이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산·임대차 · 확인일 2026-09-09
전입신고를 마친 당일에는 아직 대항력이 없습니다. 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날 0시부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 그래서 잔금일에 임대인이 같은 날 근저당을 설정해버리면, 등기는 접수한 때 바로 효력이 생기므로 근저당이 앞섭니다.
2026년 9월 기준으로 대항력·우선변제권의 발생 시점을 정한 규정에는 개정이 없습니다. 이 글은 대항력과 우선변제권의 요건, 그리고 신고 절차만 다룹니다. 소액임차인 최우선변제 금액, 임차권등기명령, 계약 단계에서 오가는 비용은 다루지 않습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대항력 발생 | 주택의 인도 + 주민등록을 마친 그 다음 날 0시 |
| 「주민등록을 마친 때」 | 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(법 제3조 제1항 후단) |
| 우선변제권 요건 | 위 대항요건 + 임대차계약증서상의 확정일자(법 제3조의2 제2항) |
| 확정일자가 대항요건과 같은 날 또는 그 이전 | 우선변제권도 다음 날 0시 |
| 확정일자가 대항요건 이후 | 우선변제권은 확정일자를 받은 날 당일 |
| 확정일자 부여기관 | 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원 및 지원, 등기소, 공증인 |
| 수수료 | 방문 1건 600원 / 인터넷등기소 500원 |
| 전입신고 기한 | 전입한 날부터 14일 이내(주민등록법 제16조 제1항) |
| 미신고 과태료 | 5만원 이하(같은 법 제40조 제4항) |
잔금일에 근저당이 같이 들어오면
전제를 하나 놓고 날짜를 대입해봤습니다. 잔금과 입주가 2026년 9월 14일 월요일, 같은 날 전입신고와 확정일자를 받았고, 임대인이 같은 날 근저당 설정등기를 접수했다고 하겠습니다.
| 권리 | 효력 발생 시점 |
|---|---|
| 근저당권 | 9월 14일 — 등기를 마치면 접수한 때부터 |
| 임차인 대항력 | 9월 15일 00:00 |
| 임차인 우선변제권 | 9월 15일 00:00 (확정일자를 당일 받았으므로) |
같은 날 움직였는데 결과는 근저당이 선순위입니다. 경매로 넘어가면 근저당권자가 먼저 배당을 받고, 임차인은 낙찰자에게 대항하지도 못합니다. 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결이 이 구도를 정면으로 다룹니다.
여기서 한 번 걸렸습니다. 「법의 허점」이라고 쓴 글이 많던데, 판결문을 읽어보니 이유가 붙어 있었습니다. 주민등록은 등기부처럼 시·분이 찍히는 장부가 아닙니다. 간이한 공시방법이라 하루 안에서의 선후를 가릴 수가 없습니다. 그래서 등기부를 믿고 돈을 빌려준 제3자가 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 하루를 띄운 겁니다. 허점이 아니라 의도된 설계입니다.
그래서 잔금일에 관해서는 판단이 하나 섭니다. 잔금을 치르는 날 오전에 전입신고를 하는 것으로는 부족합니다. 그날 하루는 어차피 무방비 구간입니다. 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 새로 접수된 권리가 없는지 보는 쪽이 실질적으로 유효합니다. 등기부에서 무엇을 어떻게 읽는지는 이 글에서 다루지 않습니다.
확정일자는 순위를 만들지 않습니다
여기서 한 번 어긋나면 뒤가 전부 어긋납니다. 확정일자는 그 계약서가 그 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 고정하는 절차입니다. 그 자체로 순위가 생기지는 않습니다.
법 제3조의2 제2항은 우선변제권을 「대항요건 과 확정일자를 갖춘 임차인」에게 줍니다. 두 개가 결합해야 합니다. 확정일자만 받아두고 전입신고를 하지 않았다면 우선변제권은 없습니다. 반대로 전입신고만 하고 확정일자가 없으면 대항력은 있어도 배당 순위가 없습니다.
그리고 두 권리의 날짜가 갈라지는 경우가 있습니다. 확정일자를 대항요건보다 늦게 받으면 우선변제권은 다음 날 0시가 아니라 확정일자를 받은 날 당일부터입니다.
- 전입신고 9월 14일 · 확정일자 9월 14일 → 대항력 9/15 0시, 우선변제권 9/15 0시 (대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938)
- 전입신고 9월 14일 · 확정일자 9월 16일 → 대항력 9/15 0시, 우선변제권 9/16
아래쪽은 기준일이 이틀 벌어집니다. 그 사이에 들어온 근저당이 있으면 배당에서 밀립니다.
신고 전 확인할 것
□ 계약서 원본을 챙겼는가 (확정일자는 계약증서에 찍는 절차입니다)
□ 잔금을 치르고 실제로 들어가 살 수 있는 상태인가 — 인도도 요건입니다
□ 전입신고와 확정일자를 잔금일 당일에 함께 처리할 수 있는가
□ 잔금 직전 시점의 등기부를 한 번 더 확인했는가
□ 세대주가 아닌 가족 명의로 전입하려는 상황은 아닌가 (계약 명의자 기준을 먼저 정리해야 합니다)
절차
1단계. 잔금을 치르고 열쇠를 받아 점유를 확보합니다. 여기가 「인도」입니다. 짐만 들여놓고 실제로 거주하지 않으면 다툼의 여지가 생깁니다.
2단계. 전입신고를 합니다. 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청이 가능합니다. 주민등록법상 신고 기한은 전입일부터 14일 이내이지만, 이 14일은 보증금 보호와 아무 관계가 없습니다. 14일째에 신고하면 대항력도 그만큼 뒤로 갑니다.
3단계. 같은 날 확정일자를 받습니다. 방문 접수처는 주민센터·출장소·법원·등기소·공증인이고, 온라인은 인터넷등기소입니다. 수수료는 방문 600원, 전자 500원입니다.
4단계. 다음 날 0시가 지나면 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 서류상 「9월 14일 신고」로 남아도 권리는 15일 0시부터라는 점을 기억해두면 계산이 틀리지 않습니다.
5단계. 대항요건을 계속 유지합니다. 취득 시점에만 갖추면 되는 것이 아니라 배당요구 종기까지 존속해야 한다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2007다17475). 이 판결에 붙는 조문 번호가 다른 법률과 섞여 검색되어 조문은 붙이지 않고 사건번호와 요지만 적습니다 — 중간에 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 순위가 깨집니다. 임차권등기가 마쳐진 경우는 예외이며 별도 주제입니다.
이런 경우는 다릅니다
온라인 신청이 항상 빠른 것은 아닙니다. 전자확정일자는 평일 업무시간 내 접수분이 당일 부여되고, 그 이후나 토요일·공휴일 접수분은 다음 근무일자로 부여될 수 있습니다. 금요일 저녁에 신청하면 확정일자가 월요일로 찍히는 상황이 나옵니다. 저는 이 부분에서 정확한 마감 시각을 확정하지 못했습니다 — 자료마다 시각이 달라서 숫자를 적지 않았습니다. 잔금일 당일 확보가 목적이라면 주민센터 방문이 확실합니다.
주택 임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 따라옵니다. 신고 접수를 완료한 때 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 다만 임대차계약서를 제출한 경우로 한정됩니다. 계약서 없이 신고만 한 경우는 해당하지 않습니다. 신고제 자체는 별도 주제라 여기서는 이 한 줄까지만 적습니다.
자주 하는 실수
「14일 안에만 하면 된다」로 알고 있는 경우. 14일은 주민등록법상 의무 기한입니다. 어기면 5만원 이하 과태료 대상이 될 뿐이고, 보증금 순위와는 다른 트랙입니다. 하루 늦추면 순위도 하루 밀립니다.
확정일자만 먼저 받아두는 경우. 계약 직후 확정일자부터 받아두는 분들이 있는데, 그 상태로는 우선변제권이 생기지 않습니다. 인도와 전입신고가 붙어야 완성됩니다.
잘못된 판례가 인용된 글을 그대로 믿는 경우. 이 주제 글에서 2010마900이 인용된 것을 여러 번 봤습니다. 확인해보니 최선순위 전세권자의 배당요구에 관한 결정이라 이 논점과 무관했습니다. 같은 날 충돌 문제의 근거는 97다22393입니다.
자주 묻는 것
Q. 전입신고를 오전에 하면 그날부터 효력이 있습니까
없습니다. 시각과 무관하게 다음 날 0시입니다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결이 「그 다음 날」을 다음 날 오전 0시로 봅니다.
Q. 확정일자를 인터넷으로 받으면 날짜가 다르게 찍힐 수 있습니까
업무시간 이후·토요일·공휴일 접수분은 다음 근무일자로 부여될 수 있습니다. 정확한 마감 시각은 이 글에서 확정하지 못했습니다.
Q. 계약자 본인이 아니라 배우자만 전입신고를 해도 됩니까
이 글에서 확인한 범위를 벗어납니다. 법은 「주민등록을 마친 때」라고만 정하고, 누구 명의여야 하는지는 사안별 판단이 필요합니다. 확인하지 못한 항목으로 남깁니다.
Q. 이사를 나갔다가 다시 들어오면 순위가 유지됩니까
대항요건은 존속해야 합니다. 주민등록을 옮겼다가 되돌리면 그 시점 기준으로 다시 따지게 됩니다. 재계약이나 이사를 앞두고 있다면 이 부분부터 확인하는 편이 순서상 빠릅니다.
확인하지 못한 것
- 전자확정일자의 시각 기준 — 자료마다 마감 시각이 달랐고, 관련 규칙의 조번호와 원문을 확보하지 못했습니다. 그래서 서술형으로만 적었습니다.
- 온라인 전입신고의 「신고일」 판정 — 신청일 기준인지 처리 완료일 기준인지 공식 자료로 확인되지 않았습니다. 정부24 안내에는 처리 소요시간만 있습니다.
- 정부24에서 전입신고와 확정일자를 한 번에 신청할 수 있는지 — 공식 확인에 실패해 쓰지 않았습니다.
- 과태료 감경 구간 — 신고 지연 기간별 금액표가 블로그에만 있고 시행령 별표를 확인하지 못했습니다. 법이 정한 상한인 5만원만 적었습니다.
- 주택임대차보호법 제3조·제3조의2의 최종 개정일 — 연혁 화면 대조에 실패했습니다. 조문 문언 변경은 확인되지 않았습니다.
- 조문 원문 화면 대조 — 국가법령정보센터 접속이 막혀 조문을 큰따옴표로 인용하지 않았습니다. 본문의 조문 내용은 법제처 생활법령정보와 판례 데이터베이스에서 교차 확인한 범위입니다.
함께 보면 좋은 글
- 소액임차인 최우선변제 — 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다
- 임차권등기명령 — 등기 확인 전에 이사하면 종전 순위를 잃습니다
- 중개보수 상한요율 — 계약서 쓰기 전에 직접 계산해 본다
근거
- 찾기쉬운 생활법령정보 「대항력 및 우선변제권 취득」 — https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1
- 주택임대차보호법 제3조 / 제3조의2 — https://casenote.kr/법령/주택임대차보호법/제3조 · https://casenote.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2
- 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여기관), 대법원 종합법률정보 — https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/lawod/sjo192.do?lawodNm=주택임대차보호법&jomunNo=3&jomunGajiNo=6
- 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 — https://casenote.kr/대법원/97다22393
- 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 — https://casenote.kr/대법원/99다9981
- 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938
- 대법원 2007다17475 (대항요건의 배당요구 종기까지 존속) — 사건번호까지 확인했고, 이 글은 조문 번호를 붙이지 않고 요지만 옮겼습니다
- 대법원 2010마900 — 본문에서 오인용 사례로만 언급했습니다. 이 논점(같은 날 충돌)의 근거가 아닙니다
- 법무부 「확정일자 업무편람」 — https://www.moj.go.kr/bbs/moj/164/205132/download.do
- 서울중앙지방법원 「온라인 확정일자 이용하기」 — https://seoul.scourt.go.kr/dcboard/new/DcNewsViewAction.work?seqnum=333&gubun=48&cbub_code=000210
- 정부24 「전입신고」 민원안내 — https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=13100000016
- 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 거래 및 주택 임대차 계약 신고하기」 — https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=666&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2
- HUG 전세사기예방센터 「대항력과 우선변제권」 — https://khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030301.jsp
위 자료는 2026-09-09에 직접 열어 확인했습니다. 개별 계약의 순위 판단은 등기부 기재와 사실관계에 따라 달라지므로, 실제 분쟁 상황이라면 법률 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.