여세법 제67조(상속세 과세표준신고), 제68조(증여세 과세표준신고), 제69조(신고세액공제), 제6조(과세관할), 그리고 국세기본법 제47조의2·3(무신고·과소신고가산세), 제47조의4·5(납부지연가산세), 제48조(가산세 감면)를 근거로 정리했습니다. 법령은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 확인할 수 있습니다.

다만 위 조문들은 세무 안내자료를 통한 간접 교차확인이고 조문 원문은 확보하지 못했습니다. 실제 산출세액과 신고 절차는 재산 구성과 가족관계에 따라 달라지므로, 정확한 사항은 홈택스나 관할세무서에서 확인하시기 바랍니다.

9월 16일부터 30일까지가 정기 신고 기간이고, 이걸 놓쳐도 12월 1일부터 15일 사이에 한 번 더 신고할 수 있습니다. 12월에 신고하고 납부하면 11월에 이미 나간 고지세액은 자동으로 취소되고 신고세액으로 다시 확정됩니다. 다만 12월 15일까지도 안 하면 납부지연가산세가 붙습니다.

두 창은 무엇이 다른가

이름이 비슷해 같은 것처럼 보이지만 성격이 다릅니다. 9월은 이 제도 자체의 정기신고 기간이고, 12월은 종부세 정기신고 기간 안에 얹어서 하는 추가 신고입니다.

구분	9월 정기 창	12월 소급 창
기간	9월 16일 ~ 9월 30일	12월 1일 ~ 12월 15일
성격	합산배제·과세특례 정기신고	종부세 정기신고 기간 내 추가 신고
11월 고지서와의 관계	신고 안 하면 이 주택이 그대로 과세표준에 합산돼 고지서가 나옴	신고·납부하면 11월 고지세액이 자동 취소되고 신고세액으로 재확정
기한을 넘기면	12월 창으로 이월	납부지연가산세 발생
신청 방법	홈택스 전자신고(미리채움서비스) 또는 관할세무서 서면	동일

2026년 신고분에 대한 국세청의 별도 공지는 아직 나오지 않았습니다. 기간이 바뀌면 이 글도 고치겠습니다.

9월을 놓치면 그 사이에 무슨 일이 생기나

수도권에 등록된 매입임대주택을 예로 들겠습니다. 공시가격 5억원, 10년 임대 조건을 채운 주택입니다.

9월 16~30일 신고를 놓치면 이 주택은 11월 고지서에 그대로 합산돼 나옵니다. 고지서를 받는 순간 놀라게 되는 지점이 여기입니다. 배제 대상인 주택인데도 신고를 안 했다는 이유로 과세표준에 들어가 있습니다.

그다음 12월 1~15일 사이에 홈택스에서 「합산배제 및 과세특례 신고서」를 내고 정정된 세액을 납부하면, 앞서 나간 11월 고지세액은 자동 취소되고 신고세액으로 확정됩니다. 12월 15일을 넘겨도 절차 자체가 막히는 것은 아니지만 납부지연가산세가 붙습니다.

합산배제를 받을 수 있는 주택인가

임대주택 항목은 공급 호수에 따라 기준이 갈립니다. 30호 미만으로 공급하는 사업자는 아래 숫자를 그대로 쓰면 안 되고 국세청 안내에서 해당 기준을 확인해야 합니다.

• 매입임대주택(30호 이상 공급) — 공시가격 9억원 이하, 비수도권 6억원 이하
• 건설임대주택(30호 이상 공급) — 공시가격 12억원 이하, 전용면적 149㎡ 이하
• 임대기간 10년 이상 (2018년 3월 31일 이전 등록분은 5년)
• 임대료 증가율 직전 계약 대비 5% 이하
• 단기건설임대주택(2025.6.4 이후 등록, 의무임대 6년) — 공시가격 6억원 이하, 전용 149㎡ 이하, 2호 이상
• 단기매입임대주택(2025.6.4 이후 등록, 의무임대 6년) — 수도권 공시가격 4억원 이하(비수도권 2억원), 아파트 제외, 비조정대상지역 한정
• 사원용주택 — 종업원에게 무상 제공하는 국민주택규모(85㎡ 이하) 주택
• 부부공동명의 1주택 — 특례 신청 여부를 고를 수 있음

이미 신청해서 적용받고 있다면 해마다 다시 낼 필요는 없습니다. 다만 임대주택 등록이 말소되는 등으로 요건이 깨졌다면 변동내용을 반드시 신고해야 합니다. 이걸 빠뜨리는 경우가 흔합니다.

임대주택 요건 — 30호 이상 공급 기준

항목	매입형	건설형
공시가격 상한	9억원 이하 (비수도권 6억원)	12억원 이하
전용면적	제한 없음	149㎡ 이하
의무 임대기간	10년 이상 (2018.3.31 이전 등록분 5년)	10년 이상 (2018.3.31 이전 등록분 5년)
임대료 증가율	직전 계약 대비 5% 이하	직전 계약 대비 5% 이하

2025년 6월 4일부터는 의무임대 6년짜리 단기민간임대주택도 합산배제 대상에 새로 들어왔습니다. 2025년 신고 기준으로는 6월 1일 과세기준일 현재 임대를 시작했고 9월 30일까지 등록을 마친 경우에 적용됐습니다.

부부공동명의 1주택도 같은 서식에 있습니다

이걸 별도 절차로 아는 분이 많습니다. 아닙니다. 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택 특례와 함께 「합산배제 및 과세특례 신고서」라는 하나의 서식, 9월과 12월 같은 두 번의 창 안에 들어 있습니다.

부부 공동명의로 공시가격 합계 20억원짜리 아파트를 가진 경우를 놓고 보겠습니다. 남편이 68세, 보유기간은 12년입니다.

공제액만 나란히 놓으면 18억원과 12억원이라 안 하는 쪽이 나아 보입니다. 그런데 특례 쪽에는 고령자·장기보유 세액공제가 붙습니다. 최종 세액의 유불리는 그 세액공제가 얼마나 되느냐에 따라 뒤집힙니다. 정확한 비교는 홈택스 모의계산으로 두 경우를 다 돌려보는 편이 낫습니다.

종부세는 어떻게 계산되나

공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정합니다. 2026년 기준 기본공제는 1세대1주택자 12억원, 그 외 9억원이고 공정시장가액비율은 60%입니다.

1세대1주택자로 보느냐는 세대원 구성과 보유 주택 수로 판단합니다. 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택은 예외적으로 1주택자로 계산해주는 특례 대상입니다. 세대 범위나 주택 수 산정의 세부 기준은 사정마다 갈리므로 신고 전에 관할세무서나 홈택스 상담으로 확인하는 쪽이 안전합니다.

확인 수준이 서로 다른 특례 넷

아래 넷은 제가 확인한 정도가 다릅니다. 그래서 어디까지 확인했는지를 같이 적었습니다.

항목	내용	확인 수준
조정대상지역 신규 취득 예외	매입형 단기민간임대주택은 조정대상지역에서 합산배제 대상이 아님. 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역이 서울 전역 등으로 확대되면서 적용 범위가 넓어짐	교차검증 (신규 취득분 한정)
상속주택 특례	상속개시일로부터 5년 미경과 또는 지분율 40% 이하	1곳 확인
지방저가주택 특례	수도권 밖 공시가격 3억원 이하	1곳 확인
일시적 2주택 특례	신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도	1곳 확인

조정대상지역 예외가 이미 등록돼 있던 임대주택에도 소급되는지는 확인하지 못했습니다. 여기서 막혔습니다. 새로 등록할 계획이라면 관할세무서에 개별 확인하시기 바랍니다.

신청은 어떻게 하나

홈택스 전자신고(미리채움서비스)를 쓰거나 관할세무서에 서면으로 냅니다. 신고기한 마지막 날이 토요일이나 공휴일과 겹치면 다음 영업일로 넘어갑니다.

놓치기 쉬운 자리가 둘입니다. 임대주택 등록이 말소됐는데 변동신고를 하지 않는 경우, 그리고 부부공동명의 특례를 합산배제와 별개 절차로 착각해 따로 챙기려다 시기를 놓치는 경우입니다. 둘 다 서식 하나로 끝나는 일인데 몰라서 놓칩니다.

자주 묻는 질문

9월 신고를 놓쳤는데 이미 늦은 건가요?

아닙니다. 12월 1~15일 정기신고 기간에 소급 신고할 수 있습니다.

12월에 신고하면 11월에 받은 고지서는 어떻게 되나요?

신고서를 내고 정정된 세액을 납부하면 11월 고지세액은 자동 취소되고 신고세액으로 재확정됩니다.

12월 15일도 놓치면 어떻게 되나요?

납부지연가산세가 부과됩니다. 신고 자체는 이후에도 가능하지만 가산세를 피하려면 12월 초에 처리하는 편이 안전합니다.

부부공동명의 특례도 따로 신청해야 하나요?

아닙니다. 합산배제와 같은 서식, 같은 기간(9월 또는 12월)에 함께 신청합니다.

2026년 세제개편안이 시행되면 이 신고기한도 바뀌나요?

2026년 8월 발표된 세제개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안입니다. 공시가격 과세기준 상향, 공정시장가액비율 조정 등을 담고 있지만 합산배제 신고기한을 바꾸는 내용은 확인되지 않았습니다.

근거

이 글의 수치는 국세청 「종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고」 안내와 세무 전문지 보도를 교차해 확인했습니다. 신고는 홈택스에서 하고, 세액은 홈택스 종합부동산세 모의계산으로 확인하는 것이 정확합니다. 기관 안내는 국세청에 있습니다.

정확한 법조문 번호는 이번 조사에서 확인하지 못해 인용하지 않았습니다. 조문을 붙일 수 있게 되면 이 글을 고치겠습니다.

9월 연납의 실제 공제는 연세액의 약 1.25%입니다. 5%가 아닙니다. 5%는 대통령령이 정한 이자율이고, 여기에 남은 기간 비율을 곱해야 공제액이 나옵니다. 9월에 남은 기간은 10~12월 석 달뿐이라 결과가 이만큼 작아집니다. 연세액 52만원짜리 차라면 6,500원 남짓입니다.

9월 창은 얼마나 돌려주나

신청·납부 기간	9월 16일 ~ 9월 30일
대상 기간	10월 ~ 12월 (제2기분 중 남은 기간)
공제 산식	제2기분 세액 × 92/184 × 이자율
실제 공제율	연세액의 약 1.25% — 네 창 중 가장 작음
신청처	위택스, 관할 시·군·구청 세무과, ARS

왜 9월만 이렇게 작은가

법이 정한 것은 공제의 상한입니다.

③ 납세의무자가 연세액을 한꺼번에 납부하려는 경우에는 … 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세기간 경과분을 차감한 연세액(한꺼번에 납부하는 납부기한의 다음 날부터 12월 31일까지의 기간에 해당하는 세액을 말한다)의 100분의 10의 범위에서 다음의 계산식에 따라 산출한 금액을 공제한 금액을 연세액으로 신고납부할 수 있다.

지방세법 제128조 제3항 [시행 2026. 1. 1.] 법률 제21308호

이 한 문장에 제한이 둘 겹쳐 있습니다. 첫째, 공제 대상은 「납부기한의 다음 날부터 12월 31일까지」의 세액입니다. 둘째, 그 금액의 100분의 10 범위에서 대통령령이 정한 이자율을 곱합니다. 그 이자율은 시행령이 직접 못박고 있습니다.

⑥ 법 제128조제3항 및 제4항의 계산식에서 “대통령령으로 정하는 이자율”이란 각각 100분의 5를 말한다.

지방세법 시행령 제125조 제6항 [시행 2026. 7. 1.] 대통령령 제36445호 (개정 2024. 12. 31.)

그래서 신청이 늦어질수록 공제 대상 기간이 짧아지고 공제율도 같이 줄어듭니다. 이자율은 네 창 모두 5%로 같습니다. 갈리는 건 남은 기간입니다.

신고·납부 시기	공제 대상 기간	산출식	연세액 대비
1월 16일 ~ 31일	2월 ~ 12월	연세액 × 334/365 × 이자율	약 4.6%
3월 16일 ~ 31일	4월 ~ 12월	연세액 × 275/365 × 이자율	약 3.8%
6월 16일 ~ 30일	7월 ~ 12월	연세액 × 184/365 × 이자율	약 2.5%
9월 16일 ~ 30일	10월 ~ 12월	제2기분 세액 × 92/184 × 이자율	약 1.3%

9월만 산식의 출발점이 다릅니다. 앞의 셋은 연세액에서 출발하는데 9월은 제2기분 세액에서 출발합니다. 제1기분은 이미 6월에 납기가 지났기 때문입니다.

연세액 52만원인 차로 계산해보면

2,000cc 비영업용 승용차의 연세액을 지방교육세 포함 52만원으로 두겠습니다.

단계	계산	금액
제2기분 세액	520,000 × 1/2	260,000원
남은 기간 비율	92/184	0.5
이자율	5%	—
공제액	260,000 × 0.5 × 0.05	6,500원

같은 차를 1월에 연납했다면 공제액은 2만 원대 중반입니다. 같은 세금, 같은 이자율인데 신청 시기 하나로 약 3.7배 차이가 납니다.

솔직히 말씀드리면 저는 이 계산을 해보고 9월 연납은 넘기기로 했습니다. 52만원짜리 차에서 6,500원입니다. 위택스 들어가 신고하고 납부까지 15분 쓰면 시간당 2만 6천원짜리 일인 셈이죠. 1월이었으면 2만 4천원이라 얘기가 완전히 다릅니다.

다만 지자체 안내표를 비교해 보면 1월 창의 일수를 334일로 적은 곳과 335일로 적은 곳이 있습니다. 안양시는 안내표 각주에 “적용된 공제율은 약간의 차이는 있을 수 있습니다”라고 밝히고 있습니다. 실제 고지액과 위 계산이 몇십 원 어긋날 수 있으니 확정 금액은 위택스 조회 화면에서 확인하시기 바랍니다.

같은 창에 열리는 다른 제도가 하나 더 있습니다

9월 16~30일은 연납 창이면서 동시에 분할납부 창입니다. 이름이 비슷해 섞이기 쉬운데 제도가 다릅니다.

① … 다만, 납세의무자가 연세액을 4분의 1의 금액(비영업용 승용자동차의 경우에는 각 기분세액의 2분의 1의 금액)으로 분할하여 납부하려고 신청하는 경우에는 제1기분 세액의 2분의 1은 3월 16일부터 3월 31일까지, 제2기분 세액의 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 각각 분할하여 징수할 수 있다.

지방세법 제128조 제1항 단서

구분	연납 (제3항)	분할납부 (제1항 단서)
목적	미리 내고 공제받기	부담을 나눠 내기
9월 창	9월 16일~30일	9월 16일~30일
세액	남은 기간분을 한꺼번에	제2기분의 2분의 1을 먼저
공제	있음	없음

분할납부는 세금을 깎아주는 제도가 아닙니다. 같은 기간에 두 신청이 열려 있어 창구에서 잘못 신청하는 경우가 있으니, 신청서에 「연세액 한꺼번에 납부(연납)」인지 확인하고 접수하는 게 안전합니다.

신청은 어떻게 하나

1. 위택스 — 로그인 후 「부가서비스 > 자동차세 연납신청」에서 신고·납부합니다. 스마트 위택스 앱도 같습니다.
2. 전화 또는 방문 — 관할 시·군·구청 세무과에 전화하거나 방문해 신청할 수 있습니다.
3. 납부 — 신고와 납부를 9월 30일까지 함께 마쳐야 공제가 적용됩니다. 신고만 하고 납부하지 않으면 공제가 사라집니다.
4. 다음 해 — 한 번 연납한 사람에게는 그다음 연도에 별도 신고 없이 납부서가 발송됩니다(지자체 안내 기준).

신고 따로 납부 따로가 아니라 기간 안에 납부까지 끝내야 하는 구조입니다. 9월 30일이 주말이나 공휴일이면 관할 지자체 안내를 확인하십시오.

이런 경우는 다릅니다

연납 후 차를 팔거나 폐차한 경우 — 지자체들은 미경과 기간의 세액을 돌려준다고 안내하고 있습니다. 지방세법 제128조 제5항이 이전등록·말소등록 시 해당 기분 세액을 등록일 기준으로 일할 계산하도록 정하는데, 이 원칙이 연납분 정산의 바탕입니다. 환급 신청 방법과 소요기간은 관할 지자체마다 안내가 다르니 직접 확인하시기 바랍니다.

연납 차량을 이전하는 경우 — 양수인이 연세액 납부승계 동의서를 제출하면 연납분이 승계될 수 있습니다(지자체 안내 기준).

연세액이 10만원 이하인 경우 — 제1기분을 부과할 때 전액을 부과·징수할 수 있고, 이때 제2기분 세액에 대해 공제가 적용됩니다(제128조 제4항). 이미 연초에 전액 고지된 상태라면 9월 연납 대상이 아닙니다.

흔히 하는 실수 넷

• 「연납 = 5% 할인」으로 계산해두고 9월에 신청 — 9월 공제는 약 1.25%입니다. 5%는 이자율이지 공제율이 아닙니다.
• 신고만 하고 납부를 10월로 넘김 — 기간 안에 납부까지 마쳐야 합니다.
• 분할납부를 연납으로 착각 — 같은 9월 16~30일 창이지만 공제가 없습니다.
• 이미 1월에 연납해놓고 9월에 또 신청 — 그 해 연세액은 이미 정산됐습니다.

자주 묻는 질문

9월에 연납하면 얼마나 아끼나요?

연세액의 약 1.25%입니다. 연세액 52만원이면 6,500원 안팎입니다. 1월 창의 약 4분의 1 수준입니다.

5% 할인이라고 들었는데 왜 다른가요?

5%는 대통령령이 정한 이자율이고, 공제액은 그 이자율에 남은 기간 비율을 곱해서 나옵니다. 9월은 남은 기간이 10~12월 석 달뿐이라 결과가 작아집니다.

「3%로 줄었다」는 말을 봤는데요?

조문에는 그런 내용이 없습니다. 시행령 제125조 제6항이 이자율을 100분의 5로 정하고 있고, 2024년 12월 31일 개정 이후 손대지 않았습니다. 2026년 7월 1일 시행 기준으로도 그대로입니다.

저도 이게 헷갈렸습니다. 지자체 안내 페이지마다 「2025년 기준」이라고만 적혀 있어서 2026년에 바뀐 건 아닌지 시행령 원문까지 찾아봤는데, 5%가 맞았습니다. 다만 이자율은 대통령령 사항이라 언제든 바뀔 수 있으니 신청하실 때 위택스 화면의 실제 공제액을 한 번 보시는 편이 확실합니다.

9월 연납을 놓치면 어떻게 되나요?

불이익은 없습니다. 12월 제2기분 납기에 정상 고지된 금액을 내면 됩니다. 공제만 받지 못합니다.

자동차세 연납은 매년 신청해야 하나요?

한 번 연납한 이력이 있으면 다음 해에는 신고 없이 납부서가 발송된다고 지자체들이 안내하고 있습니다. 다만 차량 변동이 있었다면 확인이 필요합니다.

근거

• 지방세법 제128조 제1항·제3항·제4항·제5항 — [시행 2026. 1. 1.] 법률 제21308호
• 지방세법 시행령 제125조 제3항·제6항 — [시행 2026. 7. 1.] 대통령령 제36445호. 제6항의 이자율 100분의 5는 2024. 12. 31. 개정분
• 서울 서초구·대전광역시·안양시 자동차세 연납 안내 (연도별 공제율·산출식·일수)
• 신고·납부는 위택스

공제율은 대통령령이 정하는 이자율에 따라 달라지고, 지자체 안내표의 일수 산정에도 차이가 있습니다. 확정 금액은 위택스 조회 화면 또는 관할 시·군·구청에서 확인하시기 바랍니다.

만 70세에 15년을 보유했다면 공제율은 90%가 아니라 80%입니다. 연령별 40%와 보유기간별 50%를 더하면 90%지만, 법이 합계 80%를 상한으로 두고 있어 거기서 잘립니다.

공제율은 얼마인가

연령별 공제

과세기준일인 6월 1일 현재 나이를 기준으로 합니다.

연령	공제율
만 60세 이상 65세 미만	20%
만 65세 이상 70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

보유기간별 공제

보유기간	공제율
5년 이상 10년 미만	20%
10년 이상 15년 미만	40%
15년 이상	50%

세액공제(%) 【1세대 1주택】 보유 : 5년(20), 10년(40), 15년(50) / 연령 : 60세(20), 65세(30), 70세(40) → 중복적용 가능(한도 80%)

국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도

80% 한도는 법에 직접 적혀 있습니다

이 한도는 국세청 해석이나 관행이 아니라 조문 본문에 있습니다.

⑤ 주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종합부동산세액은 … 제6항부터 제9항까지의 규정에 따른 1세대 1주택자에 대한 공제액을 공제한 금액으로 한다. 이 경우 제6항부터 제9항까지는 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다.

종합부동산세법 제9조 제5항 [시행 2026. 1. 1.] 법률 제21224호

「100분의 80의 범위에서」가 상한을 정하는 문구입니다. 두 공제를 중복해서 받을 수 있다는 근거와 그 합계가 80%를 넘을 수 없다는 근거가 같은 문장에 들어 있습니다.

세액공제는 어디에 붙나

종부세는 아래 순서로 계산되고, 세액공제는 산출세액이 확정된 다음에 곱해집니다. 과세표준을 깎는 게 아닙니다.

단계	내용
공시가격 합계	보유 주택 공시가격의 합
− 공제금액	9억원 (1세대 1주택자 12억원)
× 공정시장가액비율	주택분 60%
= 과세표준
× 세율	아래 표
− 공제할 재산세액	과세표준에 부과된 재산세 상당액
= 산출세액
− 세액공제	연령별 + 보유기간별, 합계 80% 한도
− 세부담상한 초과세액	직전년도 총세액상당액 × 150% 초과분
= 납부할 세액	250만원 초과 시 6개월 분납 가능

공시가격이 같아도 산출세액이 크면 공제로 줄어드는 절대 금액도 커집니다. 공제율이 같아도 사람마다 체감이 다른 이유입니다.

주택분 세율 (2주택 이하, 개인)

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	—
6억원 이하	0.7%	60만원
12억원 이하	1.0%	240만원
25억원 이하	1.3%	600만원
50억원 이하	1.5%	1,100만원
94억원 이하	2.0%	3,600만원
94억원 초과	2.7%	1억 180만원

계산해보면 얼마나 갈리나

아래 두 예시는 산출세액이 확정된 뒤의 세액공제 단계만 보여줍니다. 공제할 재산세액은 물건마다 달라 여기서는 다루지 않습니다.

예시 ① 만 70세, 보유 15년 — 한도에 걸립니다

항목	값
산출세액 (가정)	2,760,000원
연령별 공제율 (만 70세 이상)	40%
보유기간별 공제율 (15년 이상)	50%
단순 합계	90%
적용 공제율	80% (한도)
세액공제액	2,760,000 × 80% = 2,208,000원
공제 후 세액	552,000원

합이 90%여도 80%까지만 적용됩니다. 10%p, 이 예시에서는 276,000원이 한도에 잘려 사라집니다.

예시 ② 만 63세, 보유 8년 — 한도에 걸리지 않습니다

항목	값
산출세액 (가정)	2,760,000원
연령별 공제율 (만 60~65세)	20%
보유기간별 공제율 (5~10년)	20%
단순 합계	40%
적용 공제율	40%
세액공제액	2,760,000 × 40% = 1,104,000원
공제 후 세액	1,656,000원

같은 산출세액인데 공제 후 세액이 55만원과 166만원으로 약 3배 갈립니다. 갈리는 변수는 나이와 보유기간 둘뿐입니다.

한도가 실제로 걸리는 조합

두 공제율의 합이 80%를 넘는 조합은 하나뿐입니다.

조합	합계	잘리는 폭
만 70세 이상 + 15년 이상	90%	10%p
만 65~70세 + 15년 이상	80%	0 (딱 한도)
만 70세 이상 + 10~15년	80%	0 (딱 한도)

전제가 하나 있습니다 — 1세대 1주택자

이 두 공제는 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 조문이 제9조 제5항에서 적용 대상을 1세대 1주택자로 못박고 있습니다. 2주택 이상이면 연령과 보유기간이 아무리 길어도 이 공제는 없습니다.

여기서 갈리는 대표적인 경우가 부부공동명의입니다. 부부가 각자 지분을 가진 1주택은 원칙적으로 각자 1주택자로 개별 과세되어 이 세액공제가 적용되지 않고, 특례를 신청해야 1세대 1주택자로 보아 공제 대상이 됩니다.

또 하나, 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자가 종합부동산세법 제8조 제4항 각 호에 해당하는 경우에는 산출세액 중 일부를 제외한 금액에 연령별 공제율을 곱합니다(제9조 제7항). 주택의 부속토지만 소유한 경우 등이 여기 해당하므로, 해당한다면 개별 확인이 필요합니다.

놓치기 쉬운 것

• 판정 기준일은 6월 1일입니다. 6월 2일에 만 65세가 되면 그 해는 20% 구간입니다.
• 공제는 산출세액 기준입니다. 공시가격이나 과세표준에 곱하는 게 아닙니다.
• 세부담상한(150%)은 세액공제 뒤에 적용됩니다. 순서가 바뀌면 결과가 달라집니다.
• 2주택이 되는 순간 두 공제가 모두 사라집니다. 상속이나 증여로 주택 수가 늘면 그 해부터 영향을 받습니다.

자주 묻는 질문

연령 공제와 보유 공제 중 하나만 받을 수도 있나요?

각각 요건이 다르므로 한쪽만 충족하면 그쪽만 받습니다. 만 58세에 보유 12년이면 보유기간별 40%만 적용됩니다.

합이 80%를 넘으면 넘는 만큼은 다음 해로 넘어가나요?

아닙니다. 그 해에 소멸합니다. 이월 규정은 없습니다.

보유기간은 언제부터 세나요?

해당 주택의 취득일부터 과세기준일까지로 계산합니다. 상속이나 재건축 등으로 취득 경위가 특수한 경우에는 기간 산정이 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

부부공동명의인데 남편만 만 70세입니다. 공제를 받을 수 있나요?

부부공동명의 1주택 특례를 신청해 1세대 1주택자로 보게 되면 납세의무자로 지정된 사람을 기준으로 연령·보유기간을 판정합니다. 어느 쪽을 납세의무자로 할지에 따라 결과가 달라지므로 신청 전에 홈택스 모의계산으로 비교하시는 편이 낫습니다.

공제를 받으려면 따로 신청해야 하나요?

1세대 1주택자 여부가 확인되면 고지 단계에서 반영됩니다. 다만 부부공동명의 특례처럼 신청이 전제되는 경우가 있으므로, 고지서에 공제가 빠져 있다면 신고 기간에 정정 신고로 반영할 수 있습니다.

근거

• 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액) 제5항·제6항·제7항 — [시행 2026. 1. 1.] 법률 제21224호
• 종합부동산세법 제8조 제4항 — 1세대 1주택자 판정 특례
• 국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도 (공제율, 한도 80%, 공정시장가액비율, 세부담상한)
• 국세청 — 종합부동산세 세율
• 국가법령정보센터 — 조문 원문
• 홈택스 — 종합부동산세 모의계산