이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산·등기명의 · 확인일 2026-10-15
대출을 일부 갚아도 등기부의 채권최고액은 그대로입니다. 민법 제357조 제1항이 확정 전 채무 소멸은 저당권에 영향이 없다고 적기 때문입니다. 줄이려면 은행과 감액 변경계약을 맺고 근저당 감액등기를 함께 신청해야 합니다. 생활법령 안내 기준으로 이 등기의 등기의무자는 은행입니다. 직접 하면 아파트 1채 기준 전자신청 8,200원, 서면 11,200원이 들고, 법무사에 맡기면 보수가 따로 붙습니다.
대출 일부 상환 채권최고액 — 갚은 만큼 등기부가 줄지 않는 이유
원금을 갚으면 등기부 숫자가 내려간다는 말이 맞는지 확인했습니다. 답은 아래 제1항 둘째 문장에 있고, 내려가지 않습니다.
민법 제357조 ① 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.
② 전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.
근저당은 「채권의 최고액」이라는 한도를 등기하는 권리입니다(부동산등기법 제75조 제2항 제1호). 그 아래에서 빚이 늘고 줄어도 한도 기록은 바뀌지 않습니다.
채권최고액이 무엇이고 왜 대출금보다 크게 잡히는지는 근저당 말소 글에서 다뤘습니다. 이 글은 빚이 남은 채 한도만 낮추는 근저당 감액등기만 봅니다.
대법원 2021다255648 판결은 뒤 순위 권리자가 「채권최고액에 해당하는 담보가치가 근저당권에 의하여 이미 파악되어 있는 것을 알고」 이해관계를 맺는다고 적었습니다. 채무자 변경과 피담보채무 범위를 다룬 판결이라 감액 판례는 아니지만, 등기된 최고액이 뒤에 들어오는 사람에게 「앞에 잡힌 몫」으로 읽힌다는 점은 이 문장에 그대로 있습니다.
근저당 감액등기 순서 — 은행과의 변경계약이 출발점
감액등기는 「권리의 변경」 등기이고 부기로 합니다(부동산등기법 제52조 제5호). 등기원인은 은행과 맺는 근저당권 변경계약입니다.
누가 의무자인지에서 조사가 한 번 꺾였습니다. 등기부상 근저당은 은행 명의의 권리이고, 감액은 그 권리를 줄이는 일입니다. 생활법령 「근저당권 변경등기」는 감액에서 근저당권자를 등기의무자, 소유자를 등기권리자로 적고, 증액이면 반대로 적습니다. 불리해지는 쪽이 의무자가 되는 구조입니다.
| 단계 | 할 일 | 누가 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 0 | 대출 일부 상환 — 이것만으로 등기부는 그대로 | 차주 | 민법 §357① |
| 1 | 채권최고액 감액 변경계약 | 은행·소유자 | 등기법 §23①, 생활법령 |
| 2 | 은행 쪽 서류 준비: 근저당 등기필정보, 법인 자격 정보, 위임장 | 은행 | 등기법 §50②, 규칙 §46① |
| 3 | 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 신고·납부 | 신청 당사자 | 지방세법 §28①1호 마목, §151①2호 |
| 4 | 등기신청수수료 납부 | 신청 당사자 | 수수료규칙 §5조의2④·§5조의5④ |
| 5 | 관할 등기소 방문 또는 전자신청 | 은행·소유자 공동 | 등기법 §24① |
| 6 | 등기 완료 — 을구 해당 근저당 아래 변경 부기, 종전 최고액에 말소 표시 | 등기관 | 등기법 §52, 규칙 §112① |
1단계가 막히면 뒤 단계는 시작되지 않습니다. 은행에 감액을 요구할 권리를 정한 조문은 찾지 못했습니다. 등기원인이 계약이고 신청이 공동이라, 은행과 합의가 되어야 절차가 열립니다.
뒤 순위 권리자의 승낙이 문제 되는 쪽은 증액
변경등기를 부기로 하려면 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있어야 하고, 없으면 주등기로 합니다(제52조 단서). 증액은 뒤 순위 권리자에게 불리해서 이 승낙이 걸립니다. 감액은 뒤 순위에 불리하지 않아 보통 그들의 승낙이 문제 되지 않습니다. 감액을 직접 다룬 등기선례 원문은 확보하지 못했습니다.
부기로 된 변경등기의 순위는 주등기 순위를 따릅니다(제5조). 감액을 해도 그 근저당의 순위 자체가 뒤로 가지는 않습니다.
전자신청이 가장 싸지만 혼자 시작하기 어려운 이유
전자신청은 당사자가 직접 하거나 자격자대리인이 대리합니다(부동산등기규칙 제67조 제1항). 법인은 「상업등기법」의 전자증명서로 서명합니다(제67조 제4항). 자격자대리인 없이 당사자끼리 전자신청하면, 공동신청이라 은행도 법인 전자증명서로 함께 서명해야 합니다.
은행 쪽 등기를 법무사가 대행하는 것은 관행이고, 이를 정한 조문은 없습니다. 그래서 비용표의 8,200원보다 먼저 볼 것은 은행이 어떤 방식으로 접수하느냐입니다. 그 답에 따라 집주인 쪽 준비물이 정해집니다.
근저당 감액등기 서류 — 은행에서 받을 것과 집주인이 낼 것
| 서류 | 누가 마련 | 근거 |
|---|---|---|
| 근저당권 변경계약서(등기원인 증명정보) | 은행·소유자 | 규칙 §46①1호 |
| 근저당 등기필정보 또는 등기필정보통지서 | 은행 | 등기법 §50② |
| 법인 대표자 자격 정보 | 은행 | 규칙 §46①4호 |
| 위임장(대리 신청 때) | 위임한 쪽 | 규칙 §46①5호 |
| 주민등록 초본 | 소유자(등기권리자) | 생활법령 제출서류 |
| 등록면허세 영수필확인서·수수료 납부 증빙 | 신청 당사자 | 생활법령 제출서류 |
인감증명에서 막혔습니다. 생활법령 제출서류 목록에는 「등기의무자의 인감증명서」가 있지만, 변경등기 전체에 쓰는 일반 목록입니다. 방문신청 인감을 정한 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호는 「소유권의 등기명의인이 등기의무자」일 때입니다.
생활법령 기준으로 감액의 의무자는 은행이라 은행 쪽 서류가 핵심이 됩니다. 소유자 인감이 필요 없다고 단정할 근거는 찾지 못했습니다. 집주인 쪽 준비물은 미리 떼어 두기보다 은행이 내주는 목록에 맞추는 편이 헛걸음을 줄입니다.
근저당 감액등기 비용 — 셀프 8,200원부터
등록면허세는 「그 밖의 등기」 건당 6,000원입니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목). 설정·이전처럼 채권금액의 1천분의 2를 매기는 다목이 아닙니다. 지방교육세는 등록면허세의 100분의 20인 1,200원입니다(제151조 제1항 제2호). 근저당 말소등기와 같은 조문, 같은 금액입니다.
| 신청 방법 | 등록면허세 | 지방교육세 | 신청수수료 | 합계(부동산 1개) |
|---|---|---|---|---|
| 전자신청 | 6,000원 | 1,200원 | 1,000원 | 8,200원 |
| 전자표준양식(e-form) | 6,000원 | 1,200원 | 3,000원 | 10,200원 |
| 서면(방문) | 6,000원 | 1,200원 | 4,000원 | 11,200원 |
세 줄을 직접 더해 보니 전자신청과 서면의 차이는 수수료 3,000원뿐입니다. 서면 수수료는 2025년 8월 1일 접수분부터 4,000원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항). 부동산이 여러 개면 수수료에 개수를 곱합니다(등기신청수수료 징수에 관한 예규 제1861호 제2.나). 토지와 건물을 함께 담보로 잡힌 단독주택이면 부동산이 2개라 수수료가 두 배입니다.
법무사 보수는 별도이고 사무소마다 다릅니다. 이 비용을 은행과 차주 중 누가 내는지도 정한 조문이 없어 금액과 부담 주체를 적지 않았습니다.
전세 잔금 근저당 감액 특약 — 세입자가 접수번호까지 보는 이유
세입자에게 감액이 의미 있는 이유는 선순위 근저당이 담보로 잡을 수 있는 한도가 등기된 채권최고액이라서입니다. 집주인이 대출 일부를 갚았다는 말만 있고 감액등기가 없으면 등기부의 최고액은 그대로입니다. 세입자의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춰야 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 그 앞의 근저당 한도는 감액등기 전까지 줄지 않습니다.
잔금일에 일부 상환과 감액등기를 함께 하기로 정하는 특약은 법이 정한 서식이 없는 당사자 약정이고, 관행으로 쓰입니다. 아래 문안은 예시입니다.
(예시) 임대인은 잔금일에 ○○은행 근저당권의 피담보채무 중 ○○원을 상환하고, 같은 날 채권최고액을 ○○원으로 감액하는 근저당권 변경등기를 신청한다.
특약을 어겼을 때 해제나 위약금이 어떻게 되는지는 판례를 확보하지 못해 효과를 적지 않았습니다.
잔금 뒤 볼 것은 두 가지입니다.
□ 새로 발급한 등기사항증명서 을구에서 해당 근저당 아래 변경 부기가 붙었는가
□ 그 부기의 접수번호와 접수일이 언제인가
등기를 마치면 그 효력은 접수한 때부터 생깁니다(부동산등기법 제6조 제2항). 「감액 신청했다」는 말보다 접수번호가 찍힌 등기부가 근거입니다. 잔금 뒤 등기부를 한 번 더 떼어 변경 부기와 접수번호까지 확인하는 편이 안전합니다.
을구 칸을 순서대로 읽는 법은 등기부등본 갑구·을구 글에서 다뤘습니다.
전세보증보험 가입이 거절되거나 한도가 걸리는 문제는 전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집 글과 보증보험 한도 글에서 따로 봅니다.
「집주인 혼자 신청한다」와 「감액도 0.2%」 — 감액등기를 두고 생기는 두 오해
| 이렇게 알고 있으면 | 실제(근거) |
|---|---|
| 감액은 집주인 혼자 신청한다 | 공동신청(등기법 §23①). 감액에서는 은행이 등기의무자(생활법령) → 은행의 등기필정보 필요(§50②) |
| 감액도 설정처럼 금액의 0.2%를 세금으로 낸다 | 1천분의 2는 증액분에 붙는다(생활법령). 감액은 「그 밖의 등기」 건당 6,000원 + 지방교육세 1,200원 |
자주 묻는 것 — 근저당 감액등기 편
대출을 일부 갚으면 은행이 알아서 감액해 줍니까
상환만으로는 등기부가 바뀌지 않습니다(민법 §357①). 감액은 변경계약과 공동신청이 있어야 합니다.
감액할 때도 국민주택채권을 삽니까
아닙니다. 매입 대상은 증액된 채권최고액이 2,000만원 이상일 때입니다(생활법령, 주택도시기금법 제7조 인용). 감액에는 매입이 없습니다.
감액하면 근저당 순위가 바뀝니까
변경등기는 이해관계 있는 제3자의 승낙 문제가 없으면 부기로 하고, 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따릅니다(등기법 §5, §52 제5호·단서). 순위는 그대로이고 한도만 낮아집니다.
신청하고 며칠 만에 끝납니까
처리 일수를 공시한 1차 자료를 찾지 못해 적지 않았습니다. 등기를 마치면 효력은 접수한 때로 거슬러 생깁니다(§6②). 접수만으로 효력이 생기지는 않습니다.
법무사에 맡기면 얼마입니까
보수는 사무소마다 다르고 공식 기준을 확인하지 못했습니다. 공과금은 위 비용표에서 법무사가 쓰는 접수 방식 줄의 금액이 그대로 들어갑니다.
같이 보면 좋은 글로 전세보증보험은 보증금이 얼마까지 되나를 정리해 두었습니다.
감액을 직접 다룬 선례·해석은 확보하지 못했습니다
등기선례 원문은 열리지 않았습니다.
- 감액에서 뒤 순위 권리자 승낙이 필요 없다는 직접 선례 — 원문 미확보
- 감액 등록면허세를 마목(정액)으로 본 행정안전부·지자체 해석 — 조문은 확정, 감액을 명시한 해석은 미확보
- 감액의 등기의무자·등기권리자 구분 — 1차 자료는 생활법령 한 곳
- 부동산이 여러 개일 때 등록면허세 건수 계산 — 수수료는 부동산 개수만큼 곱하지만(예규 1861), 등록면허세 건수는 확인하지 못했습니다
근거
- 민법 제357조 제1항·제2항 · 시행 2026-03-17
- 부동산등기법 제5조, 제6조 제2항, 제23조 제1항, 제24조 제1항, 제50조 제2항, 제52조 제5호·단서, 제75조 제2항 제1호 · 시행 2025-01-31
- 부동산등기규칙 제46조 제1항, 제60조 제1항, 제67조 제1항·제4항, 제112조 제1항 · 시행 2025-08-01
- 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목, 제151조 제1항 제2호 · 2026-07-01 시행판
- 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항, 제5조의5 제4항 · 2025-07-29 공포, 2025-08-01 시행
- 등기신청수수료 징수에 관한 예규 제1861호 제2.나 · 2025-08-05 발령·시행
- 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 · 시행 2026-01-02
- 대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다255648 판결 — 채무자 변경·피담보채무 범위 사건이며 감액 판례가 아닙니다
- 찾기쉬운 생활법령정보 「근저당권 변경등기」 개념·신청인, 제출서류 (기준일 2026-09-15)
- 국가법령정보센터 www.law.go.kr · 찾기쉬운 생활법령정보 easylaw.go.kr
등기예규 제1867호(2026-01-07)에는 채권최고액 변경 조항이 없어 근거로 쓰지 않았습니다. 비용표는 부동산 1개, 직접 신청 기준입니다. 실제 준비물과 접수 방식은 관할 등기소와 해당 은행 안내가 정합니다.