이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산·공동주택관리 · 확인일 2026-09-28
장기수선충당금은 법이 소유자에게 물린 돈입니다(공동주택관리법 제30조 제1항). 세입자가 관리비에 섞어 대신 냈다면 집주인이 그 금액을 반환해야 합니다 — 시행령 제31조 제8항에 그렇게 적혀 있습니다. 84㎡ 세대에 월 16,800원이 쌓이는 단지를 가정하면 2년이면 403,200원, 4년이면 806,400원입니다.
그런데 돌려받는 절차가 조문에 자동으로 걸려 있지 않습니다. 이사 날짜가 잡혔을 때 세입자 쪽에서 움직이지 않으면 그대로 두고 나오게 됩니다.
이 글은 세 가지를 조문으로 확인합니다. 누가 부담하는 돈인가, 세입자가 냈으면 어떻게 돌려받는가, 그리고 월 얼마씩 쌓였는지를 직접 계산하는 방법입니다. 마지막 것은 시행령 제31조 제3항에 산식이 통째로 들어 있어서, 계산기만 있으면 본인 세대 금액을 검산할 수 있습니다.
누가 내고 누가 돌려받나
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 부담 주체 | 해당 주택의 소유자 | 법 §30① |
| 징수·적립 주체 | 관리주체(관리사무소 등) | 법 §30① |
| 사용 기준 | 장기수선계획에 따른다 | 법 §30② |
| 요율을 정하는 문서 | 관리규약 | 시행령 §31① |
| 적립금액을 정하는 문서 | 장기수선계획 | 시행령 §31④ |
| 월 세대별 금액 산식 | 아래 §31③ 산식 | 시행령 §31③ |
| 적립 개시 시점 | 사용검사일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 | 시행령 §31⑥ |
| 미분양 세대 | 사업주체가 부담 | 시행령 §31⑦ |
| 세입자가 대납한 경우 | 소유자가 그 금액을 반환하여야 한다 | 시행령 §31⑧ |
| 납부확인서 | 사용자가 요구하면 관리주체가 지체 없이 발급 | 시행령 §31⑨ |
법률은 공동주택관리법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정], 시행령은 공동주택관리법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정]입니다. 2026-09-28에 국가법령정보 원문으로 확인했습니다.
조문은 「소유자로부터 징수한다」고 적혀 있습니다
출발점은 법 제30조 제1항입니다.
관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
문언에 「소유자」가 박혀 있습니다. 「거주자」도 「사용자」도 아닙니다. 이 한 단어가 이 글 전체의 전제입니다.
그런데 실제로 이 돈은 매달 관리비 고지서에 한 줄로 얹혀 나옵니다. 고지서를 받는 사람은 대개 그 집에 사는 사람이고, 전세·월세라면 소유자가 아닙니다. 조문이 정한 부담 주체와 실제로 돈을 내는 사람이 갈라지는 구조입니다.
법은 이 어긋남을 모르지 않습니다. 그래서 시행령에 반환 규정을 따로 뒀습니다.
반환 근거는 시행령 한 줄입니다
시행령 제31조 제8항의 문언은 이렇습니다.
공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.
이 글에서 돌려받을 수 있다고 말하는 근거는 전부 이 한 줄입니다. 조건이 붙어 있지 않습니다. 계약서에 정산 조항이 있느냐를 묻지 않고, 얼마 이상이어야 한다는 하한도 없습니다.
「사용자」는 공동주택관리법이 쓰는 용어로, 소유자가 아니면서 그 집에 사는 사람을 가리킵니다. 임차인이 여기에 들어갑니다.
한 가지는 분명히 해둡니다. 조문은 반환 의무만 정하고, 언제 어떻게 정산하라고는 정하지 않았습니다. 이사 나가는 날 자동으로 계산돼 보증금에 얹히는 장치가 법에 있는 게 아닙니다. 그래서 아래 두 절 — 금액 계산과 납부확인서 — 이 실무의 전부가 됩니다.
월 얼마씩 쌓이나 — 시행령 제31조 제3항의 산식
금액이 어떻게 정해지는지가 시행령에 평문으로 적혀 있습니다. 이미지가 아니라 문장입니다.
월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적
구조를 풀면 이렇습니다.
| 자리 | 무엇이 들어가나 |
|---|---|
| 분자 | 장기수선계획기간 중의 수선비총액 — 계획 기간 전체에 쓸 돈 |
| 분모 | 총공급면적 × 12 × 계획기간(년) — 단지 전체 면적을 월 단위로 편 값 |
| 앞 대괄호의 결과 | 1㎡당 한 달치 금액 |
| 마지막 곱 | 세대당 주택공급면적 |
앞 대괄호가 단지 전체의 「㎡·월 단가」를 만들고, 거기에 본인 세대 면적을 곱하는 2단 구조입니다. 그래서 같은 단지 안에서는 면적에 정확히 비례합니다.
산식에 들어가는 값은 넷입니다 — 수선비총액 · 계획기간 · 총공급면적 · 세대당 주택공급면적. 앞의 둘은 장기수선계획이 정하고(시행령 §31④), 총공급면적은 단지 자체의 값, 세대 면적은 본인 세대의 값입니다. 요율은 이와 별개로 관리규약이 정합니다(시행령 §31①).
장기수선계획은 단지마다 따로 있는 문서입니다. 설계·시공 쪽에서는 낯설지 않은 이름인데, 입주자가 이 문서를 펼쳐 볼 일은 거의 없습니다. 그런데 매달 고지서에 찍히는 금액의 분자가 바로 그 안에 있습니다.
직접 대입해봤습니다
조문 산식만 보면 감이 안 잡혀서 숫자를 넣어봤습니다. 아래 값은 전부 가정한 예시입니다. 실제 단지의 수선비총액·계획기간·총공급면적은 관리사무소에서 확인해야 합니다.
공통 가정 — 총공급면적 40,000㎡, 장기수선계획기간 10년, 계획기간 중 수선비총액 9억 6,000만원.
사례 1 — 84㎡ 세대
| 단계 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| ① 분모 | 40,000 × 12 × 10 | 4,800,000 |
| ② ㎡·월 단가 | 960,000,000 ÷ ① | 200원 |
| ③ 월 부담액 | ② × 84 | 16,800원 |
| ④ 2년(24개월) | ③ × 24 | 403,200원 |
| ⑤ 4년(48개월) | ③ × 48 | 806,400원 |
사례 2 — 같은 단지 59㎡ 세대
| 단계 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| ① ㎡·월 단가 | 사례 1과 동일 | 200원 |
| ② 월 부담액 | 200 × 59 | 11,800원 |
| ③ 2년(24개월) | ② × 24 | 283,200원 |
같은 단지, 같은 2년인데 84㎡와 59㎡가 12만원 차이납니다. 면적에 그대로 비례하기 때문입니다.
사례 3 — 수선비총액은 같고 계획기간만 15년인 단지, 84㎡
| 단계 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| ① 분모 | 40,000 × 12 × 15 | 7,200,000 |
| ② ㎡·월 단가 | 960,000,000 ÷ ① | 약 133원 |
| ③ 월 부담액 | ② × 84 | 약 11,200원 |
| ④ 2년(24개월) | ③ × 24 | 약 268,800원 |
사례 1과 사례 3은 수선비총액이 같은데 2년치가 134,400원 차이납니다. 계획기간이 분모에 들어가 있어서, 같은 돈을 더 긴 기간에 나눠 담으면 월 부담이 내려갑니다.
여기서 알 수 있는 게 하나 있습니다. 월 금액이 낮다고 그 단지의 수선비 부담이 가벼운 게 아닙니다. 계획기간이 길어서 낮게 보일 수도 있습니다. 두 숫자를 같이 봐야 의미가 생깁니다.
내가 낸 돈이니 내 몫이라는 생각
「관리비에 들어 있으니 내가 낸 돈이고, 내 몫이다」
관리비 고지서에 찍히는 건 맞습니다. 다만 법 제30조 제1항이 부담 주체를 소유자로 정해 뒀습니다. 사용자가 낸 것은 대신 낸 것이고, 시행령 제31조 제8항이 소유자에게 반환 의무를 지웁니다.
「이사 나가면 자동으로 정산된다」
자동 정산 규정은 조문에 없습니다. 시행령 제31조 제9항은 사용자가 납부 확인을 요구하는 경우에 관리주체가 확인서를 발급하도록 돼 있습니다. 요구가 출발점입니다.
「계약서에 정산 조항이 없으면 못 받는다」
시행령 제31조 제8항은 계약서 조항을 조건으로 걸고 있지 않습니다. 소유자의 반환 의무를 조문 자체가 정합니다.
「단지가 오래됐으니 금액이 클 것이다」
산식에는 건물 나이가 들어가지 않습니다. 들어가는 건 수선비총액·계획기간·총공급면적·세대 면적 넷입니다(시행령 §31③). 계획기간이 긴 단지는 월 금액이 낮게 나옵니다.
「집주인이 안 주면 방법이 없다」
조문에 반환 의무가 명시돼 있다는 점까지가 이 글이 확인한 범위입니다. 다만 이행하지 않을 때의 청구 절차·기한은 이 조문 바깥이고, 원문을 확보하지 못해 아래 「확인하지 못한 것」에 남겼습니다.
금액이 갈리는 지점
| 갈림 | 영향 | 근거 |
|---|---|---|
| 세대 면적 | 정비례. 같은 단지 안에서는 이것만으로 갈린다 | §31③ 마지막 항 |
| 계획기간 | 길수록 월 금액이 내려간다(분모) | §31③ |
| 수선비총액 | 클수록 월 금액이 올라간다(분자) | §31③ |
| 관리규약의 요율 | 단지마다 다르게 정한다 | §31① |
| 준공 후 1년 이내 | 아직 적립이 시작되지 않는다 | §31⑥ |
| 미분양 세대 | 사업주체가 부담한다 | §31⑦ |
단지가 다르면 면적이 같아도 금액이 다릅니다. 같은 84㎡라도 옆 단지와 비교하는 건 의미가 없습니다. 분자와 분모가 단지마다 다른 문서에서 나오기 때문입니다.
납부확인서 — 관리주체에게 발급 의무가 있습니다
정산할 때 필요한 건 「그동안 얼마를 냈는가」입니다. 이 숫자를 떼는 절차가 시행령 제31조 제9항에 있습니다.
관리주체는 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해주어야 한다.
두 가지를 짚어둡니다.
첫째, 발급은 관리주체의 의무입니다. 부탁해서 받는 서류가 아니라 조문이 「발급해주어야 한다」로 쓴 서류입니다. 그리고 「지체 없이」라는 문언이 붙어 있습니다.
둘째, 요구하는 사람은 사용자입니다. 조문이 「사용자가 요구하는 경우」로 돼 있습니다. 가만히 있으면 발급되지 않습니다. 이 절의 제목이 「의무」인데도 세입자가 움직여야 하는 이유가 그것입니다.
실무 순서로는 이사 날짜가 확정된 시점에 관리사무소에 확인서부터 요청하는 편이 낫습니다. 보증금 정산 자리에서 금액을 꺼내려면 종이가 먼저 있어야 합니다. 잔금 당일에 떼려고 하면 관리사무소 업무시간과 겹치지 않을 수 있습니다.
그리고 확인서를 받으면 위 산식으로 한 번 검산해보는 걸 권합니다. 월 단가 × 본인 세대 공급면적 × 거주 개월수가 대략 맞아떨어지는지만 보면 됩니다. 어긋나면 그 자리에서 물어볼 수 있습니다.
신축 아파트는 첫 1년이 비어 있습니다
시행령 제31조 제6항이 적립 개시 시점을 정합니다.
⑥ 장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다. 다만, 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 제10조제5항에 따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다.
1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날
2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날
입주 시점이 아니라 사용검사일이 기준입니다. 그리고 그날부터 1년이 지난 달부터 걷기 시작합니다.
그래서 신축 단지 첫 입주자는 처음 1년 남짓 이 항목이 고지서에 없거나 0원으로 찍힙니다. 이 기간에 살다 나가면 반환받을 금액 자체가 없습니다.
미분양 세대분은 시행령 제31조 제7항이 사업주체 부담으로 정하고 있습니다. 그 몫이 기존 입주자에게 넘어오는 구조가 아닙니다.
이사 나가기 전 체크리스트
□ 1. 관리비 고지서에서 「장기수선충당금」 항목이 따로 찍혀 있는지 확인한다
□ 2. 계약이 전세·월세(사용자)인지 확인한다 — 소유자 본인이면 반환 대상이 아니다
□ 3. 이사 날짜가 정해지면 관리사무소에 납부확인서를 요청한다 (시행령 §31⑨)
□ 4. 확인서의 거주 기간 시작·종료일이 실제 계약 기간과 맞는지 본다
□ 5. 관리사무소에 수선비총액·계획기간·총공급면적을 물어 §31③ 산식으로 검산한다
□ 6. 중간에 관리규약 요율이 바뀌어 월 금액이 달라진 구간이 있는지 확인한다
□ 7. 확인서를 근거로 보증금 정산 자리에서 금액을 제시한다
□ 8. 신축 단지라면 사용검사일부터 1년이 지난 시점부터만 적립됐음을 감안한다 (§31⑥)
3번과 5번은 같이 처리하는 편이 낫습니다. 어차피 관리사무소에 한 번 가는 걸음이고, 따로 가면 두 번입니다.
자주 묻는 것
Q. 월세 세입자도 돌려받습니까
시행령 제31조 제8항의 문언은 「사용자가 대신하여 납부한 경우」입니다. 전세인지 월세인지로 나누지 않습니다. 기준은 소유자가 아니면서 실제로 그 금액을 냈는가입니다.
Q. 관리비에서 어느 항목인지 어떻게 구분합니까
고지서에 「장기수선충당금」이라는 이름으로 별도 표기되는 항목을 봅니다. 이름이 비슷한 다른 관리비 항목과의 구분 기준(시행령상 관리비 항목 목록)은 이번에 원문을 확보하지 못해, 항목명으로만 판단하도록 적었습니다. 참고로 이름이 닮은 주거급여 쪽 제도는 근거 법령이 아예 다릅니다 — 그쪽은 집을 가진 사람도 받는 주거급여가 있다 — 수선유지급여에서 따로 다뤘습니다.
Q. 2년 살았는데 중간에 금액이 바뀌었습니다. 어느 쪽으로 계산합니까
실제 매달 부과·납부된 금액의 합계가 기준입니다. 요율은 관리규약이 정하고(시행령 §31①) 적립금액은 장기수선계획이 정하므로(§31④), 이 문서가 개정되면 월 금액이 바뀝니다. 그래서 위 산식은 검산용이고, 정산의 근거는 관리주체가 발급한 납부확인서입니다.
Q. 입주한 지 1년 안 된 새 아파트인데 고지서에 이 항목이 없습니다
시행령 제31조 제6항이 사용검사일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 적립하도록 정하고 있습니다. 그 전 기간은 적립 자체가 시작되지 않습니다.
Q. 집주인이 중간에 바뀌었으면 누구에게 청구합니까
시행령 제31조 제8항은 의무 주체를 「공동주택의 소유자」로만 적고 있습니다. 소유자가 바뀐 경우 반환 의무가 어떻게 나뉘는지는 이 조문에 나와 있지 않고, 관련 해석 자료를 확보하지 못했습니다. 아래 「확인하지 못한 것」에 남겼습니다. 다만 소유자가 언제 바뀌었는지는 등기사항전부증명서로 확인할 수 있습니다 — 어느 칸을 보는지는 등기부등본 갑구·을구 — 어디를 먼저 보고 무엇을 확인하나에 정리해 뒀습니다.
면적의 범위와 비목 구분은 열지 못했습니다
- 「주택공급면적」의 정확한 범위 — 시행령 제31조 제3항이 쓰는 말은 「세대당 주택공급면적」입니다. 조문에 「전용면적」이라고 적혀 있지 않습니다. 전용면적과 공용면적을 어떻게 잡는지 정의 규정을 확보하지 못해, 본문 계산 예시에서는 「84㎡ 세대」처럼 면적 숫자를 가정값으로만 썼습니다
- 관리비 항목 목록과 「수선유지비」와의 구분 — 시행령상 관리비 항목 조문 원문을 확보하지 못했습니다. 그래서 이 글은 고지서의 「장기수선충당금」 항목명을 기준으로만 서술했고, 다른 항목과의 성격 비교를 하지 않았습니다
- 반환 청구의 절차와 기한 — 시행령 제31조 제8항은 반환 의무만 정합니다. 소유자가 이행하지 않을 때의 청구 방법·소멸시효는 이 조문 바깥이고, 원문을 확보하지 못했습니다. 그래서 「못 받으면 이렇게 하라」를 쓰지 않았습니다
- 소유자가 변경된 경우의 반환 의무 귀속 — 같은 이유로 확인하지 못했습니다
- 국토교통부장관이 정하는 최소 적립금액 기준 고시 — 시행령 제31조 제4항이 고시에 연결돼 있으나, 현행 고시 번호와 내용을 확인하지 못했습니다. 그래서 본문에서 인용하지 않았습니다
- 법제처 법령해석례 — 이 조문에 관한 해석례 2건이 목록에 있었으나 원문을 열지 못했습니다. 본문에 반영하지 않았습니다
- 납부확인서의 서식 — 시행령 제31조 제9항은 「확인서를 발급」이라고만 적고 서식을 지정하지 않았습니다. 정해진 양식이 따로 있는지 확인하지 못해, 서식 이름이나 번호를 쓰지 않았습니다
- 법 제30조 제3항의 국토교통부령 — 주요 시설의 범위·교체보수 시기·방법을 정하는 부령입니다. 원문을 확보하지 못해, 「어떤 공사에 쓰이는가」를 이 글에서 다루지 않았습니다
근거
- 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) — [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정]. 제1항의 「해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다」, 제2항의 사용 기준(장기수선계획), 제3항(국토교통부령 위임), 제4항(대통령령 위임). 2026-09-28에 국가법령정보 원문으로 확인했습니다
- 공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) — [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정]. 제1항(요율은 관리규약), 제3항(월간 세대별 산식), 제4항(적립금액은 장기수선계획), 제6항(1호 사용검사일·2호 사용승인일부터 1년 경과한 날이 속하는 달부터), 제7항(미분양 세대는 사업주체 부담), 제8항(사용자 대납 시 소유자의 반환 의무), 제9항(관리주체의 납부확인서 발급 의무). 같은 날 원문으로 확인했습니다
- 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr
장기수선충당금은 조문이 산식까지 직접 적어 둔 드문 경우라 해석을 보탤 자리가 거의 없었습니다. 대신 같은 산식에 숫자를 세 번 바꿔 넣어 보는 데 시간을 썼는데, 면적이 두 배면 금액도 두 배라는 당연한 결과보다 수선비총액을 어디서 확인하느냐가 실제 걸림돌이라는 것이 계산을 돌려보고 나서야 분명해졌습니다. 그래서 이 글의 체크리스트는 금액이 아니라 서류 쪽에 무게가 실려 있습니다. 관리규약 요율과 고시 최소적립금액은 단지마다 달라 「확인하지 못한 것」에 그대로 뒀습니다.
본문의 계산은 모두 가정한 값을 대입한 예시입니다. 본인 세대의 실제 적립액은 단지의 장기수선계획과 관리규약에 따라 달라지므로, 정확한 금액은 해당 단지 관리주체가 발급하는 납부확인서로 확인하시기 바랍니다.