이 글은 종부세·재산세·취득세 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
세금 · 확인일 2026-09-22
집을 사면서 내는 세금은 조문상 셋입니다 — 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세. 셋은 같은 시점에 함께 신고·납부됩니다.
이 글이 다루는 것은 취득세율 계산 바깥의 세 갈래입니다. 중과되면 부대세목이 어떻게 되는지, 감면받으면 어떻게 되는지, 농어촌특별세는 무엇에 붙는지. 예상과 가장 크게 어긋나는 대목이 여기입니다.
취득세 세율표 자체는 다루지 않습니다. 그리고 취득세+부대세목을 합친 실효세율은 한 줄도 쓰지 않습니다. 이유는 아래 「확인하지 못한 것」에 적었습니다.
한눈에 보기
| 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | |
|---|---|---|---|
| 곱하는 대상 | 취득당시가액 | 취득세율에서 2%를 뺀 세율로 산출한 금액 (주택 유상취득은 그 세율의 50%) | 표준세율을 2%로 고정해 산출한 취득세액 |
| 세율 | 지방세법 §11·§12 | 20% | 10% |
| §13②③⑥⑦ 중과 대상이면 | 중과세율 | 본문 산출액의 300% — 법인의 주택 취득은 제외 | 움직이지 않는다 |
| 취득세를 감면받으면 | 감면 | 감면율만큼 줄어든다 (§151①1 다목) | 감면세액의 20%가 새로 붙는다 (§5①1) |
| 서민주택 취득세 감면이면 | 감면 | 위와 같이 다목 적용 | 비과세 (§4 9호·11호) |
| 납부 시점 | 취득세 신고·납부 시 | 같은 때 | 같은 때 (농특세법 §7④) |
| 근거 시행판 | 지방세법 2026-07-01 | 동일 | 농특세법 2026-05-12 |
표에서 방향이 둘로 갈리는 줄은 「취득세를 감면받으면」 행 하나입니다. 한쪽은 줄고, 한쪽은 새로 붙습니다.
세목이 셋인 근거는 조문 두 줄입니다
고지 금액이 왜 한 덩어리가 아닌지부터 찾았습니다. 두 법에 각각 한 줄씩 있었습니다.
지방세법 제150조 제1호는 지방교육세 납세의무자를 이렇게 정합니다.
부동산, 기계장비(제124조에 해당하는 자동차는 제외한다), 항공기 및 선박의 취득에 대한 취득세의 납세의무자
농어촌특별세법 제3조 제5호는 농특세 납세의무자에 「「지방세법」에 따른 취득세의 납세의무자」를 넣습니다. 같은 법 제2조 제2항 제6호는 그 농특세의 본세를 취득세로 못 박습니다.
즉 부동산 취득세를 내는 사람은 그 사실만으로 두 개의 세목에 더 걸립니다. 별도의 신청이나 판정이 필요한 구조가 아닙니다.
납부 시점도 조문에 있습니다. 농특세법 제7조 제4항은 제5조제1항제4호부터 제8호까지의 농특세를 「해당 본세를 신고·납부하는 때에 함께 신고·납부」하도록 합니다. 납세지도 제6조가 「해당 본세의 납세지」로 정합니다. 취득세와 따로 움직이는 세금이 아닙니다.
지방교육세는 취득세액에 얹는 세금이 아닙니다
지방세법 제151조 제1항 제1호(2026년 7월 1일 시행판)는 취득세액에 비율을 얹는 방식이 아닙니다. 일반 취득은 「취득세율에서 1천분의 20(2%)을 뺀 세율」로 과세표준에서 금액을 다시 산출해 그 100분의 20을, 주택 유상취득(제11조제1항제8호)은 「해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율」로 산출한 금액의 100분의 20을 지방교육세로 잡습니다.
세율 구간별로 이 값이 각각 몇 퍼센트가 되는지는 「오피스텔 취득세는 주택과 세율이 다릅니다 — 상가까지 같이 정리했다」에 대입표로 정리해 뒀습니다. 이 글은 그 본문 계산에서 갈라져 나가는 두 가지 — 중과(가목)와 감면(다목) — 를 봅니다.
중과되면 세 배가 되는 가지, 그렇지 않은 가지
제151조제1항제1호 가목은 취득세가 지방세법 제13조 제2항·제3항·제6항·제7항에 따라 중과되는 경우, 지방교육세액을 본문 계산방법으로 산출한 금액의 100분의 300으로 올립니다.
곱해지는 대상을 먼저 봐야 합니다. 300%가 붙는 것은 취득세액이 아니라 「본문 계산방법으로 산출한 지방교육세액」입니다. 취득세가 세 배가 된다는 뜻이 아닙니다.
가목이 지목하는 중과도 제13조 전부가 아닙니다. 제2항·제3항·제6항·제7항 넷입니다. 여기에 해당하지 않는 중과는 가목으로 가지 않습니다.
그리고 가목에는 거의 인용되지 않는 단서가 붙어 있습니다. 「다만, 법인이 제11조제1항제8호에 따른 주택을 취득하는 경우에는 나목을 적용한다」. 법인의 주택 취득은 300% 가지로 가지 않고 나목으로 빠집니다. 나목이 정하는 계산 방법까지는 이번에 열지 못했습니다.
농어촌특별세는 또 다릅니다. 아래에서 보듯 농특세 과세표준은 표준세율을 2%로 고정해 산출한 값이라, 취득세율이 중과로 올라가도 이 과세표준은 움직이지 않습니다.
취득세 쪽 중과세율 자체는 「취득세 중과 — 조정대상지역이어도 안 걸리는 구간이 있습니다」에 따로 있습니다.
농어촌특별세는 세율을 2%로 고정하고 시작합니다
농어촌특별세법 제5조 제1항 세율표 중 제6호입니다.
「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 「지방세법」·「지방세특례제한법」·「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액 — 세율 100분의 10
읽을 때 걸리는 대목이 여기입니다. 과세표준이 「실제로 낸 취득세액」이 아닙니다. 실제 세율이 얼마든 무시하고, 표준세율을 2%라고 가정해서 새로 산출한 가상의 취득세액이 과세표준입니다. 그 값의 10%가 농특세입니다.
취득세율이 높아도 이 과세표준은 움직이지 않습니다. 취득세율이 낮아도 마찬가지입니다. 취득세와 연동되지 않는 별도 계산선이라고 보는 편이 정확합니다.
취득세를 감면받으면 두 세목이 반대로 움직입니다
지방교육세 쪽은 다목입니다. 지방세감면법령으로 취득세를 감면하는 경우, 지방교육세도 감면율만큼 줄이고 남은 금액으로 갑니다. 다목 안의 세 갈래까지는 이번에 확인하지 못했습니다.
농어촌특별세 쪽은 반대입니다. 농특세법 제5조 제1항 제1호가 따로 있습니다.
「조세특례제한법」·「관세법」·「지방세법」·「지방세특례제한법」에 따라 감면을 받는 소득세·법인세·관세·취득세 또는 등록에 대한 등록면허세의 감면세액(제2호는 제외한다) — 세율 100분의 20
감면받은 금액 자체가 과세표준이 됩니다. 취득세를 깎아준 만큼, 그 깎아준 금액의 20%가 농특세로 새로 붙습니다.
이 구조를 모르면 「감면 대상이라고 해서 서류를 넣었는데 왜 세금이 나오느냐」가 됩니다. 감면은 「취득세가 줄어든다」는 뜻이지 「부대세목까지 사라진다」는 뜻이 아닙니다. 부대세목까지 사라지려면 제4조의 비과세 목록에 들어 있어야 합니다.
| 상황 | 취득세 | 농어촌특별세 |
|---|---|---|
| 감면 없이 그냥 취득 | 정상 부과 | §5①6 — 표준세율 2% 기준 산출액의 10% |
| 지특법·조특법으로 취득세 감면 | 감면 | §5①1 — 그 감면세액의 20%가 부과 |
| 서민주택에 대한 취득세 감면 | 감면 | §4 9호·11호 — 비과세 |
| 자동차에 대한 취득세(§124) | 정상 | §4 10호의2 — 비과세 |
| 농지·임야(지특법 §6①) | 감면 | §4 10호 — 비과세 |
제4조에 이름이 올라 있는 것만 사라집니다. 나머지 감면은 제5조제1항제1호로 넘어가 감면세액의 20%가 붙습니다.
농어촌특별세는 본세와 따로 분납됩니다
제9조 제2항은 본세를 분납하지 않더라도 농특세 세액이 500만원을 초과하면 분납할 수 있다고 정합니다. 본세를 따라가는 구조가 아니라 농특세 단독 기준입니다.
제9조의2(납부유예)는 2026년 1월 27일에 신설된 조문입니다. 본세가 납부유예를 받으면 농특세도 납부유예를 받을 수 있습니다. 올해 생긴 조문이라 오래된 글에는 없습니다.
숫자를 대입하면 이렇게 됩니다
조문만 읽으면 「무엇에 곱하는가」가 잘 안 잡혀서 숫자를 대입해 봤습니다. 아래 값은 전부 구조를 보기 위한 가정값이고, 취득세율은 한 개도 쓰지 않았습니다.
사례 1 — 취득세가 §13②③⑥⑦으로 중과되는 경우의 지방교육세
본문 계산방법으로 산출한 지방교육세가 30만원이라고 두겠습니다.
“`
지방교육세(§151①1 가목) = 30만원 × 100분의 300 = 90만원
“`
취득세가 위 네 개 항의 중과 대상이면 지방교육세도 같이 뜁니다. 다만 앞서 적은 대로 법인이 제11조제1항제8호 주택을 취득하는 경우는 이 가지가 아닙니다.
사례 2 — 주택이 아닌 부동산의 농어촌특별세
과세표준 3억원인 부동산을 가정하고 제5조제1항제6호 문언 그대로 대입했습니다.
| 단계 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| ① 표준세율을 2%로 고정해 산출 | 3억원 × 2% | 600만원 |
| ② 그 금액의 100분의 10 | 600만원 × 10% | 60만원 |
①의 600만원은 실제로 내는 취득세가 아닙니다. 농특세 과세표준을 만들기 위한 가상의 산출액입니다. 실제 취득세액과 이 값을 같은 줄에 놓고 비교하면 계산이 어긋납니다.
사례 1처럼 취득세가 중과되는 경우에도 ①의 600만원은 그대로입니다. 중과세율이 이 칸에 들어오지 않습니다.
사례 3 — 취득세를 감면받은 경우
취득세 200만원을 감면받았다고 두겠습니다.
“`
농어촌특별세(§5①1) = 감면세액 200만원 × 20% = 40만원
“`
감면으로 200만원이 줄고, 그중 40만원이 농특세로 되돌아옵니다. 단, 제4조의 비과세 목록에 해당하면 이 40만원도 붙지 않습니다. 서민주택·농지·임야 등이 그 목록에 있습니다.
서민주택 비과세 — 판정이 갈리는 네 줄
농특세법 제4조 제9호와 제11호가 대통령령으로 정하는 서민주택에 대한 취득세 감면을 비과세로 둡니다. 여기까지가 법률 수준에서 확정된 사실입니다. 구체 기준은 시행령 제4조에 있습니다.
| 흔한 요약 | 조문·해석 기준 |
|---|---|
| 「공급면적 85㎡ 이하」 | 주거전용면적 기준입니다. 공동주택은 2세대 이상이 공동으로 쓰는 공용면적을 뺍니다 |
| 「다가구는 건물 전체 면적으로 본다」 | 가구당 전용면적으로 봅니다 |
| 「85㎡ 이하면 취득세 전부에 농특세 0」 | 부수토지는 주택바닥면적 × 용도지역별 적용배율 이내만 대상입니다. 초과하는 토지분은 아닙니다 |
| 「85㎡ + 가액 얼마 이하」 | 가액 요건은 없습니다. 면적 기준 단독입니다 |
면적 기준의 뿌리는 주택법 제2조 제6호의 국민주택 규모입니다. 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하이고, 공동주택의 주거전용면적 산정에서 공용면적을 제외한다는 것은 주택법 시행규칙 제2조 제2호가 정합니다.
빼놓으면 안 되는 전제가 하나 더 있습니다. 제4조 제9호·제11호는 「취득세 감면」에 대한 비과세입니다. 감면이 전제입니다. 「85㎡ 이하면 농특세가 없다」로 잘라 읽으면 조문과 다릅니다.
여기서 막혔습니다. 용도지역별 적용배율의 실제 배수를 읽지 못했습니다. 시행령 조문 안의 배율 표에 접근하지 못해서, 부수토지 한도가 몇 배인지는 이 글에 숫자로 쓰지 않았습니다. 「초과분은 대상이 아니다」라는 구조까지만 썼습니다.
자주 틀리는 지점
「취득세율만 알면 총액이 나온다」
나오지 않습니다. 지방교육세는 세율에서 2%를 뺀 뒤 다시 산출하고, 농특세는 세율을 2%로 고정해 새로 산출합니다. 취득세액에 일정 비율을 얹는 구조가 아닙니다.
「중과되면 지방교육세도 무조건 3배」
두 군데가 어긋납니다. 가목이 지목하는 중과는 제13조 제2항·제3항·제6항·제7항이고, 그 안에서도 법인이 제11조제1항제8호 주택을 취득하는 경우는 나목으로 갑니다.
「취득세가 중과되면 농어촌특별세도 오른다」
오르지 않습니다. 제5조제1항제6호의 과세표준은 표준세율을 2%로 고정해 산출한 값입니다. 중과세율이 그 자리에 들어가지 않습니다.
「감면받으면 다 없어진다」
반대입니다. 제5조제1항제1호가 감면세액의 20%를 농특세로 잡습니다. 비과세(제4조)에 들어 있는 것만 사라집니다.
잔금 전 확인 순서
□ 1. 취득세 외에 지방교육세·농어촌특별세 두 줄이 있는지 먼저 확인한다
□ 2. 취득세가 제13조 제2항·제3항·제6항·제7항의 중과 대상인지 — 지방교육세가 본문 산출액의 300%가 된다
□ 3. 법인이 주택(§11①8호)을 취득하는 경우인지 — 이때는 가목이 아니라 나목이다
□ 4. 감면을 받는다면, 그 감면이 §4 비과세 목록에 있는 것인지 아니면 §5①1(감면세액 20%) 대상인지
□ 5. 서민주택 비과세를 기대한다면 주거전용면적 기준인지, 부수토지가 한도 안인지
□ 6. 농특세 세액이 500만원을 초과하는지 — 본세와 별개로 분납 가능(§9②)
감면 안내를 받는 자리에서 「그러면 농어촌특별세는 어떻게 됩니까」를 같이 묻는 편이 낫습니다. 잔금일에 확인하면 되돌릴 시간이 없습니다.
자주 묻는 것
Q. 취득세가 중과되면 지방교육세도 무조건 세 배입니까
아닙니다. 제151조제1항제1호 가목은 제13조 제2항·제3항·제6항·제7항의 중과에 대해 본문 산출액의 100분의 300을 정하고, 그 단서로 법인이 제11조제1항제8호 주택을 취득하는 경우는 나목을 적용합니다.
Q. 감면을 받으면 농어촌특별세도 없어집니까
없어지는 경우와 오히려 붙는 경우가 나뉩니다. 농특세법 제4조 비과세 목록에 있으면 없어지고, 그 밖의 감면은 제5조제1항제1호에 따라 감면세액의 20%가 붙습니다.
Q. 85㎡ 이하 주택을 사면 농어촌특별세가 안 나옵니까
그렇게 단순하지 않습니다. 제4조 제9호·제11호는 취득세 감면을 전제한 비과세이고, 면적도 공급면적이 아니라 주거전용면적입니다. 부수토지는 별도 한도가 있습니다.
Q. 취득세와 부대세목을 합쳐 몇 퍼센트인지 알려줄 수 있습니까
이 글에서는 쓰지 않았습니다. 합산 비율을 만들려면 주택에 대한 농특세 산출 기준을 확정해야 하는데, 이번에 그걸 닫지 못했습니다. 숫자를 못 넣어서가 아니라 확인하지 못해서입니다.
Q. 농어촌특별세도 나눠 낼 수 있습니까
제9조 제2항에 따라 세액이 500만원을 초과하면 본세를 분납하지 않더라도 분납할 수 있습니다. 본세가 납부유예를 받은 경우의 농특세 납부유예는 제9조의2에 있습니다. 2026년 1월 27일 신설된 조문입니다.
확인하지 못한 것
- 취득세와 부대세목을 합친 실효세율 — 농특세법 제5조제1항제6호의 「표준세율을 100분의 2로 적용」이 주택 유상취득(지방세법 §11①8호)에도 그대로 적용되는지를 유권해석으로 확정하지 못했습니다. 이걸 닫지 못하면 합산 비율이 틀린 숫자가 됩니다. 그래서 이 글은 구조(무엇에 곱하는가)까지만 쓰고, 주택에 대한 농특세 실액 계산 예시를 만들지 않았습니다
- 제151조제1항제1호 나목의 내용 — 법인이 제11조제1항제8호 주택을 취득할 때 적용되는 가지입니다. 「가목이 아니라 나목으로 간다」는 단서까지만 확인했고, 나목이 정하는 계산 방법은 열지 못했습니다
- 제151조제1항제1호 다목의 세 갈래 — 취득세를 감면할 때 지방교육세를 어떻게 감면하는지의 세부 구분입니다. 「감면율만큼 감면하고 남은 금액」이라는 방향까지만 확인했습니다
- 농특세법 시행령의 용도지역별 적용배율 — 부수토지 한도를 정하는 배수입니다. 시행령 제4조 안의 표를 읽지 못해 배율 숫자를 한 개도 쓰지 않았습니다. 「주택바닥면적 × 적용배율 이내」라는 구조까지만 확인했고, 조문을 인용할 때 항 번호를 붙이지 않은 것도 같은 이유입니다
- 세율에서 2%를 뺐을 때 0 이하가 되는 구간의 처리 — 이 글은 취득세 세율표를 다루지 않으므로 해당 구간이 있는지부터 확인하지 않았습니다
- 등록면허세에 붙는 지방교육세 — 지방세법 제151조제1항제2호가 등록면허세액의 100분의 20을 정합니다. 존재만 적고 이 글에서 다루지 않았습니다. 등록면허세는 취득세와 과세 대상이 갈리는 별도 세목이라 따로 정리하는 것이 맞습니다
근거
- 지방세법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21308호, 2025. 12. 31., 일부개정] — 제150조(납세의무자) 제1호, 제151조 제1항 제1호 본문·가목·다목, 제151조 제2항(과세표준과 세율)
- 농어촌특별세법 [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21611호, 2026. 5. 12., 일부개정] — 제2조 제2항(본세), 제3조(납세의무자), 제4조(비과세), 제5조 제1항 제1호·제6호(과세표준과 세율), 제6조(납세지), 제7조 제4항(신고·납부), 제9조 제2항(분납), 제9조의2(납부유예) [본조신설 2026. 1. 27.]
- 주택법 제2조 제6호(국민주택 규모) · 주택법 시행규칙 제2조 제2호(주거전용면적 산정)
- 건축법 시행령 별표1 제1호 다목(다가구주택)
위 법률 조문은 2026-09-22에 국가법령정보 원문으로 직접 확인했습니다. 법령 본문의 세율표가 이미지로 렌더되는 구간이 있어, 농특세법 제5조제1항 세율표는 이미지 대체텍스트에 실린 표 전문을 그대로 꺼내 읽었습니다.
서민주택 판정 부분(주거전용면적 기준, 다가구 가구당 판정, 가액 요건 부존재, 부수토지 한도)은 조문 원문이 아니라 한국지방세연구원 유권해석 회신으로 교차 확인했습니다. 법률 조문과 성격이 다른 자료이므로, 이 대목은 「조문에 이렇게 적혀 있다」가 아니라 「이렇게 해석되고 있다」로 읽는 것이 맞습니다.
- 한국지방세연구원 「취득세 신고시 농특세 비과세에 대한 질의 회신」 https://olta.re.kr/explainInfo/authoInterpretationDetail.do?num=60084141
- 한국지방세연구원 「서민주택 토지에 대한 농어촌특별세 비과세 기준 질의 회신」 https://olta.re.kr/explainInfo/authoInterpretationDetail.do?num=60082571
- 한국지방세연구원 「공동주택의 다락이 농특세 비과세 기준면적에 포함되는지」 https://olta.re.kr/explainInfo/authoInterpretationDetail.do?num=60083992
- 한국지방세연구원 「농특세 비과세 대상인 서민주택으로 볼 수 있는지」 https://www.olta.re.kr/explainInfo/authoInterpretationDetail.do?num=60049119
- 찾기쉬운 생활법령정보 「각종 세금 납부하기 — 부동산 매매」 https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=649&ccfNo=4&cciNo=3&cnpClsNo=2
이 글의 지방교육세 수치는 표준세율 기준입니다. 지방세법 제151조 제2항은 지방자치단체의 장이 조례로 지방교육세 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있도록 하고 있고, 어느 지자체가 실제로 얼마를 가감하고 있는지는 이번에 확인하지 않았습니다. 실제 세액은 취득 물건·취득 원인·중과 및 감면 적용 여부와 관할 지방자치단체에 따라 달라지므로, 본인의 납부액은 관할 시·군·구청 세무부서에 확인하시기 바랍니다.