이 글은 상속·증여 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
상속세 · 확인일 2026-08-31
결론부터. 상속세가 0원인데도 신고할 유인이 생기는 경우는 조건 두 개가 함께 맞을 때입니다 — 그 부동산을 언젠가 팔 계획이 있고, 상속개시일로부터 아직 시간이 남아 있을 때.
여기서 「시간」은 비유가 아니라 조문에 박힌 기간입니다. 상속개시일 전후 각 6개월, 그리고 신고기한부터 9개월. 이 두 숫자가 이 글의 전부입니다.
아래에서 자격 판정 네 문항과, 그 기간이 실제로 어디서 열리고 어디서 닫히는지를 짚겠습니다.
3분 자격 판정 체크리스트
네 개가 다 체크되면 신고를 검토할 자리에 있습니다. 하나라도 아니면 이 글의 논의가 필요 없습니다.
□ 상속세가 각종 공제를 반영해 실제로 0원인가
□ 상속받은 부동산을 언젠가 양도할 생각이 있는가
□ 1세대 1주택 비과세로 양도세가 어차피 0이 되는 경우가 아닌가
□ 상속개시일로부터 아직 평가기간 또는 법정결정기한 안에 있는가
첫 번째가 전제입니다. 상속세가 0원이 아니라면 평가액을 올리는 순간 상속세가 늘어납니다. 이 글이 말하는 비대칭이 성립하지 않습니다. 0원인지의 판정 자체는 일괄공제·배우자공제 영역이라 여기서 다루지 않습니다.
두 번째와 세 번째는 짝입니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항은 양도하는 시점에 작동합니다. 팔지 않으면 발동조차 하지 않습니다. 비과세로 세액이 0이 되는 경우도 취득가액이 얼마든 결과가 같습니다.
네 번째가 이 글의 본론입니다.
신고서에 적은 평가액은 상속세에서 끝나지 않습니다
상속은 거래가 아니라서 「산 값」이 없습니다. 그 빈칸을 소득세법 시행령 제163조 제9항이 메웁니다 — 상속개시일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.
상속세 신고서에는 상속재산의 종류·수량과 함께 평가가액을 적게 되어 있습니다(상증세법 §67②). 그 칸의 숫자가 상속세 계산에서만 쓰이고 끝나지 않는다는 뜻입니다.
신고는 확정이 아니라 기록입니다
시행령 제163조 제9항은 「평가한 가액」이라고 쓰고, 그 괄호 안에 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액으로 한다는 문구를 두고 있습니다. 2020년 2월 11일 개정으로 들어온 문구입니다. 그래서 신고는 취득가액을 확정시키는 행위가 아닙니다. 취득가액이 될 평가액을 기록에 남기는 행위입니다.
취득가액이 실제로 어떤 순서로 결정되는지 — 시가가 있으면 시가, 없으면 기준시가, 그 위에 결정·경정 가액이 얹히는 구조 — 는 상속받은 집을 팔 때의 양도세를 다룬 글에서 따로 정리했습니다. 이 글은 그 앞단만 봅니다. 신고 시점에 무엇을 남길 수 있는가입니다.
이 글에서 넣어야 할 숫자는 금액이 아니라 날짜입니다
시가로 인정되는 가액에는 기간이 정해져 있습니다. 상증세법 시행령 제49조 제1항의 평가기간입니다.
평가기간은 상속개시일 전후 각 6개월입니다. 이 기간 안에 그 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있으면 확인되는 가액이 시가에 포함됩니다.
가액이 여럿일 때의 순서도 조문에 있습니다. 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다. 그 가장 가까운 날의 가액이 둘 이상이면 그때 평균액입니다. 다만 해당 재산 자체의 매매등 가액이 있으면 유사재산의 가액은 적용하지 않습니다.
| 시점 | 근거 | 이 시점에 무엇이 가능한가 |
|---|---|---|
| 상속개시일 전후 각 6개월 | 상증령 §49① | 이 기간의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 시가에 포함 |
| 신고기한 | 상증법 §67① | 신고서에 평가가액을 기재 |
| 신고기한 + 9개월 = 법정결정기한 | 상증령 §78① | 평가기간 밖 매매등도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 여지 |
| 그 이후 | — | 사실상 닫힙니다 |
법정결정기한은 신고기한부터 9개월입니다(상증령 §78①). 종전 6개월에서 3개월 늘어난 기간입니다.
신고기한이 지나면 끝이라는 설명을 자주 보는데, 조문은 그렇게 되어 있지 않습니다. 시행령 제49조 제1항 단서가 두 구간을 더 열어둡니다. 평가기준일 전 2년 이내, 그리고 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 매매등입니다.
다만 자동이 아닙니다. 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 지방국세청장·관할세무서장이 신청해야 하고, 평가심의위원회 심의를 거쳐야 합니다(상증령 §49① 단서, §49의2). 「신고기한 지났으니 끝」도 「9개월 더 있으니 안심」도 둘 다 조문과 맞지 않습니다.
기준시가로 귀결되는 실제 이유도 시간입니다. 평가기간이 지나면 그 기간의 매매·감정가액을 뒤늦게 만들 수 없습니다. 뒷받침할 자료가 남지 않으면 시가를 산정하기 어려운 경우가 되고, 보충적 평가로 넘어갑니다.
법정결정기한을 넘긴 뒤의 소급감정이 취득가액으로 인정되는지는 1차 자료로 확인하지 못했습니다. 그래서 위 표 마지막 칸을 「사실상 닫힙니다」 이상으로 쓰지 않았습니다.
저라면 금액을 따지기 전에 달력부터 폅니다. 상속개시일 하나만 넣으면 위 표에서 지금 어느 칸에 서 있는지가 나옵니다. 금액은 나중에 다시 계산할 수 있지만 날짜는 되돌아가지 않습니다.
어떤 물건에서 판단이 갈리나
평가기간 안에 시가가 잡히느냐에 따라 선택지의 폭이 달라집니다.
| 물건 유형 | 평가기간 내 시가 |
|---|---|
| 공동주택(아파트) | 유사매매사례가액이 잡히는 경우가 많습니다 |
| 단독주택·다가구 | 유사물건 비교가 어려워 시가가 없는 경우가 흔합니다 |
| 나대지·토지 | 시가가 없는 경우가 흔합니다 |
| 상가 등 비주거용 | 시가가 없는 경우가 흔합니다 |
이 표는 조문 구조에서 나오는 경향이지 국세청이 공표한 유형별 통계가 아닙니다. 「~인 경우가 많다」 이상으로 읽지 마시기 바랍니다.
취득가액이 높으면 양도차익이 작아진다는 방향까지가 이 글의 범위입니다. 실제 세액이 얼마나 달라지는지는 세율과 공제가 얽히는 영역이라 여기서 계산하지 않습니다.
흔한 오해
「감정평가는 세금을 늘리는 짓이다」
상속세 과세 구간에서 만들어진 통념입니다. 상속세가 0원인 구간에서는 평가액을 올려도 상속세가 늘지 않습니다. 그렇다고 무조건 감정을 받으라는 얘기는 아닙니다 — 팔 계획이 없거나 비과세에 해당하면 유인 자체가 없고, 감정 비용은 실제 지출로 남습니다.
「국세청이 알아서 시가로 잡아준다」
국세청이 저가신고로 판단한 물건을 골라 직접 감정평가하는 제도가 있습니다. 다만 이건 과세관청이 과세를 위해 하는 것이지 납세자에게 유리한 취득가액을 만들어주는 제도가 아닙니다. 방향이 반대입니다.
자주 묻는 것
상속세가 0원인데 신고하면 세무조사 대상이 되나요?
신고 여부와 조사 여부의 관계는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 확인한 것은 평가액이 어떤 경로로 취득가액이 되는지까지입니다.
감정을 받는다면 감정기관은 몇 곳이어야 하나요?
원칙은 둘 이상의 감정기관에 의뢰한 감정가액의 평균액입니다(상증법 §60⑤). 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나의 감정기관으로도 인정됩니다(상증령 §49①2 단서). 감정기관 수에 관한 절차 요건이지 「10억원 이하면 감정이 유리하다」는 뜻이 아닙니다.
감정평가 수수료는 상속세에서 빼주나요?
감정가액으로 상속세를 신고·납부한 경우에 한해 500만원 한도로 공제하는 규정이 있습니다(상증령 §20의3). 한도의 적용 단위는 확인하지 못했습니다.
증여도 기간이 같은가요?
다릅니다. 증여재산의 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월이고, 법정결정기한은 신고기한부터 6개월입니다. 상속은 전후 6개월, 신고기한부터 9개월입니다.
확인하지 못한 것
조사 과정에서 막힌 지점을 그대로 적습니다.
- 조문 원문을 화면에서 직접 열지 못했습니다. 법령정보센터 본문이 iframe이라 접근 경로가 막혔고, 검색엔진이 law.go.kr·taxlaw.nts.go.kr·nts.go.kr 페이지에서 추출한 텍스트로 대조했습니다. 그래서 이 글은 조문을 따옴표로 축자 인용하지 않고 서술형으로만 썼습니다. 규범 내용은 네 곳에서 일치했습니다.
- 소득세법 시행령 §163⑨의 단서 부분(증여의제 과세분 가감 관련) 문언은 확보하지 못해 언급하지 않았습니다.
- 상증세법 §60·§61의 최근 개정 이력과 시행일은 확정하지 못했습니다.
- 상증세법 §76(결정·경정)의 문언은 확보하지 못했습니다. 조문 번호와 취지만 국세청 안내로 확인했습니다.
- 법정결정기한 이후 소급감정의 취득가액 인정 여부는 1차자료로 확보하지 못했습니다. 그래서 「사실상 닫힌다」 이상으로 쓰지 않았습니다.
- 감정평가수수료 공제 500만원의 적용 단위(건별인지 전체인지)는 확인하지 못했습니다.
- 국세청 감정평가 사업의 선정기준 수치는 2026년 개정 여부를 확인하지 못해 숫자를 쓰지 않았습니다.
실제 판단은 상속재산 구성과 개별 사정에 따라 달라집니다. 본인 사안은 관할 세무서나 세무대리인에게 확인하시기 바랍니다.
함께 보면 좋은 글
근거
- 소득세법 시행령 제163조 — https://www.law.go.kr/법령/소득세법%20시행령/제163조
- 소득세법 제97조 조문정보 — https://www.law.go.kr/LSW//lsLawLinkInfo.do?lsJoLnkSeq=1000820767&lsId=001565&chrClsCd=010202&print=print
- 상속세 및 증여세법 제60조 — https://www.law.go.kr/법령/상속세%20및%20증여세법/제60조/
- 상속세 및 증여세법 제67조 — https://www.law.go.kr/법령/상속세%20및%20증여세법/제67조
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 — http://law.go.kr/법령/상속세및증여세법시행령/제49조
- 국세법령정보시스템, 소득세법 시행령 제163조 제9항 — https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=000000000000614095
- 국세법령정보시스템, 상속받은 주택을 양도하는 경우 취득가액 산정방법 — https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=200000000000003446
- 국세청, 상속재산의 평가 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2330&cntntsId=7723
- 국세청 국세상담센터, 재산평가 Q&A — https://call.nts.go.kr/call/qna/selectQnaInfo.do?mi=2060&ctgId=CTG11677
확인일 2026-08-31 기준입니다.