청약 가점을 계산하기 전에 — 내가 가점제 적용 대상인지부터 봐야 합니다

이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.

부동산 · 청약 · 확인일 2026-09-17

가점을 다 매겨놓고도 적용 대상에서 빠질 수 있습니다. 주택공급에 관한 규칙 제28조 제6항이 두 부류를 가점제 적용 대상자에서 제외하기 때문입니다.

1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자, 그리고 과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자입니다. 아래에서 이 제외가 어디서 풀리고 어디서 끝까지 풀리지 않는지, 제외된 다음에는 어떻게 되는지를 조문으로 정리했습니다.

가점을 계산하기 전에 제6항부터 읽는 편이 시간을 아낍니다. 점수를 다 매긴 뒤에 대상에서 빠지면 그 계산이 통째로 쓸모없어집니다.

한눈에 보기

항목	내용
적용 법령	주택공급에 관한 규칙(국토교통부령 제1592호, 2026-06-15 공포·시행) 제28조
적용 주택	민영주택 일반공급 — 제28조가 규율하는 범위입니다
가점항목 (제2조 제8호)	무주택기간 · 부양가족수 · 주택청약종합저축 가입기간 세 가지
항목별 배점·총점	같은 규칙 별표 1에 있습니다. 이 글은 배점을 다루지 않습니다
작동 조건	제1순위 + 같은 순위에 경쟁이 있을 것
확인 수준	법령 원문 직독 + 공공기관 안내 2곳

주택청약종합저축 상품 자체는 「청년 주택드림 청약통장」에서 다뤘습니다.

세대를 어떻게 가르고 주택을 몇 채로 세는지는 세법 쪽에도 따로 있습니다. 세대 분리는 「1세대 1주택 판정 — 세대분리가 인정되는 조건과 안 되는 조건」에, 주택 수 판정은 「취득세 중과 — 조정대상지역이어도 안 걸리는 구간이 있습니다」에 정리해 뒀습니다. 청약의 무주택·세대원 판정과는 근거 규정이 다릅니다.

가점제 대상인지 판정하는 순서

□ 민영주택 일반공급인가 — 제28조는 민영주택 규정입니다

□ 제1순위인가 — 투기과열지구·청약과열지역이면 요건이 더 붙습니다(제28조 제1항). 가입 2년 경과 + 세대주일 것 + 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속하지 않을 것 + 2주택(토지임대주택은 1주택) 이상 소유 세대에 속하지 않을 것

□ 같은 순위에 경쟁이 있는가 — 경쟁이 없으면 가점을 겨루는 국면 자체가 생기지 않습니다

□ 주택형이 85㎡ 이하인가, 초과인가 — 제2항이 걸리느냐 제4항이 걸리느냐가 여기서 갈립니다

□ 그 단지의 입주자모집공고에 적힌 가점제 적용 비율은 몇 %인가

□ 나는 제6항의 제외 대상인가

투기과열지구·청약과열지역 지정 여부는 시점에 따라 바뀝니다. 이 글에서는 현재 지정 현황을 단정하지 않습니다. 그 단지의 입주자모집공고에 적힌 지역 구분을 읽는 쪽이 정확합니다.

가점제로 뽑는 물량은 얼마나 되나

85㎡ 이하는 제1순위에서 같은 순위에 경쟁이 있으면, 일반공급 주택 중 아래 비율(소수점 이하는 올림)을 가점제로 먼저 뽑고 나머지를 추첨으로 뽑습니다(제28조 제2항).

면적	지역	가점제 비율
60㎡ 이하	수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50% 이상인 경우로 한정)·투기과열지구·청약과열지역에서 입주자를 선정하는 경우	40%
60㎡ 이하	그 밖의 지역	40% 이하의 범위에서 시장·군수·구청장이 정하여 공고하는 비율
60㎡ 초과 85㎡ 이하	위와 같은 지역	70%
60㎡ 초과 85㎡ 이하	그 밖의 지역	40% 이하의 범위에서 시장·군수·구청장이 정하여 공고하는 비율

「그 밖의 지역」 두 칸은 시장·군수·구청장이 별도로 정하여 공고한 경우에만 해당합니다(제2항 본문 괄호). 전국 공통 수치가 아닙니다.

85㎡ 초과는 경쟁이 있으면 추첨이 원칙이고, 다만 아래는 가점제를 우선 적용합니다(제28조 제4항).

구분	가점제 비율
공공건설임대주택	100%
수도권에 지정된 공공주택지구(위와 같은 한정)	80% 이하에서 시장·군수·구청장이 정하여 공고하는 비율
투기과열지구	80%
청약과열지역	50%

가점제 적용 대상자에서 빠지는 사람 — 제28조 제6항

조문은 이렇게 되어 있습니다.

⑥ 제2항 및 제4항 단서에 따라 가점제를 우선적으로 적용하여 제1순위에서 입주자를 선정하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 가점제의 적용 대상자에서 제외한다. 다만, 제2항제1호나목 및 같은 항 제2호나목에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 제1호에 해당하는 자는 가점제의 적용 대상자에 포함한다.

1. 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자

2. 과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자

단서가 이 편의 몸통입니다. 읽어야 할 것이 세 가지입니다.

첫째, 되살아나는 것은 제1호뿐입니다. 단서는 「제1호에 해당하는 자」라고만 적습니다. 제2호, 즉 과거 2년 이내 가점제 당첨자의 세대에 속한 자는 단서에 언급이 없으므로 어느 경우에도 계속 제외됩니다.

둘째, 단서가 작동하는 경우가 좁습니다. 단서가 인용하는 것은 제2항 제1호나목과 제2호나목, 곧 「그 밖의 지역」에서 지자체장이 공고한 비율로 선정하는 경우입니다. 같은 제2항이라도 가목(앞의 표 첫 줄·셋째 줄)에는 적용되지 않습니다.

셋째, 제4항은 단서에 인용되어 있지 않습니다. 여기서 한 번 멈춰 조문을 다시 읽었습니다. 단서의 인용 범위가 「제2항제1호나목 및 같은 항 제2호나목」으로 닫혀 있고, 85㎡ 초과 물량을 규율하는 제4항은 그 안에 없습니다. 85㎡ 초과 가점제 물량에서 1주택 세대는 단서를 기대하지 않는 편이 안전합니다.

제외됐다고 그 단지 청약이 막히는 것은 아닙니다

제외는 가점제 물량에서만 빠진다는 뜻입니다. 가점제 주택의 입주자로 선정되지 못한 사람은 별도의 신청절차 없이 추첨제를 적용하는 주택의 추첨 대상자에 포함됩니다(제28조 제7항). 따로 넣을 서류가 없습니다.

추첨 물량 안에도 순서가 있습니다. 투기과열지구·청약과열지역·수도권 및 광역시에서 추첨 대상자가 추첨 공급 주택 수보다 많으면, 추첨 주택 수의 75%(소수점 이하 올림)를 먼저 무주택세대구성원에게 공급하고, 남은 주택을 무주택세대구성원과 1주택 소유 세대에 속한 사람에게, 그 뒤 남은 주택을 제1순위자에게 공급합니다(제28조 제8항).

판정 예시 두 가지

예시 1 · 투기과열지구, 84㎡(60㎡ 초과 85㎡ 이하), 1주택 세대

가점제 물량은 70%입니다. 이 70%에서는 제6항 제1호로 제외됩니다. 단서는 「그 밖의 지역」용이라 여기서는 열리지 않습니다. 나머지 30% 추첨 물량 대상이 되고(제7항), 그 안에서도 75%는 무주택세대구성원 몫이므로 제8항 제2호 구간에서 겨룹니다.

예시 2 · 「그 밖의 지역」, 84㎡, 1주택 세대

제6항 단서로 가점제 적용 대상에 포함됩니다. 다만 그 지역의 가점제 비율은 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 공고한 값이라, 몇 %인지는 입주자모집공고를 봐야 알 수 있습니다.

흔한 오해

「85㎡ 초과는 가점제가 없다」 — 원칙이 추첨이라는 말을 「가점제가 없다」로 읽으면 틀립니다. 공공건설임대주택 100%를 비롯해 제4항 단서의 네 구분에서는 가점제가 먼저 적용됩니다.

「동점이면 추첨이다」 — 추첨은 세 번째입니다. 가점제 점수가 같으면 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람을 먼저 선정하고, 가입기간까지 같을 때 추첨합니다(제28조 제7항).

「추첨에도 무주택 75% 우선이 있으니 가점제나 마찬가지」 — 제8항은 추첨 물량 내부의 배분 규칙이고 가점 점수와는 무관합니다. 적용 지역도 투기과열지구·청약과열지역·수도권 및 광역시로 한정됩니다.

「청약예금·청약부금은 가점에서 버려진다」 — 종전 「주택법」에 따른 청약예금 또는 청약부금을 해지하는 즉시 그 납입금을 주택청약종합저축에 가입하여 납입한 경우에는 가입기간을 합산합니다(제2조 제8호 다목).

확인하지 못한 것

항목	상태	이 글의 처리
별표 1 가점 항목별 배점과 총점	원문 미확인	배점 숫자를 하나도 쓰지 않았습니다
소형·저가주택 소유자의 취급	별표 1이 무주택기간 산정에서 소형·저가주택 소유자를 달리 보는 규정을 두고 있으나, 그것이 제28조 제6항 제1호의 「1주택 소유 세대」 판정에도 영향을 주는지는 확인하지 못했습니다	제6항 제1호는 조문 문언 그대로만 옮겼습니다. 소형·저가주택을 가진 경우의 판정은 공고문과 청약홈으로 확인하십시오
제28조 제3항·제5항	둘 다 2017.9.20 삭제된 조항임을 원문에서 확인	언급하지 않았습니다
배우자 청약통장 가입기간 합산 규정의 조문 위치	미확인	쓰지 않았습니다
국민주택(공공분양)의 입주자 선정 방식	제27조 미직독	제28조는 민영주택 규정이라는 점만 적었습니다
특별공급에 가점제가 적용되는지	미확인	언급하지 않았습니다
투기과열지구·청약과열지역의 현재 지정 현황	의도적으로 확인하지 않음	지역명을 쓰지 않았습니다. 지정 여부는 그 단지 입주자모집공고에서 확인하십시오
2026-06-15 개정(제1592호)에서 제28조가 바뀌었는지	개정이유서 미확인	개정 서술을 하지 않았습니다

자주 묻는 질문

배우자와 주소가 달라도 세대원으로 잡히나요?

규칙 제2조 제2호의3은 세대원을 가~마목으로 나열하는데, 나목(배우자)에는 세대별 주민등록표 등재 요건이 붙어 있지 않습니다. 등재 요건은 다목(직계존속)·라목(직계비속)·마목(배우자의 직계비속)에만 붙습니다. 조문 문언상 배우자는 주소를 달리해도 세대원입니다.

제2순위에서도 가점제로 뽑나요?

아닙니다. 제2순위에서 경쟁이 있으면 추첨으로 입주자를 선정합니다(제28조 제9항).

가점제 물량 계산에서 소수점이 나오면 어떻게 하나요?

제2항은 비율에 해당하는 수의 소수점 이하를 올림한다고 정하고 있습니다.

수도권은 청약통장 가입 1년이면 무조건 1순위인가요?

제28조 제1항은 수도권을 가입 1년 경과 + 별표 2 예치기준금액 납입으로 정하면서, 시·도지사가 청약 과열이 우려되는 등 필요한 경우 24개월까지 연장하여 공고할 수 있다고 덧붙입니다. 공고를 확인해야 합니다.

근거

• 주택공급에 관한 규칙 (국토교통부령 제1592호, 2026-06-15 공포·시행) 제2조, 제28조 — 국가법령정보센터 원문 직독
• 청약홈 APT청약 안내 — https://www.applyhome.co.kr/ar/ara/selectSubscrptIntroPreawnerSlctnView.do
• 국토교통부 「무주택세대구성원 정의 및 주택소유 확인범위」 — https://www.molit.go.kr/USR/policyTarget/dtl.jsp?idx=664

가점 항목별 배점은 같은 규칙 별표 1에 있습니다. 이 글에서는 별표 1 원문을 확인하지 못해 점수를 다루지 않았습니다. 실제 적용 비율과 지역 구분은 단지마다 다르므로, 청약하려는 단지의 입주자모집공고에서 확인하십시오.