이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
신청도 결정도 아닙니다. 등기부에 실제로 기재된 시점에 효력이 생깁니다. 그 전에 이사해서 점유를 잃으면 종전 순위가 사라지고, 나중에 등기가 마쳐져도 소급해서 살아나지 않습니다. 대법원이 2025년에 이걸 못박았습니다.
세 줄 요약
- 효력은 등기 완료 시점. 신청도 결정도 아닙니다.
- 등기 확인 전에 전출하면 종전 순위를 잃고 소급 회복도 안 됩니다.
- 비용 4만~5만원대는 임대인에게 청구할 수 있습니다 (2024다221455).
한눈에 보기
| 신청처 | 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원 |
| 준비물 | 임대차계약서, 주소변동 이력이 포함된 주민등록초본 등 |
| 수수료 | 총 약 4만~5만원대 |
| 소요기간 | 출처에 따라 2주~1개월로 갈립니다 — 송달 지연 시 더 길어집니다 |
| 주의점 | 결정이 아니라 등기 완료를 등기사항증명서로 직접 확인한 뒤 전출 |
효력은 어느 단계에서 생기나
| 단계 | 무슨 일이 일어나나 | 효력 |
|---|---|---|
| ① 신청 | 임대차 종료 + 보증금 미반환 상태에서 관할 법원에 신청 | 아직 아무 등기상 효력도 없습니다 |
| ② 심사·결정 | 서류 심사(보정명령 가능) 후 임차권등기명령 발령 | 결정만으로 등기부에 반영된 게 아닙니다 |
| ③ 등기 촉탁 | 2023.7.19. 시행 개정 이후 송달 전에도 집행(촉탁)이 가능해졌습니다 | 「송달 없이 집행 가능」이 「신청 즉시 효력 발생」을 뜻하지 않습니다 |
| ④ 등기부 기재 | 등기부에 임차권등기 사항이 실제로 기입된 시점 | 여기서 효력이 발생합니다 |
| ⑤ 전출 (이사) | 반드시 ④가 확인된 이후에 | 등기사항증명서를 발급해 직접 확인한 뒤 전입을 빼는 순서 |
| ⑥ 참고 | 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람 | 소액보증금 최우선변제 대상에서 제외됩니다 |
| ⑦ 말소 | 보증금을 돌려받은 뒤 임차권등기를 말소 | 관할 법원에 신청. 절차는 법원마다 안내가 다릅니다 |
왜 등기 완료를 확인해야 하나
대항력은 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매·공매에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다. 둘 다 점유와 전입에 붙어 있습니다.
대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다.
대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
풀어 쓰면 이렇습니다. 등기 완료 전에 이사해서 점유를 잃으면 그 순간 기존 대항력이 소멸합니다. 이후 등기가 마쳐지면 대항력이 다시 생기기는 하지만, 소급해서 살아나는 게 아니라 등기가 마쳐진 날짜를 기준으로 새로 생깁니다. 그 사이에 설정된 담보권이 있으면 순위가 그만큼 밀립니다.
신청 전 확인할 것
- 임대차가 끝났고 보증금을 돌려받지 못했는가
- 임차주택 소재지 관할 법원이 어디인지 확인했는가
- 계약서에 확정일자가 표시돼 있는가
- 보증금 미반환을 입증할 자료(계좌이체 내역, 내용증명, 문자 등)를 모았는가
- 등기 완료가 확인되기 전까지는 이사하지 않을 계획인가
구비서류는 신청서(법원 양식), 임대차계약서 사본(확정일자 표시분 권장), 주소변동 이력이 포함된 주민등록초본, 임차주택 등기사항증명서, 확정일자 부여 사실 증명서, 보증금 미반환 입증자료, 임대차 종료 사실 입증자료, 각종 납부확인서입니다. 정확한 명칭과 통수는 법원마다 다를 수 있으니 관할 법원 홈페이지나 종합민원실에서 최종 확인하십시오.
비용은 얼마나 드나
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지대 | 약 2,000원 |
| 송달료 | 회당 약 5,500원 내외 × 당사자·회차 수 (총 2만~3만원대) |
| 등록면허세 + 지방교육세 | 6,000원 + 1,200원 = 7,200원 (1부동산 기준, 정액) |
| 등기신청수수료 | 전자 약 1,000원 / e-Form 약 3,000원 / 서면 약 4,000원 |
| 총액 | 약 4만~5만원대 |
법원별·당사자 수별로 총액이 달라집니다. 한 사례의 금액을 전체 기준으로 볼 수는 없습니다. 등록면허세와 지방교육세는 지방세법에 따른 정액이고, 나머지는 사례별로 조금씩 다르게 안내됩니다.
이 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결은 임차권등기 관련비용 상환채권을 별도의 소송비용확정절차 없이도 직접 청구·상계 등으로 행사할 수 있다고 정리했습니다.
흔한 오해 둘
「신청만 하면 안심」 — 이 설명을 그대로 믿고 이사 일정을 잡으면 위험합니다. 효력 발생 시점은 신청이 아니라 등기 완료입니다.
「임대인이 송달을 피하면 등기 자체가 안 나온다」 — 옛 실무 기준입니다. 2023년 4월 18일 일부개정, 7월 19일 시행(법률 제19356호)으로 송달 전에도 집행이 가능해졌습니다. 다만 이건 촉탁 속도의 문제이지, 등기 완료를 확인해야 한다는 원칙 자체를 바꾸지는 않습니다.
자주 묻는 질문
임차권등기명령을 신청만 하면 이사해도 되나요?
아닙니다. 효력은 신청이나 결정이 아니라 등기부에 실제로 기재된 시점에 발생합니다. 등기사항증명서로 기입 여부를 확인한 뒤 전출하는 게 순서입니다.
등기가 끝났는지는 어떻게 확인하나요?
임차주택의 등기사항증명서를 발급받아 임차권등기 사항이 실제로 기입됐는지 확인합니다. 법원 결정문 수령과는 별개 절차입니다.
이미 이사했는데 등기가 아직 안 끝났다면 어떻게 되나요?
점유를 상실한 시점에 기존 대항력이 소멸합니다. 이후 등기가 마쳐지면 그 등기일 기준의 새 대항력이 생기지만 종전 날짜로 소급하지 않습니다(2024다326398). 그 사이 설정된 담보권이 있으면 순위가 밀립니다.
신청 비용은 돌려받을 수 있나요?
대법원 2024다221455 판결에 따라 임대인에게 청구할 수 있고, 별도 소송비용확정절차 없이도 직접 청구나 상계로 행사할 수 있습니다.
소요기간은 얼마나 걸리나요?
출처마다 2주에서 1개월까지 다르게 안내합니다. 확정된 표준 기간이 없으니 이사 일정을 여기에 맞춰 잡지 않는 게 안전합니다.
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근거
대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결(대항력 소급 불가)은 판결서 원문과 판례속보로 확인했습니다. 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결(비용 상환)은 판례속보로 확인했습니다. 주택임대차보호법 조문은 국가법령정보센터에서 볼 수 있습니다.
보증금을 못 받고 이사해야 하는 상황이라면 소액임차인 최우선변제 — 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다도 함께 확인하시기 바랍니다.