이 글은 대출·주거지원 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
정책·전세자금 · 확인일 2026-09-10
버팀목 전세자금대출의 실행액은 세 값 중 가장 작은 금액으로 정해집니다. 주택도시기금 안내문이 대출한도를 셋 중 가장 작은 금액으로 산정하도록 정하고 있습니다. 그래서 수도권 일반가구의 호당한도가 1.2억원이어도, 보증금 1.5억원짜리 집이면 실제 실행액은 1.05억원이 됩니다 — 대출비율 70%가 먼저 자르기 때문입니다.
이 글을 파게 된 이유는 숫자가 안 맞아서였습니다. 확인 과정에서 「신혼부부 수도권 3억」이라고 적은 글이 여러 건 나왔는데, 주택도시기금 안내 원문에는 2.5억원이 적혀 있었습니다. 앞의 숫자를 그대로 옮겨 썼다면 1.6억원이 한도인 지방 신혼가구에게 2억원을 약속하는 글이 됐을 겁니다. 그래서 이 글은 한도를 하나의 숫자로 말하지 않고, 깎이는 지점 셋을 순서대로 놓겠습니다.
이 글은 버팀목전세자금 기본형만 다룹니다. 청년전용 버팀목과 신혼부부전용 상품은 별개 상품이고, 이번에 원문을 열지 않아 수치를 섞지 않았습니다. 기준일은 2026년 9월이며, 이 상품은 법률 조문이 아니라 기금운용계획으로 운영되므로 계획 변경에 따라 값이 달라집니다.
한눈에 보기
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 소득 | 부부합산 연 5천만원 이하 (2자녀·다자녀 6천만원 / 신혼부부 7.5천만원) |
| 순자산 | 가계금융복지조사 소득 3분위 평균 이하 — 2026년도 기준 3.45억원 |
| 무주택 | 세대원 전원 무주택 · 성년 세대주 |
| 대상주택 | 전용 85㎡ 이하 (수도권 외 읍·면 100㎡), 주거용 오피스텔 포함 |
| 보증금 상한 | 일반 수도권 3억 / 수도권외 2억 · 신혼·2자녀 이상 수도권 4억 / 수도권외 3억 |
| 계약 | 임차보증금의 5% 이상 지불 완료 |
| 금리 | 변동금리 연 2.5~3.5% (국토교통부 고시) |
| 기간 | 2년 이내, 최장 10년 |
| 중도상환수수료 | 없음 |
| 신청기한 | 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내 |
자격 판정 체크리스트
□ 부부합산 총소득이 연 5천만원 이하인가 (2자녀 이상 6천만원, 신혼부부 7.5천만원)
□ 순자산이 3.45억원 이하인가 (2026년도 기준값이며 매년 갱신됩니다)
□ 세대원 전원이 무주택인가
□ 접수일 현재 성년 세대주인가 (실행일로부터 1개월 내 분가·합가 예정자 포함)
□ 임대차계약을 맺고 보증금의 5% 이상을 냈는가
□ 기금대출·은행재원 전세자금대출·주택담보대출을 쓰고 있지 않은가
□ 공공임대주택에 입주 중이지 않은가 (해당 목적물이거나 퇴거 시에는 가능)
□ 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월이 지나지 않았는가
여덟 칸이 다 채워지면 신청 자격까지는 온 겁니다. 여기서부터가 한도 이야기입니다.
첫 번째 지점 — 대출비율이 호당한도보다 먼저 자른다
호당한도는 상한선일 뿐입니다. 그 앞에 보증금 × 대출비율이 놓여 있습니다.
| 구분 | 신규계약 | 갱신계약 |
|---|---|---|
| 일반가구 | 전세금액의 70% 이내 | 증액금액 이내에서, 증액 후 총 보증금의 70% 이내 |
| 신혼 · 2자녀 이상 | 전세금액의 80% 이내 | 증액금액 이내에서, 증액 후 총 보증금의 80% 이내 |
수도권 일반가구를 놓고 계산해봤습니다. 보증금 1.5억원이면 70%는 1.05억원입니다. 호당한도 1.2억원에 못 미치므로 1.05억원이 상한입니다. 보증금이 2억원이면 70%가 1.4억원이라 이번엔 호당한도 1.2억원이 걸립니다.
두 값이 뒤바뀌는 지점을 직접 나눠봤습니다. 이건 안내문에 적힌 값이 아니라 제가 산식에 대입해 뽑은 파생값입니다.
| 구분 | 이 보증금부터 호당한도가 먼저 걸린다 |
|---|---|
| 일반 · 수도권 | 약 1.71억원 (1.2억 ÷ 0.7) |
| 일반 · 수도권 외 | 약 1.14억원 (8천만 ÷ 0.7) |
| 신혼·2자녀 · 수도권 | 약 3.13억원 (2.5억 ÷ 0.8) |
| 신혼·2자녀 · 수도권 외 | 2억원 (1.6억 ÷ 0.8) |
보증금이 저 값보다 낮으면 호당한도를 볼 필요가 없습니다. 자기 보증금에 대출비율부터 곱해보는 게 빠릅니다.
두 번째 지점 — 가구 구분이 한도를 두 배로 가른다
같은 수도권인데도 가구 구분에 따라 호당한도가 두 배 넘게 벌어집니다.
| 구분 | 수도권(서울·인천·경기) | 수도권 외 |
|---|---|---|
| 일반가구 | 1.2억원 | 8천만원 |
| 신혼가구 · 2자녀 이상 가구 | 2.5억원 | 1.6억원 |
갈라지는 건 한도만이 아닙니다. 보증금 상한도 일반 3억 / 신혼·2자녀 4억(수도권 기준)으로 다르고, 소득요건도 5천만원 / 7.5천만원으로 다릅니다. 세 축이 함께 움직입니다.
「최대 2.5억」이라는 문장만 떼어 읽으면 안 되는 이유가 여기 있습니다. 그 2.5억원은 신혼가구가 수도권에서 보증금 4억원 이하 주택을 구했고 80%를 곱해도 2.5억원을 넘을 때 나오는 숫자입니다. 한정어를 떼면 다른 사람의 숫자가 됩니다.
세 번째 지점 — 담보 방식이 마지막으로 자른다
앞의 두 값을 통과해도 담보 방식에 붙은 한도가 남아 있습니다. 세 가지 중 무엇을 쓰느냐로 갈립니다.
| 담보 | 한도 산정 |
|---|---|
| 한국주택금융공사(HF) 전세대출보증 | 해당 보증 규정에 따름 |
| 주택도시보증공사(HUG) 전세금안심대출보증 | 해당 보증 규정에 따름 |
| 채권양도협약기관 반환채권양도 | 연간인정소득 − 본인 부채금액의 25% − 기 기금전세자금대출잔액 |
앞의 둘은 기금 안내문이 「해당 보증 규정에 따름」이라고만 넘깁니다. HF·HUG 각 기관 자료를 열지 않았으므로, 구체 한도는 쓰지 않고 보증기관 규정이 별도로 걸린다는 구조까지만 적습니다.
채권양도 방식은 산식이 공개돼 있습니다. 연간인정소득은 이렇게 잡힙니다.
| 연간소득 | 연간인정소득 |
|---|---|
| 무소득자 (1,500만원 이하 포함) | 4,500만원 |
| 1,500만원 초과 ~ 2,000만원 이하 | 연간소득 × 3.5 |
| 2,000만원 초과 | 연간소득 × 4.0 |
연간소득 3,000만원에 부채 4,000만원인 경우로 대입해봤습니다. 인정소득은 3,000 × 4.0 = 1.2억원, 부채의 25%는 1,000만원이므로 1.1억원이 나옵니다. 연간소득 1,800만원에 부채 2,000만원이면 1,800 × 3.5 = 6,300만원에서 500만원을 빼 5,800만원입니다.
그리고 안내문에 한 줄로 붙어 있는 문장이 있습니다. 1년 미만 재직자는 대출한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있다는 내용입니다. 자격 요건만 훑고 지나가면 이 줄을 못 보고 지나갑니다. 이직 직후에 계약부터 쓴 경우라면 여기부터 확인하는 게 순서라고 봅니다.
금리는 범위까지만 적습니다
변동금리 연 2.5~3.5%(국토교통부 고시)입니다. 부부합산 소득과 임차보증금으로 구간이 갈리는 표가 안내문에 있는데, 셀 값이 비어 있어 구간별 수치는 쓰지 않습니다. 지방 소재 주택은 0.2%p 인하가 붙습니다.
우대금리는 나열하면 커 보이지만 상한에서 잘립니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 금리우대 (서로 중복 불가) | 연소득 4천만 이하 수급권자·차상위 1.0%p / 연소득 5천만 이하 한부모 1.0%p / 장애인·다문화·노인부양·고령자 0.2%p / 다자녀 0.7%p·2자녀 0.5%p·1자녀 0.3%p |
| 추가우대금리 (중복 가능) | 월세대출 성실납부 0.2%p / 부동산 전자계약 0.1%p (2026.12.31. 신규 접수분까지, 최초 대출기한 1회) / 신청금액이 심사산정액의 30% 이하 0.2%p |
| 상한 | 0.5%p (수급권자·차상위·한부모 1.0%p, 다자녀 0.7%p) |
| 하한 | 연 1.0% |
흔한 오해
「자격이 되면 최대한도가 나온다」
아닙니다. 실행액은 호당한도, 보증금×대출비율, 담보별 한도 중 최솟값입니다. 안내문이 그 셋 중 가장 작은 금액으로 산정하도록 정하고 있습니다.
「신혼부부 호당한도가 수도권 3억, 청년 2억」
2026년 날짜를 달고 상단에 뜨는 글에서 이 값을 여러 번 봤습니다. 개편 전 호당한도 값입니다. 현행 신혼·2자녀 이상 호당한도는 수도권 2.5억 / 수도권외 1.6억입니다.
여기서 숫자 쌍이 헷갈리기 쉽습니다. 신혼·2자녀 가구의 보증금 상한은 수도권 4억 / 수도권외 3억이고, 호당한도는 수도권 2.5억 / 수도권외 1.6억입니다. 오해값 「신혼 수도권 3억」과 같은 숫자인 3억은 신혼 가구의 수도권외 보증금 상한이지 수도권 호당한도가 아닙니다.
보증금 상한은 「이 금액을 넘는 집은 아예 대상이 아니다」는 문턱이고, 호당한도는 「빌려주는 돈의 천장」입니다. 같은 숫자가 한 제도 안에서 두 뜻으로 돌아다니니, 어느 표에서 읽은 값인지를 같이 기억하셔야 합니다.
「순자산 기준은 고정된 숫자다」
가계금융복지조사에 연동돼 매년 갱신됩니다. 그리고 기준으로 삼는 분위가 상품마다 다릅니다.
| 상품군 | 기준 분위 | 2026년도 기준값 |
|---|---|---|
| 버팀목(전세자금) | 소득 3분위 평균 | 3.45억원 |
| 디딤돌 계열(구입자금) | 소득 4분위 평균 | 5.11억원 |
전세자금 쪽 순자산 기준이 구입자금보다 낮은 건 기준으로 삼는 분위가 다르기 때문입니다. 상품마다 숫자를 임의로 정한 게 아니라, 전세자금은 3분위·구입자금은 4분위를 보도록 설계돼 있습니다.
「한 번 승인되면 연장할 때도 같은 조건」
연장 시점에 새 보증금과 새 소득으로 다시 봅니다. 소득기준을 넘기면 해당 보증금 구간의 최고금리에 0.3%p가 가산됩니다.
자주 묻는 것
Q. 대출보증과 전세보증금 반환보증은 같은 겁니까
다릅니다. 버팀목 실행에 필요한 건 대출보증이고, 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때를 대비하는 반환보증은 별개 상품입니다. 다만 HUG 전세금안심대출보증은 반환보증에 대출보증이 특약으로 붙은 형태라 분리 가입이 안 됩니다.
Q. HF와 HUG 중 무엇으로 갈지는 어떻게 갈립니까
안내문이 적은 결정 요소가 다릅니다. HUG 안심대출보증은 신청인의 소득 및 목적물을 보고, HF 전세자금보증은 소득 및 신용도를 봅니다.
Q. 오피스텔도 됩니까
주거용 오피스텔은 전용 85㎡ 이하면 대상에 들어갑니다.
Q. 최장 몇 년까지 쓸 수 있습니까
2년 이내로 실행하고 연장해 최장 10년입니다. HUG 안심대출보증서 담보는 2년 1개월 단위라 최장 10년 5개월입니다. 10년을 다 쓴 뒤 연장 시점에 미성년 자녀가 있으면 1자녀당 2년씩, 최장 20년까지 늘어납니다.
Q. 대출금은 제 계좌로 들어옵니까
임대인 계좌 입금이 원칙입니다. 대출계약 철회는 14일 이내에 가능합니다.
확인하지 못한 것
- 소득·보증금 구간별 금리 수치 — 안내문 표의 셀이 비어 있었습니다
- 금리 범위 「연 2.5~3.5%」의 고시 원문 — 상품 안내 상단 요약에서 읽은 값이고, 국토교통부 고시 원문을 직접 열어 대조하지는 못했습니다
- HF·HUG 각 보증의 구체적 한도 산정 방식 — 기금 안내문이 「해당 보증 규정에 따름」으로만 넘기고, 두 기관 자료는 열지 않았습니다
- 청년전용 버팀목·신혼부부전용 전세자금의 요건과 한도 — 별도 페이지를 열지 않아 이 글에 섞지 않았습니다
- 「1년 미만 재직자 2천만원 이하 제한」이 보증서 담보 방식에도 같게 적용되는지 — 안내문에서는 담보별 대출한도 항목 아래에 붙어 있었습니다
- 취급 은행별 접수 실무와 심사 소요기간
- 2026-04-01 가계부채 관리방안의 정책대출 비중 축소(30%→20%)가 버팀목 개별 한도에 어떻게 반영되는지 — 방침 문서까지만 확인했습니다
- 2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안의 경과규정 — 이번에 상품 안내 원문의 대출한도 항목을 다시 열어 각주까지 훑었으나, 6·27 조치의 경과규정(종전 계약분에 대한 예외)은 그 페이지에 실려 있지 않았습니다. 2차 자료에는 관련 서술이 돌아다니지만 1차 자료로 확인되지 않아 이 글에 쓰지 않습니다. 2025년 6월 27일 이전에 계약을 체결하셨다면 취급 은행에 경과규정 적용 여부를 직접 확인하시기 바랍니다
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근거
- 주택도시기금 「버팀목전세자금 대출안내」 — https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp
- 주택도시기금 「기한연장」 — https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020107.jsp
- 주택도시기금 「자산 심사 안내」 — https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0813/FP081301.jsp
- 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」(2025-06-27) — https://www.fsc.go.kr/no010101/84824
- 금융위원회 「’26년도 가계부채 관리방안」(2026-04-01) — https://www.fsc.go.kr/po010101/86606
- 마이홈 「버팀목 전세대출 안내」 — https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectSupLeaseLoanView.do
주택도시기금 안내 원문은 2026-09-07에 처음 열어 확인했고, 2026-09-10에 대출한도·우대금리 항목을 각주까지 다시 대조했습니다. 그 재대조에서 6·27 경과규정이 원문에 없다는 것을 확인해 아래 「확인하지 못한 것」에 남겼습니다. 근거 6곳 중 nhuf.molit.go.kr 3개 링크는 같은 기관의 세 화면이라 1곳으로 셉니다. 마이홈도 국토교통부 계열이라 독립 출처가 아닙니다 — 이 글에서 기금 자료와 독립된 출처는 금융위원회 2건입니다. 이 상품은 기금운용계획에 따라 요건과 한도가 변경됩니다. 본인 실행 가능 금액은 취급 은행 상담과 주택도시기금 안내에서 확인하시기 바랍니다.