얼마나 나올까

전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집 — 을구를 먼저 봅니다

이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.

주거·임대차 · 확인일 2026-09-10

반환보증 심사는 임차인의 신용점수도 소득도 보지 않습니다. 보는 건 사람이 아니라 집이고, 판정은 사실상 나눗셈 하나입니다 — (선순위채권 + 내 전세보증금) ÷ 주택가격 ≤ 90%. 이 부등식이 깨지면 서류를 더 내도 보증료를 더 내도 뒤집히지 않습니다.

등기부 을구에서 근저당권 채권최고액을 이미 확인하셨다면, 이 글은 그 숫자를 어디에 넣는지에서 시작합니다. 등기부를 발급하고 갑구·을구를 읽는 방법 자체는 이 글에서 다루지 않습니다.

3분 판정 체크리스트

□ 건축물대장 용도가 근린생활시설이 아닌가 (오피스텔이면 계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 「주거용」 표기가 있는가)

□ 건축물대장에 위반건축물로 기재돼 있지 않은가 (아파트 제외)

□ 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 없는가

□ 갑구에 신탁등기가 없는가 (있다면 수탁자 동의를 받았는가)

□ (선순위채권 + 내 보증금)이 주택가격의 90% 이하인가

□ 다가구주택이라면 나보다 앞선 세대들의 보증금 합계를 확인했는가

□ 신청 기한(계약기간 1/2) 안인가

□ 임대인이 보증 금지 대상인지 조회했는가

전부 체크되면 신청 단계로 갑니다. 하나라도 비면 그 항목이 거절 사유입니다.

전세가율이 아니라 부채비율입니다

시중 글 대부분이 「전세가율 90%」로 설명합니다. 기관이 쓰는 개념은 그게 아닙니다. 부채비율이고, 분자와 분모가 둘 다 다릅니다.

전세가율은 보증금 ÷ 매매가입니다. 부채비율은 (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가격입니다. 을구에 근저당이 하나라도 있으면 보증금만으로 계산한 숫자는 판정에 아무 의미가 없습니다.

분모부터 정합니다 — 주택가격

여기가 핵심입니다. 「이 동네 빌라 3억쯤」은 분모가 아닙니다.

아파트·오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세가 우선이고, 없으면 공시가격, 그다음 안심전세앱 시세 하한가로 내려갑니다. 등기부상 1년 이내 최근 매매가격, 분양가의 90%, 감정평가액도 활용됩니다. 아파트 최저층과 아파트 외 주택은 필로티 유무와 관계없이 하위평균가(KB)·하한가(부동산테크)를 씁니다. 단독주택은 개별단독주택 공시가격, 공시지가, 위택스 양도·취득세 영수증 또는 건물기준가액 순으로 잡힙니다. HF는 하우스머치 시세와 KB AI시세를 인정하지 않습니다.

빌라 거절이 몰리는 이유가 분모에 있습니다. KB·부동산테크에 시세가 잡히지 않는 다세대가 많고, 그러면 분모가 공시가격 기반으로 내려갑니다. 임대인이 사기를 친 게 아니라 분모가 생각보다 작았을 뿐인 경우가 많습니다.

공시가격으로 내려가면 곱하는 값이 정해져 있습니다

여기서 숫자가 하나 붙습니다. 공시가격을 쓰는 경우 주택가격은 그 공시가격의 140%에 해당하는 금액입니다. 공동주택·오피스텔·단독·다중·다가구 모두 같은 배율이고, HUG 상품 페이지의 주택가격 산정 표에 그렇게 적혀 있습니다. 다만 2022년 12월 31일 이전 신청분은 150%가 적용된다는 단서가 함께 붙어 있습니다.

이 140%가 검색에 도는 「빌라는 공시가격의 126%까지」의 정체입니다. 126%는 별도의 기준이 아니라 두 숫자를 곱한 결과입니다.

“`

주택가격 = 공시가격 × 140%

보증 한도선 = 주택가격 × 90%

= 공시가격 × 140% × 90%

= 공시가격 × 126%

“`

그러니 140%와 126%는 서로 다른 주장이 아닙니다. 앞의 것은 분모를 만드는 배율이고, 뒤의 것은 거기에 부채비율 90%까지 곱해 나온 최종 천장입니다. 두 숫자를 나란히 놓고 어느 쪽이 맞느냐를 따지는 글이 있는데, 따질 일이 아니라 순서의 문제입니다.

주의할 것은 126%가 보증금만의 상한이 아니라는 점입니다. 곱해서 나온 값은 「선순위채권 + 보증금」의 합계가 넘으면 안 되는 선입니다. 을구가 비어 있는 집이라면 결과적으로 보증금 상한처럼 작동하지만, 근저당이 하나라도 있으면 그만큼 내려갑니다.

분자 — 채권최고액이 그대로 들어갑니다

을구에서 읽은 근저당권 채권최고액이 분자에 들어갑니다. 남은 대출 원금이 아니라 채권최고액입니다. 여기에 나보다 앞선 다른 임차인의 보증금, 전세권, 담보가등기가 더해집니다.

다가구주택이라면 이 「앞선 임차인의 보증금」이 근저당보다 커지는 일이 흔합니다. 별도 관문으로 아래에서 따로 다루겠습니다.

기관 3사는 다른 상품입니다

「전세보증보험」이라는 단일 상품은 없습니다. 세 기관의 서로 다른 상품이고 산식도 한도도 다릅니다. 경쟁글 최대 오류가 이 셋을 하나로 뭉개는 것입니다.

축HUG 전세보증금반환보증HF 전세지킴보증(일반)SGI 전세금보장신용보험
보증금 상한수도권 7억 / 그 외 5억 이하수도권 7억 / 그 외 5억 이하 — HUG와 같습니다가입금액 최대 10억
주택가격 상한확인한 범위에서 별도 상한 없음12억원 이하확인 못 함
부채비율 기준보증금 + 선순위채권 등 ≤ 주택가격 × 90%보증금 + 선순위채권총액 ≤ 주택가격 × 90%임차보증금 ≤ 주택가격 − 선순위채권
선행 조건없음HF 보증부 전세자금대출을 이용 중이거나 동시 신청확인 못 함
신규 신청기한잔금지급일·전입신고일 중 늦은 날 ~ 계약기간 1/2 경과 전계약기간 1년 이상 + 1/2 경과 전계약기간 1/2 경과 전
갱신 신청기한만료 1개월 전 ~ 갱신계약기간 1/2 경과 전확인 못 함만료 1개월 전부터 (한 곳에서만 확인)
요율연 0.115%~0.154%, 전자계약 3% 할인—가입금액 × 기본요율 × 기간, 최저 5,000원
부분 가입—보증금 전액만—

HF에는 관문이 하나 더 붙습니다. HF 일반전세지킴보증은 HF 보증부 전세자금대출을 이용 중이거나 동시에 신청하는 임차인이 대상입니다. 동시 신청이면 전세자금보증부 대출이 실제로 실행돼야 합니다. 전세대출을 끼지 않은 임차인은 애초에 신청 대상이 아닙니다. 그 밖에 2020년 4월 1일 이후 체결한 계약, 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주, 계약기간 1년 이상, 점유·전입신고·확정일자라는 요건이 함께 붙습니다.

SGI는 문면상 90%를 곱하지 않습니다. 선순위채권이 있는 집에서 HUG가 막혔을 때 확인해볼 실질적 근거가 이것입니다. 다만 SGI의 주택유형별 기본요율과 세부 인수기준은 확인하지 못했습니다 — 산식이 다르다는 것까지만 말씀드릴 수 있습니다.

그래서 결론은 「기관을 갈아타면 뒤집힌다」가 아닙니다. 내가 걸린 항목이 그 기관에도 있는 항목인지가 전부입니다. 주택가격 12억은 HF에만 있는 상한입니다. 부채비율 90%는 두 기관이 같은 기준을 씁니다.

널리 퍼졌는데 틀린 요약 두 가지

「HUG는 보증금에, HF는 주택가격에 상한을 건다」. 아닙니다. HF도 보증금 상한을 갖고 있고, 수도권 7억·그 외 5억으로 HUG와 같습니다. HF에 주택가격 12억 상한이 더 붙는 것이지, 보증금 상한이 없는 게 아닙니다.

솔직히 말씀드리면 이 글 초고에 저도 그렇게 적어뒀었습니다. 다시 대조하다 HF 일반전세지킴보증 페이지에 「임대차보증금 7억원 이하(수도권 외 가구는 5억원)」이라고 적힌 걸 보고 지웠습니다. 이 한 줄 때문에 「HUG에서 7억 넘어 거절 → HF로 가면 된다」는 경로를 안내할 뻔했습니다.

「HF 전세지킴보증은 누구나 쓸 수 있는 대안」. 아닙니다. 위 표의 선행 조건 줄이 그 답입니다. 전세대출 없이 창구에 갔다가 되돌아 나오는 이유가 여기 있습니다.

거절은 신용평가가 아니라 이 다섯 개의 통과 여부에서 갈립니다.
거절은 신용평가가 아니라 이 다섯 개의 통과 여부에서 갈립니다. 각 관문의 세부 문언과 기관별 차이는 본문 표를 확인하십시오.

숫자로 넣어봅니다

전제는 다세대주택, KB·부동산테크 시세 없음, 공시가격 기반 산정입니다. 공시가격을 2억 1,429만원으로 가정하면 주택가격은 여기에 140%를 곱한 약 3억원이 됩니다.

  • 을구 근저당권 채권최고액 6,000만원
  • 내 전세보증금 2억원

“`

분자 = 6,000만 + 2억 = 2억 6,000만원

분모 = 3억원 × 90% = 2억 7,000만원

2억 6,000만 ≤ 2억 7,000만 → 통과 (여유 1,000만원)

“`

보증금이 2억 1,100만원이었다면 분자가 2억 7,100만원이 되어 거절입니다. 아래에서 뒤집어 계산하면 이 집의 천장은 2억 1,000만원이고, 2억 1,100만원은 100만원 차이로 걸립니다.

뒤집어 보면 더 쓸모 있습니다.

“`

보증한도 = 주택가격 × 90% − 선순위채권

= 2억 7,000만 − 6,000만 = 2억 1,000만원

“`

이 집에서 반환보증이 받아줄 수 있는 최대 보증금이 2억 1,000만원입니다. 저라면 계약서에 도장 찍기 전에 이 한 줄을 먼저 계산합니다. 2억 1,000만원이 나왔는데 임대인이 2억 2,000만원을 부르면, 그건 감수할 일이 아니라 협상할 일입니다.

다가구주택은 관문이 하나 더 있습니다

다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 사는데 등기는 하나입니다. 나보다 먼저 들어온 세대들의 보증금 합계가 선순위 임차보증금이 되고, 분자에 통째로 들어갑니다. 근저당이 0원이어도 여기서 거절되는 집이 있습니다.

공동주택을 설계하면서 한 동을 여러 세대로 나눠 앉히는 평면은 수없이 봤습니다. 그 구조가 임차인에게 이런 식으로 돌아온다는 건 규정을 뒤지고 나서야 정리가 되더군요.

HF 기준은 이렇습니다. 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이하이고, 동시에 선순위근저당권설정액이 60% 이하여야 합니다. 2023-09-30 이전 체결분은 경과규정이 적용돼 선순위채권총액은 주택가액 이하, 근저당설정액은 78% 이하입니다. HUG에도 유사한 별도 상한이 있으나 문언이 미묘하게 달라 이 글에서는 수치를 쓰지 않겠습니다.

확인 방법은 확정일자 부여현황 열람입니다. 계약 전에 임대인에게 「확정일자 확인동의서」를 받아 열람합니다. 임대인이 동의를 거부하면 관련 특약을 계약서에 넣고, 계약 후 주민센터에서 「다가구 전입세대 확정일자 열람」으로 확인합니다. HUG는 선순위 임차보증금·근저당 허위 고지를 전세사기 유형으로 별도 분류합니다. 동의를 안 해준다는 것 자체가 신호입니다.

분모는 주택가격 3억원입니다.
분모는 주택가격 3억원입니다. 분자는 채권최고액 6,000만원과 보증금 2억원을 더한 2억 6,000만원입니다. 점선이 90% 선(2억 7,000만원)이고, 막대 끝에서 그 선까지 남은 폭이 여유분입니다.

부채비율 말고 걸리는 것들

거절 사유확인 위치대응
부채비율 초과을구 채권최고액 + 주택가격보증금 감액, 근저당 일부 말소 특약, SGI 검토
주택가격이 예상보다 낮게 산정KB·부동산테크 시세 유무계약 전 사전조회
신탁등기 — 수탁자 동의 없는 계약갑구 「신탁」, 신탁원부동의 없으면 무권한자와의 계약. 임차권등기도 불가
권리침해 기입등기갑구말소 전에는 가입 불가
위반건축물 기재(아파트 제외)등기부가 아니라 건축물대장원상복구·이행강제금 정리 후 말소 확인
근린생활시설 / 「주거용」 표기 없음건축물대장 용도계약서·확인설명서에 주거용 표기
임대인이 보증 금지 대상안심전세앱 임대인 정보조회계약 전 조회
신청 기한 도과계약서 날짜회복 불가. 갱신 시점을 노리는 수밖에 없음
대항력·확정일자 미비전입신고·확정일자즉시 보완

임대인 정보조회는 임대인 동의 없이 가능합니다. 신청 후 7일 이내에 보증 가입 주택 보유 건수, 보증 금지 대상 여부, 최근 3년간 대위변제 발생 건수를 받습니다. 「집주인 동의를 받아야 한다」고 쓰인 글이 아직 많습니다. 이 조회의 「보증 금지 대상 여부」가 사실상 사전 판정입니다.

상습 채무불이행자 명단공개는 주택도시기금법 제34조의5가 근거이고, 최근 3년 내 2건 이상 불이행 + HUG 구상채권 2억원 이상 + 강제집행·보전처분이 지정 요건입니다.

시행 중인 것과 검토 중인 것

여기를 섞어 쓴 글이 많습니다. 담보인정비율 80%안이 특히 그렇습니다. 표의 세 번째 열을 먼저 보시는 게 빠릅니다 — 같은 「90%→80%」라도 무엇의 비율인지가 다릅니다.

시점내용무엇의 비율인가상태
2023년 5월HUG 신규 담보인정비율 100%→90%반환보증 담보인정비율시행
2023-09-30HF 단독·다가구 선순위채권 기준 강화반환보증 심사기준시행
2024-01-01HUG 갱신 심사에도 90% 적용반환보증 담보인정비율시행
2024-11~12담보인정비율 90%→80%안 국회 제출동상무산. HUG가 2024-12-09 「현 시점 검토 안 함」 공식 부인
2025년 10월주택가격 산정기준 손질, 고액 월세 반영반환보증 주택가격 산정검토 단계. 시행 근거 없음
2026년반환보증 담보인정비율을 바꾼 조치반환보증 담보인정비율없음. 90%가 현행
2025-07-21수도권·규제지역 전세자금대출 보증비율 90%→80%전세자금대출 보증비율 — 담보인정비율 아님시행(6·27 대책 후속)
2026-07-14「2026년 하반기 경제성장전략」 — 전세대출 보증비율(현 수도권 80%·기타 90%)을 단계적 인하동상방향 제시. 시행 시점 미확정
2026-08-131주택자 수도권·규제 80%→70%, 그 외 90%→80%동상2027-01 시행 예정

현행은 90%입니다. 80%는 시행되지 않았습니다.

아래 세 줄이 함정입니다. 2026년에 「90%에서 80%로 낮춘다」는 문구를 보셨다면 그건 이 글의 90%와 다른 숫자입니다. 수도권·규제지역 전세대출 보증비율은 2025년 7월에 이미 90%에서 80%로 내려갔습니다. 2026년에 다시 거론되는 인하는 그 80%를 더 낮추는 이야기이고, 아직 시행 전입니다. 반환보증 가입 여부를 가르는 담보인정비율 90%와는 다른 숫자입니다.

검토 중인 항목 가운데 월세 반영은 산식 자체를 건드릴 수 있습니다. 계약이 2027년 이후라면 그 시점에 다시 확인하시는 게 맞습니다.

위 네 줄은 반환보증의 담보인정비율, 아래 세 줄은 전세자금대출의 보증비율입니다.
위 네 줄은 반환보증의 담보인정비율, 아래 세 줄은 전세자금대출의 보증비율입니다. 서로 다른 제도의 숫자입니다. 채운 원은 시행 중인 것, 빈 원은 시행되지 않았거나 아직 시행 전인 것입니다.

자주 묻는 것

Q. 임대인이 근저당을 일부 정리하겠다고 합니다. 얼마를 줄여야 통과합니까?

산식을 뒤집으면 나옵니다. 허용되는 선순위채권 = 주택가격 × 90% − 내 보증금입니다. 위 예시(주택가격 3억)에서 보증금이 2억 2,000만원이라면 선순위채권은 5,000만원까지입니다. 채권최고액이 6,000만원이면 1,000만원이 초과분입니다. 기준이 남은 대출 원금이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액이므로, 갚았다는 말만으로는 분자에서 빠지지 않고 등기에 반영돼야 합니다. 부채비율 초과에 대한 대응으로 기관이 드는 방식이 보증금 감액과 근저당 일부 말소 특약입니다.

Q. 통과는 했는데 보증료가 예상보다 높게 나왔습니다.

선순위채권이 주택가격의 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다. 통과 여부와 보증료는 별개 판정이라 부채비율 90% 안이어도 할증이 붙습니다. 반대로 전자계약으로 체결하면 3% 할인이 붙습니다. HUG 요율은 연 0.115%~0.154% 범위이고, 구간별 대응표는 확인하지 못했습니다.

Q. 계약할 때 같이 가입하면 되나요?

신규는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 신청합니다. 도장 찍는 날이 아닙니다. 마감은 계약기간의 1/2이라, 2년 계약이면 1년 되는 날 문이 닫힙니다.

Q. 보증료 지원은 얼마인가요?

보증금 3억원 이하 무주택 임차인 중 청년 연소득 5,000만원 / 청년 외 6,000만원 / 신혼부부 7,500만원 이하가 대상이고, 청년·신혼부부는 납부 보증료 전액, 그 외는 90%를 최대 40만원까지 지원합니다. 2025-03-30 이전 가입자는 최대 30만원입니다.

확인하지 못한 것

  • SGI 서울보증의 주택유형별 기본요율과 세부 인수기준 — 산식이 HUG·HF와 다르다는 것까지만 확인했고, 요율표와 인수기준은 열지 못했습니다.
  • HF 전세지킴보증의 갱신 신청기한 — 신규 기준만 확인했습니다.
  • 주택가격 산정 우선순위의 정확한 순번. 특히 감정평가액의 순위가 자료마다 흔들립니다. 주택유형별로 다를 가능성이 큽니다.
  • HUG 보증료율 구간별 대응표. 범위(0.115%~0.154%)만 확인했습니다.
  • HUG 단독·다중·다가구 요건의 정확한 문언.

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근거

위 근거 13곳 중 7곳이 khug.or.kr 자료입니다. 공시가격 적용비율 140%를 확인한 독립 출처는 HUG 한 곳이고, HF·SGI 자료는 기관 간 상품 비교용입니다.

HUG 상품개요 원문은 2026-09-03에 처음 열어 확인했고, 2026-09-10에 주택가격 산정 표를 다시 열어 공시가격 적용비율 140%와 ‘22.12.31. 이전 신청분 150% 단서를 확인했습니다. 심사 기준은 변경될 수 있으니 신청 전에 보증기관 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.

시행 여부 확인용 참고(근거 아님): 뉴시스 2024-12-09 「HUG “현 시점에선 전세보증 담보인정비율 하향 검토 안 해”」, 경향신문 2024-06-13 (반환보증 공시가격 적용비율 관련 보도)

※ 실제 가입 가능 여부는 주택가격 산정 결과와 개별 심사에 따라 달라집니다. HUG 「보증가능여부 간편확인」에서 사전 조회하실 수 있습니다.

아파트 짓는 이팀장

공동주택 설계를 15년 했습니다. 세무사도 변호사도 아닙니다. 아파트를 설계하면서도 정작 그 집에 붙는 세금은 잘 몰랐고, 찾아보니 나오는 글마다 숫자가 달랐습니다. 그래서 확인한 걸 정리해두기 시작했습니다.

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