이 글은 종부세·재산세·취득세 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
채무를 넘긴 만큼은 판 것으로 봅니다. 전세보증금 3억원이 낀 시가 6억원 아파트를 증여하면 절반은 증여, 절반은 양도입니다. 그런데 그 전에 넘어야 할 관문이 하나 있습니다. 배우자·직계존비속 사이에서는 채무를 넘겼다는 사실 자체가 「인수되지 않은 것」으로 추정됩니다. 입증하지 못하면 이 계산은 시작도 못 합니다.
세 줄 요약
- 원칙은 「인수되지 아니한 것으로 추정」. 서류로 깨야 계산이 시작됩니다.
- 양도세 납세의무자는 증여자(부모)입니다. 재산을 받는 자녀가 아닙니다.
- 신고기한은 3개월. 일반 양도세 2개월과 다릅니다.
먼저 넘어야 할 관문 — 원칙은 「인정 안 됨」입니다
상증세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 증여재산가액에서 채무인수액을 뺀 금액으로 정합니다. 여기까지는 단순합니다.
문제는 제3항입니다. 배우자나 직계존비속 사이의 증여라면 채무를 넘겼다는 사실 자체가 「인수되지 아니한 것」으로 추정됩니다. 부모가 자녀에게 전세보증금을 낀 집을 증여하는 흔한 사례가 정확히 여기 걸립니다.
이 추정을 깨려면 단서 조항을 써야 합니다. 대통령령(시행령 제36조 제2항, 제10조 제1항 각호)이 정한 방법으로 객관적으로 입증해야 합니다. 실무에서 쓰는 서류는 이렇습니다.
- 금융기관 채무확인서
- 임대차(전세)계약서
- 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급 증빙
이 서류를 못 갖추면 계산 자체가 성립하지 않습니다. 아래 계산은 전부 「채무 인수가 입증됐다」는 전제 위에 서 있습니다.
저라면 이 계산보다 입증서류를 먼저 챙기겠습니다. 부모·자녀 사이라면 서류가 없는 순간 아래 계산은 통째로 무의미해지기 때문입니다.
하나의 거래, 두 개의 세목
취득세는 계산 방식이 또 다릅니다. 취득세는 채무 승계분을 유상취득으로, 나머지를 무상취득으로 나눠 각각 다른 세율을 적용하는데, 이때 유상분의 과세표준은 채무액 그 자체이지 취득가액을 비율로 나눈 값이 아닙니다. 양도세는 아래에서 볼 채무비율 안분 구조로, 양도가액뿐 아니라 취득가액까지 같은 비율로 나눕니다. 같은 거래를 두고 세목마다 계산이 다르니 서로 옮겨 쓰면 어긋납니다.
안분 산식 — 같은 비율을 양쪽에 곱합니다
소득세법 시행령 제159조가 부담부증여 양도차익 계산 방법을 정합니다. 채무액을 증여가액으로 나눈 비율을 양도가액과 취득가액 양쪽에 똑같이 곱합니다. 양도가액은 채무액으로 고정되므로 남는 변수는 취득가액 안분 쪽입니다.
양도가액을 시가로 산정했다면 취득가액도 실지취득가액(불분명하면 환산취득가액) 기준으로 맞춥니다. 반대로 양도가액을 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 통일합니다. 전세보증금이 낀 주택을 임대보증금 환산가액으로 평가한 경우가 여기 걸립니다 — 양도가액을 기준시가로 계산한 것으로 보므로 취득가액에 환산취득가액을 쓸 수 없습니다. 이 대응 관계는 시행령 제159조 제1항 제1호가 직접 정하고 있습니다.
양도세 납세의무자는 증여자, 즉 부모입니다. 실제 재산을 넘겨받는 수증자가 아니라는 점이 자주 헷갈리는 지점입니다.
채무비율만 바꿔서 두 번 계산해보면
예시용 가정치이며 실제 상담 사례가 아닙니다. 시가 6억원 아파트, 증여자의 실제 취득가액 4억원, 보유기간 10년을 공통으로 두고 채무비율만 바꾸겠습니다. 기본공제 250만원은 한 해에 한 번만 적용되므로 같은 해에 다른 양도가 없다는 전제도 함께 둡니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 6%에서 시작해 매년 2%p씩 늘고 15년 이상이면 30%가 상한인데, 아래는 10년 구간(20%)을 썼습니다.
| 단계 | A. 채무 3억원 (50%) | B. 채무 4.5억원 (75%) |
|---|---|---|
| 채무비율 | 3억 ÷ 6억 = 50% | 4.5억 ÷ 6억 = 75% |
| 양도가액 | 3억원 | 4억 5,000만원 |
| 양도분 취득가액 | 4억 × 50% = 2억원 | 4억 × 75% = 3억원 |
| 양도차익 | 1억원 | 1억 5,000만원 |
| 장기보유특별공제 (10년, 20%) | 2,000만원 | 3,000만원 |
| 양도소득금액 | 8,000만원 | 1억 2,000만원 |
| 과세표준 (기본공제 250만 차감) | 7,750만원 | 1억 1,750만원 |
| 산출세액 | 7,750만 × 24% − 576만 = 1,284만원 | 1억 1,750만 × 35% − 1,544만 = 2,568만 5천원 |
| 지방소득세 (10%) | 128만 4천원 | 256만 8,500원 |
| 합계 | 약 1,412만 4천원 | 약 2,825만 3,500원 |
예시를 두 번 돌린 이유가 있습니다. 채무비율 하나만 바꿨을 뿐인데 세액이 두 배 가까이 벌어지더군요. 하나만 보여드리면 이 구조가 잘 안 잡힙니다.
과세표준이 7,750만원일 때는 5,000만~8,800만원 구간이라 24%·누진공제 576만원, 1억 1,750만원일 때는 8,800만~1억 5,000만원 구간이라 35%·누진공제 1,544만원이 적용된 결과입니다.
양도소득세 기본세율 (2년 이상 보유)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
신고기한이 일반 양도세와 다릅니다
일반 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 그런데 부담부증여의 양도의제분은 다릅니다 — 증여받은 날(= 양도일)이 속하는 달의 말일부터 3개월로, 증여세 신고기한과 같습니다.
이 3개월은 소득세법 제105조 제1항 제3호가 정합니다. 조문 번호를 찾는 데 한참 걸렸는데, 조문은 「그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월」이라고 적고 있습니다. 부담부증여에서는 그 양도일이 곧 증여일입니다.
채무 입증서류를 갖추는 데 시간이 걸린다면 신고기한부터 먼저 확인해두는 편이 안전합니다. 채무 인수 부분은 신고 이후에도 국세청 사후관리 대상입니다.
신고 전 확인할 것
- 배우자·직계존비속 간 증여인지 확인했는가
- 채무 입증서류(금융기관 채무확인서, 임대차계약서, 채무부담계약서 등)를 준비했는가
- 양도가액·취득가액 산정 기준(시가 또는 기준시가)을 양쪽 동일하게 맞췄는가
- 양도세 신고 명의가 증여자(부모)로 되어 있는가
- 신고기한(증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월)을 확인했는가
- 1세대1주택 비과세 적용 여부를 세무 상담으로 확인했는가
증여자의 1세대1주택 여부는 양도의제분 세액에 영향을 줍니다. 다만 수증자가 증여자와 같은 세대라면 「1세대」 판정 자체가 갈립니다. 판단 기준은 1세대1주택 비과세 — 거주 2년이 필요한 사람과 아닌 사람에서 정리했습니다.
자주 묻는 질문
부모가 자녀에게 전세보증금 낀 집을 증여하면 채무 공제가 자동으로 되나요?
아닙니다. 직계존비속 간 증여는 채무 인수가 원칙적으로 「인수되지 아니한 것」으로 추정됩니다. 금융기관 채무확인서나 임대차계약서 등으로 객관적으로 입증해야 공제가 인정됩니다.
양도세 신고는 누가 하나요?
증여자, 즉 채무를 넘긴 부모입니다. 재산을 받는 자녀가 아닙니다.
증여세와 양도세를 각각 따로 신고하나요?
네. 수증자는 증여세를, 증여자는 양도소득세를 각자 신고합니다. 신고기한은 둘 다 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.
취득세도 같은 방식으로 계산하나요?
아닙니다. 취득세는 채무 승계분을 유상취득으로 별도 과세하는 구조이고, 유상분 과세표준은 채무액 그 자체입니다. 양도세처럼 취득가액을 비율로 나누지 않습니다.
근거와 확인 수준
| 항목 | 근거 | 확인 수준 |
|---|---|---|
| 증여세 과세가액 (채무인수액 차감) | 상증세법 제47조 제1항 | 2곳 |
| 채무 인수 추정 (배우자·직계존비속) | 상증세법 제47조 제3항 본문 | 2곳 |
| 객관적 입증 시 예외 | 상증세법 제47조 제3항 단서 | 2곳 |
| 입증방법 위임 | 상증세법 시행령 제36조 제2항, 제10조 제1항 각호 | 2곳 |
| 양도차익 안분 산식 | 소득세법 시행령 제159조 | 2곳 |
| 양도가액·취득가액 산정기준 대응 | 시행령 제159조 제1항 제1호 | 2곳 |
| 신고기한 3개월 | 소득세법 제105조 제1항 제3호 | 2곳 |
| 양도세 납세의무자 = 증여자 | — | 2곳 |
법령은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 확인할 수 있습니다. 위 계산은 예시용 가정치이므로 실제 세액은 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다.