이 글은 종부세·재산세·취득세 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
같은 아파트, 같은 시가 8억원인데 명목이 재산분할이면 0원, 위자료면 약 1억 1,227만원입니다. 이혼으로 부동산을 넘길 때 증여세는 안 나오는데 양도세가 나올 수 있습니다. 그리고 그 세금은 받는 쪽이 아니라 주는 쪽이 냅니다.
세 줄 요약
- 재산분할은 유상양도가 아닙니다. 양도세·증여세 둘 다 0원 (96누14401).
- 위자료를 부동산으로 주면 대물변제라 유상양도로 봅니다. 주는 쪽에 양도세.
- 합의서에 명목을 명확히 적어두는 게 순서입니다. 나중에 실질이 재구성될 수 있습니다.
재산분할과 위자료는 성격부터 다릅니다
재산분할은 혼인 중 함께 모은 재산을 청산·분배하는 것입니다(민법 제839조의2). 원래 내 몫이던 것을 나누는 것이라, 대법원은 재산분할로 인한 자산 이전을 「실질적으로는 공유물분할에 해당」한다고 보아 양도소득세 과세대상인 유상양도에 포함되지 않는다고 판단했습니다(96누14401). 2024년 수원고등법원도 같은 취지로 판단했습니다(2023누14554).
위자료는 성격이 다릅니다. 정신적 손해에 대한 배상금입니다(민법 제843조, 재판상 이혼 준용). 현금으로 주면 문제될 게 없습니다. 그런데 부동산으로 대신 갚으면(대물변제) 얘기가 달라집니다.
위자료채무이행에 갈음한 것으로 … 위자료 지급채무가 소멸하는 경제적 이익을 얻게 되므로, 양도소득세 과세대상이 되는 유상양도에 해당
국세청 심사청구 심사양도1999-2455 (1999.10.22)
이 결정이 근거로 인용한 대법원 판결은 1995.11.24. 선고 95누4599입니다. 다만 이 글은 판결 원문을 직접 열람하지 못했고, 결정문 인용과 2차 자료를 통해 확인했습니다.
세 갈래로 갈립니다
협의 단계에서부터 합의서에 재산분할로 할지 위자료로 할지 명확히 적어두는 게 순서입니다. 나중에 과세관청이 실질을 재구성할 수 있기 때문입니다.
계산으로 보면 — 같은 집, 다른 세금
공통 조건은 이렇습니다. 비조정대상지역 아파트, 남편이 2016년 4억원에 취득, 이혼 시점(2026년) 시가 8억원, 보유 10년, 양도세 중과 대상이 아니고 1세대1주택 비과세 요건은 미충족. 비과세 요건 판정과 중과 여부 판정은 각각 별도 영역이라 이 예시는 기본세율과 장기보유특별공제가 그대로 적용되는 경우만 계산합니다.
예시 1 — 재산분할로 이전. 남편(주는 쪽)은 양도소득세 0원, 증여세 0원입니다. 아내(받는 쪽)는 취득세 8억 × 1.5% = 1,200만원. 훗날 아내가 매도할 때 취득가액 4억원(남편 최초 취득가)과 취득시기 2016년(남편 최초 취득일)이 그대로 승계됩니다.
예시 2 — 위자료로 이전(대물변제). 같은 아파트, 같은 금액인데 남편에게 양도소득세가 과세됩니다.
| 단계 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 8억 − 4억 | 4억원 |
| 장기보유특별공제 (10년, 연 2%) | 4억 × 20% | 8,000만원 |
| 양도소득금액 | 4억 − 8,000만 | 3억 2,000만원 |
| 산출세액 (3~5억 구간 40%, 누진공제 2,594만) | 3.2억 × 40% − 2,594만 | 1억 206만원 |
| 지방소득세 (산출세액의 10%) | 1억 206만 × 10% | 1,020만 6천원 |
| 총 부담 | 약 1억 1,227만원 |
실제로는 여기서 양도소득 기본공제 연 250만원을 더 뺀 금액이 과세표준입니다. 이 표의 「양도소득금액」은 과세표준이 아니라 기본공제 전 단계 값입니다.
이 계산은 위 공통 조건에서만 성립하는 예시입니다. 조정대상지역 주택을 다주택자가 양도하면 세율과 공제 적용이 달라지고, 실제 세액은 취득가액·보유기간·다른 공제 여부에 따라서도 달라집니다.
이 법리가 쌓여온 순서
최근 개정으로 새로 바뀐 내용이 아니라, 1998년부터 2024년까지 여러 시점의 판례·예규를 한 번에 정리한 것입니다.
| 시점 | 내용 | 확인 수준 |
|---|---|---|
| 1998-02-13 | 대법원 96누14401 — 재산분할은 유상양도가 아니다(「실질적으로는 공유물분할」) | 판결요지 재인용, 원문 미열람 |
| 1999-10-22 | 국세청 심사양도1999-2455 — 위자료 대물변제는 유상양도 (근거: 95누4599) | 결정례 재인용 |
| 2003-11-14 | 대법원 2002두6422 — 재산분할 취득분의 취득시기는 전 배우자 최초 취득시기 승계 | 판결요지 재인용 |
| 2008-04-28 | 기재부 재산-105 — 거주기간도 승계 | 예규 재인용 1곳 |
| 2010-11-16 | 조심2010서154 — 재산분할 시 낸 취득세는 필요경비 불산입 | 심판결정례 재인용 |
| 2015-07-24 | 행안부 — 재판상이혼도 취득세 3.5%→1.5% | 행안부 보도자료 |
| 2017-09-12 | 대법원 2016두58901 — 과대·조세회피 인정 시 초과분 증여세 과세 가능 | 판결요지 재인용, 원문 미열람 |
| 2024-06-19 | 수원고법 2023누14554 — 재산분할 양도세 비과세 재확인 | 판결요지 재인용 |
재산분할도 무조건 비과세는 아닙니다
대법원은 재산분할이 민법 제839조의2 제2항의 취지에 반해 상당하다고 할 수 없을 정도로 과대하고, 조세를 회피하기 위한 수단에 불과해 그 실질이 증여라고 평가할 수 있는 경우라면, 상당한 부분을 초과하는 부분에 한하여 증여세 과세대상이 될 수 있다고 판단했습니다(2016두58901, 판결요지 재인용).
배우자 일방의 혼인 전 고유재산(특유재산)을 재산분할 대상으로 넘기는 경우 처리가 달라질 수 있다는 설명도 있으나, 이번 조사에서는 출처가 하나뿐이라 단정하지 않습니다. 해당 여지가 있다면 세무사 상담을 먼저 받는 게 맞습니다.
나중에 팔 때 — 취득가액과 취득시기가 승계됩니다
재산분할로 부동산을 받으면 전 배우자가 처음 산 가격과 산 날짜가 그대로 넘어옵니다. 받은 시점의 시가로 새로 시작하는 게 아닙니다(2002두6422). 거주기간도 승계된다는 예규가 있습니다(기재부 재산-105, 1곳 확인).
당장은 세금이 0원이지만 나중에 팔 때 양도차익이 그만큼 크게 잡힌다는 뜻입니다. 이 점을 모르고 「재산분할이 무조건 유리하다」고 판단하면 시점만 미룬 셈이 됩니다.
취득세와 비과세 요건은 별도로 확인해야 합니다. 이혼 재산분할 취득은 취득세 중과에서 다루는 증여와 다른 유형이라 1.5% 특례세율이 적용되고, 양도 시 비과세 판정은 1세대1주택 비과세 — 거주 2년이 필요한 사람과 아닌 사람에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
이혼으로 집을 넘기면 증여세가 나오나요?
재산분할이라면 증여세는 나오지 않습니다. 원래 내 몫을 청산하는 것으로 보기 때문입니다. 다만 과대하고 조세회피 수단으로 평가되면 초과분에 증여세가 붙을 수 있습니다.
위자료로 집을 주면 누가 세금을 내나요?
주는 쪽입니다. 부동산으로 위자료 채무를 갚는 것을 유상양도로 보아 양도소득세가 과세됩니다. 현금으로 주면 이 문제가 생기지 않습니다.
재산분할로 받은 집을 나중에 팔면 취득가액은 얼마인가요?
전 배우자가 처음 산 가격이 그대로 승계됩니다. 취득시기도 전 배우자의 최초 취득일입니다. 받은 시점의 시가로 새로 시작하지 않습니다.
합의서에 명목을 어떻게 적어야 하나요?
재산분할인지 위자료인지 명확히 구분해 적는 것이 순서입니다. 나중에 과세관청이 실질을 재구성할 수 있으므로, 명목과 실제 내용이 어긋나지 않게 정리해야 합니다.
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근거
민법 제839조의2·제843조, 대법원 96누14401·2002두6422·2016두58901, 수원고법 2023누14554, 국세청 심사양도1999-2455, 조심2010서154, 기재부 재산-105를 근거로 정리했습니다. 법령은 국가법령정보센터에서 볼 수 있습니다.
판례·예규는 전부 판결요지 또는 결정례 재인용이고 원문은 열람하지 못했습니다. 이혼 재산 정리는 개별 사정에 따라 결과가 크게 갈리므로, 합의서를 쓰기 전에 세무사 상담을 받으시기 바랍니다.