이 글은 상속·증여 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
세금·증여세 · 확인일 2026-09-29
가족끼리 대출 낀 집을 넘기는 부담부증여에서 「채무만큼 증여세가 줄고 대신 양도세가 붙는다」는 자동으로 성립하지 않습니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제3항이 배우자 간·직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하기 때문입니다. 증명하지 못하면 채무액이 빠지지 않고 전액이 증여가 됩니다.
그래서 이 거래의 첫 칸은 세율이 아니라 채무가 인정되느냐입니다. 인정되면 증여세 과세가액에서 채무액이 빠지고 그만큼이 양도로 넘어갑니다. 인정되지 않으면 증여세 과세가액은 그대로인데 양도 쪽으로 넘어가는 부분도 없습니다.
이 글은 그 갈림이 숫자로 어떻게 벌어지는지, 그리고 양도로 보는 부분을 어떤 산식으로 떼어내는지까지 다룹니다. 세액 자체는 계산하지 않습니다 — 증여세 세율표와 증여재산공제액은 이번에 확인하지 못했고, 그 이유는 아래 「확인하지 못한 것」에 적어 뒀습니다.
같은 집, 같은 빚 — 그런데 과세가액이 두 배로 갈립니다
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 증여세 과세가액 | 증여재산가액 − 수증자가 인수한 담보채무 | 상증법 §47① |
| 가족 간 부담부증여 | 채무를 인수해도 인수하지 않은 것으로 추정 | 상증법 §47③ 본문 |
| 추정이 적용되는 관계 | 배우자 간 · 직계존비속 간 | 상증법 §47③ 본문 |
| 추정을 뒤집는 방법 | 객관적으로 인정되는 채무임을 서류로 증명 | 상증법 §47③ 단서 |
| 그 서류의 목록 | 시행령 §36② → 시행령 §10① 각 호 | 상증법 시행령 |
| §47①의 「관련 채무」 | 증여자가 그 재산을 타인에게 임대한 경우의 임대보증금 | 상증법 시행령 §36① |
| 양도세가 붙는 근거 | 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다 | 소득세법 §88 1호 |
| 양도로 보는 부분의 계산 | 취득가액·양도가액 = A × B / C | 소득세법 시행령 §159① |
인용한 조문의 시행일은 이렇습니다. 상속세 및 증여세법 [시행 2026. 1. 2.], 같은 법 시행령 [시행 2026. 9. 18.], 소득세법 및 같은 법 시행령 [시행 2026. 7. 1.]. 2026-09-28과 09-29에 국가법령정보 원문으로 직접 확인했습니다.
조문은 두 번 갈아타야 끝이 납니다
제47조 제3항을 열었을 때 단서에서 한 번 막혔습니다. 본문은 명확한데 예외가 「대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것」으로 넘어가 있었습니다. 그 대통령령을 찾아 들어가니 시행령 제36조 제2항이 또 다른 조문(제10조 제1항)으로 넘겼습니다. 실무에서 필요한 목록은 두 번 갈아탄 끝에 나옵니다.
먼저 원칙 조항입니다.
제47조(증여세 과세가액) ① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액(합산배제증여재산의 가액은 제외한다)에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.
여기까지만 읽으면 「빚을 같이 넘기면 그만큼 빠진다」가 맞습니다. 문제는 다음 항입니다.
제47조 ③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.
추정의 방향이 납세자에게 불리한 쪽으로 서 있습니다. 인수했다는 것을 증명해야 하는 쪽이 납세자입니다. 그리고 이 추정은 관계로 걸립니다 — 조문 문언은 배우자 간 또는 직계존비속 간입니다.
추정을 뒤집는 서류는 무엇인가
시행령이 그 목록을 정합니다. 두 조문을 이어 붙이면 이렇게 읽힙니다.
상증법 시행령 제36조(증여세 과세가액에서 공제되는 채무) [시행 2026. 9. 18.]
① 법 제47조제1항에서 “그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무”란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다.
② 법 제47조제3항 단서에서 “국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우”란 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.
같은 시행령 제10조(채무의 입증방법등) ① … 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것
1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등으로 확인할 수 있는 서류
이 두 호의 난이도 차이가 이 글에서 가장 실무적인 지점입니다.
1호는 은행 대출입니다. 집에 근저당이 잡혀 있고 채무자 명의가 바뀌는 거래라면, 해당 기관에서 채무 확인 서류를 받는 것으로 요건이 끝납니다.
2호는 그 밖의 채무입니다. 가족이나 지인에게 빌린 돈이 여기 들어갑니다. 조문이 요구하는 것은 계약서, 채권자확인서, 담보설정과 이자지급에 관한 증빙입니다. 빌린 사실만 있고 계약서도 이자 이체 내역도 없는 돈은 이 요건을 통과하지 못합니다.
그래서 부담부증여를 검토한다면 집값을 알아보기 전에 그 빚이 1호인지 2호인지부터 확인하는 편이 순서상 빠릅니다. 2호인데 증빙이 비어 있으면 아래 사례 B의 계산으로 넘어가기 때문입니다.
또 §36①은 증여자가 그 재산을 세놓고 있었다면 임대보증금도 「증여재산에 관련된 채무」에 들어간다고 정합니다. 전세를 낀 집을 넘기는 경우가 여기 걸립니다.
과세가액이 어떻게 갈리는가 — 같은 집, 두 결과
조문만으로는 폭이 안 잡혀서 숫자를 직접 넣어봤습니다. 아래는 모두 가정한 예시이고, 공통 전제는 이렇습니다 — 아버지가 아들에게 아파트를 증여하고, 그 집에 담보된 채무 3억원을 아들이 함께 인수합니다. 증여재산가액은 6억원으로 평가되었다고 가정합니다.
사례 A — 은행 대출이고 서류가 갖춰진 경우 (시행령 §10①1호)
| 단계 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| ① 증여재산가액 | 가정 | 600,000,000원 |
| ② 인수한 채무액 | 가정 | 300,000,000원 |
| ③ 채무 인정 여부 | 금융회사 채무 확인 서류 → §47③ 단서 | 인정 |
| ④ 증여세 과세가액 | ① − ② (§47①) | 300,000,000원 |
| ⑤ 양도로 보는 부분 | ② (소득세법 §88 1호) | 300,000,000원 |
사례 B — 가족에게 빌린 돈이고 증빙이 없는 경우 (시행령 §10①2호 미충족)
| 단계 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| ① 증여재산가액 | 가정 | 600,000,000원 |
| ② 인수한 채무액 | 가정 | 300,000,000원 |
| ③ 채무 인정 여부 | 계약서·이자지급 증빙 없음 → §47③ 본문 추정 | 인수하지 않은 것으로 추정 |
| ④ 증여세 과세가액 | ①(채무 차감 없음) | 600,000,000원 |
| ⑤ 양도로 보는 부분 | 없음 | 0원 |
증여세 과세가액이 3억원과 6억원으로 갈립니다. 실제로 돈을 빌렸고 아들이 그 빚을 갚기로 했더라도, 증명 서류가 없으면 계산은 B로 갑니다.
그리고 B에서는 양도로 넘어가는 부분이 사라집니다. 양도세를 줄이는 방향이 아니라, 양도세를 아끼려다 증여세 과세가액을 두 배로 만드는 방향입니다.
여기서 세액까지 이어 붙이고 싶었지만 멈췄습니다. 증여세 세율표와 증여재산공제액을 이번 확인 범위에서 확보하지 못했고, 확인하지 않은 숫자로 세액을 만들면 이 글의 다른 숫자까지 의심받습니다. 이 글이 단정하는 것은 과세가액까지입니다.
양도로 보는 부분의 계산식
채무가 인정되면 그 부분은 유상 이전으로 봅니다. 근거 조문의 문언입니다.
소득세법 제88조(정의) [시행 2026. 7. 1.] 1호
“양도”란 … 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며 …
떼어내는 방법은 시행령이 산식으로 정해 두었습니다.
소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산) [시행 2026. 7. 1.]
① 양도로 보는 부분의 취득가액·양도가액은 다음 계산식에 따른다.
취득가액 = A × B / C
A: 법 제97조제1항제1호에 따른 가액(제2호의 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항·제2항·제5항 및 제66조에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)
B: 채무액 / C: 증여가액
양도가액 = A × B / C
A: 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액 / B: 채무액 / C: 증여가액
두 산식의 모양이 같고 A만 다릅니다. B/C는 양쪽 모두 「채무액 ÷ 증여가액」이라 같은 비율입니다. 전체 자산 중 유상으로 넘어간 비율만큼을 취득가액과 양도가액에서 각각 떼어내는 구조입니다.
사례 A의 숫자를 그대로 대입해봤습니다. 아버지가 이 집을 2억원에 취득했다고 추가로 가정합니다 — 산식의 A(양도자산 전체의 취득가액)에 들어가는 값입니다. 증여자가 그 집을 어떤 경로로 취득했는지에 따라 이 A가 달라지는데, 상속으로 받은 집이라면 취득가액이 상속개시일에 이미 정해져 있습니다 — 그쪽 계산은 상속받은 집 팔 때 양도세 — 취득가액은 상속개시일에 이미 정해져 있습니다에서 다뤘습니다.
| 항목 | 산식 | 계산 | 값 |
|---|---|---|---|
| 비율 (B/C) | 채무액 ÷ 증여가액 | 3억 ÷ 6억 | 0.5 |
| 취득가액 | A × B / C | 2억 × 0.5 | 100,000,000원 |
| 양도가액 | A × B / C | 6억 × 0.5 | 300,000,000원 |
| 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 | 3억 − 1억 | 200,000,000원 |
여기까지가 양도차익입니다. 이 뒤에 붙는 필요경비, 장기보유특별공제, 양도소득 기본공제, 세율은 이 글에서 다루지 않습니다.
산식의 괄호에 붙은 단서도 같이 읽어야 합니다. 양도가액을 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 산정합니다. A의 기준을 한쪽만 실지거래가액으로 놓고 다른 쪽을 기준시가로 놓는 조합이 막혀 있습니다.
과세대상이 아닌 자산을 함께 넘기는 경우
넘기는 자산이 여러 개이고 그중 일부만 양도소득세 과세대상인 경우가 있습니다. 이때는 채무액을 먼저 나눕니다.
같은 조 ② 양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부증여하는 경우로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우
채무액 = A × B / C
A: 총 채무액 / B: 양도소득세 과세대상 자산가액 / C: 총 증여 자산가액
숫자를 넣으면 이렇습니다. 총 증여 자산가액 10억원 중 양도소득세 과세대상 자산이 6억원이고 총 채무액이 3억원이라면, 양도로 보는 채무액은 3억 × 6억 / 10억 = 1억 8천만원입니다. 나머지 1억 2천만원은 과세대상이 아닌 자산 쪽에 붙습니다.
①항과 순서가 섞이기 쉬운 자리입니다. ②항으로 채무액을 먼저 안분하고, 그 안분된 채무액을 ①항 산식의 B에 넣습니다. 반대로 하면 과세대상 자산에 총 채무액이 전부 얹힙니다.
자주 묻는 것
Q. 은행 대출이면 서류 한 장으로 끝납니까
조문이 요구하는 것은 「해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류」입니다(시행령 §10①1호). 문언 자체는 간단하고, 금융회사 채무는 1호에 명시돼 있습니다. 다만 실제 제출 서식이나 심사 실무까지는 이번에 확인하지 않았습니다.
Q. 채무를 인정받으면 증여세와 양도세를 둘 다 냅니까
세목이 나뉩니다. 채무액을 뺀 부분은 수증자의 증여세, 채무액에 해당하는 부분은 증여자의 양도소득세 계산으로 갑니다(소득세법 §88 1호). 이번에 확인한 범위는 채무액에 해당하는 부분이 양도로 계산된다는 것까지입니다. 그 양도소득세를 누가 신고·납부하는지는 납세의무자 조문을 따로 열어야 하는 문제여서 아래 「확인하지 못한 것」에 남겼습니다.
Q. 양도차익 2억원이면 세금이 얼마입니까
이 글에서는 계산하지 않았습니다. 양도소득세율과 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 해당 여부는 이번 확인 범위 밖입니다. 여기서 확정할 수 있는 것은 시행령 제159조 산식으로 떼어낸 양도가액과 취득가액, 그 차액까지입니다.
Q. 증여가액은 어떤 값을 넣습니까
시행령 제159조 제1항이 양도가액의 A를 「상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액」으로 정합니다. 평가 규정 자체는 이 글에서 다루지 않았습니다. 다만 산식의 B/C 비율이 이 평가액에 그대로 걸리므로, 평가액이 달라지면 양도로 보는 부분의 크기도 같이 움직입니다.
Q. 이미 부담부증여로 신고했는데 채무가 부인되면 어떻게 됩니까
이 부분은 확인하지 못했습니다. 경정·가산세 관련 절차는 이번에 확보한 조문 범위 밖이라 단정하지 않았습니다.
확인 순서 체크리스트
□ 1. 증여자와 수증자가 배우자 또는 직계존비속 관계인가 — 맞으면 §47③ 추정이 걸린다
□ 2. 넘길 채무가 국가·지방자치단체·금융회사에 대한 채무인가 (시행령 §10①1호)
□ 3. 1호가 아니라면 채무부담계약서 · 채권자확인서 · 담보설정 증빙 · 이자지급 증빙이 실제로 있는가 (같은 항 2호)
□ 4. 그 집을 세놓고 있는가 — 임대보증금도 §47①의 대상 채무다 (시행령 §36①)
□ 5. 채무가 인정된다는 전제에서 증여세 과세가액 = 증여재산가액 − 채무액을 먼저 구한다
□ 6. 채무액 ÷ 증여가액 비율을 구한다 — 양도 쪽 계산이 전부 이 비율에 걸린다
□ 7. 과세대상이 아닌 자산을 함께 넘긴다면 시행령 §159②로 채무액을 먼저 안분한다
□ 8. 양도가액을 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 맞춘다 (§159① A 단서)
□ 9. 3번이 비어 있다면, 부담부증여로 갈지부터 다시 본다 — 과세가액이 사례 B로 간다
3번에서 서류가 없다면 그 뒤 계산은 의미가 없습니다. 첫 칸이 비면 나머지 칸의 숫자가 전부 바뀝니다.
빚을 같이 넘기면 세금이 준다는 생각
「빚을 같이 넘기면 그만큼 증여세가 줄어든다」
제47조 제1항만 보면 맞습니다. 그런데 배우자 간·직계존비속 간에는 제3항이 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 줄어드는 것이 아니라, 줄이려면 증명해야 하는 구조입니다.
「가족끼리 빌린 돈도 빚은 빚이다」
시행령 제10조 제1항 제2호가 요구하는 것은 사실이 아니라 서류입니다. 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정과 이자지급에 관한 증빙을 조문이 직접 나열하고 있습니다.
「부담부증여는 무조건 세금이 적다」
채무가 인정되면 증여세 과세가액은 줄지만 그만큼이 양도가 되어 양도소득세 계산으로 넘어갑니다. 세목이 둘로 나뉘는 것이지 총액이 자동으로 줄어드는 구조가 아닙니다. 어느 쪽이 유리한지는 취득가액과 보유 이력에 따라 갈립니다.
「추정은 누구에게나 걸린다」
제3항 본문의 문언은 배우자 간 또는 직계존비속 간입니다. 이 관계 밖의 부담부증여는 제3항의 추정 대상으로 적혀 있지 않습니다. 다만 제1항의 「수증자가 인수한 금액」이라는 요건 자체는 관계와 무관하게 그대로 남습니다. 그리고 같은 직계존비속 안에서도 조부모가 손자에게 바로 주는 형태에는 별도의 할증이 붙는데, 그건 세대생략 증여 30% 할증 — 조부모가 손자에게 바로 주면 세금이 붙습니다에서 다룬 다른 조문입니다.
「전세 낀 집은 빚이 없으니 해당 없다」
시행령 제36조 제1항이 증여자가 그 재산을 타인에게 임대한 경우의 임대보증금을 제47조 제1항의 대상 채무에 포함시킵니다. 대출이 없어도 보증금이 있으면 이 구조 안에 들어옵니다.
세액까지는 가지 않았습니다
- 증여세 세율표와 증여재산공제액 — 이번 확인 범위에서 확보하지 못했습니다. 그래서 이 글은 증여세 과세가액까지만 계산하고 세액을 만들지 않았습니다
- 양도소득세율·장기보유특별공제·양도소득 기본공제 — 확인하지 않았습니다. 양도 쪽도 양도차익까지만 계산했습니다
- 1세대 1주택 비과세가 부담부증여의 양도 부분에 어떻게 적용되는지 — 확인하지 못했습니다. 위 계산 예시에는 비과세를 반영하지 않았습니다
- 상증법 제60조~제66조의 재산평가 방법 — 시행령 §159가 참조하는 조문이지만 원문을 확인하지 않았습니다. 예시의 증여재산가액 6억원은 평가가 끝난 값이라고 가정한 숫자입니다
- 시행령 제10조 제1항 각 호의 서류에 대한 실제 제출 서식·심사 기준 — 조문 문언만 확인했고 실무 서식은 확인하지 않았습니다
- 채무가 부인된 경우의 경정·가산세 처리 — 확인하지 않았습니다
- 인수한 채무를 수증자가 실제로 갚는지에 대한 사후관리 — 확인하지 않았습니다. 조문에서 확인한 것은 §47③의 추정과 그 단서까지입니다
- 부담부증여에 따르는 취득세 — 지방세 영역이라 이 글에서 다루지 않았습니다
- 양도로 보는 부분의 납세의무자 — 이번에 확인한 것은 소득세법 §88(양도의 정의)과 시행령 §159(양도차익 계산식)입니다. 그 세액을 누가 신고·납부하는지를 정하는 조문은 열지 못해 본문에서 단정하지 않았습니다
- 10년 이내 동일인 증여재산의 합산(§47②) — 이 글의 범위 밖입니다. §47③만 다뤘습니다. 합산 여부와 공제 축소는 판정이 다른 문제라 자녀 증여 — 「합산되느냐」와 「공제가 깎이느냐」는 다른 판정입니다에서 따로 정리했습니다
근거
- 상속세 및 증여세법 제47조 제1항·제3항 — [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]. 2026-09-28에 국가법령정보 원문으로 직접 확인했습니다. 제47조는 [전문개정 2010. 1. 1.] 상태입니다
- 같은 법 시행령 제36조 제1항·제2항, 제10조 제1항 — [시행 2026. 9. 18.] [대통령령 제36587호, 2026. 8. 18., 타법개정]. 2026-09-29에 원문으로 확인했습니다
- 소득세법 제88조 제1호 — [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21221호, 2025. 12. 23., 일부개정]
- 같은 법 시행령 제159조 제1항·제2항 — [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36343호, 2026. 5. 22., 일부개정]
- 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr
- 국세청 https://www.nts.go.kr · 홈택스 https://hometax.go.kr
이 글은 세액을 계산하지 않고 끝나는 세금 글입니다. 과세가액까지 계산해 놓고 세율표 앞에서 멈추는 것이 쓰면서도 어색했는데, 확인하지 않은 세율로 마지막 한 줄을 채우면 앞의 계산까지 같이 의심받는다는 쪽이 더 무겁다고 봤습니다. 대신 이 글이 끝까지 간 자리는 §159의 안분 산식입니다 — 채무액 비율만큼을 취득가액과 양도가액에서 각각 떼어내는 구조라, 숫자를 넣어 보지 않으면 「채무만큼 양도세가 붙는다」는 말이 왜 틀렸는지 보이지 않기 때문입니다.
계산 예시의 금액은 전부 가정한 값입니다. 실제 증여재산가액과 채무액, 그에 따른 세액은 개별 사정에 따라 달라지므로 국세상담센터(국번 없이 126) 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.