상속등기와 취득세 — 등기에는 기한이 없고 취득세에는 있습니다

이 글은 종부세·재산세·취득세 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.

상속등기에는 법정 신청기한이 없습니다. 취득세 신고에는 있습니다. 「상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월」입니다. 이 둘을 하나로 묶어 생각하다가 취득세 기한을 놓치는 경우가 많습니다. 등기를 미룬다고 취득세 의무까지 미뤄지지 않습니다.

왜 「등기 기한」이 아니라 「취득세 신고기한」인가

경기도와 31개 시·군이 2026년 5월부터 두 달간 상속 부동산 취득세 미신고를 합동 조사해 3,228건, 84억 7,400만원을 추징했습니다. 조사 결과 미신고 사유는 사망일에 납세의무가 성립한다는 사실을 몰랐거나, 취득세 신고기한을 부동산 등기 시점으로 잘못 이해한 경우가 대부분이었습니다.

지방세법 제7조 제2항은 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 등기를 미룬다고 취득세 의무까지 미뤄지지 않습니다.

「상속개시일로부터 6개월」이라고 단순화해 안내하는 곳도 있지만, 정확한 문구는 「상속개시일이 속하는 달의 말일」부터입니다. 8월 중 사망했다면 기산일은 8월 31일이고 그로부터 6개월입니다.

핵심 사실 한눈에

항목	내용	확인 수준
취득세 신고·납부기한	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 (상속인 중 한 명이라도 외국에 주소를 두면 전원 9개월)	3곳 교차확인
취득세율 (부동산)	2.8%	세무전문지 2곳
취득세율 (농지)	2.3%	세무전문지 2곳
1가구1주택 특례세율	0.8%	조세심판 결정문 + 세무전문지
상속등기 법정 신청기한	없음 (민법 제187조)	조문 논리 + 법무사 해설 1곳 + 법률정보 사이트 1곳

상속 취득세율 — 2.8%, 농지 2.3%, 1가구1주택 0.8%

상속으로 부동산을 취득하면 표준세율 2.8%가 적용됩니다. 농지는 2.3%입니다. 그 외 취득 원인별 전체 세율표는 취득세 중과 — 조정대상지역이어도 안 걸리는 구간이 있습니다에서 다룹니다.

상속으로 주택을 취득한 결과 그 가구가 국내에 1개의 주택만 소유하게 되는 경우에 0.8% 특례세율이 적용됩니다. 여기서 1가구는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)을 기준으로 판정합니다. 근거는 지방세법 제15조 제1항 제2호 가목과 시행령 제29조입니다.

과세표준 3억원을 가정한 계산입니다.

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
일반세율 (국민주택규모 초과)	840만원	48만원	60만원	948만원
일반세율 (국민주택규모 이하)	840만원	48만원	비과세	888만원

부가세목은 취득세와 별도 계산식을 씁니다. 상속처럼 무상으로 취득할 때 지방교육세는 취득세율에서 2%를 뺀 세율로 산출한 금액의 20%(2.8% → 0.16%), 농어촌특별세는 과세표준에 2%를 적용해 산출한 금액의 10%(→ 0.2%)입니다.

상속등기에 법정 기한이 없는 이유

민법 제187조는 상속으로 취득한 부동산은 등기 없이도 물권이 이전된다고 정합니다. 등기는 그 부동산을 팔거나 담보로 잡히는 등 처분할 때 필요합니다.

부동산등기 특별조치법 제2조의 60일 기한이 자주 언급되지만, 이 조항은 「계약을 체결한 자」에 한정됩니다. 상속은 계약이 아니어서 이 기한 규정의 적용 대상이 아닙니다. 부동산실명법의 장기미등기 과징금도 계약이 원인일 때 적용되는 규정이라 상속에는 적용되지 않는다는 게 법무사 해설의 설명입니다. 조번호는 확인했지만 조문 원문까지 직접 열람하지는 못했습니다.

2025년 1월 31일 시행된 「미래등기시스템」은 등기 전산절차를 개편한 것이지, 상속등기를 의무화하거나 기한·과태료를 신설한 제도가 아닙니다. 한국에서 상속등기 의무화는 시행되지 않았습니다. 「상속등기 의무화 2024년 시행」이라는 정보를 보셨다면 그건 일본 제도를 다룬 내용입니다.

그래도 미루면 생기는 일

등기에 기한은 없지만 미뤘을 때 생기는 문제는 있습니다. 등기를 하지 않은 상태로는 그 부동산을 팔거나 담보로 제공할 수 없습니다. 그리고 취득세 신고·납부는 별개 의무여서 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

가산세 종류	세율	확인 수준
무신고가산세 (일반)	20%	2곳
무신고가산세 (부정)	40%	1곳만 확인
납부지연가산세	1일 10만분의 22	1곳만 확인

위 세율은 지방세 기준으로 확인한 값이며, 납부지연가산세와 부정 무신고가산세는 각각 한 곳에서만 확인해 확정값으로 보지 마십시오. 실제 부과액은 관할 구청 세무과에서 확인하시기 바랍니다.

서류 준비가 늦어지더라도 신고·납부부터 먼저 끝내는 게 순서상 낫습니다. 가산세는 별도로 쌓입니다.

실제 처리 순서 — 취득세가 등기보다 앞섭니다

국민주택채권은 시가표준액 1,000만원 미만이면 면제됩니다. 매입률은 지역과 시가표준액 구간에 따라 다르고, 매입 후 즉시 매도할 수 있습니다.

구비서류

피상속인 관련 — 가족관계증명서(제적등본 포함, 상세), 제적등본, 주민등록말소자초본

상속인 관련 — 가족관계증명서, 기본증명서, 주민등록등초본, 인감증명서(협의분할인 경우), 상속재산분할협의서(협의분할인 경우, 상속인 전원 인감날인)

법정상속분대로 등기할지 협의분할로 등기할지에 따라 필요한 서류가 달라집니다. 상속 순위와 상속포기는 상속포기 3개월 — 배우자가 포기하지 않으면 거기서 멈춥니다에서 다룹니다.

자주 묻는 질문

상속등기를 안 하면 과태료가 나오나요?

현재 상속등기에는 법정 신청기한이 없고, 기한을 정한 부동산등기 특별조치법 제2조는 계약을 원인으로 한 취득에만 적용됩니다. 다만 취득세 신고·납부기한을 넘기면 가산세는 별도로 발생합니다.

상속세 신고기한과 취득세 신고기한이 같나요?

둘 다 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월로 기산 방식은 같습니다. 다만 신고 대상 세목과 신고처(세무서 / 구청)가 다릅니다. 상속세 쪽 세부 계산은 상속세 신고기한 — 사망일이 아니라 그 달 말일부터 6개월입니다에서 확인하실 수 있습니다.

등기를 미뤄도 나중에 팔 때 문제없나요?

등기가 되어 있지 않으면 매매나 담보 설정 자체가 불가능합니다. 처분 계획이 있다면 그 전에 등기를 마쳐야 합니다.

상속받은 집에 이미 근저당이 있는데 등기하면서 같이 정리되나요?

근저당은 대출을 다 갚아도 자동으로 말소되지 않고 별도 절차가 필요합니다. 근저당 말소 — 대출 다 갚아도 자동으로 안 지워집니다에서 다룹니다.

1가구1주택 특례 0.8%는 신고할 때 자동으로 적용되나요?

자동 적용 여부는 확인하지 못했습니다. 특례 대상인지는 신고 전에 관할 구청 세무과나 위택스에서 먼저 확인하시는 게 안전합니다.

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근거

지방세법 제7조 제2항(사실상 취득), 제15조 제1항 제2호 가목과 시행령 제29조(1가구1주택 특례), 민법 제187조(등기 없이 물권 이전), 부동산등기 특별조치법 제2조를 근거로 정리했습니다. 신고는 위택스, 등기는 인터넷등기소에서 합니다.

세율과 특례 요건은 세무전문지·조세심판 결정문을 교차 확인했고, 가산세 일부 항목은 한 곳에서만 확인했습니다. 확인 수준은 본문 표에 그대로 적어뒀습니다.