얼마나 나올까

상속받은 집 팔 때 양도세 — 취득가액은 상속개시일에 이미 정해져 있습니다

이 글은 상속·증여 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.

양도소득세 · 확인일 2026-09-01

상속받은 집을 팔 때의 취득가액은 상속개시일(사망일) 현재의 평가액입니다. 파는 시점에 고르는 값이 아닙니다. 그리고 그 값은 상속인이 신고한 금액이 아니라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액입니다 — 소득세법 시행령 제163조 제9항 괄호, 2020. 2. 11. 개정으로 들어온 문구입니다.

조문을 열기 전까지는 저도 상속세 신고서에 적은 숫자가 그대로 취득가액이 되는 줄 알았습니다. 시행령을 읽어보니 「신고한 금액」이라는 말은 어디에도 없더군요. 아래에서 취득가액이 정해지는 순서, 그리고 같은 거래에서 보유기간 기산일이 두 개로 갈리는 지점을 정리합니다.

한눈에 보기

항목내용근거
취득가액상속개시일 현재 상증세법 §60~§66에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 본다소득세법 시행령 §163⑨
우선순위상증세법 §76에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액시행령 §163⑨ 괄호
상속세 신고 여부신고하지 않았어도 위 평가액이 적용된다국세청 서면인터넷방문상담4팀-2281 · 사전-2024-법규재산-0143
환산취득가액원칙적으로 적용 여지가 닫힌다소득세법 §97①1호 단서 + §163⑨
장기보유특별공제 보유기간상속개시일부터소득세법 §95④(보유기간 기산) + 국세청 서면인터넷방문상담4팀-535
세율 적용 보유기간피상속인이 그 자산을 취득한 날부터소득세법 §104② 단서

취득가액이 정해지는 순서

1단계 — 날짜를 고정합니다. 평가기준일은 상속개시일입니다. 5년 뒤에 팔든 10년 뒤에 팔든 이 날짜는 움직이지 않습니다.

2단계 — 시가를 찾습니다. 상속개시일 전후 각 6개월 안에 그 재산의 매매가액, 감정가액, 수용·공매·경매가액, 유사한 재산의 매매사례가액 중 하나라도 있으면 그것이 시가입니다(상증세법 §60①②, 시행령 §49). 그 시가가 곧 취득가액이 됩니다.

3단계 — 시가가 없으면 보충적 평가로 갑니다. 기준시가입니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격·공동주택가격입니다(§60③·§61). 실무에서 취득가액이 낮게 굳는 지점이 여기입니다.

4단계 — 결정·경정이 있으면 그것이 앞섭니다. 아래에서 따로 봅니다.

5단계 — 아주 오래된 상속에는 별도 계산식이 있습니다. 1990년 8월 30일 개별공시지가 고시 전에 상속받은 토지 등은 평가액과 별도 기준가액 중 많은 금액을 쓰도록 §163⑨ 각 호가 따로 정합니다. 오늘 이 글을 검색해 들어오신 경우와는 거리가 멉니다.

6단계 — 신고를 안 했어도 순서는 똑같이 돌아갑니다. 취득가액이 0이 되는 게 아닙니다. 다만 2~3단계가 그대로 굴러가 대개 기준시가에서 멈춥니다. 왜 그때 신고를 챙겨야 하는지는 상속세 신고를 정면으로 다룬 별도 글에서 정리했습니다.

「신고한 금액」이 아니라 「결정·경정한 가액」입니다

이 괄호를 찾는 데 시간이 제일 오래 걸렸습니다. 시행령 §163⑨ 본문 한가운데에 이렇게 박혀 있습니다.

상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.

법문은 「신고가액」을 언급조차 하지 않습니다. 상속인이 적어 낸 숫자가 최종값이 아니라는 뜻입니다.

여기서 방향이 두 갈래로 갈립니다. 과세관청이 평가를 올려 결정하면 상속세는 늘지만, 그만큼 양도세 취득가액도 올라갑니다. 국세청 보도참고자료는 2020~2023년 꼬마빌딩 727건에 감정평가를 실시해 신고가 대비 평균 71% 높은 가액으로 과세했다고 밝히고 있습니다(국세청 보도참고자료 한 곳에서만 확인). 대상은 비주거용 부동산입니다 — 아파트로 확장해 읽으면 안 됩니다.

상속 자산에 환산취득가액이 없는 이유

소득세법 §97①1호 단서는 「가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여」 나목(매매사례가액·감정가액·환산취득가액)을 적용한다고 씁니다. 그런데 §163⑨이 상속 자산에는 실지거래가액을 만들어 줍니다. 「본다」이므로 확인할 수 없는 경우가 아닙니다.

「상속받았으니 내가 산 값이 없고, 그러니 환산취득가액」이라는 설명은 이 두 조문의 결합에서 성립하지 않습니다.

본문 사례의 금액은 전부 가상 예시입니다. 실제 기준선으로 읽지 마십시오.
본문 사례의 금액은 전부 가상 예시입니다. 실제 기준선으로 읽지 마십시오.

사례 계산

숫자는 전부 가상입니다. 자본적지출과 양도비는 0원으로 단순화했습니다.

  • 2021년 아버지 사망 → 아파트 1채 상속
  • 2026년 매도, 양도가액 9억원
갈래상속개시일 평가취득가액양도차익
A — 시가 없음, 공동주택가격으로 평가4억원4억원5억원
B — 상속 당시 감정평가로 시가 인정6억원6억원3억원

양도차익 차이가 2억원입니다. 상속개시일에 어떤 값이 붙었는지가 5년 뒤 양도차익을 2억원 벌립니다.

다만 갈래 B는 상속 시점에 상속세 과세가액이 2억원 올라갑니다. 상속세와 양도세는 반대 방향으로 움직입니다. 어느 쪽이 유리한지는 상속재산 총액, 상속공제, 상속인 구성, 매도 시점, 1세대 1주택 비과세 해당 여부에 따라 전부 달라집니다. 그래서 이 글은 구조만 적고 판단선을 세우지 않습니다. 「○억 이상이면 감정평가」 같은 문장이 붙은 글을 조사 중에 여럿 봤는데, 저는 그 선을 만들 근거를 찾지 못했습니다.

위 양도차익에 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제가 차례로 붙은 뒤 과세표준이 됩니다.

보유기간 기산일이 두 개입니다

같은 집, 같은 거래인데 기산일이 갈립니다.

용도기산일근거
장기보유특별공제 보유기간상속개시일소득세법 §95④(보유기간 기산) + 국세청 서면인터넷방문상담4팀-535
세율 적용 보유기간피상속인이 그 자산을 취득한 날소득세법 §104② 단서

위 표의 근거 표기를 하나 짚어둡니다. §95④은 보유기간을 어떻게 세는지를 정한 조문이지, 「상속 자산의 취득일이 상속개시일이다」를 그 자리에서 선언하는 조문이 아닙니다. 상속 취득일을 상속개시일로 보는 부분은 국세청 해석(서면인터넷방문상담4팀-535)에서 확인했고, 이를 정한 시행령 조문은 이번에 원문을 대조하지 못했습니다. 그래서 근거를 두 개 병기했습니다.

2025년에 상속받아 2026년에 팔았다고 해봅시다. 세율을 고를 때의 보유기간은 아버지가 그 아파트를 산 날부터 셉니다. 상속받은 지 1년 남짓이라고 해서 자동으로 단기 중과세율로 가지 않습니다.

반대로 장기보유특별공제 보유기간은 상속개시일부터 셉니다. 그래서 상속받고 곧바로 파는 경우 이 공제는 받지 못합니다. 연수별 공제율과 산식은 장기보유특별공제를 정면으로 다룬 별도 글에 표로 정리해두었습니다.

양도세 기본세율 (§55① 준용)

양도세 기본세율(§104①1호)은 소득세법 §55①의 종합소득세율표를 준용합니다. 조문 형태 그대로 옮깁니다.

과세표준세율
1,400만원 이하과세표준의 6%
1,400만원 초과 5,000만원 이하84만원 + (1,400만원 초과액의 15%)
5,000만원 초과 8,800만원 이하624만원 + (5,000만원 초과액의 24%)
8,800만원 초과 1억5천만원 이하1,536만원 + (8,800만원 초과액의 35%)
1억5천만원 초과 3억원 이하3,706만원 + (1억5천만원 초과액의 38%)
3억원 초과 5억원 이하9,406만원 + (3억원 초과액의 40%)
5억원 초과 10억원 이하1억7,406만원 + (5억원 초과액의 42%)
10억원 초과45% 구간 (기초금액은 아래 「확인하지 못한 것」 참조)

다주택자 양도세 중과에 관해서는, 정부가 2026년 5월 9일자로 유예를 종료한다고 발표했습니다(정책브리핑). 시행령 확정본까지는 대조하지 못했으므로 이 글에서 세율로 단정해 쓰지 않습니다.

두 괄호의 길이 차이가 이 절의 전부입니다. 연수·공제율·세율은 본문에서 확인하십시오.
두 괄호의 길이 차이가 이 절의 전부입니다. 연수·공제율·세율은 본문에서 확인하십시오.

체크리스트

□ 상속개시일(사망일)이 정확히 언제인지 확인했다

□ 상속개시일 전후 6개월 안에 매매·감정·경매·유사매매 사례가 있었는지 확인했다

□ 시가가 없었다면 그 시점의 공동주택가격(또는 개별주택가격·개별공시지가)을 확인했다

□ 관할 세무서의 결정·경정 통지를 받은 적이 있는지 확인했다

□ 상속등기 때 낸 취득세 영수증을 찾아두었다 (필요경비)

□ 세율용 보유기간을 위해 피상속인이 그 집을 취득한 날짜를 등기부에서 확인했다

자주 묻는 것

상속이 아니라 증여로 받은 집도 같은 규정이 적용되나요?

같은 항이 둘을 함께 규정합니다. §163⑨은 「상속 또는 증여받은 자산」에 대해 「상속개시일 또는 증여일 현재」의 평가액을 취득 당시 실지거래가액으로 본다고 씁니다. 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함한다고 조문이 명시합니다. 다만 상증세법 §34부터 §39까지, §39의2·§39의3, §40, §41의2부터 §41의5까지, §42, §42의2·§42의3에 따른 증여는 같은 괄호가 대상에서 제외합니다. 증여 케이스의 나머지 논점은 이 글의 범위 밖입니다.

취득가액 말고 필요경비에 더 넣을 수 있는 게 있나요?

§97①이 필요경비를 세 갈래로 나눠 둡니다 — 취득가액(1호), 자본적지출액 등(2호), 양도비 등(3호). 2호와 3호의 구체적 범위는 조문이 「대통령령으로 정하는 것」으로 위임해 놓았고, 그 시행령까지는 이번에 대조하지 못했습니다. 위 사례 계산에서 두 항목을 0원으로 둔 것도 그래서입니다.

상속등기 때 낸 취득세는 어떻게 되나요?

필요경비로 들어갑니다. 상속 취득세율과 등기 절차 자체는 상속등기를 다룬 별도 글에서 정리했습니다.

상속주택이 있으면 다른 집을 팔 때 2주택이 되나요?

상속주택을 주택 수에서 빼주는 특례가 있습니다(소득세법 시행령 §155②). 공동상속주택의 소수지분은 다른 주택 양도 시 그 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다(§155③). 비과세 요건과 12억 기준은 1세대 1주택 비과세를 다룬 별도 글로 넘깁니다.

이 글이 다루지 않는 것

이 글은 취득가액이 정해지는 순서 하나만 봅니다. 아래는 의도적으로 뺐습니다.

뺀 것이유
감정평가를 받는 편이 유리해지는 금액선그 선을 세울 근거를 찾지 못했습니다. 상속세와 양도세가 반대로 움직인다는 구조까지만 적었습니다
장기보유특별공제 연수별 공제율과 산식장기보유특별공제를 정면으로 다룬 별도 글에 표로 있습니다
1세대 1주택 비과세 요건과 12억 기준, 상속주택 특례의 세부 요건비과세를 정면으로 다룬 별도 글의 주제입니다
상속 취득세율과 상속등기 절차·서류상속등기를 다룬 별도 글에 있습니다
상속세를 신고해두는 편이 왜 유리한지의 논증상속세 신고를 정면으로 다룬 별도 글의 주제입니다
다주택 중과세율 수치시행령 확정본을 대조하지 못해 이 글에서는 세율을 쓰지 않았습니다

확인하지 못한 것

  • §55① 「10억원 초과」 구간의 기초금액 — 조문을 직접 열었으나 해당 행이 잘려 축자 확보에 실패했습니다. 세율 45%와 구간 존재는 확정입니다.
  • 단기 보유 세율(1년 미만 / 2년 미만) 수치 — 1차 자료로 대조하지 못해 숫자를 적지 않았습니다.
  • 양도소득 기본공제 금액(§103) — 이번 확인 범위에서 원문 대조를 못 했습니다.
  • 상속 자산의 취득시기를 상속개시일로 정한 시행령 조문 — 결론은 국세청 해석으로 확인했지만 조문 원문은 대조하지 못했습니다. 그래서 위 표에 조문 번호를 단독 근거로 달지 않았습니다.
  • 다주택 중과 유예 종료의 시행령 확정본 — 정부 발표는 확인했으나 공포일·조문 확정본을 대조하지 못했습니다. 보완조치의 기준일 표현도 자료마다 엇갈립니다.
  • §163⑨ 각 호의 호 번호와 정확한 문구 — 세 곳에서 내용은 일치했지만 원문 축자 대조는 못 했습니다. 그래서 본문에는 「많은 금액」 구조까지만 적었습니다.

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근거

실제 세액은 개별 사정에 따라 달라집니다. 본인 사안의 취득가액과 세액은 관할 세무서 또는 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.

아파트 짓는 이팀장

공동주택 설계를 15년 했습니다. 세무사도 변호사도 아닙니다. 아파트를 설계하면서도 정작 그 집에 붙는 세금은 잘 몰랐고, 찾아보니 나오는 글마다 숫자가 달랐습니다. 그래서 확인한 걸 정리해두기 시작했습니다.

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