이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
법원 경매에서 입찰할 때 내는 보증금은 내가 쓴 입찰가의 10%가 아니라, 법원이 공고한 최저매각가격의 10분의 1입니다. 민사집행규칙 제63조 제1항이 그렇게 정하고 있습니다. 「입찰가의 10%」로 적어둔 글이 많은데, 그 기준이면 보증금이 사람마다 달라져 봉투를 열기 전에 금액이 노출되는 구조라 애초에 성립하지 않습니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 법원이 달리 정할 수 있어서, 재매각 물건은 20~30%로 올려 붙는 경우가 있습니다. 공고문의 보증금란을 그대로 읽는 것이 항상 먼저입니다.
이 글은 입찰 당일 절차와 보증금만 다룹니다. 어떤 물건을 골라도 되는지 — 말소기준권리 판정 — 는 「경매 권리분석 — 말소기준권리」[내부링크→기발행 23편]의 몫입니다.
입찰 당일의 순서
매각기일은 특별한 사유가 없으면 법원 안에서 열립니다(민사집행법 제107조). 순서는 이렇습니다.
- 매각기일에 관할 법원 경매법정 출석 — 신분증 지참
- 비치된 기일입찰표 작성 (가림막 설비가 있습니다)
- 보증금을 매수신청보증봉투(흰색 소봉투)에 넣고 날인
- 입찰표와 보증봉투를 기일입찰봉투(황색 대봉투)에 넣어 봉함·날인
- 집행관 날인을 받고 수취증을 떼어 보관한 뒤 입찰함에 투입
- 개찰 — 최고가매수신고인 호명, 차순위매수신고 최고, 매각기일 종결
입찰표에는 사건번호, 부동산 표시, 입찰자 이름·주소, 대리 입찰이면 대리인 정보, 입찰가격을 적습니다. 입찰가격은 반드시 정해진 금액으로 적어야 하고 「최고가의 1.2배」 같은 비례 표시는 안 됩니다(민사집행규칙 제62조). 그리고 한 번 낸 입찰표는 취소도 변경도 안 됩니다. 0을 하나 더 붙이면 그 가격 그대로 낙찰될 수 있고, 잔금을 포기하는 순간 보증금도 함께 사라지는 구조입니다.
보증금 — 얼마를, 어떻게 내나
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 금액 | 최저매각가격의 10분의 1 | 민사집행규칙 제63조 ① |
| 법원이 달리 정한 경우 | 공고된 특별매각조건이 우선 (재매각 시 상향 흔함) | 같은 조 ② |
| 제공 방법 | 현금 / 자기앞수표 / 경매보증보험증권 | 민사집행규칙 제64조 |
| 자기앞수표 조건 | 은행 발행, 지급제시기간이 5일 이상 남은 것 | 같은 조 |
저라면 보증금은 자기앞수표 한 장으로 준비하겠습니다. 현금은 세는 데서 시간이 가고, 수표는 지급제시기간만 확인하면 되거든요.
주의할 것은 미달이면 무효라는 점입니다. 1원이라도 모자라면 개찰에서 빠집니다. 반대로 넘치게 내는 것은 무효 사유가 아니므로, 최저매각가격에 우수리가 붙어 계산이 애매하면 넉넉히 맞추는 쪽이 안전합니다. 보증서(경매보증보험증권)로 낼 때는 보험계약자 이름과 입찰자 이름, 증권의 사건번호와 입찰표의 사건번호가 하나라도 어긋나면 무효입니다.
낙찰되면 현금으로 낸 보증금은 매각대금에 그대로 산입됩니다(민사집행법 제142조 제3항). 패찰하면 보증금은 그날 돌려받습니다. 민사집행법 제115조 제3항은 최고가·차순위 매수신고인을 제외한 입찰자는 매각기일 종결 고지 후 즉시 보증 반환을 신청할 수 있다고 정합니다. 개찰까지 자리를 지키고 있으면 됩니다.
차순위매수신고 — 아무나 못 합니다
개찰에서 2등을 했다면 집행관이 차순위매수신고를 받겠다고 최고합니다. 최고가매수신고인이 잔금을 안 내면 자기에게 매각을 허가해달라는 신고인데, 요건이 있습니다. 민사집행법 제114조 제2항 — 신고액이 최고가에서 보증금을 뺀 금액을 넘어야 합니다.
최저매각가격 4억, 보증금 4,000만원, 최고가 5억이라면 기준선은 5억 − 4,000만 = 4억 6,000만원입니다. 4억 6,000만원 초과로 쓴 입찰자만 차순위 신고를 할 수 있습니다. 직접 숫자를 넣어보고서야 이 요건의 의도가 읽히더군요 — 최고가매수인이 잔금을 포기하고 몰수당하는 보증금으로 메워지는 범위라면, 채권자 입장에서 손해가 없는 선까지만 차순위를 받아주는 겁니다.
차순위매수신고를 하면 보증금이 묶인다는 점도 계산에 넣어야 합니다. 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때에야 보증 반환을 요구할 수 있습니다(민사집행법 제142조 제6항). 다음 물건에 들어갈 자금이라면 신고 여부를 신중히 정할 일입니다.
낙찰 후 잔금을 못 내면 — 보증금은 돌아오지 않습니다
최고가매수신고인이 대금지급기한까지 잔금을 내지 못하고 차순위매수신고인도 없으면 법원은 재매각을 명합니다(민사집행법 제138조 제1항). 이때 종전 매수인은 재매각에 입찰할 수 없고, 낸 보증금도 돌려받지 못합니다(같은 조 제4항). 최저매각가격 4억짜리 물건이면 4,000만원이 그대로 사라지는 셈입니다.
구제 통로가 하나 있긴 합니다. 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 내면 재매각이 취소되고 권리를 살릴 수 있습니다(같은 조 제3항). 자금 계획이 꼬였다면 이 마지노선부터 확인하십시오.
입찰 전 체크리스트
□ 공고문에서 최저매각가격과 보증금란을 확인했는가 (재매각·특별매각조건 여부)
□ 보증금을 자기앞수표 한 장으로 준비했는가 (지급제시기간 5일 이상 확인)
□ 입찰표의 사건번호·물건번호를 공고와 대조했는가
□ 입찰가격 자릿수를 두 번 확인했는가 — 제출 후에는 취소·변경 불가
□ 대리 입찰이면 위임 서류를 갖췄는가
□ 잔금 조달 계획이 대금지급기한 안에 서는가 — 미납 시 보증금 몰수
FAQ
보증금은 입찰가 기준인가요, 최저매각가격 기준인가요?
최저매각가격의 10분의 1입니다(민사집행규칙 제63조 ①). 입찰가를 얼마로 쓰든 보증금은 같습니다. 다만 법원이 달리 정한 물건은 공고가 우선입니다.
유찰돼서 최저가가 떨어지면 보증금도 줄어드나요?
네. 보증금은 그 회차의 최저매각가격 기준이므로 최저가가 저감되면 보증금도 따라 줄어듭니다. 반대로 재매각 물건은 특별매각조건으로 올라가 있을 수 있으니 회차마다 공고를 다시 봐야 합니다.
패찰하면 보증금은 언제 돌려받나요?
매각기일 종결이 고지되면 그 자리에서 즉시 반환을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제115조 ③). 낸 수표 그대로 돌려받는 것이 보통입니다.
2등인데 차순위매수신고를 꼭 해야 하나요?
의무가 아닙니다. 요건(최고가 − 보증금 초과)을 갖췄을 때 선택할 수 있는 권리이고, 하면 보증금 반환이 보류됩니다.
낙찰 후 잔금을 못 내면 어떻게 되나요?
차순위가 없으면 재매각으로 넘어가고, 보증금은 몰수되며 재매각 입찰도 금지됩니다(제138조 ④). 재매각기일 3일 전까지 대금·지연이자·비용을 내면 살릴 수 있습니다(③).
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근거
- 민사집행규칙 제63조(기일입찰에서 매수신청의 보증금액) — 최저매각가격의 10분의 1, 법원 재량 [시행 2025. 7. 12.] [대법원규칙 제3217호] (조문 원문 + 찾기쉬운 생활법령정보, 2곳 교차)
- 민사집행법 제113조(매수신청의 보증) / 제114조(차순위매수신고) / 제115조(매각기일의 종결) / 제138조(재매각) / 제142조(대금의 지급) [시행 2026. 2. 1.] [법률 제20733호] (조문 원문 확인)
- 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매 — 기일입찰의 절차」 — 입찰표 기재사항·봉투 절차·보증 방법·무효 사유(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 인용 부분 포함)
- 재매각 시 보증금 20~30% 상향은 법원별 특별매각조건 실무 — 개별 매각공고에서 확인할 것 (조문상 근거는 규칙 제63조 ②)