이 글은 종부세·재산세·취득세 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
종부세는 6월 1일에 이미 결정됩니다. 고지서만 12월 초에 옵니다. 그 사이 반년을 모른 채 기다릴 필요는 없습니다. 조문 네 개(제3조·제8조·제9조·시행령 제2조의4)만 있으면 8월에도 계산이 됩니다. 아래에서 계산 구조와 세율표, 두 가지 실제 사례로 얼마가 나오는지 짚겠습니다.
이 계산은 이미 1세대 1주택자로 판정된 상태를 전제로 합니다. 판정 요건 자체(부부공동명의, 일시적 2주택 등)는 다른 글에서 따로 다뤘습니다. 임대주택 등 합산배제 대상 여부도 이 글에서는 다루지 않습니다.
계산 구조부터 봅니다
종부세 산출세액은 아래 순서로 계산됩니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 공시가격 합계 | 보유 주택 공시가격 합산 (부동산공시가격알리미 조회) |
| ② 공제 적용 | 1세대 1주택자 12억원 / 그 외 9억원 |
| ③ × 60% | 공정시장가액비율 (시행령 제2조의4) |
| = 과세표준 | ②를 뺀 금액에 60%를 곱한 값 |
| ④ × 세율 − 누진공제 | 종부세액 (재산세 공제 전) |
| ⑤ + 농어촌특별세 20% | 종부세액의 20% |
공정시장가액비율 60%는 시행령 제2조의4 원문에서 직접 확인했습니다. 2019~2021년만 예외 비율(85%·90%·95%)이 있고 2022년 이후는 별도 목록이 없어 원칙인 60%가 그대로 적용됩니다. 이 숫자 하나가 계산 전체를 좌우합니다 — 공제하고 남은 금액을 40% 깎아버리는 값이기 때문입니다.
여기서 멈춥니다. 재산세 공제(제9조③), 고령자·장기보유 세액공제, 세부담 상한(제10조)은 이 글에서 계산하지 않습니다. 세액공제는 별도 글에서 다뤘고, 세부담 상한은 전년도 세액이 있어야 계산되는 항목입니다.
세율표 — 조문이 이미지라 국세청 자료로 교차했습니다
제9조 제1항의 세율표를 law.go.kr에서 그대로 가져오려다 막혔습니다. 조문 화면에 표가 이미지로 렌더돼 텍스트가 하나도 안 나오더군요. 국세청 「종합부동산세 세율」 안내와 세액계산 흐름도로 값을 교차했습니다. 그 대신 구간 경계마다 누진공제액이 맞아떨어지는지 직접 검산했습니다 — 7개 구간이 전부 맞았습니다.
2주택 이하 (개인)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | — |
| 3억 초과 ~ 6억 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 초과 ~ 12억 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 초과 ~ 25억 | 1.3% | 600만원 |
| 25억 초과 ~ 50억 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억 초과 ~ 94억 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
3주택 이상은 구간별 세율이 이보다 높습니다. 아래 사례는 전부 2주택 이하 세율로 계산했습니다.
계산해봤습니다 — 세 가지 사례
⚠️ 아래 금액은 재산세 공제 전, 세액공제 전입니다. 실제 고지서는 이보다 낮습니다. 고령자·장기보유 세액공제도 「없다고 가정」했습니다.
A. 1세대 1주택자, 공시가격 15억
과세표준 = (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원. 3억 이하 구간이라 0.5%, 누진공제 없음. 종부세액 90만원.
B. 1세대 1주택자, 공시가격 20억
과세표준 = (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만원. 0.7% 구간, 누진공제 60만원. 종부세액 276만원 — 250만원을 넘어 분납 대상입니다.
C. 2주택자(1세대 1주택 아님), 공시가격 합계 15억
과세표준 = (15억 − 9억) × 60% = 3억 6,000만원. 0.7% 구간, 누진공제 60만원. 종부세액 192만원.
| 사례 | 공시가격 | 판정 | 공제금액 | 과세표준 | 세율 구간 | 종부세액 | 농특세 20% | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 15억 | 1세대 1주택 | 12억 | 1.8억 | 0.5% | 90만원 | 18만원 | 108만원 |
| B | 20억 | 1세대 1주택 | 12억 | 4.8억 | 0.7%(누진공제 60만) | 276만원 | 55.2만원 | 331.2만원 |
| C | 15억 | 2주택 | 9억 | 3.6억 | 0.7%(누진공제 60만) | 192만원 | 38.4만원 | 230.4만원 |
A와 C — 공시가격이 같은데 왜 이렇게 갈리나
A와 C는 공시가격 합계가 똑같이 15억입니다. 그런데 종부세액은 90만원과 192만원, 2.13배 차이가 납니다.
세율이 달라서가 아닙니다. 둘 다 0.5%와 0.7% 구간을 지나가고, C만 조금 더 높은 구간에 걸릴 뿐입니다. 갈리는 지점은 딱 하나, 공제금액이 12억이냐 9억이냐입니다.
3억원 차이에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 1억 8,000만원 벌어집니다. 그 1억 8,000만원이 세율 구간을 밀어 올리고, 결국 세액 100만원 넘는 차이를 만듭니다. 15억짜리 두 사례를 직접 계산해보고 나서야 이 3억원의 무게가 체감됐습니다.
세제개편안은 이번 고지분과 무관합니다
2026년에 1세대 1주택 공제 상향, 공정시장가액비율 인상 같은 논의가 나오고 있습니다. 전부 정부안이고 국회에 제출되지 않은 상태입니다. 적용된다 해도 빨라야 2027년 6월 1일 과세기준분, 즉 2027년 12월 고지분부터입니다.
2026년 12월 고지분에는 아무 영향이 없습니다. 위 계산에 쓴 12억·9억·60%는 그대로 적용되는 확정값입니다.
FAQ
지금(8월)은 다른 집을 갖고 있는데, 12월 전에 팔면 종부세를 안 내나요?
과세기준일은 6월 1일입니다. 이 날 소유하고 있으면 그 해 종부세 대상이고, 그 뒤에 팔아도 대상에서 빠지지 않습니다. (지방세법 제114조 원문은 직접 대조하지 못했고, 6월 1일이라는 사실은 국세청·위택스 안내로 교차했습니다.)
고지서는 정확히 언제 오나요?
납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 고지서는 납부기간 개시 5일 전까지, 즉 늦어도 11월 26일까지는 발급됩니다.
위 사례 B는 왜 분납 대상인가요?
종부세로 낼 세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내로 분납할 수 있습니다. 사례 B의 종부세액 276만원이 이 기준을 넘습니다. 농특세를 뺀 종부세액 기준입니다.
위 계산이 실제 고지서 금액과 다를 수 있나요?
그렇습니다. 재산세 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 세부담 상한(150%)을 전부 빼지 않은 상태입니다. 셋 중 하나라도 해당되면 실제 세액은 위 표보다 낮습니다.
공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있습니다. 매년 봄에 공시되는데, 정확한 공시일은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
함께 보면 좋은 글
- 종부세 고령자·장기보유 세액공제 — 40%+50%인데 80%에서 잘립니다
- 종부세 분납 — 300만원이 아니라 250만원 초과입니다
- 종부세 합산배제 신고 — 9월을 놓쳐도 12월에 창이 하나 더 있습니다
근거
- 종합부동산세법 제3조(과세기준일)·제8조(과세표준)·제9조(세율 및 세액)·제10조(세부담의 상한)·제16조(부과·징수 등)·제20조(분납) — [시행 2026. 1. 1.] 법률 제21224호, 국가법령정보센터 원문 직접 대조
- 종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율) — [시행 2026. 2. 27.] 대통령령 제36132호, 원문 직접 대조
- 국세청 「종합부동산세 세율」·「세액계산 흐름도」·「종합부동산세 개요」
- 부동산공시가격알리미, 홈택스
세율표는 조문 화면에서 이미지로 렌더돼 원문 텍스트를 직접 읽지 못했습니다. 국세청 안내 자료로 대체했습니다. 실제 세액은 재산세 공제, 세액공제, 세부담 상한에 따라 달라지므로 정확한 금액은 홈택스 모의계산이나 관할세무서에서 확인하시기 바랍니다.