이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산·임대차 · 확인일 2026-09-22
전세보증금반환보증의 한도는 내 보증금에서 정해지지 않습니다. 집값에서 거꾸로 계산됩니다. 식은 한 줄입니다 — 주택가격 × 담보인정비율 − 선순위채권 등. 그리고 이 식에 들어가는 세 항목이 전부 내가 정할 수 없는 값입니다.
그런데 이 식 하나만으로 끝나지도 않습니다. 산식이 만드는 선이 있고, 보증금 자체에 걸린 상한(수도권 7억원 / 그 외 5억원)이 따로 있고, 주택가격을 무엇으로 읽느냐에서 이미 한 번 갈립니다. 이 선들이 동시에 걸리고 가장 낮은 것이 답이 됩니다.
이 글은 그 계산 구조만 봅니다. 가입 요건·보증료·신청 방법은 다루지 않습니다. 전세대출 상품도 다루지 않습니다 — 대출 한도와 보증 한도는 다른 계산인데, 이 검색어에서는 둘이 자주 섞여 있습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 | 확인처 |
|---|---|---|
| 한도 산식 | 주택가격 × 담보인정비율 − 선순위채권 등 | HUG 상품개요 |
| 담보인정비율 | 90% | HUG 심사기준 변경 안내 |
| 비율 적용 시점 | 2024년 1월 1일 이후 심사분부터 | 동일 |
| 보증금 상한 | 수도권 7억원 / 그 외 5억원 이하 | HUG |
| 주택가격 기준(일반) | KB시세 일반평균가 / 부동산테크 하한가·상한가의 산술평균 | HUG 주택가격 산정방법 |
| 주택가격 기준(최저층·오피스텔 등) | KB 하위평균가 / 부동산테크 하한가 | 동일 |
| 등기부 매매가 적용 | 거래가액이 표시되고 등기원인일이 신청일 기준 1년 이내일 것 | 동일 |
| 공시가격 기반 | 공시가액 × 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율 (비율 수치 미확인) | 동일 |
| 근거 성격 | 「주택도시기금법」이 주택도시보증공사의 업무로 정한 법정 보증 | 주택도시기금법 §26 |
| 이 글이 다루지 않는 것 | 가입 요건, 보증료, 신청 방법, 전세대출 | — |
천장이 하나가 아닙니다
보증한도는 한 개의 선으로 정해지지 않습니다. 서로 다른 자리에서 내려오는 선이 여럿이고, 그중 가장 낮은 선이 그날의 한도가 됩니다.
“`
① 산식이 만드는 선
주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등
② 보증금 자체에 걸린 상한
수도권 7억원 / 그 외 5억원
③ 내가 실제로 넣은 보증금
↓
셋 중 가장 낮은 값이 결정한다
“`
그래서 ①만 계산해놓고 「이만큼 된다」고 보면 어긋납니다. ②가 ①보다 낮은 구간이 실제로 있고, 뒤에서 숫자로 보여드리겠습니다.
저는 이 식을 처음 봤을 때 순서가 가장 헷갈렸습니다. 보증금이 먼저고 집값이 나중일 것 같은데, 규정은 반대로 짜여 있습니다. 보증금부터 보지 말고 주택가격부터 보는 게 순서입니다.
1단 — 주택가격을 무엇으로 읽느냐
산식의 첫 항목입니다. 「집값」이라는 말은 하나지만, 규정이 집는 값은 정해져 있습니다.
| 대상 | KB시세 | 부동산테크 |
|---|---|---|
| 일반 | 일반평균가 | 하한가와 상한가의 산술평균 |
| 등기부상 아파트 최저층 | 하위평균가 | 하한가 |
| 기타주택(오피스텔 등) | 하위평균가 | 하한가 |
시세 사이트에 나란히 붙어 있는 하한가·일반평균가·상한가 중 규정이 쓰는 것은 일반평균가이고, 부동산테크 쪽은 하한가와 상한가를 더해 2로 나눕니다. 등기부상 아파트 최저층과 오피스텔 등 기타주택만 한 줄 내려가 하위평균가·하한가가 되고, 여기에 「필로티 여부를 불문한다」는 단서가 붙습니다. 이 밖에 등기부 매매가(거래가액 표시 + 등기원인일 1년 이내)와 공시가액 × 국토교통부장관 고시 비율이라는 경로가 있으며, 적용은 「보증승인일 현재의 가격정보 순서로 적용한다」까지가 규정에 적힌 전부입니다.
「전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집 — 을구를 먼저 봅니다」를 쓰면서 이 단서를 한 줄로 지나갔습니다. 그때는 가입 가부를 가르는 항목 하나였는데, 한도 쪽에서 다시 보니 같은 문장이 계산의 시작값을 바꾸고 있었습니다. 저층부를 필로티로 비우고 주거를 그 위로 올리는 설계는 숱하게 했지만, 그 층 구분이 시세를 읽는 항목 자체를 옮긴다는 데까지 그때는 따라가지 않았습니다. 주택가격을 무엇으로 읽는지의 전체 지도는 그 글에 있고, 이 글은 산식의 첫 항목으로만 봅니다.
2단 — 담보인정비율은 90%입니다
두 번째 항목입니다. 여기는 숫자 하나로 끝납니다.
담보인정비율 90%. HUG 안내에 2024년 1월 1일 이후 심사분부터 90%가 적용된다고 적혀 있습니다. 그 전 기준이 언제부터 언제까지 어떻게 적용됐는지는 신규 가입분과 갱신분이 갈릴 여지가 있어, 이 글에서는 현재 적용되는 값까지만 씁니다.
| 구분 | 담보인정비율 |
|---|---|
| 2024년 1월 1일 이후 심사분부터 | 90% |
이 한 줄이 계산 전체를 움직입니다. 주택가격 4억원이면 산식의 첫 항목에서만 3억 6,000만원이 나오고, 100%로 잘못 잡으면 4억원이 나옵니다. 4,000만원 차이입니다.
적용 기준이 「심사분」으로 적혀 있다는 점도 그대로 옮겨 둡니다. 계약일도 입주일도 아닙니다.
한 가지 더. 이 식을 양쪽으로 옮기면 부채비율 부등식이 됩니다 — 그쪽 각도는 「전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집 — 을구를 먼저 봅니다」가 다룹니다. 이 글은 「얼마까지 되나」를 구하는 쪽으로만 씁니다.
3단 — 선순위채권은 등기부에 이미 적혀 있습니다
세 번째 항목은 뺄셈입니다. 그리고 세 항목 중 유일하게 계약 전에 내 눈으로 직접 확인할 수 있는 값입니다.
시세는 조회 시점에 따라 움직이고 담보인정비율은 규정이 정합니다. 선순위채권은 다릅니다 — 등기부에 이미 숫자로 박혀 있습니다. 그래서 등기부를 먼저 떼어보는 편이 빠릅니다. 계산의 나머지 두 항목을 몰라도, 뺄셈의 크기는 미리 알 수 있습니다.
다만 「앞선다」는 말이 등기 날짜만으로 정해지는 것은 아닙니다. 임차인 쪽 순위가 언제 생기는지, 하루 차이로 어디에서 밀리는지는 「전입신고와 확정일자 — 하루 차이로 보증금 순위가 밀린다」에 따로 있습니다. 이 글은 이미 확정된 선순위채권 금액을 산식에 넣는 데까지만 봅니다.
선순위채권 쪽에는 산식의 뺄셈과 별개로 적혀 있는 선이 하나 더 있습니다.
| 주택 종류 | 선순위채권 기준 |
|---|---|
| 일반 | 주택가액의 60% |
| 단독·다중·다가구 | 주택가액의 80% — 다만 신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60% 이하 |
단독·다중·다가구는 한 건물에 여러 세대가 들어가 있어서 기준이 두 단으로 되어 있습니다. 겉의 선은 80%인데, 그 안에서 신청인보다 앞선 전세보증금을 빼고 남은 선순위채권은 다시 60%라는 선을 따로 봅니다. 하나의 숫자로 외워두면 틀리는 자리입니다.
이 기준을 넘었을 때 어떻게 되는지는 심사 요건 쪽 이야기라 이 글에서 다루지 않습니다. 가입이 거절되는 경우는 「전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집 — 을구를 먼저 봅니다」에 따로 정리해 뒀습니다. 여기서는 한도를 깎는 변수로만 봅니다.
확인 순서 체크리스트
□ 1. 내 보증금이 아니라 주택가격부터 확인한다 (계산의 출발점이 여기다)
□ 2. 이 집이 아파트인가 오피스텔 등 기타주택인가 — 기타주택이면 하위평균가·하한가다
□ 3. 아파트라면 등기부상 최저층인가 — 최저층이면 역시 하위평균가·하한가다
□ 4. 시세 사이트에서 일반평균가인지 하위평균가인지를 구분해 적어둔다
□ 5. 등기부를 떼어 선순위채권 금액을 확인한다 (이미 확정된 숫자다)
□ 6. 주택가격 × 90% 에서 그 금액을 뺀다
□ 7. 그 값과 보증금 상한(수도권 7억 / 그 외 5억) 중 낮은 쪽을 본다
□ 8. 단독·다중·다가구라면 선순위채권 기준이 두 단(80%와 60%)이라는 점을 함께 본다
이 목록은 위에서부터 봅니다. 2번·3번에서 어느 시세 항목을 읽을지가 정해지고, 그 값이 6번과 7번의 결과를 그대로 끌고 갑니다.
조건을 바꿔가며 같은 식에 넣었습니다
조건은 넷입니다. 아래 금액은 계산 구조를 보기 위해 임의로 넣은 가정값입니다. 실제 시세가 아닙니다. 그리고 전부 KB시세 기준으로만 만들었습니다 — 공시가격 경로는 곱하는 비율을 확인하지 못해 예시를 만들지 않았습니다.
사례 1 — 선순위채권이 없는 경우
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 1단 주택가격 (KB 일반평균가) | 4억 원 |
| 2단 × 담보인정비율 90% | 3억 6,000만 원 |
| 3단 − 선순위채권 등 | − 0 원 |
| = 보증한도 | 3억 6,000만 원 |
집값 4억원짜리 집인데 한도는 4억원이 아닙니다. 2단에서 4,000만원이 먼저 깎입니다.
사례 2 — 같은 집, 선순위 근저당이 있는 경우
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 1단 주택가격 (KB 일반평균가) | 4억 원 |
| 2단 × 담보인정비율 90% | 3억 6,000만 원 |
| 3단 − 선순위채권 등 | − 6,000만 원 |
| = 보증한도 | 3억 원 |
시세는 사례 1과 똑같습니다. 등기부에 6,000만원이 얹혀 있을 뿐인데 한도가 6,000만원 그대로 내려갑니다. 뺄셈이라 비율이 아니라 액수만큼 1:1로 깎입니다.
사례 3 — 같은 단지, 등기부상 최저층인 경우
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 1단 주택가격 (KB 하위평균가) | 3억 6,000만 원 |
| 2단 × 담보인정비율 90% | 3억 2,400만 원 |
| 3단 − 선순위채권 등 | − 0 원 |
| = 보증한도 | 3억 2,400만 원 |
사례 1과 같은 단지, 같은 면적, 선순위채권도 없습니다. 다른 것은 1단에서 읽는 시세 항목 하나뿐인데 한도가 3,600만원 차이입니다. 2단과 3단을 아무리 맞춰도 1단에서 벌어진 차이는 따라잡히지 않습니다. 계산은 위에서부터 갈립니다.
사례 4 — 산식보다 보증금 상한이 먼저 걸리는 경우
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 1단 주택가격 (KB 일반평균가, 수도권) | 10억 원 |
| 2단 × 담보인정비율 90% | 9억 원 |
| 3단 − 선순위채권 등 | − 0 원 |
| 산식이 만든 선 | 9억 원 |
| 보증금 상한 (수도권) | 7억 원 |
| = 둘 중 낮은 쪽 | 7억 원 |
산식은 9억원을 가리키는데 보증금 상한이 7억원입니다. 이 구간에서는 산식을 아무리 잘 계산해도 답이 7억원입니다. 앞에서 「천장이 하나가 아니다」라고 한 것이 이 경우입니다. 수도권이 아니면 이 선은 5억원입니다.
보증부 월세(반전세)는 보증금과 월세를 그대로 더하는 방식이 아닙니다. 전월세전환율을 적용해 환산한다고 규정에 적혀 있습니다. 전환율의 현재 값은 이번에 확인하지 못해 숫자 예시를 만들지 않았습니다.
기관은 HUG 한 곳이 아닙니다
전세보증금반환보증은 「주택도시기금법」이 주택도시보증공사(HUG)의 업무로 정하고 있는 법정 보증입니다. 회사가 임의로 만든 상품이 아니라는 뜻입니다. 다만 비슷한 성격의 보증을 취급하는 기관이 HUG만 있는 것은 아닙니다.
HF(한국주택금융공사)의 일반전세지킴보증도 주택가격의 90% − 선순위채권 총액으로 산식이 같습니다. 기관을 바꾼다고 산식이 달라지지는 않습니다. 기관별 인수기준과 보증금 상한의 대비는 「전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집 — 을구를 먼저 봅니다」에 표로 정리돼 있습니다.
한도 쪽에서 갈리는 것은 한 자리입니다. HF의 특례전세지킴보증은 임대차보증금 상한이 10억원이고 지역을 나누지 않습니다. 위 사례 4처럼 산식이 아니라 보증금 상한이 먼저 걸리는 구간에서는 이 차이가 실제로 의미가 있습니다. HUG 한 곳만 보고 판단을 끝내기 전에 HF 쪽 상한도 같이 놓고 보는 게 낫습니다.
SGI서울보증도 전세금보장신용보험을 취급합니다. 다만 한도 기준 수치를 확인하지 못해 이 글에 수치를 쓰지 않았습니다.
흔한 오해
「보증금의 몇 퍼센트까지 보증된다」
보증금은 계산의 출발점이 아닙니다. 산식에 들어가는 것은 주택가격이고, 보증금은 그 결과와 상한에 비추어 들어가는지 아닌지가 갈릴 뿐입니다. 방향이 반대입니다.
「최저층이 어디인지는 보면 안다」
규정 문언은 「등기부상 아파트 최저층」이고 「필로티 여부를 불문한다」까지입니다. 그런데 그 문언이 어느 층을 최저층으로 세는지까지 정하고 있지는 않습니다. 필로티 주차장 층이 있는 동에서 등기부가 그 층을 어떻게 잡고 있는지는 문언에서 확인하지 못했습니다. 이 글은 문언 이상으로 해석하지 않았고, 아래 「확인하지 못한 것」에 그대로 적었습니다.
「전세대출 한도와 같은 계산이다」
다른 계산입니다. 이 글의 산식은 보증한도를 구하는 식입니다. 대출 상품의 한도는 이 글에서 다루지 않습니다.
자주 묻는 것
Q. 보증한도는 내 보증금의 몇 퍼센트입니까
보증금 기준이 아닙니다. 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권 등으로 계산됩니다. 보증금은 그 결과와 수도권 7억 / 그 외 5억이라는 상한에 함께 비추어 보는 값입니다.
Q. 담보인정비율 90%는 언제부터입니까
2024년 1월 1일 이후 심사분부터입니다. 기준일이 계약일이나 입주일이 아니라 심사분 기준으로 적혀 있다는 점을 그대로 옮겨 둡니다. 그 이전 기간에 어떤 값이 적용됐는지는 아래 「확인하지 못한 것」에 적었습니다.
Q. 공시가격으로 계산하면 얼마가 나옵니까
구조는 공시가액 × 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율입니다. 다만 그 비율이 현행 고시의 어느 조에서 나온 값인지 확인하지 못했습니다. 그래서 이 글에는 공시가격 기반 계산 예시가 한 건도 없습니다. 이유는 아래에 적었습니다.
Q. 같은 단지 같은 면적인데 한도가 다르게 나올 수 있습니까
있습니다. 등기부상 최저층이면 1단에서 읽는 시세 항목 자체가 일반평균가가 아니라 하위평균가로 바뀝니다. 사례 1과 사례 3이 그 경우입니다.
Q. 보증금 상한 7억원에 걸렸습니다. 다른 기관을 보면 달라집니까
HF의 특례전세지킴보증은 임대차보증금 10억원 이하이고 지역을 나누지 않습니다. 산식(주택가격의 90% − 선순위채권)은 HUG와 HF 일반형이 같으므로, 바뀌는 것은 산식이 아니라 보증금 상한 쪽입니다. SGI서울보증도 취급하지만 한도 수치를 확인하지 못했습니다.
확인하지 못한 것
- 공시가격에 곱하는 「국토교통부장관 고시 비율」의 근거 조문 — 구조가 공시가액 × 고시 비율이라는 것까지는 확인했습니다. 앞서 「전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집 — 을구를 먼저 봅니다」를 쓰면서 HUG 상품 페이지 기준으로 확인해 둔 값이 있는데, 그 값이 현행 고시의 어느 조에서 나온 것인지까지는 이번에 되짚지 못했습니다. 여기서 막혔습니다. 그래서 이 글에는 공시가격 기반 계산 예시를 한 건도 넣지 않았습니다. 못 넣어서가 아니라 조문 근거를 못 잡아서입니다
- 주택 유형별 가격정보 적용 우선순위 전체 목록 — 「보증승인일 현재의 가격정보 순서로 적용한다」까지만 확인했습니다. 아파트·연립다세대·단독다가구·오피스텔 각각에서 어느 경로가 1순위인지는 확보하지 못해 순서표를 만들지 않았습니다
- 「등기부상 최저층」의 판정 기준 자체 — 규정 문언은 「필로티 여부를 불문한다」까지입니다. 필로티 주차장 층이 있는 동에서 어느 층을 최저층으로 세는지까지는 문언에서 확인하지 못했습니다. 그래서 문언 이상으로 해석해 쓰지 않았습니다
- SGI서울보증 전세금보장신용보험의 한도 기준 수치 — 상품이 존재한다는 것까지만 확인했습니다. 보험가입금액 한도 내에서 미회수금을 보상하는 구조라는 것 외에 기준 수치를 확보하지 못해 본문에서 제외했습니다
- 전월세전환율의 현재 값과 근거 — 보증부 월세를 전월세전환율로 환산한다는 사실까지만 확인했습니다. 수치를 확인하지 못해 반전세 계산 예시를 만들지 않았습니다
- 담보인정비율 90% 인하의 공식 사유 — 현재 적용값과 적용 시점은 확인했지만 배경을 밝힌 공식 자료를 확보하지 못했습니다. 그래서 「왜 내렸는가」를 쓰지 않았습니다
- 90% 이전 기간의 적용 기준 — 신규 가입분과 갱신분에 적용 시점이 따로 있었다는 정리가 돌아다니는데, HUG 공지 원문에서 그 구분을 확인하지 못했습니다. 그래서 「그 전에는 100%였다」고 단정하지 않았습니다
- 「주택도시기금법」 제26조의 현행 시행일과 조문 축자 — 해당 조항이 주택도시보증공사의 업무로 전세보증금반환보증을 정하고 있다는 사실까지 확인했고, 항·호 번호와 조문 축자는 확인하지 못해 「§26」까지만 적었습니다
근거
- HUG 전세보증금반환보증 상품개요 — 한도 산식, 보증금 상한, 선순위채권 기준, 보증부 월세 환산 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
- HUG 주택가격 산정방법 — 시세 적용 기준, 등기부 매매가 요건, 공시가격 기반 구조 https://www.khug.or.kr/hug/web/cg/sd/cgsd000005.jsp?tabMenu=Y
- HUG 전세보증 심사기준 변경사항 안내 — 담보인정비율 90%, 2024-01-01 심사분부터 https://www.khug.or.kr/khmb/m/cc/nn/ccnn000002.jsp?idx=31994&tabIdx=1
- HF 일반전세지킴보증 · 특례전세지킴보증 — 한도 산식, 보증금 상한 https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_05_01.do
- SGI서울보증 전세금보장신용보험 — 상품 존재 확인(한도 수치 미확보) https://www.sgic.co.kr/biz/ccp/index.html?p=CCPPRD030101F01
- 주택도시기금법 (국가법령정보센터) — 전세보증금반환보증이 주택도시보증공사의 업무로 규정돼 있음 https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=202608
위 내용은 2026-09-22에 각 기관 공식 페이지에서 직접 확인했습니다. 담보인정비율 90%와 산식은 HUG 내부 두 페이지에서 같은 값을 확인했습니다. 발행 기관이 하나이므로 독립 출처 2곳으로 세지 않습니다. 주택가격 산정 기준(일반평균가·하위평균가·등기부 매매가)도 같은 기관의 단일 페이지입니다. 이 글의 HUG 관련 수치는 전부 한 기관에서 나왔다는 점을 그대로 적어 둡니다.
위 계산은 산식의 구조를 보여주기 위한 것이고, 한도는 신청 건마다 그 시점의 가격정보와 등기부로 새로 계산됩니다. 계산해 주는 곳은 주택도시보증공사(1566-9009)와 한국주택금융공사(1688-8114)입니다.