위반건축물 이행강제금은 매년 얼마씩 나오나 — 산정 구조를 따져봤다

이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.

부동산·건축 · 확인일 2026-09-15

먼저 제목의 「매년」부터 바로잡겠습니다. 건축법 제80조 제5항은 1년에 2회 이내의 범위에서 지방자치단체 조례로 정하는 횟수만큼 반복 부과한다고 씁니다. 연 1회로 고정된 것이 아니고, 기산점도 적발일이 아니라 최초의 시정명령이 있었던 날입니다.

금액 쪽은 더 갈립니다. 흔히 「시가표준액의 10%」 한 줄로 도는데, 건축법이 정한 산정식은 처음부터 두 갈래이고 한쪽은 10%가 아예 등장하지 않습니다. 이 글은 그 두 갈래와, 금액을 절반으로 깎는 조항·두 배로 키우는 조항까지 조문 순서대로 폅니다. 판례와 행정해석은 다루지 않습니다.

한눈에 보기

항목	내용	근거
부과 시점	시정명령의 시정기간 + 다시 정한 상당한 이행기한, 두 번째 기한까지 미이행 시	법 §80①
산정 갈래	두 갈래 — 제1호(면적 비례식) / 제2호([별표 15])	법 §80①
제1호 기준	1㎡ 시가표준액 × 50% × 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 대통령령 비율	법 §80①1
제1호 비율	건폐율 80% · 용적률 90% · 무허가 100% · 무신고 70%	영 §115의3①
조례 하향	위 비율을 낮출 수 있으나 100분의 60 이상	영 §115의3① 단서
제2호 범위	시가표준액의 100분의 10 범위 안에서 별표가 정함	법 §80①2
감경 대상 ㉮	연면적(공동주택은 세대 면적) 60㎡ 이하 주거용 건축물	법 §80① 단서
감경 대상 ㉯	제2호 중 주거용 건축물로서 영 §115의2①의 다섯 경우 — 면적 제한 없음	법 §80① 단서
감경 폭	㉮ 또는 ㉯에 해당하면 1/2 범위에서 조례	법 §80① 단서
가중	영리목적·상습 위반은 100분의 100 범위에서 가중하여야 한다	법 §80②
반복 부과	1년에 2회 이내, 횟수는 조례	법 §80⑤
이행 시	새로운 부과는 즉시 중지, 이미 부과된 것은 징수	법 §80⑥

부과가 시작되는 지점 — 기한이 두 번 있습니다

제80조 제1항은 「시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등」에 대하여 「그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면」 부과한다고 씁니다.

기한이 두 번입니다. 시정명령에 적힌 시정기간이 첫 번째, 그 기간을 넘긴 뒤 허가권자가 다시 정하는 상당한 이행기한이 두 번째입니다. 이행강제금은 두 번째 기한을 넘겨야 나옵니다.

부과 전에는 미리 문서로 계고해야 합니다(§80③). 부과 문서에는 금액·부과 사유·납부기한·수납기관과 이의제기 방법 및 기관을 구체적으로 밝히게 되어 있습니다(§80④). 「적발되자마자 고지서가 날아온다」는 구조가 아닙니다. 다만 시정명령 절차 자체(제79조)는 이 글에서 열지 않았습니다.

산정 구조는 두 갈래입니다

제80조 제1항은 위반 유형을 두 호로 나눕니다. 어느 호에 들어가느냐에 따라 계산식의 모양 자체가 다릅니다. 비율만 다른 게 아닙니다.

제1호 — 건폐율·용적률 초과, 무허가·무신고 건축

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1㎡당 시가표준액 × 50% × 위반면적(㎡) × 대통령령으로 정하는 비율

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「위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서」 비율을 곱하는 구조라, 면적에 비례합니다. 그 비율은 시행령 제115조의3 제1항이 정합니다.

위반 내용	비율
건폐율 초과 건축	100분의 80
용적률 초과 건축	100분의 90
허가를 받지 않고 건축	100분의 100
신고를 하지 않고 건축	100분의 70

같은 조 단서가 이렇게 붙습니다 — 「건축조례로 위 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 100분의 60 이상이어야 한다.」 지역에 따라 달라지되 바닥은 60%라는 뜻입니다. 위 네 개 숫자를 전국 공통으로 읽으면 안 됩니다.

제2호 — 그 밖의 위반은 [별표 15]로 갑니다

제2호는 「시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서」 대통령령이 정한 금액입니다. 면적을 곱하지 않습니다. 그 금액이 시행령 [별표 15]입니다.

위반 건축물	법조문	금액
1. 허가·신고 없이 증설 또는 해체로 대수선	§11·§14	시가표준액의 10%
1의2. 허가·신고 없이 용도변경	§19	용도변경한 부분 시가표준액의 10%
2. 사용승인 없이 사용 중	§22	시가표준액의 2%
3. 대지의 조경 위반	§42	조경의무 위반 면적에 해당하는 바닥면적 시가표준액의 10%
4. 건축선 부적합	§47	시가표준액의 10%
5. 구조내력기준 부적합	§48	시가표준액의 10%
6. 피난시설·용도제한 등 부적합	§49	시가표준액의 10%
7. 내화구조·방화벽 부적합	§50	시가표준액의 10%
8. 방화지구 내 기준 부적합	§51	시가표준액의 10%
9. 부적합 마감재료 사용	§52	시가표준액의 10%
10. 높이 제한 위반	§60	시가표준액의 10%
11. 일조 등 높이 제한 위반	§61	시가표준액의 10%
12. 건축설비 기준 위반	§62	시가표준액의 10%
13. 그 밖의 위반	—	시가표준액의 3% 이하로 건축조례가 정하는 금액(조례에 없으면 3%)

별표 15에서 10%가 아닌 항목은 딱 둘입니다. 제2호 사용승인 미이행이 2%, 제13호가 3% 이하입니다.

솔직히 말씀드리면 저도 이 별표를 펴기 전까지는 이행강제금을 「시가표준액의 10%」 한 줄로 알고 있었습니다. 공동주택 설계를 15년 했는데도 제80조를 별표까지 끝까지 따라간 건 이번이 처음이었습니다. 2%와 10%는 다섯 배 차이입니다 — 저라면 금액을 계산하기 전에 내 건이 별표 15의 몇 호인지부터 확정하겠습니다.

금액을 깎는 조항 — 감경 통로는 두 개이고, 하나만 열려도 됩니다

여기가 이 조문에서 가장 잘못 읽히는 자리입니다. 제80조 제1항 단서를 그대로 옮깁니다.

다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.

「과」로 이어진 두 덩어리가 병렬입니다. 하나의 대상에 붙은 두 개의 조건이 아니라, 서로 다른 두 대상입니다.

㉮ 연면적 60㎡ 이하인 주거용 건축물 — 제1호 위반이든 제2호 위반이든 가리지 않습니다.

괄호가 핵심입니다. 아파트라면 단지 전체나 동 전체 연면적이 아니라 그 세대의 면적으로 60㎡를 따집니다. 전용 59㎡대 세대가 이 선 안쪽에 들어오는지 여부가 여기서 갈립니다.

㉯ 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우 — 면적 제한이 붙어 있지 않습니다.

시행령 제115조의2 제1항이 그 다섯 가지를 정합니다.

□ 법 §22 사용승인을 받지 않고 건축물을 사용한 경우

□ 법 §42 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우

□ 법 §60 건축물의 높이 제한을 위반한 경우

□ 법 §61 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우

□ 그 밖에 법 또는 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우로서 건축조례로 정하는 경우 (별표 15 위반 건축물란의 제1호의2, 제4호부터 제9호까지는 제외)

마지막 줄의 괄호도 놓치기 쉽습니다. 조례가 넓혀도 무단 용도변경(1의2)과 건축선·구조내력·피난방화 계열(4~9호)은 이 감경 통로에 들어오지 못합니다.

두 통로를 갈라 읽어야 하는 이유는 실전에서 결과가 달라지기 때문입니다. 연면적 85㎡짜리 주거용 건물이 사용승인을 받지 않고 사용 중이라면, ㉮의 60㎡ 선은 넘었지만 ㉯에 해당해 감경 통로 안에 있습니다. 두 조건을 곱해서 읽으면 이 건을 감경 밖으로 밀어내게 됩니다. 저라면 60㎡부터 재지 않고 내 위반이 제1호인지 제2호인지부터 확정하겠습니다. 제2호이고 주거용이면 면적을 재기 전에 ㉯를 먼저 봐야 합니다.

금액을 키우는 조항 — 가중은 「하여야 한다」입니다

제80조 제2항은 영리목적 위반이나 상습 위반에 대해 제1항 금액을 100분의 100의 범위에서 조례가 정하는 바에 따라 「가중하여야 한다」고 씁니다. 「할 수 있다」가 아닙니다. 최대 2배입니다.

시행령 제115조의3 제2항이 가중 사유를 정합니다. 면적·세대수 문턱이 붙어 있는 게 특징입니다.

가중 사유	문턱
임대 등 영리 목적의 무단 용도변경	위반면적 50㎡ 초과로 한정
임대 등 영리 목적의 허가·신고 없는 신축 또는 증축	위반면적 50㎡ 초과로 한정
임대 등 영리 목적으로 허가·신고 없이 다세대 세대수·다가구 가구수 증가	5세대 / 5가구 이상으로 한정
동일인이 최근 3년 내 2회 이상 위반	—
위와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우	—

그리고 같은 항 단서에 이 한 줄이 있습니다 — 「위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외한다.」

위반 상태인 건물을 사려는 입장에서는 이 문장이 제일 실전적입니다. 산 사람에게 이행강제금 자체가 안 나온다는 뜻은 아닙니다. 가중 사유가 붙지 않는다는 것이고, 본래 금액은 시정명령이 이행될 때까지 계속 나옵니다. 저라면 매수 검토 단계에서 「가중이 붙은 금액」과 「본래 금액」을 갈라서 보겠습니다. 둘이 두 배 차이입니다.

조례가 갈리는 다섯 지점

이 제도는 숫자를 지자체에 넘긴 곳이 여러 군데입니다. 조례값은 이번에 수집하지 않았으므로 넘어간 지점만 짚습니다. 금액을 물어볼 때 이 다섯 개를 물으면 됩니다.

조례가 정하는 것	법령이 준 한계
제1호의 비율(건폐율·용적률·무허가·무신고) 하향	낮추더라도 100분의 60 이상
감경액 — ㉮ 60㎡ 이하 주거용 또는 ㉯ 제2호 중 주거용(면적 제한 없음)	본래 금액의 2분의 1의 범위
영리·상습 위반 가중	100분의 100의 범위
1년간 부과 횟수	2회 이내
별표 15 제13호 「그 밖의 위반」 금액	3% 이하, 조례에 없으면 3%

계산 구조를 따라가 봅니다

시가표준액의 산정 방법은 이번에 확인하지 못했습니다. 그래서 구체 금액을 넣지 않고 구조만 세웁니다. 1㎡당 시가표준액을 T, 건축물 전체 시가표준액을 S로 둡니다.

사례 1 — 허가 없이 40㎡를 증축한 경우 (제1호)

1. 갈래 판정: 무허가 건축 → 제80조 제1항 제1호
2. 기본식: T × 50% × 40㎡
3. 비율: 허가를 받지 않고 건축 → 100분의 100 → 위 금액 × 1.0
4. 조례가 비율을 낮췄다면 최저 60% → 위 금액 × 0.6
5. 세대 면적 60㎡ 이하 주거용이면 단서 감경(1/2 범위, 조례)
6. 위반면적 40㎡는 가중 문턱 50㎡ 초과에 못 미침 → 영리목적이어도 1·2호 가중 사유에는 해당하지 않음
7. 이 금액이 최초 시정명령일 기준 1년에 2회 이내, 조례가 정한 횟수만큼 반복

사례 2 — 사용승인을 받지 않고 사용 중인 경우 (제2호)

1. 갈래 판정: 법 §22 위반 → 제80조 제1항 제2호, 별표 15 제2호
2. 기본액: S × 2% (10%가 아닙니다)
3. 위반면적을 곱하지 않습니다 — 제1호와 식의 모양이 다릅니다
4. 주거용 건축물이라면 면적을 따지기 전에 감경 통로 ㉯가 열립니다. 사용승인 위반은 영 §115의2① 제1호에 명시돼 있어, 연면적이 60㎡를 넘어도 1/2 범위 감경 대상입니다
5. 마찬가지로 1년에 2회 이내 반복

두 사례를 나란히 놓으면 이 제도의 성격이 보입니다. 제1호는 얼마나 넓게 어겼나로 커지고, 제2호는 건물값이 얼마냐로 정해집니다.

그래서 저라면 금액을 묻기 전에 순서를 이렇게 잡겠습니다 — 어느 호인지, 감경 통로 ㉮·㉯ 중 하나라도 열리는지, 가중 사유의 면적·세대수 문턱을 넘는지. 이 세 가지가 정해지기 전에는 조례값을 물어봐야 계산이 서지 않습니다.

고치면 끝나는가 — 중지와 징수는 다릅니다

제80조 제6항입니다. 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수합니다.

이행은 미래를 끊지 과거를 지우지 않습니다. 고쳤으니 지난번 고지분도 없던 일이 된다는 구조가 아닙니다. 납부기한까지 내지 않으면 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수합니다(§80⑦).

이행강제금은 세금이 아니라 행정상 제재금입니다. 취득 사실에 붙는 취득세(「취득세 중과 — 조정대상지역이어도 안 걸리는 구간이 있습니다」)와도 다르고, 세금을 늦게 냈을 때 붙는 돈과도 다릅니다. 시정명령을 이행하지 않는 상태가 계속되기 때문에 반복되는 것이고, 그래서 이행이 곧 중지 사유가 됩니다.

자주 묻는 것

Q. 한 번 내면 끝납니까

아닙니다. 제80조 제5항은 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 부과·징수할 수 있다고 규정합니다. 상한은 1년에 2회이고, 실제 횟수는 해당 지자체 조례가 정합니다.

Q. 금액이 매년 올라갑니까

조문에 회차가 지날수록 비율이 올라간다는 규정은 없습니다. 금액을 키우는 근거는 제80조 제2항 가중이고, 그 요건은 영리목적·상습 위반입니다. 다만 시가표준액이 바뀌면 산정 결과는 달라집니다.

Q. 위반건축물을 샀습니다. 이전 소유자가 한 위반인데 저도 가중됩니까

시행령 제115조의3 제2항 단서가 위반행위 후 소유권이 변경된 경우를 가중 대상에서 제외합니다. 가중에 관한 규정이고, 이행강제금 자체가 면제된다는 규정이 아닙니다.

Q. 전용면적 59㎡ 아파트인데 60㎡ 이하 감경을 받습니까

제80조 제1항 단서 괄호가 「공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다」이므로, 세대 면적 59㎡라면 통로 ㉮에 들어갑니다. 감경액 자체는 2분의 1의 범위에서 조례가 정합니다.

Q. 연면적이 60㎡를 넘는 주거용인데 사용승인만 안 받았습니다. 감경이 아예 없습니까

아닙니다. 단서의 두 번째 덩어리인 「제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우」에는 면적 제한이 붙어 있지 않습니다. 사용승인 미이행(법 §22)은 영 §115의2① 제1호에 명시돼 있어, 60㎡를 넘어도 감경 통로 안입니다. 60㎡ 요건과 제2호 요건을 함께 충족해야 한다고 읽으면 틀립니다.

Q. 고지서에 적힌 금액이 이상하면 어떻게 합니까

제80조 제4항은 부과 문서에 이의제기 방법 및 기관을 구체적으로 밝히도록 하고 있습니다. 문서에 그 안내가 있습니다. 불복 절차 자체는 이 글에서 확인하지 않았습니다.

확인하지 못한 것

• 시가표준액의 산정 방법 — 지방세법 조문을 열지 않았습니다. 그래서 이 글에는 「시가표준액이 대략 얼마」라는 서술이 한 줄도 없고, 계산 예시도 T·S 기호로만 세웠습니다
• 지자체 조례의 실제 값 — 조례는 지자체마다 다르고 수집하지 않았습니다. 비율 하향 폭·감경액·가중 배율·연간 부과 횟수·별표 15 제13호 금액은 소재지 시·군·구 건축조례에서 확인하셔야 합니다
• 시정명령 절차(건축법 제79조) — 원문을 열지 않았습니다. 이 글의 범위는 「시정명령을 받은 뒤」부터입니다
• 부과·징수의 세부 절차 — 시행령 제115조의2 제3항이 국토교통부령에 위임했고, 시행규칙은 확인하지 못했습니다
• 이의신청·행정심판 절차 — 부과 문서에 이의제기 방법과 기관이 적힌다는 사실까지만 확인했습니다
• 판례·행정해석 — 이 글은 조문과 별표만 다룹니다. 개별 사안의 적법성 판단은 여기서 하지 않습니다

이 글이 다루는 것은 건축법의 이행강제금까지입니다. 부동산 임대차에서 신고 의무를 어겼을 때 무엇이 붙는지는 「전월세 신고제 — 계도기간은 끝났습니다. 대상·기한·과태료」에 따로 정리해 뒀습니다.

근거

• 건축법 제80조(이행강제금) — 법률 제21035호, 2025. 8. 26. 공포, 2026. 2. 27. 시행 (조문시행일자 기준 현행) — 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr
• 건축법 시행령 제115조의2(이행강제금의 부과 및 징수)·제115조의3(이행강제금의 탄력적 운영) — 대통령령 제36541호, 2026. 7. 28. 공포·시행
• 건축법 시행령 [별표 15] 이행강제금의 산정기준(제115조의2제2항 관련) — 2020. 10. 8. 개정분, 현행
• 위반건축물 규정 운영 소관: 국토교통부 건축정책과 044-201-3760

조문과 별표는 2026-09-15에 국가법령정보센터 원문(별표는 PDF 원문)으로 직접 확인했습니다. 다만 근거가 건축법·같은 법 시행령·같은 영 별표로 전부 국토교통부 소관 자료입니다. 서로 다른 기관의 교차검증이 아니라 상위법과 하위법령의 대조라는 점을 밝혀둡니다.

실제 부과액은 시가표준액과 해당 지자체 건축조례에 따라 달라집니다. 본인 건의 금액과 회차는 건축물 소재지 시·군·구 건축과에 확인하시기 바랍니다.