이 글은 종부세·재산세·취득세 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
세금 · 양도소득세 | 확인일 2026-10-06
기준 법령: 소득세법 시행령 제155조(대통령령 제36737호, 공포 2026-09-30, 시행 2026-10-01)
「신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우」. 2026년 10월 1일부터 시행된 소득세법 시행령 제155조 제1항입니다. 종전에는 이 자리가 「3년 이내」 하나였고, 지금은 2년과 3년 두 갈래로 갈렸습니다.
둘을 가르는 날짜는 시행일인 10월 1일이 아닙니다. 부칙이 정한 날짜는 2026년 8월 4일입니다. 아래에서 개정 전후 비교, 8월 4일을 기준으로 갈리는 네 경우, 2년이 되기 위한 네 조건, 기한을 넘겨도 비과세가 유지되는 사유를 순서대로 정리하겠습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근거 조문 | 소득세법 시행령 제155조 제1항 |
| 공포 / 시행 | 2026-09-30 / 2026-10-01 |
| 바뀐 것 | 처분기한 「3년」 단일 → 2년(제1호) / 3년(제2호) |
| 2년이 되는 경우 | 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 (제외 사유 없을 때) |
| 3년이 되는 경우 | 제1호 외의 모든 경우 |
| 갈림 날짜 | 부칙 제2조 — 2026년 8월 4일 |
| 기한의 기산점 | 신규주택을 취득한 날 |
| 선행 요건 | 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득 |
| 효과 | 「1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용」 |
| 확인 수준 | 법령 원문 1곳(국가법령정보센터) + 직전 시행판 연혁 대조 + 부칙 원문 |
개정 전후 비교
직전 시행판(대통령령 제36211호, 시행 2026-07-01)과 현행판을 나란히 띄워놓고 문구 단위로 대조했습니다. 바뀐 자리는 한 군데였습니다.
| 구분 | 개정 전 (~2026-09-30) | 개정 후 (2026-10-01~) |
|---|---|---|
| 제1항 처분기한 문구 | 「신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에」 | 「신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에」 |
| 제1호 | 없음 | 조정대상지역 ↔ 조정대상지역: 2년 |
| 제2호 | 없음 | 제1호 외의 경우: 3년 |
| 선행 1년 요건 | 있음 | 그대로 |
| 1년 요건 면제 3사유 | 있음 | 그대로 |
| 협의매수·수용 잔존주택 5년 | 있음 | 그대로 |
제1항 말미의 개정 표시도 <개정 2023.2.28, 2026.9.30>으로 바뀌었습니다. 이번에 들어온 것은 제1호와 제2호뿐입니다. 선행 1년 요건이나 잔존주택 조항이 새로 생겼다는 설명은 사실과 다릅니다 — 직전판에 이미 있던 문장입니다.
갈림날은 2026년 8월 4일입니다
이 글에서 가장 먼저 확인해야 할 날짜입니다. 시행일(10월 1일)이 아닙니다.
부칙 제2조는 개정 제1호(2년)가 언제 취득한 사람부터 적용되는지를 따로 정했습니다. 축자는 이렇습니다.
제2조(조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건에 관한 적용례 등)
① 제155조제1항제1호의 개정규정은 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우(제2항 각 호에 해당하는 경우는 제외한다)로서 이 영 시행 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 제155조제1항에 따른다.
1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득한 경우
2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우
부칙을 받는 데서 한 번 막혔습니다. 조문 단위 조회로는 부칙이 따라오지 않아서, 법령 전문을 통째로 받아 부칙 단위만 뽑아냈습니다.
네 경우로 갈립니다
| 경우 | 처분기한 |
|---|---|
| ① 두 집 모두 조정대상지역 + 2026-08-04 이후 신규주택 취득 + 2026-10-01 이후 종전주택 양도 | 2년 (개정 제1호) |
| ② 두 집 모두 조정대상지역 + 2026-08-03 이전 신규주택 또는 그 취득할 수 있는 권리 취득 | 3년 (종전 규정) |
| ③ 두 집 모두 조정대상지역 + 2026-08-03 이전 매매계약 체결 + 계약금 지급 증명 | 3년 (종전 규정) |
| ④ 그 밖의 경우 — 둘 중 하나라도 조정대상지역이 아님 | 3년 (제2호) |
②·③은 분양권이나 입주권처럼 취득할 수 있는 권리를 8월 3일 이전에 쥔 경우까지 끌어안습니다. 계약서에 적힌 날짜가 여기서 결정적입니다. 취득일과 계약일이 적힌 등기부와 계약서를 지금 찾아두는 편이 낫습니다.
부칙은 왜 8월 4일인지는 설명하지 않습니다. 조문에 적힌 날짜가 8월 4일이라는 것까지가 확인한 내용입니다.
2년이 되려면 네 가지가 동시에 성립해야 합니다
제1호 축자에서 가장 자주 잘리는 부분이 대괄호 안입니다.
1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년
| # | 조건 | 판정 시점 |
|---|---|---|
| 1 | 종전주택이 조정대상지역에 있다 | 신규주택 취득일 현재 |
| 2 | 신규주택이 조정대상지역에 있다 | 신규주택 취득일 현재 |
| 3 | 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택(또는 취득할 수 있는 권리)을 취득한 경우가 아니다 | — |
| 4 | 조정대상지역 공고일 이전에 계약 체결 + 계약금 지급 증명인 경우가 아니다 | — |
네 가지가 동시에 성립할 때만 2년입니다. 하나라도 빠지면 제2호로 떨어져 3년입니다.
조정대상지역 여부는 신규주택을 취득한 날을 기준으로 봅니다. 그 뒤에 해제됐더라도 취득일 기준입니다. 반대로 취득 당시에는 아니었다면 나중에 지정돼도 제1호가 아닙니다.
이 글은 어느 지역이 조정대상지역인지를 다루지 않습니다. 국토교통부 공고 원문을 확보하지 못했기 때문입니다. 조정대상지역이라는 같은 말이 세목마다 같은 효과를 내지도 않습니다 — 취득세 쪽은 취득세 중과 — 조정대상지역이어도 안 걸리는 구간이 있습니다에서 따로 봤습니다. 신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이었는지부터 확인하는 게 순서입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 2년인지 3년인지 정할 수 없습니다.
날짜 두 개를 헷갈리면 틀립니다
제1항에는 기산점이 두 개 들어 있고, 서로 다른 날입니다.
| 요건 | 조문 문구 | 기준이 되는 날 |
|---|---|---|
| 선행 1년 | 「종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득」 | 종전주택 취득일 |
| 처분 기한 | 「신규 주택을 취득한 날부터 … 기간 이내에 종전의 주택을 양도」 | 신규주택 취득일 |
선행 요건이 먼저 걸립니다. 종전주택을 산 지 1년이 안 된 상태에서 새 집을 샀다면, 제1항 자체가 적용되지 않습니다. 2년이냐 3년이냐를 따지기 전에 이쪽이 먼저입니다.
제1항 후단은 이 1년 요건이 면제되는 세 경우를 제154조 제1항에서 끌어옵니다. 그 세 경우의 내용은 이 글에서 확인하지 못했습니다(아래 「확인하지 못한 것」).
날짜를 직접 대입해봤습니다
종전주택 취득 2023년 5월 10일, 신규주택 취득 2026년 10월 5일로 두고 넣어봤습니다.
| 요건 | 판정 |
|---|---|
| 선행 1년 | 2023-05-10부터 1년 이상 지난 뒤 취득 → 충족 |
| 제2호(3년) | 2026-10-05부터 3년 → 2029년 10월 초가 마감 |
| 제1호(2년) | 2026-10-05부터 2년 → 2028년 10월 초가 마감 |
「2029년 10월 4일까지인가 5일까지인가」는 여기서 확정하지 않습니다. 조문이 초일을 넣는지 빼는지를 정하고 있지 않습니다. 마감이 가까운 상태라면 관할 세무서에 날짜를 못 박아 확인받는 쪽이 안전합니다.
기한을 넘겨도 비과세가 유지되는 경우
제155조 제18항은 다섯 가지를 열거합니다. 판정 시점이 「다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재」로 고정돼 있습니다.
- 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
- 법원에 경매를 신청한 경우
- 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우
- 재개발·재건축·소규모재건축사업등의 시행으로 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급 소송이 진행 중이거나, 소송은 끝났으나 청산금을 받지 못한 경우
- 같은 사업의 시행으로 사업시행자가 신청·제기한 수용재결 또는 매도청구소송이 진행 중이거나, 절차는 끝났으나 매도대금 등을 받지 못한 경우
3년이 지난 뒤에 경매를 신청하면 이 조항에 걸리지 않습니다. 반대로 3년이 되는 날 전에 소송이 끝나고 돈까지 받았다면 역시 해당하지 않습니다. 4호와 5호를 꿰는 축은 「돈을 아직 못 받았다」입니다.
3년이 5년이 되는 경우
제16항입니다. 성립 조건이 네 개 붙습니다.
□ 종전주택이 수도권에 있는 1주택인가
□ 수도권 소재 법인 또는 공공기관이 수도권 밖으로 이전하는 경우인가
□ 그 임원·사용인·종사자가 구성하는 1세대인가
□ 새로 취득하는 주택이 이전한 시·군 또는 연접 시·군에 있는가
효과는 두 가지입니다. 「제1항 중 “3년”을 “5년”으로 본다」, 그리고 선행 1년 요건을 적용하지 않습니다.
여기서 한 번 갈립니다. 조문이 바꾸는 것은 3년입니다. 제1호의 2년은 그대로입니다. 개인 전근 일반에 적용되는 조항도 아닙니다 — 법인이나 공공기관 자체가 수도권 밖으로 옮기는 경우입니다.
흔한 오해 — 처분기한을 취득일부터 세는 것
| 흔히 이렇게 적혀 있습니다 | 조문은 이렇습니다 |
|---|---|
| 「새 집 산 날부터 3년 안에 팔면 비과세」 | 2026-10-01부터 아닙니다. 조정대상지역이 겹치면 2년입니다 |
| 「조정대상지역끼리면 무조건 2년」 | 대괄호 안 제외 사유가 두 갈래 있습니다. 공고일 이전 취득, 공고일 이전 계약+계약금 지급 증명 |
| 조정대상지역 여부를 양도 시점으로 판단 | 「신규 주택의 취득일 현재」입니다 |
| 종전주택만 조정대상지역이면 2년 | 「조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을」 — 둘 다여야 합니다 |
| 기한을 종전주택 취득일부터 센다 | 처분기한은 「신규 주택을 취득한 날부터」입니다 |
| 새 집 사고 바로 옛집 팔면 1년 요건은 상관없다 | 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤 신규주택을 샀어야 합니다 |
| 제16항이 2년도 5년으로 늘려준다 | 「제1항 중 “3년”을 “5년”으로 본다」 — 바뀌는 것은 3년입니다 |
| 「일시적 2주택이면 세금이 0원」 | 효과는 「1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용」까지입니다 |
마지막 줄이 특히 자주 잘립니다. 제155조 제1항이 해주는 일은 두 채를 한 채로 봐주는 것입니다. 그 다음에 1세대 1주택 비과세의 본체 요건(보유·거주기간)을 따로 통과해야 합니다. 그 요건은 1세대1주택 비과세 — 거주 2년이 필요한 사람과 아닌 사람에서 정리했습니다.
내 경우 2년인가 3년인가
□ 종전주택을 취득한 날이 언제인가 (등기부에서 확인)
□ 신규주택을 취득한 날이 언제인가 — 처분기한은 이 날부터 센다
□ 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤에 신규주택을 취득했는가
□ 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있었는가
□ 신규주택 취득일 현재 신규주택이 조정대상지역에 있었는가
□ 위 두 칸이 모두 체크되지 않는다 → 3년(제2호). 여기서 끝난다
□ 둘 다 체크됐다면 — 신규주택 취득일이 2026년 8월 4일 이후인가
□ 2026년 8월 3일 이전에 신규주택 또는 그 취득할 수 있는 권리를 취득했는가 → 해당하면 3년
□ 2026년 8월 3일 이전에 매매계약 체결 + 계약금 지급 증명이 있는가 → 해당하면 3년
□ 위 두 칸 모두 아니고 2026년 8월 4일 이후 취득이며 종전주택 양도가 2026년 10월 1일 이후인가 → 2년
□ 수도권 법인·공공기관의 지방 이전에 따른 이사인가 → 3년이 5년이 되는지 제16항 확인
자주 묻는 것
2026년 10월 1일 전에 새 집을 샀는데, 갑자기 2년으로 줄어든 건가요.
부칙 제2조가 그 경우를 나눠 놓았습니다. 조정대상지역에 종전주택을 두고 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역의 신규주택이나 그 취득할 수 있는 권리를 취득했다면 종전 규정(3년)입니다. 같은 날짜 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우도 종전 규정입니다. 2026년 8월 4일 이후 취득이고 종전주택 양도가 시행일 이후라면 2년입니다.
두 집 중 한 곳만 조정대상지역이면요.
제1호가 아니라 제2호입니다. 3년입니다. 제1호는 「조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득」이라고 적혀 있어서, 양쪽이 모두 성립해야 합니다.
분양권으로 산 경우는 어떻게 되나요.
부칙 제2항 제1호가 「신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다」고 적고 있습니다. 2026년 8월 3일 이전에 그 권리를 취득했다면 종전 규정에 따릅니다. 제155조 제1항 제1호의 대괄호 안에도 같은 괄호가 들어 있습니다. 다만 언제를 「권리의 취득일」로 보는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다.
계약금을 지급한 사실은 무엇으로 증명하나요.
부칙과 조문 모두 「증명서류에 의해 확인되는 경우」까지만 적고 있습니다. 어떤 서류가 이에 해당하는지는 조문에 열거되어 있지 않아 이 글에서 단정하지 않습니다. 관련 자료를 보관해 두고, 어느 서류가 인정되는지는 관할 세무서에 확인하는 것이 확실합니다.
기한 마지막 날이 정확히 며칠인가요.
조문은 「취득한 날부터 ○년 이내」까지만 정하고, 첫날을 넣는지 빼는지는 규정하지 않습니다. 그래서 하루 단위 마감일을 이 글에서 확정하지 않았습니다. 마감이 임박했다면 관할 세무서에 날짜를 확인받는 쪽을 권합니다.
확인하지 못한 것 — 부칙 경과조치의 적용 범위
- 조정대상지역 2026년 10월 현재 지정 현황 — 국토교통부 공고 원문을 확보하지 못했습니다. 그래서 이 글은 특정 지역 이름을 쓰지 않고 2년과 3년을 나란히 제시했습니다. 이 글에서 가장 큰 공백입니다
- 1년 요건이 면제되는 세 경우의 내용 — 제154조 제1항 제1호·제2호가목·제3호 축자를 받지 못했습니다
- 1세대 1주택 비과세의 본체 요건(보유·거주기간) — 이 글의 범위 밖입니다
- 「1세대」로 묶이는지의 판정 — 이 글의 범위 밖입니다. 1세대 1주택 판정 — 세대분리가 인정되는 조건과 안 되는 조건에 따로 적었습니다
- 비과세가 적용되는 금액 한도 — 소득세법 제89조 제1항의 해당 호를 확보하지 못해, 금액 기준을 일절 쓰지 않았습니다
- 초일산입 여부 — 조문에 규정이 없어 하루 단위 마감일을 확정하지 않았습니다
- 「취득할 수 있는 권리」의 취득일 판정 기준
- 제16항의 「연접 시·군」 판정 기준 — 하위 규정 미확보
- 제8항의 「재정경제부령으로 정하는」 부득이한 사유의 범위 — 시행규칙 미확보
근거
- 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항·제16항·제18항 — 대통령령 제36737호, 공포 2026-09-30, 시행 2026-10-01, 조문시행일자 2026-10-01. 소관 재정경제부 재산세제과
- 소득세법 시행령 부칙 제36737호(2026.9.30) 제1조·제2조 — 시행일 및 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 적용례
- 직전 시행판(공포 2026-05-22, 시행 2026-07-01) 제155조 제1항 — 개정 전후 대조에 사용. 직전 시행판의 대통령령 호수는 확인하지 못해 적지 않습니다
- 국가법령정보센터 — https://www.law.go.kr
※ 이 글은 조문과 부칙 원문을 정리한 것입니다. 개별 사안의 비과세 여부는 취득일·지역 지정 여부·보유 현황에 따라 달라지므로, 본인 사정에 대한 판정은 관할 세무서 또는 세무대리인에게 확인하시기 바랍니다.