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취득세 · 확인일 2026-09-10
생애최초 주택 구입 취득세 감면에는 「집이 있어도 무주택으로 보는」 예외가 다섯 가지 있습니다. 이 다섯 가지를 「그래도 결국 팔아야 한다」로 뭉뚱그린 글이 많은데, 행정안전부 고시 [별표 1]은 다섯 가지를 같은 조건으로 쓰지 않았습니다. 처분해야 하는 유형이 둘, 보유한 채로도 예외에 들어가는 유형이 셋입니다.
이 글은 그 갈림만 다룹니다. 제도 개요와 무주택자 요건 자체는 이미 정리해 둔 적이 있어 여기서는 반복하지 않고, 고시 [별표 1]의 문언과 별지 제1호서식 문항만 놓고 봅니다. 감면 요건 중 주택가액·소득·실거주 부분은 근거 조문을 열지 못해 다루지 않습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 예외 유형 수 | 고시 [별표 1] 5가지 |
| 처분해야 하는 유형 | 2가지 — 제1호 상속 공유지분, 제2호 도시지역 외·면 소재 주택 |
| 보유한 채로 되는 유형 | 3가지 — 제3호 20㎡ 이하, 제4호 시가표준액 100만원 이하, 제5호 전세사기피해주택 |
| 처분 유예 | 제2호에만 「취득일부터 3개월 이내」 문언이 있음 |
| 판정 주체 | 지자체장이 지방세통합정보통신망으로 본인·배우자 소유 사실 조회 |
| 서식 | 별지 제1호서식 뒷면이 별표 5개 항목을 그대로 문항으로 묻습니다 |
| 처리기한 | 접수한 날부터 10일 이내 (고시 제7조) |
어느 칸에서 갈리는지부터 봅니다
□ 1. 본인·배우자 명의로 주택을 소유한 사실이 아예 없는가 → 있으면 아래로
□ 2. 그 주택이 [별표 1]의 다섯 가지 중 하나인가 → 아니면 여기서 끝입니다
□ 3. 그 유형의 문언이 「처분한 경우」인가, 「소유하고 있거나 처분한 경우」인가
□ 4. 「처분한 경우」 쪽이라면 — 이미 넘겼거나, 제2호라면 취득일부터 3개월 안에 넘길 수 있는가
3번이 이 글의 본체입니다. 여기서 갈리는 걸 모르고 「어차피 다 팔아야 한다」로 접는 경우가 많습니다.
동사가 두 갈래입니다 — 「처분한 경우」와 「소유하고 있거나 처분한 경우」
고시 [별표 1]을 처분 요건 기준으로 다시 잘라 놓으면 이렇게 됩니다. 조문 번호와 문언은 별표 표기를 그대로 옮겼습니다.
| 유형 | 처분 요건 | 별표의 문언 | 지자체 확인 방법 |
|---|---|---|---|
| 제1호 상속 주택 공유지분 (부속토지 공유지분만 소유한 경우 포함) | 있음 | 소유하다가 그 지분을 처분한 경우 | 통합정보통신망 취득신고 자료 |
| 제2호 도시지역 외의 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외) 소재 주택을 소유하다 타지역으로 이주 — 가) 사용승인 후 20년 이상 단독주택 / 나) 85㎡ 이하 단독주택 / 다) 상속으로 취득한 주택 | 있음 | 이미 처분하였거나 감면신청 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정 | 용도지역 대사 + 주민등록등(초)본 |
| 제3호 전용면적 20㎡ 이하 주택 (둘 이상 소유한 경우는 제외) | 없음 | 소유하고 있거나 처분한 경우 | 통신망상 면적(없으면 등기부등본) |
| 제4호 취득일 현재 시가표준액 100만원 이하 주거용 건축물 | 없음 | 소유하고 있거나 처분한 경우 | 취득일 현재 통신망상 산출과표 |
| 제5호 전세사기피해주택 | 없음 | 소유하고 있거나 처분한 경우 | 통신망상 감면 적용 주택 여부, 없으면 전세사기피해자등 결정문 |
표에서 읽기 어려운 게 하나 있습니다. 처분 요건이 붙는 둘 중에서도 유예는 제2호에만 있습니다. 제2호는 취득일부터 3개월 안에 넘겨도 되는데, 제1호 상속 지분에는 그 유예 문언이 없습니다. 처분 요건이 붙는다는 점만 같고 시한은 다릅니다.
솔직히 말씀드리면 저도 별표를 처음 훑을 때는 다섯 가지를 한 덩어리로 읽었습니다. 문언을 한 줄씩 다시 놓고 보니 동사가 다르더군요. 「전부 팔아야 된다」로 정리한 글이 많은데, 별표는 그렇게 쓰여 있지 않습니다.
제2호는 유형이 아니라 이동이 조건입니다
제2호에서 가·나·다 세 유형은 「어떤 집이냐」를 정하는 조건이고, 예외로 들어가는 사건은 그 지역에서 타지역으로 이주한 것입니다. 그 지역에 그대로 살면서 집만 파는 경우를 제2호가 덮는지는 별표 문언만으로 갈리지 않아, 소재지 시·군·구에 확인하셔야 합니다.
![행정안전부 고시 [별표 1] 문언 기준입니다.](https://sebogi.com/wp-content/uploads/2026/09/post53-diagram-branch.png)
신청서가 실제로 묻는 것
별지 제1호서식 뒤쪽은 위 별표를 그대로 문항으로 바꿔 놓았습니다.
- ① 상속 공유지분 — 처분하였음 / 처분하지 않았음 / 해당사항 없음
- ② 도시지역 외·면 소재 종전 주택 — 처분하였음 / 처분하지 않았음 / 해당사항 없음 (취득일 현재까지 처분하지 않았다면 3개월 이내 처분)
- ③ 전용 20㎡ 이하 주택 — 2호 이상 소유 / 1호만 소유 / 처분하였음 / 해당사항 없음
- ④ 시가표준액 — 취득일 현재 건물분 시가표준액이 100만원 이상이면 주택으로 봅니다
- ⑤ 전세사기피해주택 — 처분하였음 / 처분하지 않았음 / 해당사항 없음
④와 별표 제4호는 같은 선을 반대 방향에서 씁니다. 별표는 「100만원 이하면 소유로 보지 않는다」이고, 서식은 「100만원 이상이면 주택으로 본다」입니다.
여기서 한 지점이 어긋납니다. 「이하」의 반대는 「초과」이지 「이상」이 아닙니다. 시가표준액이 정확히 100만원인 경우, 별표대로면 예외에 들어가고 서식대로면 주택으로 잡힙니다. 어느 쪽이 우선하는지는 이번에 확인하지 못했습니다 — 시가표준액이 딱 100만원 언저리라면 소재지 시·군·구에 먼저 확인하셔야 합니다.
경계값을 벗어난 구간에서는 두 문언이 같은 결론을 냅니다. 값이 안 나가는 시골집도 100만원을 넘으면 주택입니다.
서식이 별표를 그대로 문항화했다는 건, 창구 판정이 이 다섯 칸에서 끝난다는 뜻이기도 합니다. 서식에 없는 조건을 미리 걱정할 필요가 없습니다.
서류 한 가지만 짚습니다
주민등록 등본·초본은 행정정보 공동이용에 동의한 경우에 한해 제출을 갈음할 수 있습니다(고시 제8조). 동의하지 않으면 직접 내야 합니다. 그리고 가족관계증명서는 동의와 무관하게 갈음 대상이 아니라 직접 내야 합니다.
자주 하는 실수
개인정보 수집·이용 동의를 「선택」으로 읽는 것
서식상 형식은 동의란이지만, 거부하면 이전 주택보유 사실을 확인할 수 없어 무주택 요건 미준수로 처리됩니다. 신청서에 그 결과가 명시돼 있습니다.
20㎡ 이하 소형주택을 여러 채 들고 신청하는 것
제3호는 둘 이상 소유한 경우를 명시적으로 제외합니다. 1호까지입니다.
신청서를 내면 절차가 끝났다고 보는 것
감면신청서 제출이 감면 의무사항 위반 시 추징에 관한 서면통지를 갈음합니다. 통지를 따로 못 받았다는 말이 성립하지 않는 구조입니다.
자주 묻는 것
Q. 배우자가 결혼 전에 집을 갖고 있다가 판 경우는 어떻게 됩니까
고시가 정의하는 무주택자는 본인 및 그 배우자가 국내에서 주택을 소유한 사실이 없는 경우입니다. 시점을 혼인 전후로 나누는 문언은 고시에 없습니다. 별표 1의 다섯 가지 중 하나에 해당하는지로 갈립니다.
Q. 한도를 넘는 금액은 어떻게 되나요
보도자료는 「면제되는 취득세 감면 한도」라고만 씁니다. 한도 초과분의 처리를 규정한 조문은 확인하지 못해 쓰지 않겠습니다.
Q. 오피스텔도 됩니까
감면신청서의 감면대상 주택 종류 체크란은 아파트·도시형생활주택·연립·다세대·단독주택·다가구주택입니다. 오피스텔 항목은 현행 서식에 없습니다. 다만 오피스텔을 감면 대상에 넣는 내용이 2026년 8월 26일 행정안전부가 발표한 「2026년 지방세제 개편안」에 들어 있습니다. 이 글을 쓰는 시점에 그것은 입법예고 단계(2026-08-27~09-23)이고 국회에 제출되지 않았습니다. 시행 여부와 시점은 확정되지 않았으므로 이 글에서 다루지 않습니다 — 지금 안 된다는 것과 앞으로도 안 된다는 것은 다른 이야기입니다.
Q. 이 고시는 언제 취득한 것부터 적용됩니까
「2022년 6월 21일 이후 취득하는 경우부터 적용한다」는 적용례는 현행 제2026-3호 부칙이 아니라 그 적용례를 처음 둔 종전 개정 고시의 부칙에 있는 문장입니다. 현행 고시는 2026년 1월 13일 일부개정, 같은 날 시행입니다. 부칙은 개정할 때마다 새로 붙기 때문에, 적용례를 볼 때는 어느 개정분의 부칙인지를 같이 봐야 합니다.
확인하지 못한 것
- 감면 요건 조문 원문(지방세특례제한법 제36조의3) — 국가법령정보센터 접근이 막혔습니다. 그래서 주택가액 상한·소득 요건·실거주 요건은 이 글에 한 줄도 쓰지 않았습니다. 어디서 본 숫자라도 확인 못 한 것은 적지 않습니다
- 일몰 시한 — 보도자료는 「연장한다」고만 하고 연도를 적지 않았습니다. 2차 매체에 특정 연도가 돌아다니지만 1차 자료로 확인되지 않아 쓰지 않습니다
- 별표 제4호 「100만원 이하」와 별지 서식 ④ 「100만원 이상」의 경계값 처리 — 두 문언이 정확히 100만원인 지점에서 어긋납니다. 어느 쪽이 우선하는지 확인하지 못했습니다
- 감면 한도와 인구감소지역 범위 — 이 글은 처분 요건만 다룹니다. 한도 금액과 인구감소지역 해당 여부는 여기서 판정하지 않으니 소재지 지자체에 확인하셔야 합니다
- 출산·양육 주택 구입 취득세 감면(100%, 500만원 한도) — 같은 개정으로 연장됐다는 보도자료 한 곳만 확인했습니다. 별도 제도라 이 글에서 다루지 않습니다
- 제2호의 「타지역으로 이주」 판정 — 그 지역에 계속 거주하면서 주택만 처분한 경우가 제2호에 들어가는지, 별표 문언만으로는 갈리지 않았습니다
- 2026년 8월 26일 지방세제 개편안의 이후 경과 — 입법예고 단계까지만 확인했습니다. 국회 제출·통과 여부는 확인하지 못했습니다
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근거
- 행정안전부 고시 제2026-3호 「생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준」 (2026. 1. 13. 일부개정, 같은 날 시행) — 제2조·제3조·제7조·제8조, [별표 1], 별지 제1호서식 — https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type001/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000016&nttId=123270
- 행정안전부 보도자료 「2026년 새해부터 달라지는 지방세제」 (2026. 1. 2. 조간) — https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type010/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000008&nttId=122851
고시 원문과 보도자료는 2026-09-09에 직접 내려받아 확인했고, 2026-09-10에 지방세제 개편안 항목을 다시 대조했습니다. 위 두 출처는 모두 행정안전부 자료입니다 — 서로 다른 기관의 교차검증이 아니라, 같은 기관의 고시 원문과 그 고시를 설명한 보도자료입니다. 그래서 이 글은 고시 원문에 있는 문언만 단정했고, 보도자료에만 있는 값은 그 사실을 밝히고 「확인하지 못한 것」으로 넘겼습니다.
본인의 감면 대상 여부와 세액은 취득하려는 주택 소재지 시·군·구에 확인하시기 바랍니다.