이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산·보증금전세사기 · 확인일 2026-10-06
「전세사기피해자」와 「전세사기피해자등」은 같은 말이 아닙니다. 전세사기피해자법 제2조 제4호는 「피해자등」을 가·나·다 세 목으로 갈라 놓았고, 그중 가목만 「피해자」입니다. 요건이 목마다 다릅니다 — 보증금 5억원을 넘겨 걸린 사람, 혼자 피해를 본 사람을 각각 받는 칸이 따로 있습니다.
아래에서 요건 네 개가 세 갈래에서 어떻게 빠지는지, 그리고 결정문이 무엇을 해 주고 무엇은 해 주지 않는지를 조문으로 짚겠습니다.
한눈에 보기 — 요건 네 개가 세 갈래에서 갈립니다
제3조 제1항이 요건 네 개를 둡니다. 제2조 제4호 가·나·다목을 이 네 개와 한 줄씩 맞대어 보면 표가 이렇게 나옵니다.
| 1호 인도·주민등록·확정일자 | 2호 보증금 5억원 이하 | 3호 2인 이상 피해 | 4호 고의 의심 | |
|---|---|---|---|---|
| 전세사기피해자 (가목) | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
| 피해자등 나목 | ✅ | ❌ 빠진다 | ✅ | ✅ |
| 피해자등 다목 | 별도 요건 | ✅ | ❌ 빠진다 | ✅ |
네 개를 모두 요구하는 것은 가목뿐입니다. 나목은 보증금 상한을 요건에서 빼고, 다목은 「2인 이상」을 빼는 대신 전입신고 + 확정일자 + 인도를 자체 요건으로 둡니다.
4호는 세 갈래 전부의 공통 요건입니다. 어느 목에서도 빠지지 않습니다.
흔한 오해 — 두 용어를 한 말로 읽는 것
| 흔히 이렇게 씁니다 | 조문은 이렇습니다 |
|---|---|
| 「피해자」와 「피해자등」은 같은 말이다 | 다른 말이고 요건이 다릅니다. 피해자등은 세 목이고 가목만 피해자입니다 |
| 보증금 5억원을 넘으면 대상이 아니다 | 나목이 2호를 요건에서 뺐습니다. 1·3·4호를 갖추면 나목으로 결정될 수 있습니다 |
| 나 혼자 피해면 안 된다 | 다목이 3호를 뺐습니다. 2호·4호 + 전입·확정일자·인도면 다목입니다 |
| 계약서상 집주인이 가짜였으면 법 적용 밖이다 | 다목은 「적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택」을 명시로 포함합니다 |
| 들어가 살지도 못했으면 대상이 아니다 | 다목은 「인도가 불가능하였던 경우」를 포함합니다 |
| 근린생활시설은 주택이 아니다 | 제2조 제1호 — 공부상 주거용이 아니어도 구조·실질과 실제 용도가 주거용이면 주택입니다 |
| 사기 친 사람이 집주인 본인이어야 한다 | 「임대인등」에 대리인·공인중개사(중개보조인 포함)·모집인·다수 임대인 배후의 동일인·그 조직·그 조직을 배후에 둔 다수 임대인까지 들어갑니다 |
| 아직 경매도 안 들어갔으니 이르다 | 3호는 피해가 「발생하였거나 발생할 것이 예상」될 것입니다. 체납으로 인한 압류도 개시 사유입니다 |
| 전세보증보험에 들었어도 일단 신청하면 된다 | 제3조 제2항 제1호 — 보증·보험으로 전액 반환이 가능하면 적용 제외입니다 |
| 법인 명의 임차도 된다 | 제3조 제1항은 임차인을 자연인에 한정합니다 |
어느 칸에 걸리는지 순서대로 봅니다
“`
⓿ 【기한 게이트】
이 법의 신청 가능 기간 안에 있는가?
→ 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5233) 또는
거주지 관할 접수창구에 신청 가능 기간을 먼저 확인
└ 기간 밖이면 아래 요건을 다 갖춰도 의미가 없다
↓
❶ 임차인이 자연인인가 ── 법인 → 적용 불가
↓
❷ 제3조 제2항 제외사유 셋 중 하나에 걸리나
── 걸린다 → 세 갈래 전부 제외
↓
❸ 4호(임대인등의 고의를 의심할 상당한 이유)가 있나
── 없다 → 세 갈래 전부 불가 (공통 요건)
↓
❹ 경매 또는 공매 절차가 「완료」된 임차인인가
── 예 → 1호·3호 면제. 2호 + 4호만 본다
↓
❺ 1호 충족(인도 + 주민등록 + 확정일자 /
임차권등기 / 민법 제303조 전세권)
├ 예 ┬ 2호 예 ┬ 3호 예 → 【전세사기피해자】가목
│ │ └ 3호 아니오 → ❻
│ └ 2호 아니오(5억 초과) ┬ 3호 예 → 【나목】
│ └ 3호 아니오 → 해당 없음
└ 아니오 → ❻
❻ 다목 자체 요건 — 전입신고 + 확정일자 + 인도
+ 2호 + 4호 → 【다목】
↓
❼ 전세사기피해지원위원회 심의·의결 →
국토교통부장관이 결정
“`
⓿을 맨 앞에 둔 이유는 하나입니다. 요건을 네 개 다 갖춰도 기한 밖이면 전부 무의미해집니다. 네 개를 따지기 전에 기한부터 확인하는 것이 순서입니다.
❸을 앞으로 당긴 것도 같은 이유입니다. 4호는 세 갈래 공통 요건이라 여기서 떨어지면 1·2·3호를 셀 필요가 없습니다.
면제되는 경우와 아예 제외되는 경우는 다릅니다
둘을 섞어 쓰면 판정이 뒤집힙니다.
| 무엇인가 | 조문 | |
|---|---|---|
| 면제 | 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 1호·3호 요건이 빠진다 | 제3조 제1항 단서 |
| 제외 | ① 보증·보험으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우 ② 보증금 전액이 최우선변제 가능한 경우 ③ 대항력 또는 우선변제권으로 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우 | 제3조 제2항 |
제2항은 가·나·다목 세 갈래가 공통으로 깔고 있는 조항입니다. 첫 번째 제외사유가 가리키는 보증·보험의 한도가 어디까지인지는 전세보증보험은 보증금이 얼마까지 되나 — 보증한도 계산 구조에서 계산해 두었습니다. 나목·다목 괄호에 「같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다」가 그대로 들어가 있습니다.
보증금 상한은 5억원 이하이고, 위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있습니다. 조문이 정한 것은 이 범위까지입니다.
결정문이 하는 일 — 그리고 하지 않는 일
결정 주체는 국토교통부장관입니다. 위원회의 심의·의결을 거칩니다.
결정을 받으면 다음 지원의 신청 자격이 생깁니다.
- 우선매수권 — 따로 신청해야 작동합니다
- 경매·공매 절차의 유예·정지 — 따로 신청해야 합니다
- 조세채권의 안분 — 따로 신청해야 합니다
- 공공임대 지원 — 따로 신청해야 합니다
결정은 「이 사람이 요건을 갖췄다」를 확인해 주는 행정 처분이고, 그 자체로 보증금을 돌려주는 처분은 아닙니다. 위 지원은 각각 별도 신청으로 작동합니다.
체크리스트 — 신청 전에 맞춰 볼 것
□ 신청 가능 기간 안인가 — 소관과 또는 접수창구에 확인했다
□ 임차인이 자연인인가 (법인 명의가 아닌가)
□ 보증·보험으로 전액 반환이 가능하지는 않은가
□ 보증금 전액이 최우선변제 범위 안에 들지는 않는가 — 그 기준은 소액임차인 최우선변제 — 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다에 따로 적었습니다
□ 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자를 갖췄는가 — 임차권등기나 전세권 설정도 포함된다. 임차권등기가 나가는 경로는 임차권등기명령 — 등기 확인 전에 이사하면 종전 순위를 잃습니다에 있습니다
□ 보증금이 5억원 이하인가 — 초과하면 나목을 본다
□ 2인 이상 피해인가 — 아니면 다목을 본다
□ 경매 또는 공매 절차가 이미 완료됐는가 — 그렇다면 1호·3호는 면제된다
자주 묻는 것
Q. 보증금이 5억원을 넘습니다. 끝인가요.
가목은 안 됩니다. 다만 제2조 제4호 나목이 2호(5억원 이하)를 요건에서 빼고 있습니다. 1호·3호·4호를 갖추고 제3조 제2항 제외사유에 걸리지 않으면 피해자등 나목으로 결정될 수 있습니다. 5억원 초과라는 이유로 접기 전에 나목을 먼저 읽는 편이 낫습니다.
Q. 같은 집에서 피해를 본 사람이 저 혼자입니다.
3호가 「2인 이상」을 요구하므로 가목·나목은 막힙니다. 다목이 3호를 빼고 있어, 2호·4호 + 전입신고·확정일자·인도를 갖추면 다목이 됩니다.
Q. 계약한 사람이 집주인이 아니었습니다.
다목이 「적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택」을 괄호에 명시로 넣어 뒀습니다. 법 적용 밖이 아닙니다.
Q. 임대인이 고소당하지 않았습니다. 4호가 안 되나요.
4호는 수사 개시만 보지 않습니다. 임대인등의 기망, 반환 능력 없는 자에게 임차주택을 양도한 경우, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대한 경우도 함께 열거하고, 요건은 「의심할 만한 상당한 이유」입니다.
Q. 결정되면 보증금을 받는 건가요.
결정은 요건 충족을 확인하는 처분입니다. 우선매수권·경·공매 유예·조세채권 안분·공공임대는 각각 따로 신청해야 합니다.
확인하지 못한 것 — 기한부터 확인해야 합니다
- 신청 기한·적용기한. 이 글에서 가장 중요한 값인데 확인하지 못했습니다. 법령 조문 조회로는 부칙이 나오지 않았고, 여기서 막혔습니다. 「지금 신청할 수 있습니다」도 「이미 끝났습니다」도 쓰지 않습니다. 신청 가능 여부는 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5233, 5234) 또는 거주지 관할 접수창구에 직접 확인해야 합니다.
- 결정·이의신청의 기한. 제14조(결정)와 제15조(이의신청) 절차가 따로 있다는 사실까지만 확인했습니다. 「며칠 안에」라는 숫자는 확보하지 못했습니다.
- 결정의 효과를 정한 조문 번호. 지원 항목의 이름만 확인했고 조문 번호는 대조하지 못해, 본문에 조번호를 적지 않았습니다.
- 위원회가 보증금 상한을 실제로 올린 시·도가 있는지. 「2억원 범위에서 상향할 수 있다」는 조문 문구까지입니다. 지역별 금액은 확인하지 못했습니다.
- 위원회의 구성과 심의 기간(제6조) — 확보하지 못했습니다.
- 대항력과 우선변제권이 어떻게 성립하는지는 이 글에서 다루지 않았습니다. 전입신고와 확정일자 — 하루 차이로 보증금 순위가 밀린다에서 따로 짚었고, 이 글은 「1호 요건을 갖췄는가」까지만 봅니다.
근거
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조(정의) 제1호·제2호·제3호·제4호, 제3조(전세사기피해자의 요건) 제1항·제2항 — 법률 제21490호, 공포 2026-03-24, 시행 2026-10-02(타법개정). 제2조·제3조는 조문변경 없음
- 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2 제2항·제3조의3·제8조 제1항, 「민법」 제303조, 「주민등록법」 제16조 — 제3조 제1항 각 호와 제2조 제4호가 인용하는 조문
- 국가법령정보센터(law.go.kr) 조문 원문으로 교차 확인
- 소관 — 국토교통부 피해지원총괄과 044-201-5233, 5234