이 글은 종부세·재산세·취득세 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있으면 9월 16일부터 30일 사이에 「공동명의 1주택자 특례」를 신청할 수 있습니다. 신청하면 1세대 1주택자로 보아 공제 12억원에 고령자·장기보유 세액공제까지 받고, 신청하지 않으면 부부가 각자 9억원씩, 합계 18억원을 공제받습니다. 공제액만 보면 18억이 커 보이는데, 세액공제가 붙는 순간 계산이 뒤집힐 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면 나이와 보유기간에 따라 유불리가 갈립니다. 아래에서 직접 숫자를 대입해 어디서 갈리는지 보여드리겠습니다.
그리고 올해 달라진 게 하나 있습니다. 예전에는 지분율이 큰 쪽이 납세의무자가 됐지만, 2026년 2월 27일 시행령 개정으로 부부가 합의로 정한 사람이 납세의무자가 됩니다. 검색 상위에 있는 글 상당수가 아직 「지분율 큰 자」로 적혀 있더군요.
특례가 무엇을 바꾸나
종합부동산세법 제10조의2는 과세기준일(6월 1일) 현재 세대원 중 1인이 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고, 그 부부와 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않은 경우, 부부 중 1인을 그 주택의 납세의무자로 할 수 있다고 정합니다. 신청하면 그 사람을 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세액을 계산합니다(같은 조 제3항). 배우자 지분까지 합산해 한 사람이 내는 구조입니다(시행령 제5조의2 제6항).
| 구분 | 특례 미적용(각자 과세) | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각자 | 합의로 정한 1인 |
| 공제금액 | 각자 9억원 (합계 18억원) | 12억원 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 불가 | 가능 (합계 80% 한도) |
| 세액공제 기준 | — | 납세의무자의 연령·보유기간 |
공제금액의 근거는 법 제8조 제1항입니다. 1세대 1주택자 12억원, 그 외 9억원. 세액공제는 연령별 20~40%, 보유기간별 20~50%를 중복 적용하되 합계 80%에서 잘립니다. 공제율표와 계산 구조는 「종부세 고령자·장기보유 세액공제 — 40%+50%인데 80%에서 잘립니다」[내부링크→8편]에서 정리했으니 여기서는 다시 풀지 않겠습니다.
직접 계산해봤습니다 — 같은 집인데 결과가 두 번 뒤집힙니다
공시가격 합계 20억원 아파트를 부부가 절반씩 가진 경우로 대입해봤습니다. 재산세 공제와 세부담상한까지 얹으면 계산이 길어져 이 비교에서는 뺐습니다. 구조만 보는 단순 계산입니다.
특례를 신청하지 않으면 — 각자 지분 몫 공시가격 10억원에서 9억원을 빼면 1억원. 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준 6,000만원, 세율 0.5% 구간이라 1인당 30만원. 부부 합계 약 60만원입니다.
특례를 신청하면 — 20억원에서 12억원을 빼고 60%를 곱하면 과세표준 4억 8,000만원. 0.7% 구간에서 누진공제 60만원을 빼면 산출세액 276만원. 여기서 세액공제가 등판합니다.
| 납세의무자 조건 | 세액공제율 | 최종 세액(단순 계산) | 각자 과세(60만원) 대비 |
|---|---|---|---|
| 68세 · 보유 12년 | 30%+40% = 70% | 276만 × 0.3 = 82.8만원 | 미적용이 유리 |
| 70세 · 보유 15년 | 40%+50% = 90% → 80% 상한 | 276만 × 0.2 = 55.2만원 | 특례가 유리 |
같은 집, 같은 지분인데 납세의무자가 두 살 더 많고 3년 더 보유했다는 것만으로 결론이 뒤집힙니다. 솔직히 계산 전에는 “18억 공제가 당연히 크지” 쪽이었는데, 대입해보니 80% 상한에 닿는 부부라면 특례 쪽이 이기더군요. 그러니 남의 결론을 가져다 쓸 일이 아니라 본인 숫자로 한 번 돌려봐야 하는 문제입니다. 홈택스 모의계산에 양쪽을 넣어보면 재산세 공제까지 반영된 정확한 값이 나옵니다.
2026년부터 — 납세의무자는 합의로 정합니다
시행령 제5조의2 제3항이 2026년 2월 27일 개정됐습니다. 현행 문언은 「해당 1주택을 소유한 세대원 1명과 그 배우자 중 공동 소유자간 합의로 정한 사람」입니다. 국세청 안내도 「지분율과 무관하게 … 합의로 정한 1인이 납세의무자가 됨」으로 바뀌어 있습니다.
이게 왜 중요하냐면, 세액공제가 납세의무자의 연령과 보유기간을 기준으로 계산되기 때문입니다(시행령 제5조의2 제8항). 종전에는 지분율이 큰 쪽으로 고정이라 세액공제 조건이 나쁜 배우자에게 걸리면 방법이 없었는데, 이제는 부부 중 공제율이 높게 나오는 쪽으로 정할 수 있습니다. 위 표의 두 행 차이가 그대로 선택의 문제가 된 셈입니다.
신청 전 확인 체크리스트
□ 과세기준일(6월 1일) 현재 부부가 1주택만 공동 소유하고 있는가
□ 다른 세대원(자녀 등)이 주택을 소유하고 있지 않은가
□ 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유하고 있지 않은가 — 있으면 특례 제외(시행령 제5조의2 제2항 단서)
□ 부부 모두 소득세법상 거주자인가
□ 부부 각자의 연령·보유기간으로 세액공제율을 계산해봤는가
□ 홈택스 모의계산으로 특례 적용·미적용 세액을 비교해봤는가
신청 기간은 9월 16일부터 30일까지이고, 신청서(별지 제30호)에 혼인관계증명서를 첨부해 관할세무서에 냅니다. 한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해부터는 재신청이 필요 없습니다(시행령 제5조의2 제5항). 9월 창을 놓쳤을 때의 12월 소급 신고와 신청 절차 전반은 「종부세 합산배제 신청 — 9월 놓쳐도 12월에 창이 하나 더 있습니다」[내부링크→1편(기발행)]에서 다뤘습니다.
FAQ
특례를 신청하면 무조건 유리한가요?
아닙니다. 공제금액만 보면 각자 과세(합계 18억)가 특례(12억)보다 큽니다. 특례의 무기는 세액공제인데, 납세의무자의 연령·보유기간이 짧으면 세액공제로 뒤집지 못합니다. 본인 숫자로 비교해야 합니다.
납세의무자는 아무나 정할 수 있나요?
2026년 2월 27일 이후로는 지분율과 무관하게 부부 합의로 정합니다. 세액공제가 납세의무자 기준이므로, 연령·보유기간 조건이 좋은 쪽으로 정하는 것이 일반적으로 유리합니다.
작년에 신청했는데 올해 또 해야 하나요?
신청 내용에 변동이 없으면 재신청 없이 계속 적용됩니다. 다만 납세의무자를 바꾸는 등 변동이 있으면 같은 9월 16~30일 창에서 변경신청을 해야 합니다.
자녀가 주택을 갖고 있어도 되나요?
안 됩니다. 부부 외 다른 세대원이 주택을 소유하면 특례 대상이 아닙니다(법 제10조의2 제1항).
부부가 각각 다른 주택을 한 채씩 갖고 있으면요?
이 특례 대상이 아닙니다. 부부가 「1주택을 공동으로」 소유한 경우에 한합니다. 일시적 2주택 등 다른 특례는 별도 요건을 따집니다.
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근거
- 종합부동산세법 제10조의2 — 특례 요건·신청기간(9.16~9.30)·1세대1주택자 간주 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호] (조문 원문 + 국세청 안내, 2곳 교차)
- 종합부동산세법 제8조 제1항 — 공제금액 1세대1주택자 12억원 / 그 외 9억원 (조문 원문 + 국세청, 2곳 교차)
- 종합부동산세법 시행령 제5조의2 — 요건(②)·납세의무자 합의 지정(③, 개정 2026. 2. 27.)·계속 적용(⑤)·지분 합산(⑥)·세액공제 기준(⑧) [시행 2026. 2. 27.] [대통령령 제36132호] (조문 원문 + 국세청 + 언론 보도, 3곳 교차)
- 종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항 — 공정시장가액비율 60% (조문 원문)
- 국세청 국세신고안내 「공동명의 1주택자 특례」 — 신청 서식·혼인관계증명서·유불리 비교표
- 세액공제율·세율표는 기발행 8편(종부세 세액공제)에서 3곳 교차확인한 값을 재사용