이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
경매는 민사집행법이 근거법이고 법원이 진행합니다. 공매는 국세징수법(국세) 또는 지방세징수법(지방세)이 근거법이고 관할 세무서장이 진행합니다 — 필요하면 한국자산관리공사(캠코)에 업무를 대행시킬 수 있습니다. 아래에서 절차별 차이와, 흔히 잘못 알려진 두 가지를 조문으로 짚겠습니다.
근거법과 진행 주체부터 갈립니다
경매는 채권자가 법원에 강제집행이나 담보권 실행을 신청하면서 시작됩니다. 공매는 세금 체납으로 압류된 재산을 관할 세무서장이 처분하는 절차입니다.
주체도 다릅니다. 경매는 처음부터 끝까지 법원(집행법원)이 진행합니다. 공매는 세무서장이 진행하되, 국세징수법 제103조에 따라 캠코에 업무를 대행시킬 수 있습니다. 이때도 법적으로는 세무서장이 한 것으로 봅니다 — 캠코 직원이 벌칙 적용 시 세무공무원으로 취급되는 것도 이 규정 때문입니다.
한눈에 보는 비교표
| 항목 | 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 근거법 | 민사집행법 | 국세징수법(국세) / 지방세징수법(지방세) |
| 매각 사유 | 채권자의 강제집행·담보권 실행 | 세금 체납으로 압류된 재산 처분 |
| 진행 주체 | 법원(집행법원) | 관할 세무서장, 필요시 캠코 대행 |
| 입찰 방식 | 법원 현장 기일입찰 | 온비드 전자입찰 |
| 보증금 | 최저매각가격의 10분의 1 안팎(법원 실무) | 공매예정가격의 10% 이상(국세징수법 제71조) |
| 유찰 시 가격 저감 | 법원별 실무 기준, 통상 20~30%(법정 수치 아님) | 최초 예정가 기준 10%씩, 50%까지(국세징수법 제87조) |
| 대금납부기한 | 매각허가결정 확정 후 지정(법원 실무) | 매각결정일부터 7일 이내, 필요시 30일 범위 연장(국세징수법 제84조) |
| 차순위 매수신청 | 있음 | 있음(국세징수법 제83조) |
| 권리 소멸·인수 구조 | 민사집행법 제91조 | 국세징수법 제92조 — 구조가 닮음 |
| 낙찰 후 점유자 명도 | 인도명령 제도 있음 | 인도명령 제도 없음, 명도소송으로 진행 |
유찰됐을 때 가격이 떨어지는 방식이 다릅니다
유찰이 반복되면 가격이 내려가는데, 내려가는 방식 자체가 다릅니다.
공매는 국세징수법 제87조에 따라 최초 공매예정가격을 기준으로 회차마다 10%씩 뺍니다. 1억원 물건이면 1회 유찰 후 9,000만원, 2회 8,000만원, 3회 7,000만원, 4회 6,000만원으로 내려가고, 5회째 5,000만원에서 멈춥니다. 최초 가격의 50%가 하한입니다.
경매는 직전 매각가격을 기준으로 곱셈으로 내려갑니다. 법원마다 저감률이 다르고 통상 20~30% 선인데, 이 수치는 법에 정해진 게 아니라 법원 실무 기준입니다. 20%로 계산하면 1억원 물건이 1회 8,000만원, 2회 6,400만원, 3회 5,120만원, 4회 4,096만원으로 계속 내려갑니다. 하한이 없습니다.
저는 이 계산을 해보고서야 차이를 체감했습니다. 공매는 뺄셈이라 등차로 내려가고 50%에서 멈추는데, 경매는 곱셈이라 등비로 내려가고 회차가 쌓일수록 더 깊이 떨어집니다. 다만 경매 저감률은 법원마다 다르므로 실제 사건 공고를 반드시 확인해야 합니다.
낙찰 뒤 명도 — 가장 크게 갈리는 지점
경매는 민사집행법이 인도명령 제도를 정하고 있습니다. 낙찰자가 잔금을 낸 뒤 점유자가 안 나가면, 별도 소송 없이 법원에 인도명령을 신청해 강제로 내보낼 수 있습니다.
공매에는 이 제도가 없습니다. 국세징수법 전문(약 63,900자)을 통째로 받아 “인도명령”이라는 단어를 검색해봤습니다. 한 번도 나오지 않았습니다. 점유자가 안 나가면 인도명령과 달리 별도의 소송 절차, 명도소송으로 진행해야 합니다.
명도까지 감당할 여력이 없다면, 저는 공매보다 경매 쪽에 무게를 두겠습니다. 가격이 낮아 보여도 명도 절차가 길어지면 그 차이가 상쇄됩니다.
자주 틀리는 비교 — 차순위 매수신청은 공매에도 있습니다
경매·공매 비교 자료 중에는 “차순위매수신고는 경매에만 있다”고 적힌 것들이 있습니다. 여러 비교표가 이렇게 적어놓았길래 국세징수법을 직접 뒤졌습니다. 제83조에 “차순위 매수신청”이 그대로 있었습니다.
최고가 매수신청인이 정해진 뒤, 다른 매수신청인이 매각결정기일 전까지 공매보증을 내고 신청하면 됩니다. 매각결정이 취소되는 경우에 한해 최고가 신청가격에서 보증금을 뺀 금액 이상으로 사겠다는 신청입니다. 이름은 조금 다르지만 구조는 같습니다.
판정 체크리스트 — 공고를 열었을 때 확인할 것
□ 공고 주체가 ‘OO지방법원’이면 경매입니다
□ 공고 주체가 ‘관할 세무서’ 또는 ‘한국자산관리공사’면 공매입니다
□ 입찰 장소가 법원 현장이면 경매, 온비드 사이트면 공매입니다
□ 점유자를 내보낼 때 인도명령 신청서를 낼 수 있는지 확인합니다 — 안 되면 공매(명도소송 대상)입니다
자주 묻는 것
경매가 공매보다 무조건 싸게 낙찰되나요?
단정할 수 없습니다. 공매는 최초 가격의 50%에서 저감이 멈추지만, 경매는 법원 기준에 따라 그 아래로 더 내려갈 수 있습니다. 회차마다 응찰자 수가 다르므로 결과는 사건별로 갈립니다.
공매로 낙찰받았는데 점유자가 안 나가면요?
인도명령 제도가 없으므로 명도소송으로 진행해야 합니다. 국세징수법 전문에 “인도명령”이라는 단어가 나오지 않습니다.
공매 물건은 다 세금 체납 때문인가요?
압류재산 공매는 세금 체납이 원인입니다. 다만 온비드에는 국유재산·수탁재산 등 다른 종류의 물건도 함께 올라옵니다. 물건 종류를 공고에서 먼저 확인해야 합니다.
공매도 차순위 매수신청이 되나요?
됩니다. 국세징수법 제83조가 정합니다. “경매에만 있는 제도”라는 설명은 이 조문과 맞지 않습니다.
경매와 공매의 권리 소멸·인수 기준이 다른가요?
국세징수법 제92조가 저당권·전세권 등의 소멸·인수를 정하는데, 민사집행법 제91조와 구조가 닮았습니다. 다만 개별 물건의 소멸·인수 판정(말소기준권리)은 이 글에서 다루지 않습니다 — 등기부와 사건 기록을 따로 확인해야 하는 별도 주제입니다.
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근거
- 국가법령정보센터 원문(직접 열람): 국세징수법 제71조·제83조·제84조·제87조·제92조·제103조 및 전문 텍스트 검색 (법률 제21713호) / 민사집행법 제91조(법률 제20733호)
- 대한민국 법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)
- 한국자산관리공사 온비드 (onbid.co.kr)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매」 (easylaw.go.kr)
확인하지 못한 것: 민사집행법의 인도명령·차순위매수신고·경매개시결정·대금지급 관련 개별 조문 번호와 민사집행규칙의 보증금 조문은 이번에 원문 대조를 마치지 못해 조문 번호를 쓰지 않았습니다. 말소기준권리에 따른 개별 권리의 소멸·인수 판정은 이 글의 범위 밖입니다.