행복주택과 국민임대, 소득·자산 요건이 다릅니다 — 어느 쪽에 넣어야 하나

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공공임대 · 확인일 2026-09-15

두 제도는 다른 별표에 살고, 갈리는 축 자체가 다릅니다. 국민임대는 전용면적이 소득 요건과 선정순위를 바꾸고(시행규칙 [별표 4]), 행복주택은 신청자가 누구인가로 요건이 갈립니다(같은 규칙 [별표 5]). 「국민임대는 소득 70% 이하」로 외우고 있으면 50㎡ 미만 공고 앞에서 어긋납니다 — 거기는 50%에서 시작합니다.

그리고 소득 비율만 비교하면 「어느 쪽에 넣어야 하나」에 답이 나오지 않습니다. 거주기간 상한 규정은 행복주택 [별표 5]에만 있고, 국민임대 [별표 4]에는 없습니다. 아래에서 면적·신분·거주기간 세 축을 차례로 놓겠습니다.

한눈에 보기

	국민임대주택	행복주택
근거 조문	공공주택 특별법 시행규칙 제15조 제1항	같은 규칙 제17조 제1항·제2항
근거 별표	[별표 4] 국민임대주택의 입주자 자격	[별표 5] 행복주택의 입주자 자격 및 거주기간
별표 개정일	2026. 6. 22.	2026. 6. 22.
요건이 갈리는 축	전용면적	신청자 유형(신분)
판정 기준일	입주자 모집공고일 현재	모집공고일 현재 (재계약·2년 경과 예비입주자는 계약 시)
공급 단위	1세대 1주택	원칙 1세대 1주택. 단 대학생·청년·예비신혼부부는 1인 1주택 또는 2인 1주택 가능
성년 요건	—	대학생·청년·예비신혼부부는 성년이 아니어도 공급 가능
거주기간 상한	별표에 규정 없음	유형별 10년~20년

어느 쪽인지부터 가르는 체크리스트

□ 1. 지금 무주택세대구성원인가 — 국민임대는 이게 첫 칸입니다

□ 2. 내가 대학생·청년·신혼부부·한부모가족·고령자·주거급여수급자·산업단지 근로자·장기근속자 중 하나인가 → 그렇다면 행복주택 [별표 5]의 유형 칸이 먼저 열립니다

□ 3. 어느 것에도 안 들어가는가 → 행복주택 일반형 80% 칸에는 자리가 없습니다. 국민임대 쪽을 봅니다

□ 4. 노리는 공고의 전용면적이 50㎡ 미만인가 → 국민임대라면 소득 기준과 선정순위가 통째로 바뀝니다

□ 5. 10년 넘게 살 생각인가 → 행복주택은 유형별 상한이 걸립니다

2번과 3번에서 대부분 갈립니다. 신분 유형에 들어가지 않는 일반 세대라면 행복주택의 80% 칸은 처음부터 대상이 아닙니다.

국민임대 — 면적이 요건을 바꿉니다

[별표 4] 제1호는 모집공고일 현재 무주택세대구성원일 것을 요구합니다. 소득은 전부 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 대비 비율로 적혀 있습니다. 금액은 조문에 없습니다 — 아래도 비율만 씁니다.

전용면적	소득 요건	1인 가구	2인 가구
50㎡ 미만 (1차 공급)	50% 이하	70%	60%
50㎡ 미만 (1차 후 남은 주택)	70% 이하	90%	80%
50㎡ 이상 60㎡ 이하	70% 이하	90%	80%
60㎡ 초과	100% 이하	120%	110%

선정순위도 같은 선에서 갈립니다.

• 50㎡ 미만 — 거주지 기준. 1순위 해당 시·군·자치구 거주, 2순위 공공주택사업자가 지정하는 연접 시·군·자치구 거주, 3순위 그 외
• 50㎡ 이상 — 주택청약종합저축 납입 횟수 기준. 1순위 24회 이상, 2순위 6회 이상, 3순위 그 외. 동일 순위에서는 해당 주택건설 시·군·자치구 거주자를 우선공급할 수 있습니다

같은 국민임대인데 50㎡ 선을 넘는 순간 경쟁 무기가 바뀝니다. 아래쪽은 어디 사느냐, 위쪽은 통장을 몇 번 부었느냐입니다. 저라면 통장 납입 횟수가 24회에 못 미치는 상태에서 50㎡ 이상 공고를 첫 카드로 쓰지 않겠습니다 — 순위가 아니라 순위 밖에서 시작하는 싸움이라서요.

국민임대 우선공급 — 비율이 조문에 박혀 있습니다

[별표 4] 제2호는 우선공급 구분마다 공급비율을 정해두고 있습니다.

구분	공급비율
가. 철거민 등	10% 범위 (시·도지사 승인 시 초과 가능)
나. 노부모 부양·장애인 등	20% 범위
다. 다자녀가구 (미성년 자녀 2명 이상, 태아 포함)	10% 범위
라. 국가유공자 등	10% 범위
마. 영구임대주택 퇴거자	3% 범위
바. 비닐간이공작물 거주자	2% (시·도지사 승인 시 10%) 범위
사. 신혼부부·한부모가족	30% 범위
아. 무허가건축물등 입주 세입자	2% (시·도지사 승인 시 10%) 범위

가장 큰 칸이 신혼부부·한부모가족 30%입니다. 신혼부부·한부모가족은 행복주택 80% 칸에도 들어갑니다 — 두 제도 모두에서 우대받는 유형이라, 이쪽은 양쪽을 다 열어놓고 공고 일정으로 비교하는 게 맞습니다.

라목(국가유공자 우선공급)에는 유효기간 각주가 붙어 있습니다. 국토교통부령 제269호(2015.12.19) 별표 4 제2호 라목 및 제1242호(2023.8.4) 별표 4 제2호 라목 6)의 개정규정은 2029년 3월 31일까지 유효합니다.

행복주택 — 신분이 요건을 가릅니다

[별표 5] 제1호 가목의 일반형은 80 : 20으로 나뉩니다. 80%가 대학생·청년·신혼부부·한부모가족이고, 20%가 주거급여수급자·고령자입니다. 80% 안의 세부 비율은 사업자가 시장등의 의견을 들어 정합니다.

유형	소득 기준(도시근로자 월평균소득 대비)	그 밖의 핵심 요건
대학생	본인+부모 합계 100% 이하 (1인 120%, 2인 110%)	재학·입학·복학 예정이거나 졸업·중퇴 후 2년 이내 / 혼인 중이 아닐 것 / 본인 자산이 제13조 제3항 요건 충족
청년	해당 세대 100% 이하 (1인 120%, 2인 110%)	19세 이상 39세 이하, 또는 소득 있는 업무 종사자·퇴직 1년 이내 구직급여 수급자격자, 또는 예술인. 다만 소득 있는 업무 종사기간 총 5년 초과자는 제외 / 혼인 중이 아닐 것 / 자산요건 / 입주 전까지 주택청약종합저축 가입 증명
신혼부부·예비신혼부부	100% (본인·배우자 둘 다 소득 있으면 120%) · 2인 가구 110%(둘 다 소득 시 130%)	혼인기간 7년 이내이거나 6세 이하 자녀 / 무주택세대구성원 / 자산요건 / 청약저축 가입 증명
한부모가족	100% (2인 가구 110%)	6세 이하 자녀를 둔 경우로 한정
고령자 (20% 칸)	100% 이하 (1인 120%, 2인 110%)	65세 이상 무주택세대구성원 / 자산요건
주거급여수급자 (20% 칸)	—	무주택세대구성원인 「주거급여법」 제2조 2호·3호 수급권자 또는 수급자

두 군데를 짚겠습니다. 청년 유형의 「총 5년 초과 제외」는 나이보다 먼저 걸리는 칸입니다. 39세 이하여도 소득 있는 업무 종사기간이 5년을 넘으면 그 문으로는 못 들어갑니다. 그리고 한부모가족은 「6세 이하 자녀」로 한정돼 있습니다 — 한부모라는 사실만으로 열리지 않습니다.

비고 다)에 따라 사업자는 지역 특성을 고려해 80%와 20%의 비율을 10%p 범위에서 서로 조정할 수 있습니다. 공고마다 실제 칸 크기가 다르게 나오는 이유가 여기 있습니다.

산업단지형은 비율이 다릅니다. 산업단지 근로자·대학생·청년·신혼부부·한부모가족 90%, 고령자 10%입니다. 산업단지 근로자 소득 기준은 1인 120%, 2인 110%(맞벌이 130%), 그 밖 100%(맞벌이 120%)입니다.

실제 선택을 가르는 건 거주기간입니다

여기가 이 글의 결론입니다. 거주기간 상한은 [별표 5] 제3호에만 있습니다. 국민임대 [별표 4]에는 대응하는 규정이 없습니다.

행복주택 유형	거주기간
대학생·청년	10년
신혼부부·한부모가족·창업지원주택·지역전략산업지원주택 입주자·장기근속자	자녀 없음 10년 / 자녀 1명 이상 14년
산업단지 근로자	10년 (자녀 1명 이상 14년)
주거급여수급자	20년
고령자	20년
제2호 가목에 따른 입주자(기존거주자)	20년

두 가지 완충 장치가 붙어 있습니다.

• 사) 만료 2개월 전까지 예비입주자나 신규 입주희망자가 없으면 2년 연장할 수 있고, 반복 가능합니다
• 제4호 차) 2024년 1월 1일 이후 거주 중 출생한 자녀가 있으면 위 기간과 무관하게 그 자녀가 성년이 되는 날이 속하는 임대기간 종료일까지 거주할 수 있습니다. 다만 자산요건 중 자동차 요건을 갖추지 못한 임차인은 제외됩니다

30대 초반에 청년 유형으로 행복주택에 들어가면 상한이 10년입니다. 그 사이 결혼과 출산이 있으면 14년이나 자녀 성년까지로 늘어나고, 없으면 10년 뒤에 다시 집을 찾습니다. 공동주택 설계를 15년 하는 동안 「임대는 임시」라는 말을 들어왔는데, 조문을 놓고 보니 그 임시의 길이가 제도에 숫자로 박혀 있더군요. 국민임대에는 그 숫자가 없습니다.

소득이 살짝 넘어 접었다면 — 두 제도 공통 가산

[별표 4] 제3호 사목과 [별표 5] 제4호 사목의 문언이 같습니다. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있으면 월평균소득 요건 충족 여부를 아래만큼 가산한 비율로 판단합니다.

자녀 구성	가산
2023-03-28 이후 출생 자녀만 1명	10%p
2023-03-28 이후 출생 자녀 2명 이상	20%p
2023-03-28 이후 출생 자녀 1명 + 그 이전 출생 자녀 있음	20%p

소득 비율이 조금 넘어 지원을 접었던 경우라면 여기서 다시 계산해 볼 여지가 있습니다. 다만 출생·입양·임신 증빙을 모집공고가 정하는 바에 따라 제출하지 않으면 입주자격 미충족으로 봅니다. 가산은 자동으로 붙지 않습니다.

자산 요건은 왜 금액을 못 쓰는가

제목에 「자산」을 넣어놓고 금액표를 안 붙인 데는 이유가 있습니다. 금액이 시행규칙에 없기 때문입니다.

같은 규칙 제13조 제3항은 이렇게 정합니다. 국토교통부장관은 이 규칙에서 정하는 입주자 자격 외에 부동산, 자동차 등 자산에 관한 별도의 요건을 정할 수 있고, 이 경우 공공주택 유형별로 달리 정할 수 있다(개정 2022. 2. 28.). 즉 자산 기준의 실제 금액은 규칙이 아니라 국토교통부장관 고시에 있습니다.

그래서 「행복주택과 국민임대의 자산 기준이 같은가」는 규칙만 보고 단정할 수 없습니다. 마지막 문장이 유형별로 다르게 정할 수 있다고 열어놨기 때문입니다. 총자산·자동차가액 숫자는 이 글에 쓰지 않습니다 — 고시 원문을 이번에 확보하지 못했고, 확인 못 한 금액을 적으면 그게 다음 사람의 오답이 됩니다. 지원하려는 공고문의 자산 기준란을 직접 보시는 게 가장 빠릅니다.

자주 묻는 것

Q. 행복주택에 나이 제한이 없는 유형도 있습니까

청년 유형이 19세 이상 39세 이하이고, 고령자 유형이 65세 이상입니다. 신혼부부는 나이가 아니라 혼인기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀로 정해져 있습니다. 한부모가족도 나이가 아니라 6세 이하 자녀가 기준입니다.

Q. 행복주택에서 10년 살면 무조건 나가야 합니까

유형별 상한이 원칙이지만 두 개의 연장 통로가 있습니다. 본문 거주기간 절을 보시면 됩니다.

Q. 둘 다 조건이 되면 어디에 넣는 게 낫습니까

조문만으로는 우열이 없습니다. 다만 순서는 정할 수 있습니다. 거주 예정 기간이 10년을 넘을 것 같으면 거주기간 상한이 없는 국민임대 쪽을 먼저 보고, 지금 청년·신혼부부 유형에 해당하면서 통장 납입 횟수가 부족하다면 행복주택 쪽이 먼저 열립니다. 실제 자격 판정은 지원하려는 공고문에서 하셔야 합니다.

확인하지 못한 것

• 자산 요건의 실제 금액 — 시행규칙에 금액이 없다는 것까지만 확인했습니다. 금액을 정하는 국토교통부장관 고시 원문을 확보하지 못해 총자산·자동차가액을 쓰지 않았습니다
• 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 금액 — 통계청 고시값이고 조문에 없습니다. 매년 바뀌므로 비율만 썼습니다. 금액은 지원하려는 공고문에서 보셔야 합니다
• 국민임대 [별표 4] 우선공급의 세부 자격 항목 — 분량이 커서 공급비율까지만 옮겼습니다. 개별 유형의 상세 요건은 나열하지 않았습니다
• LH·SH 등 실제 공고의 운용 — 공고문을 확인하지 않았습니다. 별표가 여러 곳에서 「사업자가 시장등의 의견을 들어 정한다」로 열어두고 있어 공고마다 다르게 나옵니다. LH가 계약 당사자가 되는 전세임대 쪽은 「LH 청년 전세임대 — 집은 내가 고르고 계약은 LH가 합니다」에 따로 정리했습니다
• 개정 전후 대조 — 별표 4·5의 2026. 6. 22. 개정에서 무엇이 바뀌었는지는 종전 별표와 대조하지 않았습니다. 이 글은 「바뀐 점」이 아니라 현행 문언만 다룹니다
• 주거급여 제도 자체 — 행복주택 20% 칸의 공급 구분 이름으로만 등장시켰습니다. 기준임대료와 급지는 이 글의 범위가 아니라 「주거급여 2026년 기준임대료 — 우리 집 상한은 얼마인가」에 별도로 정리해 두었습니다

근거

• 공공주택 특별법 시행규칙 (국토교통부령 제1616호, 2026. 8. 24. 공포·시행) — 제13조 제3항, 제15조 제1항, 제17조 제1항·제2항, [별표 4] 국민임대주택의 입주자 자격, [별표 5] 행복주택의 입주자 자격 및 거주기간 (두 별표 모두 2026. 6. 22. 개정, 현행 시행 중)
• 별표 4·별표 5는 국가법령정보센터의 별표서식 PDF 원문을 2026-09-15에 직접 내려받아 문언을 확인했습니다
• 소관: 국토교통부 주거복지지원과 (044-201-4479)

⚠️ 이 글의 두 근거는 같은 시행규칙의 서로 다른 별표입니다. 서로 다른 기관의 교차검증이 아니라, 하나의 법령 안에서 두 제도를 대조한 것입니다. 부처 해석이나 사업자 운용까지 확인한 것은 아닙니다.

본인의 입주 자격과 순위는 지원하려는 입주자 모집공고문에서 확인하시기 바랍니다. 자격 판정 기준일은 두 제도 모두 모집공고일 현재입니다.