이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
실거주하겠다며 나가라 해놓고 남에게 세를 놨다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 요건이 셋이고 전부 맞아야 합니다. 하나라도 빠지면 이 조문으로는 청구가 성립하지 않습니다. 그리고 매도는 이 조문 밖입니다 — 임대가 아니라 소유권을 넘긴 경우는 다른 경로로 가야 합니다.
세 줄 요약
- 요건 셋은 AND입니다. 하나라도 빠지면 제5항 청구가 안 됩니다.
- 「임대인」의 범위는 본인과 직계존속·직계비속까지. 형제자매는 제8호 밖입니다.
- 갱신요구를 실제로 했는지에서 하급심이 갈립니다. 문자로라도 남겨두십시오.
요건은 셋, 전부 맞아야 합니다
요건 ① — 갱신거절 사유가 실거주(제8호)였는가
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호
여기서 「임대인」의 범위는 본인과 직계존속·직계비속까지만입니다. 형제자매나 방계친족이 들어와 산다는 이유는 제8호에 해당하지 않습니다.
이 요건 판단이 첫 갈림길입니다. 임대인이 갱신을 거절하며 밝힌 사유가 애초에 제8호 범위를 벗어났다면, 뒤에 나올 재임대 여부를 따지기 전에 갱신거절 자체의 적법성부터 다시 봐야 합니다.
요건 ② — 갱신되었을 2년이 끝나기 전인가
갱신요구권이 정상적으로 받아들여졌다면 이어졌을 그 2년 안에 재임대가 벌어져야 합니다. 2년이 지난 뒤 세를 놓은 경우는 이 요건에 걸리지 않습니다. 제6조의3 제2항은 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 존속기간을 2년으로 본다고 정합니다.
갱신요구를 할 수 있는 시점도 확인해둘 부분입니다. 현행 기준으로 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
요건 ③ — 「임대」했는가, 매도는 다릅니다
정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대했어야 합니다. 소유권을 넘긴 경우, 곧 매도는 이 조문의 요건에 들어가지 않습니다.
못 받는다는 뜻은 아닙니다. 경로가 다릅니다. 제6조의3이 아니라 민법 제750조 불법행위로 가야 하고, 제6항의 3개월분·2년분 산식이 적용되지 않아 실제로 얼마를 손해봤는지 임차인이 직접 입증해야 합니다.
요건 셋을 넘어도 남는 문제
요건 세 가지를 다 갖췄더라도 법원이 그 앞에서 걸러내는 지점이 하나 더 있습니다. 임차인이 실제로 갱신요구를 했어야 하는가입니다.
의정부지방법원 2023. 2. 16. 선고 2021나223406은 같은 유형 사건에서, 제5항 손해배상을 청구하려면 그 기간 안에 갱신요구를 했어야 한다고 보아 제5항 청구를 기각했습니다. 대신 임대인이 갱신 의사 없음을 명백히 밝혀 임차인이 요구 기회를 잃은 점을 들어 민법 제750조 불법행위로 900만원을 인정했습니다. (판결 요지 보도 재인용, 원문 미열람)
반대로 서울중앙지방법원 등은, 임대인이 먼저 확정적으로 갱신거절 의사를 밝혔다면 그것을 갱신요구에 대한 거절통지와 같이 보아 제5항을 적용했습니다.
하급심 판단이 갈려 있고 이 쟁점에 관한 대법원 선례는 아직 없다고 보도됐습니다. 갱신요구를 서면이나 문자로 남겨두지 않았다면 제5항 하나만 보지 말고 민법 제750조 청구를 함께 검토하는 편이 안전합니다.
얼마를 받을 수 있나
제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
주택임대차보호법 제6조의3 제6항
| 호 | 산정 방법 |
|---|---|
| 1호 | 갱신거절 당시 월차임(환산월차임 포함)의 3개월분 |
| 2호 | 새로 임대한 환산월차임 − 갱신거절 당시 환산월차임, 그 차액의 2년분 |
| 3호 | 제8호 사유 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 |
사전에 손해배상액 예정 합의가 있었다면 그 금액이 우선하고, 합의가 없을 때만 1~3호 중 가장 큰 금액을 따집니다.
환산월차임은 보증금을 월세로 환산해 월차임에 더한 금액입니다. 전환에 쓰는 비율은 제7조의2가 정한 두 가지, 곧 시행령이 정한 연 10%와 한국은행 기준금리에 시행령이 정한 이율(연 2%)을 더한 값 중 낮은 쪽입니다.
보증금 3억원 전세, 전환율 연 4.5%(기준금리 2.5% + 2%p, 2026년 6월 기준 보도)를 넣어 계산하면 이렇습니다.
- 갱신거절 당시 환산월차임 = 3억 × 4.5% ÷ 12 = 1,125,000원
- 1호(3개월분) = 1,125,000 × 3 = 3,375,000원
- 새 조건이 보증금 3억 + 월세 100만원이면 새 환산월차임 = 2,125,000원
- 2호(차액 × 24개월) = (2,125,000 − 1,125,000) × 24 = 24,000,000원
이 예시에서 1호와 2호만 비교하면 2호가 큽니다. 3호(실제 손해액)를 입증하면 2호를 넘을 수 있습니다. 전환율은 한국은행 기준금리에 연동되므로 계산 시점의 값으로 직접 확인해야 합니다.
증명책임은 누구에게 있나
대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결(건물인도)은, 임대인이 제1항 제8호를 들어 갱신을 거절하려면 「실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점」의 증명책임이 임대인에게 있다고 판단했습니다. 실거주하겠다는 말만으로는 부족하고, 그 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정까지 임대인이 대야 한다는 취지입니다.
다만 이 판결은 갱신거절의 적법성을 다툰 인도 사건이고, 제5항 손해배상에서 「정당한 사유」의 증명책임을 누가 지는지는 이 판결로 확인되지 않습니다. 판시문 원문은 직접 대조하지 못했습니다.
임차인이 확인할 수 있는 방법
실거주 여부는 전입세대확인서와 등기부등본으로 확인할 수 있습니다. 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 그 집에 전입해 있는지가 출발점입니다.
이사를 나가기 전에는 보증금 회수 순위부터 다시 확인해두는 게 낫습니다. 순위는 계약일이 아니라 근저당 설정일을 기준으로 갈리는데, 이 부분은 소액임차인 최우선변제 — 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다에서 다룹니다. 보증금을 못 받고 이사해야 한다면 임차권등기명령 — 등기 확인 전에 이사하면 종전 순위를 잃습니다를 먼저 보십시오.
손해배상 청구를 소송이 아니라 조정으로 풀고 싶다면 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하는 방법도 있습니다. 신청 수수료는 접수처 민원실에서 납부하도록 안내되어 있으며, 정확한 금액은 접수 시점에 해당 기관에 문의하십시오.
자주 묻는 질문
임대인이 집을 팔았다면 손해배상을 못 받나요?
못 받는 건 아니지만 경로가 다릅니다. 제6조의3이 아니라 민법 제750조로 가야 하고, 제6항의 3개월분·2년분 산식이 적용되지 않아 실제 손해를 임차인이 직접 입증해야 합니다. 갱신거절 당시 임대인에게 실거주 의사가 처음부터 없었다는 점이 핵심 쟁점입니다.
임대인의 형제자매가 들어와 살면 실거주 사유로 인정되나요?
제8호는 임대인 본인과 직계존속·직계비속까지만 포함합니다. 형제자매나 방계친족은 포함되지 않습니다.
손해배상액은 무조건 세 가지 중 가장 큰 금액인가요?
거절 당시 당사자 사이에 손해배상액을 미리 정해둔 합의가 있었다면 그 금액이 우선합니다. 합의가 없을 때만 1~3호 중 가장 큰 금액을 따집니다.
갱신요구권을 두 번 쓸 수 있나요?
아닙니다. 제2항에 따라 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 정해져 있습니다.
정당한 사유가 있었는지는 어떻게 판단하나요?
구체적으로 어떤 사정이 정당한 사유로 인정되고 어떤 사정이 부정되는지 보여주는 사례는 확인하지 못했습니다. 다만 갱신거절 단계에서 실거주 의사가 진정했다는 점은 임대인이 증명해야 한다는 대법원 판단이 있습니다(2022다279795).
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근거
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호·제2항·제5항·제6항, 제7조의2, 민법 제750조를 근거로 정리했습니다. 판례는 대법원 2022다279795(증명책임)와 의정부지법 2021나223406(갱신요구 필요 여부)이며 둘 다 보도 재인용이고 판시문 원문은 직접 대조하지 못했습니다. 법령은 국가법령정보센터에서 볼 수 있습니다.
조문 인용은 2026년 8월 기준입니다. 청구 전에는 제6조의3과 제7조의2 현행 조문을 다시 확인하시기 바랍니다.