얼마나 나올까

등기부등본 갑구·을구 — 어디를 먼저 보고 무엇을 확인하나

이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.

주거·임대차 · 확인일 2026-08-31

등기사항전부증명서는 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 읽습니다. 「갑구부터 보라」고 쓴 글이 많은데, 표제부에서 내가 보려던 그 집이 맞는지를 확정하지 않으면 뒤를 아무리 정확히 읽어도 다른 집을 읽은 것이 됩니다. 아래에서 뽑을 때 고르는 두 가지와, 각 구에서 실제로 봐야 할 칸을 순서대로 짚겠습니다.

한눈에 보기 — 세 부분은 이렇게 나뉜다

갑구와 을구를 나누는 기준은 딱 하나입니다. 조문이 그렇게 적어 놨습니다.

부동산등기법 제15조 제2항

등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.

표제부갑구을구
기록하는 것부동산의 표시소유권에 관한 사항소유권 외의 권리
답하는 질문이 부동산이 무엇인가누구 것인가누가 얼마를 걸어 놨나
칸 구성표시번호 / 접수 / 소재지번 / 지목·건물내역 / 면적 / 등기원인 및 기타사항순위번호 / 등기목적 / 접수 / 등기원인 / 권리자 및 기타사항갑구와 완전히 동일

칸 이름이 갑구와 을구가 같습니다(부동산등기규칙 제13조). 읽는 방법은 같고, 들어 있는 권리의 종류만 다릅니다. 「갑구가 중요하고 을구는 부수적」이라는 설명은 조문에 근거가 없습니다.

을구에 무엇이 올 수 있는지는 부동산등기법 제3조가 정합니다. 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 — 이 목록에서 소유권만 빼면 그게 을구에 올 수 있는 권리의 전부입니다.

뽑기 전에 고르는 두 가지

인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 소재지번이나 도로명주소로 부동산을 특정한 다음, 종류를 고르는 화면이 나옵니다. 여기서 두 축을 고릅니다. 대부분의 실패가 이 화면에서 생깁니다.

축 A — 열람이냐 발급이냐

열람발급
인터넷 수수료700원1,000원
출력물 표기—제목란 [제출용], 2D바코드, 복사방지 마크
법적 효력없음있음 (공문서로 제출 가능)
제출원칙적으로 불가가능

눈으로 확인만 할 거면 700원, 은행·법원·보증기관에 낼 거면 1,000원입니다. 300원 아끼려다 다시 뽑는 일이 이 절차의 실제 실패 지점입니다.

수수료는 인터넷 기준 한 줄로만 적었습니다. 방문·창구 수수료는 확인하지 못했고, 「등기사항증명서 등 수수료규칙 일부개정규칙안」이 법원행정처공고 제2025-137호로 입법예고된 이력이 있습니다. 개정 내용과 시행일은 확보하지 못했으니, 결제 직전 화면의 금액을 그대로 믿으시는 게 맞습니다.

축 B — 「말소사항 포함」이냐 「현재 유효사항」이냐

부동산등기규칙 제29조가 등기사항증명서의 종류로 등기사항전부증명서(말소사항 포함)와 등기사항전부증명서(현재 유효사항)를 두고 있습니다. 그 밖에 일부증명서도 있습니다.

말소사항 포함현재 유효사항
보이는 것지워진 등기까지 전부(취소선)현재 살아 있는 것만
장점과거 이력이 보인다짧고 읽기 쉽다

계약을 앞두고 뽑는다면 「말소사항 포함」이 기본입니다. 「현재 유효사항」은 지금 깨끗하다는 것만 알려줄 뿐, 최근까지 이 집에 무슨 일이 있었는지를 감춥니다. 상위 글들이 이 선택 화면을 아예 언급하지 않는 게 저는 제일 의아했습니다.

읽는 순서 — 8단계

스텝어디무엇을
1표제부소재지번·건물명칭·동/호수가 내가 보려던 그 집이 맞나
2표제부면적 — 건축물대장·토지대장과 대조
3갑구현재 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인가
4갑구가등기·가압류·압류·경매개시결정·신탁이 있나
5갑구신탁이 있으면 → 신탁원부를 별도로 확인
6을구근저당권 — 채권최고액 / 채무자 / 근저당권자
7을구전세권·지상권·임차권이 있나
8전체순위번호는 같은 구 안에서만 비교

저는 1번에서 시간을 제일 많이 씁니다. 동/호수가 틀리면 3번부터 8번까지가 전부 무의미해지기 때문입니다.

여덟 단 중 다섯째만 성격이 다릅니다.
여덟 단 중 다섯째만 성격이 다릅니다. 앞뒤는 증명서 한 장 안에서 끝나는데, 이 단계만 다른 문서를 열어야 합니다. 신탁 표시를 보고 그냥 지나가면 나머지 일곱 단을 다 해도 확인한 것이 아닙니다.

갑구 — 신탁이 나오면 등기부 본문은 무력해진다

갑구에서 절차상 가장 무거운 기재는 신탁입니다. 부동산등기법 제81조는 신탁원부를 따로 작성하고, 등기기록에는 신탁원부 번호와 주의사항만 기록하도록 정합니다. 그리고 그 신탁원부를 등기기록의 일부로 봅니다.

즉 갑구에 신탁이 찍혀 있으면 등기부 본문만으로는 아무것도 판단할 수 없습니다. 누가 처분 권한을 갖는지, 임대차를 누구와 해야 하는지가 전부 신탁원부 안에 있습니다. 「신탁도 등기부에 다 나온다」는 말은 틀렸습니다.

가등기도 갑구에서 눈에 걸려야 합니다. 부동산등기법 제91조는 본등기의 순위를 가등기의 순위에 따르도록 정합니다. 순위가 소급한다는 뜻입니다.

경매개시결정은 법원이 등기관에게 촉탁해서 올라갑니다(민사집행법 제94조). 압류의 효력이 언제 생기는지는 갈래가 둘입니다. 민사집행법 제83조는 결정이 송달된 때 또는 제94조의 등기가 된 때 압류의 효력이 생긴다고 정합니다. 등기부에서 보이는 건 뒤쪽 갈래뿐입니다 — 송달은 등기부에 찍히지 않습니다.

을구 — 어느 칸을 읽나

을구는 소유권 외의 권리가 모이는 곳입니다. 권리마다 읽어야 할 칸이 정해져 있습니다.

근저당권 — 채권최고액, 채무자, 근저당권자 세 개를 읽습니다. 이 숫자는 현재 남아 있는 빚 액수가 아닙니다. 왜 원금보다 크게 적히는지, 다 갚으면 어떻게 되는지는 이 글의 범위 밖이고, 「근저당 말소 — 대출 다 갚아도 자동으로 안 지워집니다」에 따로 있습니다.

전세권 — 전세금, 범위, 존속기간을 봅니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받는다고 정합니다. 반환이 지체되면 경매를 청구할 수 있습니다(민법 제318조).

임차권 — 부동산등기법 제3조의 목록에 들어 있어 을구에 뜹니다. 여기서는 「보인다」까지가 이 글의 몫입니다.

지상권 — 목적, 범위, 존속기간이 적힙니다.

여기까지가 「읽는 법」입니다. 읽고 나서 이 집에 전세로 들어가도 되는지, 보증보험이 붙는지는 다른 이야기입니다 — 「전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집 — 을구를 먼저 봅니다」가 같은 을구를 그 각도에서 다시 봅니다.

부동산등기법 제4조는 같은 구에서는 순위번호에 따라 순위를 정합니다.
부동산등기법 제4조는 같은 구에서는 순위번호에 따라 순위를 정합니다. 위의 3번과 1번은 어느 쪽이 앞선다고 읽을 수 있는 숫자가 아닙니다 — 다른 구에 있는 등기끼리 순위번호로 선후를 비교하지 않습니다.

이런 경우는 다릅니다

을구가 통째로 비어 있다 — 정상입니다. 부동산등기규칙 제30조는 갑구 또는 을구의 기록이 없을 때 증명문에 그 뜻을 기록하도록 정합니다. 잘못 뽑은 게 아닙니다.

등기부 면적이 대장과 다르다 — 대장이 기준입니다. 부동산등기법 제29조 제11호는 등기기록의 부동산 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 않으면 신청을 각하하도록 정합니다. 대장에 맞춰 표시변경등기를 먼저 해야 한다는 뜻입니다. 대법원도 면적은 지적공부 중 대장에 의하여 특정된다고 봅니다. 다만 표제부 면적이 실제와 달라도 그 등기 자체는 유효하다고 봅니다.

설계 실무에서 면적을 다툴 일이 생기면 등기부가 아니라 건축물대장을 펴는 게 순서입니다. 등기부 면적은 대장에서 옮겨 온 값이기 때문입니다.

갑구 3번과 을구 1번 중 뭐가 먼저인가 — 이 질문 자체가 오독입니다. 순위번호는 같은 구 안에서만 의미가 있습니다. 부동산등기법 제4조가 순위를 정하는데, 같은 구에서는 순위번호에 따릅니다. 다른 구에 있는 등기끼리 순위번호로 선후를 비교하지 마십시오.

자주 하는 실수 — 체크리스트

□ 표제부의 동/호수를 확인하지 않고 갑구로 내려갔다

□ 「현재 유효사항」으로 뽑아 놓고 과거 이력이 없다고 판단했다

□ 700원짜리 열람본을 출력해 제출 서류로 냈다

□ 갑구에 신탁이 있는데 신탁원부를 떼지 않았다

□ 갑구 순위번호와 을구 순위번호를 나란히 놓고 비교했다

자주 묻는 것

새벽에도 뽑을 수 있습니까

인터넷등기소 서비스는 365일 24시간 제공이 원칙입니다(인터넷등기소 이용안내 한 곳에서만 확인).

등기부는 부동산 한 개에 하나씩 있는 겁니까

부동산등기법 제15조 제1항이 1부동산 1등기기록, 이른바 물적편성주의의 근거입니다. 아파트 같은 구분건물은 부동산등기규칙 별지 제3호에 양식이 따로 있습니다.

갑구에 경매개시결정이 찍혀 있으면 그 부담이 매수인에게 넘어옵니까

이 글은 「무엇이 적혀 있나」까지만 다룹니다. 어떤 권리가 인수되고 어떤 권리가 소멸하는지, 말소기준권리가 무엇인지는 경매 인수·소멸을 다루는 편으로 넘깁니다.

을구에 임차권이 등기돼 있습니다

임차권은 부동산등기법 제3조의 등기할 수 있는 권리에 들어 있어 을구에 표시됩니다. 임차권등기명령을 어떻게 신청하는지는 이 글이 다루지 않습니다.

확인하지 못한 것

  • 부동산등기법 제4조 제2항 — 다른 구에 있는 등기 사이의 순위 기준. 원문 직독에 실패했습니다. 그래서 이 글은 「같은 구 안에서는 순위번호」까지만 적고 그 이상 쓰지 않았습니다.
  • 민사집행법 제83조의 항 번호 — 송달·등기 두 갈래 문언은 확인했으나 몇 항인지는 확보하지 못해 조 단위로만 적었습니다.
  • 부동산등기규칙 제29조 제3호~제5호 — 일부증명서의 종류. 호를 나열하지 않고 「그 밖에 일부증명서도 있다」까지만 적었습니다.
  • 방문·창구 발급 수수료, 수수료규칙 개정안(법원행정처공고 제2025-137호)의 내용과 시행일
  • 대장 우선 판례의 사건번호 — 확보하지 못해 사건번호 없이 적었습니다.

근거

※ 조문 확인일은 2026년 8월 31일입니다. 실제 발급 수수료와 화면 구성은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다.

아파트 짓는 이팀장

공동주택 설계를 15년 했습니다. 세무사도 변호사도 아닙니다. 아파트를 설계하면서도 정작 그 집에 붙는 세금은 잘 몰랐고, 찾아보니 나오는 글마다 숫자가 달랐습니다. 그래서 확인한 걸 정리해두기 시작했습니다.

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