얼마나 나올까

묵시적 갱신인가 계약갱신청구권인가 — 어느 쪽이 적용됐는지부터 가립니다

이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.

주거·임대차 · 확인일 2026-09-01

결론부터. 두 제도를 가르는 기준은 임차인이 「갱신해 달라」는 뜻을 명시적으로 밝혔는가 하나입니다. 밝혔으면 계약갱신청구권 국면이고, 양쪽 다 기한 내에 아무 말도 안 했으면 묵시적 갱신입니다. 이 글은 비교표 대신 판정 절차를 드립니다 — 위에서부터 순서대로 내려가면 끝에서 답이 하나 나옵니다.

먼저 하나 바로잡고 가겠습니다. 「언제든 해지하고 3개월 뒤 퇴거」는 묵시적 갱신만의 특권이 아닙니다. 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하기 때문에, 계약갱신청구권으로 갱신한 임차인도 조건이 같습니다. 해지권은 두 제도의 차이가 아니라 공통점입니다.

이 글을 기획할 때 저는 틀린 줄을 하나 적어뒀습니다 — 「묵시적 갱신은 3개월 해지, 청구권 갱신은 2년 붙박이」. 조문을 열고 그 줄을 지웠습니다.

한눈에 보기 — 누가 언제까지 말해야 하나

누가어떤 통지를언제까지 도달해야 하나
임대인갱신거절, 또는 「조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다」만료 6개월 전 ~ 2개월 전 구간
임차인갱신하지 않겠다, 또는 조건을 바꾸겠다만료 2개월 전까지 (시작점 없음)
결과양쪽 다 하지 않으면 → 묵시적 갱신만료일에 자동 성립

임대인 쪽은 구간이고 임차인 쪽은 마감선입니다. 이 비대칭은 실제로 존재합니다. 임대인이 만료 7개월 전에 보낸 통지는 구간 밖이라 제6조 제1항이 정한 통지가 아닙니다. 1개월 전도 마찬가지로 늦습니다.

판정 전에 손에 쥘 것

□ 계약서상 만료일

□ 만료 6개월 전 날짜와 2개월 전 날짜

□ 주고받은 통지 기록(우편·문자·메일)과 도달일

□ 차임 연체가 2기분에 달한 적이 있는지

5단계 판정 절차

1단계 — 만료 전에 새 계약서를 쓰고 조건을 바꿨습니까?

예 → 합의갱신(재계약)입니다. 이 글의 범위 밖입니다.

아니오 → 2단계.

2단계 — 임차인이 「갱신을 요구한다」는 뜻을 명시적으로 밝혔습니까?

예 → 계약갱신청구권 국면입니다. 여기서 판정이 끝납니다. 국토교통부와 법제처는 「해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우」에 행사가 인정된다고 봅니다. 행사 요건과 갱신거절 사유는 이 글이 다루지 않습니다.

아니오(아무 말도 안 했다) → 3단계.

저는 순서를 이렇게 잡았습니다. 2단계를 앞에 두면 대부분의 독자가 여기서 갈리거든요.

3단계 — 임대인이 만료 6개월 전 ~ 2개월 전에 갱신거절이나 조건변경 통지를 했습니까?

예 → 묵시적 갱신 불성립. 아니오 → 4단계.

4단계 — 임차인이 만료 2개월 전까지 나가겠다는 통지를 했습니까?

예 → 묵시적 갱신 불성립. 계약은 만료일에 끝납니다. 아니오 → 5단계.

5단계 — 2기의 차임액에 달하는 연체나 임차인 의무의 현저한 위반이 있습니까?

있다 → 불성립(제6조 제3항). 없다 → 묵시적 갱신 성립입니다.

묵시적 갱신이 성립하면 붙는 것

  1. 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(제6조①). 보증금·차임 그대로입니다.
  2. 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조②).
  3. 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).
  4. 계약갱신요구권은 소진되지 않습니다.
  5. 임대인에게는 대응하는 해지권이 없습니다. 제6조의2 제1항의 주어는 「임차인」뿐입니다.
해지 조건은 두 제도가 같습니다. 통지가 도달한 날부터 3개월입니다.
해지 조건은 두 제도가 같습니다. 통지가 도달한 날부터 3개월입니다.

날짜로 세어보면

만료일이 2026년 11월 30일인 2년 계약(2024-12-01 시작)을 넣어봤습니다.

기준날짜
임대인 통지 가능 구간 시작2026-05-31
임대인 통지 마감2026-09-30
임차인 통지 마감2026-09-30
양쪽 침묵 시 묵시적 갱신 성립2026-11-30
묵시적 갱신 후 만료2028-11-30
2027-03-10에 해지 통지가 도달했다면 효력일2027-06-10

위 날짜는 만료일이나 도달일에서 개월 수를 뺀 값입니다. 달의 길이가 달라 하루 차이가 날 수 있으니 마감 당일을 노리지 마십시오. 며칠 앞에 두고 움직이는 게 안전합니다.

11월 만료 계약이라면 통지 마감이 이번 달 안입니다.

나가려면 — 통지 실무

기산점은 「보낸 날」이 아니라 「받은 날」입니다. 통지는 내용증명 우편으로 보내는 쪽을 권합니다. 문자나 메신저는 발신 기록만 남아서, 정작 도달일을 다퉈야 할 때 약합니다.

중개보수는 원칙적으로 임대인 부담입니다. 다만 특약이 있거나 임차인이 직접 중개를 의뢰한 경우에는 달라질 수 있고, 이 지점은 다툼이 잦아 개별 확인이 필요합니다.

흔한 오해

「묵시적 갱신이 되면 갱신청구권을 한 번 쓴 셈이다」 — 아닙니다. 국토교통부 회신은 「묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다」입니다. 최초 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 청구권 2년 경로가 법적으로 성립합니다. 단, 묵시적 갱신된 계약의 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 청구권을 행사해야 하고 갱신거절 사유가 없어야 합니다. 「6년」만 떼어 기억하면 시기를 놓칩니다.

「묵시적 갱신이 되면 집주인이 5% 올린다」 — 묵시적 갱신 자체는 인상 사건이 아닙니다. 제6조 제1항이 「동일한 조건」이라고 못 박습니다. 올리고 싶었다면 만료 6개월~2개월 전에 조건변경 통지를 했어야 하고, 그 통지를 하는 순간 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다. 묵시적 갱신이 됐다는 건 임대인이 인상 기회를 넘겼다는 뜻입니다.

갱신 이후 존속 중의 증액청구는 별개입니다. 계약 또는 직전 증액 후 1년이 지나야 하고, 약정액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(제7조). 조문의 표현은 「청구」입니다 — 자동 인상이 아닙니다. 시·도 조례가 이보다 낮은 상한을 둘 수도 있습니다.

본문 역산표와 같은 날짜입니다. 만료일 역산의 하루 차이는 본문 「확인하지 못한 것」에 남겨 두었습니다.
본문 역산표와 같은 날짜입니다. 만료일 역산의 하루 차이는 본문 「확인하지 못한 것」에 남겨 두었습니다.

자주 하는 실수

  • 구법 기준으로 계산합니다. 임대인 통지 기한은 2020년 6월 9일 개정(시행 2020. 12. 10.)으로 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 바뀌었습니다.
  • 새 세입자가 구해지면 3개월을 안 채워도 된다고 봅니다. 조문은 「받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다」입니다. 앞당기려면 임대인과 합의해야 하고, 그건 권리가 아니라 협상입니다.
  • 연체가 있는데도 자동 갱신을 기대합니다. 제6조 제3항이 명시적으로 배제합니다. 비교표 위주 글이 자주 빠뜨리는 항입니다.
  • 판례 번호를 잘못 옮깁니다. 이 주제에서 「98나55316」으로 유통되는 판결의 실제 사건번호는 서울지방법원 97나55316(1998. 7. 1. 선고)이고, 사안도 묵시적 갱신이 아니라 1년짜리 임대차의 중도 포기 건입니다.

자주 묻는 것

청구권으로 갱신했는데 중간에 나가고 싶습니다. 2년을 채워야 하나요?

아닙니다. 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용합니다. 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 국토교통부도 「무조건 2년을 살아야 하는 것은 아니다」라고 확인했습니다.

묵시적 갱신이 됐는데 집주인이 나가라고 합니다.

제6조의2 제1항의 해지권 주체는 임차인뿐입니다. 임대인에게 대응하는 해지권은 조문에 없습니다.

문자로 「계속 살게요」라고 보냈으면 청구권 행사인가요?

「갱신요구권을 행사한다」는 명확한 의사표시로 읽히는지가 갈림길입니다. 문구가 모호하면 다툼이 생깁니다. 청구권을 쓸 생각이면 그 뜻을 적어 내용증명으로 남기는 편이 안전합니다.

확인하지 못한 것

  • 합의갱신(재계약)이 갱신요구권을 소진시키는지 — 「명확한 의사표시」 기준상 소진되지 않는다고 보는 견해가 유력하지만, 공식 유권해석을 확보하지 못했습니다. 1단계에서 합의갱신으로 갈린 경우는 여기서 결론을 드리지 않습니다.
  • 「2개월 전」 규정의 적용 대상 부칙 — 법률 제17363호 부칙 원문을 대조하지 못했습니다.
  • 중개보수 유권해석의 정확한 문언과 회신일, 그리고 해지 효력 발생 전 퇴실한 경우의 취급. 회신문 전문을 읽지 못해 위 본문 이상으로 단정하지 않았습니다.
  • 2026년 임대차 제도 개편 논의가 있으나 시행 중인 내용이 아니어서 다루지 않았습니다. 위 내용은 전부 현행법 기준입니다.

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근거

이 글은 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] 기준입니다.

※ 개별 계약의 갱신 여부는 통지 내용과 도달 시점에 따라 달라집니다. 다툼이 있는 사안이라면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 확인하시기 바랍니다.

아파트 짓는 이팀장

공동주택 설계를 15년 했습니다. 세무사도 변호사도 아닙니다. 아파트를 설계하면서도 정작 그 집에 붙는 세금은 잘 몰랐고, 찾아보니 나오는 글마다 숫자가 달랐습니다. 그래서 확인한 걸 정리해두기 시작했습니다.

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