이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산·공동주택관리 · 확인일 2026-10-01
관리비는 열 개 비목입니다. 공동주택관리법 시행령 제23조 제1항이 비목의 이름까지 하나씩 정해 뒀습니다. 관리주체가 항목을 자유롭게 만들어 붙이는 구조가 아닙니다.
그런데 매달 받는 고지서에는 그 열 개 말고도 여러 줄이 찍힙니다. 장기수선충당금, 전기료, 수도료, 가스사용료, 텔레비전방송수신료 같은 것들입니다. 이것들은 조문상 관리비가 아닙니다. 어떤 것은 관리비와 「구분하여 징수」하도록 돼 있고(시행령 §23②), 어떤 것은 관리주체가 입주자를 대행하여 납부하는 사용료입니다(법 §23③ · 시행령 §23③).
그리고 이 내역은 공개하게 돼 있습니다. 법 제23조 제4항이 공개 의무를 지우고, 시행령 제23조 제8항이 기한을 다음 달 말일까지로 못박았습니다.
이 글은 조문이 가른 세 갈래를 그대로 따라갑니다. 관리비인 것 · 관리비가 아닌 것 · 공개되는 것입니다. 금액은 한 줄도 적지 않습니다 — 조문은 비목의 이름과 절차만 정하고, 금액을 정하지 않기 때문입니다.
고지서를 펴 놓고 따라가는 순서
이 글의 순서가 곧 고지서를 읽는 순서입니다.
□ 1. 고지서에서 「일반관리비」부터 「위탁관리수수료」까지 열 개 비목이 있는지 찾는다 (시행령 §23①)
□ 2. 그 열 개의 월별 합계액이 조문이 말하는 「관리비」다. 이 금액부터 눈에 넣는다
□ 3. 「장기수선충당금」이 관리비와 줄이 나뉘어 찍혀 있는지 본다 (시행령 §23② 1호 — 구분 징수)
□ 4. 전기료·수도료·가스사용료·정화조오물수수료·생활폐기물수수료·텔레비전방송수신료 등이 찍혀 있으면, 그것은 사용료다 (시행령 §23③)
□ 5. 난방비·급탕비가 어느 쪽에 들어가는지 확인한다 — 지역난방 방식이면 사용료(§23③4호), 아니면 비목(§23①7호·8호)
□ 6. 주민공동시설·인양기 이용료가 붙었다면 그것은 이용자에게 따로 부과하는 항목이다 (시행령 §23④)
□ 7. 낯선 보수비가 한 줄 붙었다면 2세대 이상 공동사용 시설의 보수비인지 묻는다 (시행령 §23⑤)
□ 8. 난방비·급탕비와 전기료·수도료·가스사용료·지역난방 난방비/급탕비 칸에 사용량이 같이 적혀 있는지 본다 (시행령 §23⑧)
□ 9. 단지 홈페이지·동별 게시판·공동주택관리정보시스템에 지난달 내역이 올라와 있는지 확인한다 (법 §23④ · 시행령 §23⑧)
□ 10. 해당 단지가 의무관리대상인지, 아니면 50세대 이상으로 관리인 공개 의무가 걸리는 단지인지 확인한다 (법 §23⑤ · 시행령 §23⑨)
아래 세 절이 1~4번을 순서대로 풉니다. 고지서를 세 덩어리로 가르는 것만 해도 관리비가 비싸다는 느낌의 출처가 어디인지가 보입니다. 열 개 비목의 합계가 큰 것과, 사용료가 큰 것은 원인도 다르고 물어볼 곳도 다릅니다.
한눈에 보기
| 갈래 | 무엇이 | 조문이 쓴 말 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 관리비 | 열 개 비목의 월별 금액 합계액 | 「비목의 월별 금액의 합계액으로 하며」 | 시행령 §23① |
| 비목별 세부명세 | 별표 2에 있다 (이 글에서 확보하지 못함) | 「비목별 세부명세는 별표 2와 같다」 | 시행령 §23① |
| 구분 징수 | 장기수선충당금 · 안전진단 실시비용 | 「관리비와 구분하여 징수하여야 한다」 | 시행령 §23② |
| 사용료 등 | 전기료 등 10개 | 관리주체가 「대행하여 … 납부할 수 있다」 | 법 §23③ · 시행령 §23③ |
| 따로 부과 ① | 주민공동시설·인양기 등 공용시설물 이용료 | 「이용자에게 따로 부과할 수 있다」 | 시행령 §23④ |
| 따로 부과 ② | 2세대 이상 공동사용 시설의 보수비 | 「직접 보수하고 … 비용을 따로 부과」 | 시행령 §23⑤ |
| 예치 | 입주자대표회의가 지정하는 금융기관 | 장기수선충당금은 별도 계좌 | 시행령 §23⑦ |
| 공개 기한 | 다음 달 말일까지 | 홈페이지 · 동별 게시판 · 공동주택관리정보시스템 | 법 §23④ · 시행령 §23⑧ |
| 공개 대상 확대 | 의무관리대상이 아니어도 50세대 이상 | 관리인이 공개 | 법 §23⑤ · 시행령 §23⑨ |
| 시스템 공개 생략 | 100세대 미만 | 공동주택관리정보시스템 공개 생략 가능 | 시행령 §23⑩ |
| 점검·권고 | 지자체장이 점검 → 개선 권고 | 「할 수 있다」 (재량) | 법 §23⑥⑦ |
법률은 공동주택관리법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정], 시행령은 공동주택관리법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정]입니다. 2026-10-01에 국가법령정보 원문으로 확인했습니다.
조문이 가른 세 갈래
출발점은 법 제23조 제1항과 제2항입니다.
제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.
② 제1항에 따른 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
법률은 「관리비를 납부하여야 한다」까지만 정하고, 그 내용을 통째로 대통령령에 넘겼습니다. 그래서 고지서의 실체를 알려면 시행령 제23조를 읽어야 합니다. 그 조문이 세 갈래로 갈라져 있습니다.
관리비인 것 — 열 개 비목
제23조(관리비 등) ① 법 제23조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부명세는 별표 2와 같다.
1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비 5. 승강기유지비 6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비 7. 난방비(…계량기 등이 설치된 공동주택의 경우에는 그 계량에 따라 산정한 난방비를 말한다) 8. 급탕비 9. 수선유지비(냉방·난방시설의 청소비를 포함한다) 10. 위탁관리수수료
정리하면 이렇습니다.
| 호 | 비목 | 조문에 붙은 괄호 |
|---|---|---|
| 1 | 일반관리비 | — |
| 2 | 청소비 | — |
| 3 | 경비비 | — |
| 4 | 소독비 | — |
| 5 | 승강기유지비 | — |
| 6 | 지능형 홈네트워크 설비 유지비 | — |
| 7 | 난방비 | 계량기 등이 설치된 경우 계량에 따라 산정 |
| 8 | 급탕비 | — |
| 9 | 수선유지비 | 냉방·난방시설의 청소비를 포함 |
| 10 | 위탁관리수수료 | — |
세 가지를 짚어둡니다.
첫째, 목록이 닫혀 있습니다. 「그 밖에 관리주체가 정하는 비용」 같은 열린 호가 없습니다. 관리비는 이 열 개의 합계액으로 한다고 조문이 정했습니다.
둘째, 각 비목 안에 무엇이 들어가는지는 별표 2가 정합니다. 조문 본문이 「비목별 세부명세는 별표 2와 같다」고 넘깁니다. 이 글은 별표 2를 확보하지 못했습니다. 그래서 「일반관리비에는 무엇이 들어간다」는 식의 설명을 한 줄도 쓰지 않았습니다. 아래 「확인하지 못한 것」에 남겼습니다.
셋째, 9호의 「수선유지비」는 이름이 비슷한 다른 제도와 헷갈리기 쉽습니다. 이것은 관리비 비목이고, 주거 관련 급여 제도에 있는 비슷한 이름과는 근거 법령이 아예 다릅니다 — 그쪽은 집을 가진 사람도 받는 주거급여가 있다 — 수선유지급여와 주거급여 2026년 기준임대료 — 우리 집 상한은 얼마인가에서 다뤘습니다. 이 글에서 「수선유지비」는 시행령 §23①9호의 비목만 가리킵니다.
6호(지능형 홈네트워크 설비 유지비)가 비목으로 따로 서 있는 것은 눈에 띄는 대목입니다. 다만 조문이 이 설비를 별도 비목으로 세워 둔 배경은 자료에서 확인하지 못했습니다. 조문에 이름이 있다는 사실까지만 씁니다.
관리비가 아닌 것 — 세 종류로 갈립니다
고지서에 같이 찍히지만 조문상 관리비가 아닌 항목이 셋입니다.
① 구분 징수 — 섞어서 걷으면 안 되는 것
② 관리주체는 다음 각 호의 비용에 대해서는 제1항에 따른 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.
1. 장기수선충당금 2. 제40조제2항 단서에 따른 안전진단 실시비용
문장 끝이 「징수하여야 한다」입니다. 「할 수 있다」가 아닙니다. 그래서 장기수선충당금이 관리비 합계 안에 녹아 있는 형태는 조문이 예정한 모습이 아닙니다. 예치도 따로입니다 — 시행령 §23⑦이 「장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 한다」고 정합니다. 장기수선충당금 자체의 계산과 정산은 이 글의 범위가 아닙니다.
② 사용료 등 — 관리주체가 대신 내주는 것
법 §23③의 문언이 성격을 그대로 드러냅니다.
③ 제1항에 따른 관리주체는 입주자등이 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.
「대행하여」와 「받을 자에게」가 핵심입니다. 돈을 받을 주체가 관리주체가 아니라 따로 있고, 관리주체는 그 사이에서 걷어 전달하는 자리에 있습니다. 목록은 다음 절에서 봅니다.
③ 따로 부과 — 쓴 사람에게, 또는 해당 세대에게
④ 관리주체는 주민공동시설, 인양기 등 공용시설물의 이용료를 해당 시설의 이용자에게 따로 부과할 수 있다. …
⑤ 관리주체는 보수가 필요한 시설[누수되는 시설을 포함한다]이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 직접 보수하고 해당 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.
④는 이용자에게, ⑤는 해당 입주자등에게 붙습니다. 둘 다 전 세대에 고르게 나누는 항목이 아닙니다.
공개되는 것 — 다음 달 말일까지
법 제23조 제4항이 공개 의무의 뿌리입니다.
④ 제1항에 따른 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 … 및 동별 게시판 … 과 제88조제1항에 따라 국토교통부장관이 구축·운영하는 공동주택관리정보시스템 … 에 공개하여야 한다. …
1. 제2항에 따른 관리비 2. 제3항에 따른 사용료 등 3. 제30조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
괄호 안을 놓치면 안 됩니다. 공개 대상은 「항목별 산출내역」이고, 「세대별 부과내역은 제외한다」고 적혀 있습니다. 옆집이 얼마 냈는지를 공개하는 제도가 아닙니다.
기한과 세부 내용은 시행령 §23⑧이 정합니다.
⑧ … 법 제23조제4항에 따라 그 명세(제1항제7호·제8호 및 제3항제1호부터 제4호까지는 사용량을, 장기수선충당금은 그 적립요율 및 사용한 금액을 각각 포함한다)를 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판과 … 공동주택관리정보시스템에 공개해야 한다. 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 이용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말한다)의 경우에도 동일한 방법으로 공개해야 한다. <개정 2019. 10. 22., 2026. 6. 2.>
세 가지가 한 항에 들어 있습니다.
| 무엇을 | 어떻게 |
|---|---|
| 난방비·급탕비(§23①7호·8호), 전기료·수도료·가스사용료·지역난방 난방비/급탕비(§23③1~4호) | 사용량을 포함해서 |
| 장기수선충당금 | 적립요율 및 사용한 금액을 포함해서 |
| 잡수입 — 재활용품 매각 수입, 복리시설 이용료 등 | 같은 방법으로 공개 |
잡수입이 공개 대상이라는 점이 이 항에서 가장 덜 알려진 부분입니다. 나가는 돈만이 아니라 단지로 들어오는 부수 수입도 같은 자리에 올라옵니다.
기한은 다음 달 말일입니다. 그래서 지난달 내역을 확인하려면 이달 말일이 지난 뒤에 보는 편이 확실합니다. 월 초에 들어가 「아직 없다」고 판단하는 것은 이릅니다.
사용료 열 개 — 단가를 정하는 곳이 밖에 있습니다
시행령 §23③이 「대통령령으로 정하는 사용료 등」의 목록을 열 개로 확정해 뒀습니다.
③ 법 제23조제3항에서 “대통령령으로 정하는 사용료 등”이란 다음 각 호의 사용료 등을 말한다.
1. 전기료(공동으로 사용하는 시설의 전기료를 포함한다) 2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다) 3. 가스사용료 4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비 5. 정화조오물수수료 6. 생활폐기물수수료 7. 공동주택단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 8. 입주자대표회의 운영경비 9. 선거관리위원회 운영경비 10. 「방송법」 제64조에 따른 텔레비전방송수신료
| 호 | 사용료 | 조문에 붙은 괄호 |
|---|---|---|
| 1 | 전기료 | 공동으로 사용하는 시설의 전기료 포함 |
| 2 | 수도료 | 공동으로 사용하는 수도료 포함 |
| 3 | 가스사용료 | — |
| 4 | 난방비·급탕비 | 지역난방 방식인 공동주택의 경우 |
| 5 | 정화조오물수수료 | — |
| 6 | 생활폐기물수수료 | — |
| 7 | 보험료 | 단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 것 |
| 8 | 입주자대표회의 운영경비 | — |
| 9 | 선거관리위원회 운영경비 | — |
| 10 | 텔레비전방송수신료 | 「방송법」 §64에 따른 것 |
여기서 4호가 이 글에서 가장 헷갈리는 자리입니다. 난방비와 급탕비는 방식에 따라 갈래가 바뀝니다.
| 난방 방식 | 어느 갈래 | 조문 |
|---|---|---|
| 지역난방 | 사용료 | 시행령 §23③4호 |
| 그 외 | 관리비 비목 | 시행령 §23①7호·8호 |
같은 이름의 항목인데 해당 단지가 지역난방이냐에 따라 조문상 성격이 달라집니다. 그리고 §23⑧은 양쪽 모두 사용량을 포함해 공개하도록 정했습니다.
1호와 2호의 괄호도 짚어둡니다. 「공동으로 사용하는 시설의 전기료」와 「공동으로 사용하는 수도료」가 사용료 안에 포함돼 있습니다. 세대에서 쓴 것만이 아니라 공용부에서 쓴 몫이 같은 호에 들어가 있는 구조입니다.
관리비가 올랐다고 느껴질 때, 저라면 열 개 비목의 합계와 이 열 개 사용료를 먼저 갈라서 봅니다. 비목 쪽이 올랐다면 관리사무소와 입주자대표회의가 다루는 영역이고, 사용료 쪽이라면 단가를 정하는 곳이 단지 밖에 있습니다. 어디에 물어볼지가 달라집니다.
2세대 이상이 같이 쓰는 시설이면 보수비가 따로 붙습니다
시행령 §23⑤은 다른 항들과 성격이 조금 다릅니다. 매달 정기적으로 나오는 항목이 아니라 사건이 생겼을 때 붙는 비용입니다.
조문이 정한 요건은 둘입니다. 보수가 필요한 시설일 것, 그리고 그것이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것일 것. 괄호로 「누수되는 시설을 포함한다」가 들어 있습니다.
효과도 둘입니다. 관리주체가 직접 보수하고, 해당 입주자등에게 그 비용을 따로 부과합니다. 문장 끝은 「부과할 수 있다」입니다.
이 조문이 기준으로 삼은 것은 소유가 아니라 사용입니다. 「누구 것인가」를 묻지 않고 「2세대 이상이 같이 쓰느냐」만 보고 보수 주체와 비용 부담을 정리합니다. 세대와 세대 사이를 지나는 배관·설비는 도면상 경계가 늘 애매한 자리인데, 그 애매함을 판정하지 않고 비켜 가는 방식입니다.
그래서 고지서에 평소에 없던 보수비가 한 줄 붙었다면, 그것이 §23⑤에 따른 부과인지부터 관리사무소에 확인하는 게 순서입니다. 이 항목은 조문상 「해당 입주자등」에게 붙는 것이라, 전 세대 균등 부담인지 특정 세대 부담인지가 애초에 다른 이야기입니다. 다만 부과 대상 세대를 어떻게 특정하고 금액을 어떻게 나누는지는 조문에 적혀 있지 않습니다.
자주 묻는 것
Q. 관리비 고지서에서 무엇부터 봐야 합니까
열 개 비목(시행령 §23①)의 합계액과, 그 밖의 줄을 갈라 보는 것이 출발점입니다. 그 밖의 줄은 다시 셋입니다 — 구분 징수 대상(§23② 장기수선충당금·안전진단 실시비용), 사용료 열 개(§23③), 따로 부과되는 이용료·보수비(§23④⑤)입니다. 세 갈래는 성격도 다르고 금액이 정해지는 자리도 다릅니다.
Q. 일반관리비에 정확히 무엇이 들어가는지 알고 싶습니다
시행령 §23① 본문이 「비목별 세부명세는 별표 2와 같다」고 정합니다. 이 글은 별표 2 원문을 확보하지 못해, 각 비목 안의 항목을 한 줄도 적지 않았습니다. 조문이 비목의 이름까지 정해 뒀다는 선에서 멈췄습니다.
Q. 지난달 관리비 내역은 언제부터 볼 수 있습니까
시행령 §23⑧이 다음 달 말일까지 공개하도록 정합니다. 공개처는 단지 인터넷 홈페이지, 동별 게시판, 그리고 공동주택관리정보시스템입니다. 기한이 말일이므로, 월 초에 조회해서 없다고 판단하기보다 말일이 지난 뒤에 보는 편이 확실합니다.
Q. 세대 수가 적은 단지도 공개 대상입니까
법 §23⑤ 전단의 「대통령령으로 정하는 세대 수」는 시행령 §23⑨에 따라 50세대입니다. 50세대 이상이면 의무관리대상이 아니어도 관리인에게 공개 의무가 있습니다. 다만 시행령 §23⑩ 단서에 따라 100세대 미만이면 공동주택관리정보시스템 공개는 생략할 수 있고, 50세대 이상 100세대 미만이면 사용료를 각각이 아니라 합계액으로 공개합니다.
Q. 관리비가 부적정하다고 생각되면 어디에 이야기합니까
법 §23⑥은 지방자치단체의 장이 공동주택관리정보시스템에 공개된 내역의 적정성 확인을 위해 점검을 기관·법인에 수행하게 할 수 있도록 하고, §23⑦은 그 결과에 따라 입주자대표회의 및 관리주체에게 개선을 권고할 수 있다고 정합니다. 점검을 수행할 수 있는 기관은 시행령 §23⑪이 지정합니다. 다만 주민이 점검을 요청하는 절차가 조문에 적혀 있지는 않고, 그 절차를 이 글에서 확인하지 못했습니다.
50세대와 100세대 — 두 개의 기준선이 있습니다
공개 의무는 의무관리대상 공동주택에서 끝나지 않습니다. 법 §23⑤이 범위를 넓혀 뒀습니다.
⑤ 의무관리대상이 아닌 공동주택으로서 대통령령으로 정하는 세대 수 이상인 공동주택의 관리인은 관리비 등의 내역을 제4항의 공개방법에 따라 공개하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 세대 수 미만의 공동주택 관리인은 공동주택관리정보시스템 공개를 생략할 수 있으며 …
여기에 「대통령령으로 정하는 세대 수」가 두 번 나옵니다. 각각 다른 숫자입니다.
⑨ 법 제23조제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 세대 수”란 50세대(…)를 말한다.
⑩ 법 제23조제5항 전단에 따른 공동주택의 관리인은 다음 각 호의 관리비 등을 제8항의 방법에 따라 다음 달 말일까지 공개해야 한다. 다만, 100세대(…) 미만인 공동주택의 관리인은 … 공동주택관리정보시스템 공개를 생략할 수 있다.
1. 제1항제1호부터 제10호까지의 비목별 월별 합계액 2. 장기수선충당금 3. 제3항 각 호에 따른 각각의 사용료 등(세대 수가 50세대 이상 100세대 미만인 공동주택의 경우에는 각각의 사용료 등의 합계액을 말한다) 4. 잡수입
정리하면 선이 두 개입니다.
| 구간 | 공개 의무 | 공동주택관리정보시스템 | 사용료 표기 |
|---|---|---|---|
| 50세대 미만 | 이 조항의 공개 의무 대상이 아님 | — | — |
| 50세대 이상 100세대 미만 | 있음 (관리인) | 생략 가능 | 각각의 사용료 등의 합계액 |
| 100세대 이상 | 있음 (관리인) | 생략 규정이 적용되지 않음 | 각각의 사용료 등 |
그리고 §23⑩ 1호가 공개 대상으로 지정한 것이 「제1항제1호부터 제10호까지의 비목별 월별 합계액」입니다. 앞에서 본 열 개 비목이 여기서 그대로 다시 호출됩니다. 관리비가 열 개라는 사실이 공개 항목의 뼈대이기도 한 셈입니다.
본인 단지가 의무관리대상인지 아닌지는 이 글에서 판정하지 않습니다. 「의무관리대상 공동주택」은 공동주택관리법이 따로 정의해 둔 용어이고, 그 정의 조문을 이번에 확보하지 못했습니다. 아래 「확인하지 못한 것」에 남겼습니다.
지자체가 점검하고 개선을 권고할 수 있습니다
법 제23조에는 2023년에 신설된 두 항이 붙어 있습니다.
⑥ 지방자치단체의 장은 제4항에 따라 공동주택관리정보시스템에 공개된 관리비 등의 적정성을 확인하기 위하여 필요한 경우 관리비 등의 내역에 대한 점검을 대통령령으로 정하는 기관 또는 법인으로 하여금 수행하게 할 수 있다. <신설 2023. 10. 24.>
⑦ 지방자치단체의 장은 제6항에 따른 점검 결과에 따라 관리비 등의 내역이 부적정하다고 판단되는 경우 공동주택의 입주자대표회의 및 관리주체에게 개선을 권고할 수 있다. <신설 2023. 10. 24.>
읽을 때 네 군데를 봅니다.
첫째, 점검의 대상은 「공동주택관리정보시스템에 공개된」 내역입니다. 시스템 공개가 점검의 입구 역할을 합니다. ⑧항이 기한을 다음 달 말일로 정한 것과 맞물립니다.
둘째, 지자체장이 직접 점검하는 것이 아니라 기관·법인에 수행하게 합니다. 그 기관은 시행령 §23⑪이 지정합니다.
⑪ 법 제23조제6항에서 “대통령령으로 정하는 기관 또는 법인”이란 … 1. 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구 2. 법 제86조의2에 따른 지역공동주택관리지원센터 3. … 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원 4. 그 밖에 … 지방자치단체의 장이 인정하는 기관 또는 법인
셋째, 결과는 「개선을 권고할 수 있다」입니다. 시정 명령이나 처분이 아니라 권고로 적혀 있습니다.
넷째, 상대방이 둘입니다. 관리주체만이 아니라 입주자대표회의에도 권고가 갑니다.
관리사무소가 항목을 만들어 붙인다는 생각
「관리사무소가 관리비 항목을 만들어 붙일 수 있다」
시행령 §23①은 비목을 1호부터 10호까지 이름으로 지정했고, 「그 밖의 비용」에 해당하는 열린 호가 없습니다. 다만 각 비목 안의 세부명세는 별표 2로 넘어가 있고, 이 글은 그 별표를 확보하지 못했습니다.
「난방비는 항상 관리비 항목이다」
지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비는 시행령 §23③4호의 사용료입니다. 그 외의 경우 §23①7호·8호의 비목입니다. 방식에 따라 조문상 갈래가 달라집니다.
「공개되면 옆집이 얼마 내는지도 보인다」
법 §23④ 괄호가 「항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다」고 적어 두었습니다. 세대별 부과내역은 공개 대상에서 빠져 있습니다.
「사용료도 관리사무소가 정하는 금액이다」
법 §23③의 문언은 관리주체가 그 사용료를 「대행하여 … 받을 자에게 납부」한다는 것입니다. 받을 주체가 따로 있고 관리주체는 걷어 전달하는 자리입니다. 단가를 정하는 곳이 단지 밖이라, 오른 이유를 관리사무소에 물어도 답이 나오지 않는 항목입니다.
「장기수선충당금도 관리비 통장에 같이 들어간다」
시행령 §23⑦이 「장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 한다」고 정합니다. 징수만 구분하는 것이 아니라 계좌부터 갈라 둡니다.
「관리비가 과하면 지자체가 시정시킨다」
법 §23⑦의 문언은 「개선을 권고할 수 있다」입니다. 「하여야 한다」도 아니고 명령도 아닙니다. 점검 자체도 §23⑥이 「할 수 있다」로 적었습니다.
별표 2를 열지 못했습니다
- 시행령 별표 2(비목별 세부명세) — 시행령 §23① 본문이 넘긴 부분입니다. 원문을 확보하지 못해 각 비목에 무엇이 포함되는지를 한 줄도 쓰지 않았습니다. 이 글이 「일반관리비의 구성」류를 다루지 않는 이유입니다
- 금액·단가·평균 관리비 — 이 글의 근거 자료인 법률과 시행령에는 금액이 없습니다. 조문이 정한 것은 비목의 이름·구분·공개 절차이고 수치가 아닙니다. 그래서 본문·표·FAQ·이미지 어디에도 금액을 적지 않았습니다
- 「의무관리대상 공동주택」의 정의 — 법 §23①이 쓰는 용어인데, 그 정의를 담은 조문을 이번에 확보하지 못했습니다. 조문 용어를 그대로만 쓰고 정의를 풀어 쓰지 않았습니다
- 법 §23④ 4호 「그 밖에 대통령령으로 정하는 사항」의 목록 — 공개 대상 4호가 대통령령으로 넘어가 있습니다. 해당 목록을 확인하지 못해 공개 대상을 1~3호까지만 적었습니다
- 법 §23④·⑤ 본문에서 생략된 부분 — 인터넷 홈페이지가 없는 경우의 대체 공개 방법 등 「…」으로 이어지는 구간의 문언을 확보하지 못했습니다. 그래서 「홈페이지가 없으면 어떻게 한다」를 쓰지 않았습니다
- 시행령 §23⑨·⑩의 괄호 안 세대 수 산정 기준 — 두 항 모두 세대 수 뒤에 괄호가 붙어 있는데 그 안의 문언을 확보하지 못했습니다. 50세대·100세대를 어떻게 세는지는 이 글이 답하지 않습니다
- 공개 의무를 지키지 않았을 때의 제재 — 법 §23은 공개 의무를 정하고, 지자체장의 점검·권고(§23⑥⑦)까지를 담고 있습니다. 위반 시 과태료 등 제재 조문은 이 조문 바깥이고 확인하지 못했습니다
- 시행령 §23⑧의 개정 전 문언 — 조문 말미가 <개정 2019. 10. 22., 2026. 6. 2.>입니다. 2026년 개정으로 무엇이 달라졌는지는 개정 전 문언을 확보하지 못해 「예전에는 이랬다」를 쓰지 않았습니다
- 시행령 §23⑤의 부과 대상 특정·분담 방법 — 「2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것」의 판단 기준과, 비용을 세대별로 어떻게 나누는지는 조문에 적혀 있지 않습니다
- 시행령 §23④에서 생략된 부분 — 공용시설물 이용료 부과의 세부 규정 중 「…」 이후 구간을 확보하지 못했습니다
- 공동주택관리정보시스템의 조회 경로 — 법 §23④가 공개처로 지정한 시스템이지만, 현재 화면 구성과 단지별 조회 방법을 이번에 확인하지 못해 메뉴 이름이나 클릭 순서를 쓰지 않았습니다
- 주민이 §23⑥의 점검을 요청하는 절차 — 조문은 지자체장이 「수행하게 할 수 있다」고만 정합니다. 요청 창구·요건을 확인하지 못했습니다
근거
- 공동주택관리법 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) — [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정]. 제1항(납부 의무), 제2항(대통령령 위임), 제3항(사용료 등의 대행 납부), 제4항(공개 의무·공개처·「세대별 부과내역은 제외」), 제5항(의무관리대상이 아닌 공동주택의 관리인), 제6항·제7항(지자체장의 점검과 개선 권고, <신설 2023. 10. 24.>). https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제23조 · 2026-10-01 확인
- 공동주택관리법 시행령 제23조(관리비 등) — [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정]. 제1항(열 개 비목과 별표 2 위임), 제2항(구분 징수), 제3항(사용료 등 열 개), 제4항(공용시설물 이용료), 제5항(2세대 이상 공동사용 시설 보수비), 제6항(통합 부과 시 수입·집행 세부내용 고지), 제7항(예치·장기수선충당금 별도 계좌), 제8항(다음 달 말일까지 공개·사용량·적립요율·잡수입, <개정 2019. 10. 22., 2026. 6. 2.>), 제9항(50세대), 제10항(100세대), 제11항(점검 수행 기관). https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령/제23조 · 2026-10-01 확인
- 공동주택관리정보시스템(K-apt) http://www.k-apt.go.kr — 법 §23④가 공개처로 지정한 시스템입니다. 이 글은 시스템의 존재와 법적 지위만 확인했고, 조회 화면과 경로는 확인하지 못했습니다
- 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr
이 글에서 제일 오래 붙잡은 것은 조문을 찾는 일이 아니라 어디서 멈출지를 정하는 일이었습니다. 시행령 §23①은 비목 열 개의 이름을 세어 주고는 바로 「세부명세는 별표 2와 같다」로 넘어갑니다. 그 별표를 열지 못했으니 이 글은 「관리비가 열 개로 나뉜다」까지만 답하고 「각 비목 안에 무엇이 들어간다」에는 답하지 않습니다. 고지서를 든 사람이 정말 궁금해하는 쪽은 아마 뒤쪽일 텐데, 앞쪽만 답하고 멈추는 편이 틀린 답을 채워 넣는 것보다 낫다고 봤습니다. 본인 단지의 실제 부과 내역과 산출 근거는 관리주체가 공개한 내역과 관리사무소를 통해 확인하시기 바랍니다.