이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산·중개 · 확인일 2026-09-08
서울에서 8억원짜리 주택을 매매하면 중개보수는 320만원까지 받을 수 있습니다. 여기서 「까지」가 핵심입니다 — 요율표에 적힌 값은 상한이지 정가가 아니고, 서울시 조례는 그 범위 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정한다고 씁니다. 그리고 월세 계약의 거래금액에서도 자주 어긋나는데, 여기는 계산을 두 번 해야 합니다.
이 글은 금액 계산만 다룹니다. 계약 절차나 보증금 순위는 범위 밖입니다.
기준: 서울특별시. 주택의 중개보수 요율은 시·도 조례로 정합니다. 아래 주택 요율표는 「서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례 제2조 별표1」(2021년 12월 30일 시행) 기준이고, 다른 지역은 해당 시·도 조례를 확인해야 합니다. 오피스텔과 주택 외 물건의 요율은 공인중개사법 시행규칙에서 정하므로 이 구분과 다릅니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 계산식 | 거래금액 × 상한요율 (한도액이 있으면 그 한도액을 넘지 못함) |
| 요율표의 성격 | 상한. 그 범위 이내에서 협의하여 결정 |
| 한도액이 있는 구간 | 4개뿐 (매매 5천만 미만·5천만~2억 / 임대차 5천만 미만·5천만~1억) |
| 월세 거래금액 | 보증금 + (월차임 × 100). 합산액이 5천만원 미만이면 × 70으로 다시 계산 |
| 분양권 거래금액 | 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄 |
| 주택 요율 적용 여부 | 건축물 중 주택 면적이 1/2 이상이면 주택 요율, 미만이면 주택 외 요율 |
| 부가가치세 | 별도 |
| 지급시기 | 약정에 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날 |
| 지급 주체 | 매도인·매수인(임대인·임차인) 각각 |
주택 요율표 — 서울특별시 기준
「서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례 제2조 별표1」(2021-12-30 시행). 주택의 부속토지와 주택분양권을 포함합니다. 서울 외 지역은 해당 시·도 조례가 따로 있습니다.
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 매매·교환 | 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 매매·교환 | 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 매매·교환 | 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 매매·교환 | 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 매매·교환 | 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
| 임대차 등 | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 임대차 등 | 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 임대차 등 | 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 임대차 등 | 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 임대차 등 | 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 임대차 등 | 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
한도액 칸이 채워진 줄은 네 개뿐입니다. 나머지 여덟 구간은 한도액이 없어서 거래금액이 커지는 만큼 상한도 그대로 커집니다.
상한요율은 천장입니다
서울시가 안내하는 적용기준의 첫 줄이 이 문장입니다. 중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다 — 다만 한도액은 넘을 수 없다. 근거는 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항과 제4항입니다.
요율표를 옮겨 적은 글은 검색해보면 수십 개가 나옵니다. 그런데 「협의하여 결정」이라는 여섯 글자를 본문에 쓴 글은 드물었습니다. 표만 보면 320만원이 청구서 금액처럼 읽힙니다.
같은 페이지에 이런 조항도 있습니다. 개업공인중개사는 주택 매매·교환 9억원 이상, 주택 임대차 6억원 이상, 주택 외 중개대상물에 대해 법이 정한 상한요율 범위 안에서 실제 받고자 하는 요율을 의무적으로 명시해야 합니다. 주택 외 물건은 실제 받으려는 요율과 한도액표를 게시할 의무가 있습니다(시행규칙 제20조 제7항).
제 판단은 이렇습니다. 요율을 깎아달라고 흥정하는 게 아니라, 사무소에 게시된 요율이 얼마인지를 계약 전에 확인하는 것이 순서입니다. 게시가 의무인 항목을 물어보는 것이니까요.
월세는 계산을 두 번 합니다
보증금 외에 차임이 있는 거래의 금액 산정입니다. 근거는 시행규칙 제20조 제5항입니다.
거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)
단, 합산한 금액이 5천만원 미만이면 = 보증금 + (월차임 × 70)
곱하기 100까지만 아는 사람이 많습니다. 저도 처음 요율표를 열었을 때 아래쪽 단서 한 줄을 그냥 지나쳤습니다. 실제로 대입해보니 5천만원 언저리 계약에서 결과가 달라졌습니다.
사례 1 — 보증금 1,000만원 / 월세 60만원
- 1,000만 + (60만 × 100) = 7,000만원
- 7,000만원은 5천만원 이상 → ×100 산식을 그대로 씀
- 임대차 「5천만 이상 ~ 1억 미만」 구간 → 상한요율 0.4%, 한도액 30만원
- 7,000만 × 0.4% = 28만원 → 한도액 30만원 이내 → 상한 28만원
사례 2 — 보증금 500만원 / 월세 40만원
- 500만 + (40만 × 100) = 4,500만원
- 4,500만원은 5천만원 미만 → 산식을 ×70으로 다시 계산
- 500만 + (40만 × 70) = 3,300만원
- 임대차 「5천만 미만」 구간 → 상한요율 0.5%, 한도액 20만원
- 3,300만 × 0.5% = 상한 16.5만원
1단계 결과를 그대로 썼다면 4,500만 × 0.5% = 22.5만원이 나옵니다. 한도액 20만원에 걸려 20만원이 되고요. 실제 상한은 16.5만원이니 3.5만원 차이입니다. 1단계는 판정용이고, 5천만원 미만이면 그 값은 버립니다.
사례 계산 — 구간 경계와 한도액
매매 8억원 vs 9억원 (서울, 주택)
| 거래금액 | 구간 | 상한요율 | 상한액 |
|---|---|---|---|
| 8억원 | 2억 이상 ~ 9억 미만 | 0.4% | 320만원 |
| 9억원 | 9억 이상 ~ 12억 미만 | 0.5% | 450만원 |
매매가는 1억 오르는데 상한은 130만원이 뜁니다. 구간 경계를 넘으면 요율 자체가 갈아끼워지기 때문입니다.
매매 4,900만원 vs 5,000만원 (한도액이 이기는 구간)
| 거래금액 | 구간 | 상한요율 | 계산액 | 한도액 | 적용 상한 |
|---|---|---|---|---|---|
| 4,900만원 | 5천만 미만 | 0.6% | 29.4만원 | 25만원 | 25만원 |
| 5,000만원 | 5천만 이상 | 0.5% | 25만원 | 80만원 | 25만원 |
4,900만원 거래는 곱셈 결과가 29.4만원이어도 25만원까지입니다. 한도액이 계산액보다 낮으면 한도액이 이깁니다.
전세 5억원 (서울) — 임대차 「1억 이상 ~ 6억 미만」 구간, 0.3% → 상한 150만원.
부가가치세는 여기에 얹힙니다. 8억 매매에서 320만원으로 협의했다면 부가세가 별도로 붙어 352만원이 됩니다. 요율표 숫자만 보고 예산을 잡으면 그만큼이 빕니다.
오피스텔과 주택 외 — 요건을 모두 갖춰야 합니다
오피스텔 요율은 시행규칙 제20조 제4항에서 정합니다(2015-01-06 시행).
| 적용 대상 | 거래내용 | 상한요율 |
|---|---|---|
| 전용면적 85㎡ 이하 + 상·하수도 시설이 갖춰진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 모두 갖춘 경우 | 매매·교환 | 0.5% |
| 〃 | 임대차 등 | 0.4% |
| 위 요건에 해당하지 않는 오피스텔 | 매매·교환·임대차 등 | 0.9% |
| 주택·오피스텔 외 (토지, 상가 등) | 매매·교환·임대차 등 | 0.9% |
국토부 자료의 문언은 「다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다」입니다. 면적이 85㎡ 이하여도 설비 요건에서 걸리면 0.9%로 넘어갑니다.
주택 면적 1/2 — 여기서 갈립니다
건축물 중 주택 면적이 1/2 이상이면 주택 요율, 1/2 미만이면 주택 외 요율입니다(시행규칙 제20조 제6항). 상가주택과 주상복합에서 이 판정이 먼저입니다.
거래금액 5억원으로 계산하면 이렇게 됩니다.
| 주택 면적 | 적용 요율 | 상한액 |
|---|---|---|
| 1/2 이상 | 주택 매매 0.4% | 200만원 |
| 1/2 미만 | 주택 외 0.9% | 450만원 |
같은 5억원인데 250만원이 갈립니다. 설계 도서상 면적 구분이 명확하지 않은 건물도 있는데, 이런 경우 요율을 따지기 전에 건축물대장의 용도별 면적부터 보는 게 순서입니다.
계약서 쓰기 전 확인할 것
□ 물건 소재지의 시·도 조례 요율표를 확인했는가 (주택 요율은 시·도마다 정한다)
□ 주택인가, 오피스텔인가, 그 외인가부터 분류했는가
□ 오피스텔이면 85㎡ 이하 그리고 부엌·화장실·목욕시설 요건을 모두 갖췄는지 확인했는가
□ 상가주택·주상복합이면 주택 면적이 1/2 이상인지 대장으로 확인했는가
□ 월세 계약이면 ×100으로 판정한 뒤, 5천만원 미만이면 ×70으로 다시 계산했는가
□ 해당 구간에 한도액이 있는지 확인했는가 (네 구간만 있다)
□ 사무소에 게시된 실제 요율을 확인했는가
□ 부가가치세를 별도로 예산에 잡았는가
□ 지급시기를 계약서에 적었는가 (약정이 없으면 거래대금 지급 완료일)
자주 묻는 것
Q. 요율표 금액을 깎아달라고 해도 됩니까
조례와 시행규칙의 구조상 요율표 금액은 협의의 상한입니다. 서울시 안내의 첫 항목이 「상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정」입니다. 다만 협의 결과가 어떻게 되는지는 당사자 사이의 일이고, 이 글이 답할 수 있는 범위가 아닙니다.
Q. 매도인과 매수인이 나눠서 내는 겁니까
나누는 게 아니라 각각 냅니다. 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는 구조입니다. 8억 매매에서 상한 320만원이라면 매도인 쪽과 매수인 쪽에 각각 적용됩니다.
Q. 분양권은 분양가 전체로 계산합니까
아닙니다. 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄이 거래금액입니다. 총 분양가가 아닙니다.
Q. 중개보수는 언제 줍니까
약정이 우선입니다. 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날입니다(공인중개사법 시행령 제27조의2). 계약서에 지급시기를 적어두면 이 다툼이 생기지 않습니다.
Q. 서울 요율표를 다른 지역에 그대로 써도 됩니까
주택 요율은 시·도 조례 사항입니다. 국토부 시스템도 주택 부분은 시·도 조례 개정에 따라 변경될 수 있다고 명시합니다. 오피스텔과 주택 외 물건의 요율은 시행규칙에서 정하므로 구조가 다릅니다.
확인하지 못한 것
- 서울 외 시·도의 요율표 — 이번에 확인한 것은 서울특별시 조례뿐입니다. 다른 지역 수치를 이 글에 적지 않았습니다
- 서울시 조례의 이후 개정 여부 — 페이지에 2021년 12월 30일 시행으로 표기돼 있고, 그 이후 개정이 있었는지는 확인하지 못했습니다
- 공인중개사법 시행규칙 제20조의 조문 원문 — 국가법령정보센터 접근이 막혀 조문 축자를 확보하지 못했습니다. 그래서 이 글은 조문을 큰따옴표로 인용하지 않고, 서울시·국토부 페이지가 밝힌 내용과 조항 번호까지만 적었습니다
- 국토부 전자계약시스템의 주택 요율표 수치 — 해당 표의 셀이 화면에 채워지지 않았습니다. 국토부 자료는 적용 원칙과 오피스텔 요건 근거로만 썼고, 주택 요율 수치는 서울시 조례를 근거로 적었습니다
- 실비의 금액 기준 — 요율표에 실비 항목이 언급되지만 금액 기준을 확인하지 못해 쓰지 않았습니다
- 상한을 넘겨 받았을 때의 제재 — 조사하지 않았습니다
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근거
- 서울특별시 부동산중개업정보 「부동산 중개보수」 — 「서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례 제2조 별표1」(2021. 12. 30. 시행) 요율표 및 적용기준 — https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do
- 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 「중개보수 요율표」 — 오피스텔 적용 요건, 상한요율 의무 명시 대상 — https://irts.molit.go.kr/com/cmn/popup/fee/rtecsFeeRtoPopup.do
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 매매 > 부동산 중개보수 산정」 — https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=649&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2
두 공식 페이지는 2026-09-08에 직접 열어 확인했습니다. 이 글의 주택 요율은 서울특별시 기준이며, 실제 적용 요율과 금액은 물건 소재지의 시·도 조례와 중개사무소에 게시된 요율표에서 확인하시기 바랍니다.