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부동산 · 정비사업 | 확인일 2026-10-06
재개발 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 그런데 「분담금」도 「권리가액」도 「비례율」도, 관리처분계획과 청산금을 정하는 조문들에는 없는 말입니다 — 제74조·제76조·제89조 어디에도 세 단어가 나오지 않습니다. 관리처분계획과 청산금을 정하는 조문이 쓰는 말은 「청산금」이고, 그 청산금은 내는 돈이자 받는 돈입니다.
아래에서 법령의 말과 실무의 말이 어떻게 대응되는지, 숫자가 왜 두 번 나오는지, 그리고 숫자를 넣으면 어디서 갈리는지를 정리하겠습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 조문이 정하는 것 | 조문 |
|---|---|---|
| 차액의 정의 | 분양받은 대지·건축물의 가격 − 종전 토지·건축물의 가격 = 청산금 | 제89조① |
| 부호 | 징수하거나 지급하여야 한다 — 한 문장에 양방향이 같이 있다 | 제89조① |
| 종전자산 평가 기준시점 | 사업시행계획인가 고시가 있은 날 (철거된 건축물은 허가받은 날) | 제74조①5호 |
| 평가 주체(재개발) | 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등 | 제74조④1호 가목 |
| 금액 산정 방식 | 평가한 금액을 산술평균 | 제74조④1호 |
| 조합이 처음 통지하는 숫자 | 분양예정 대지·건축물의 추산액, 조합원 분담규모 및 분담시기 | 제74조①3호·6호 |
| 통지 시점 | 총회 개최일 1개월 전 · 문서로 | 제74조⑤ |
| 납부·수령 시점(원칙) | 이전고시가 있은 후 | 제89조① |
| 분할징수·분할지급(예외) | 정관등에 정했거나 총회 의결이 있으면 가능 | 제89조② |
| 평가 시 참작사항 | 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 | 제89조③ |
법이 쓰는 말은 「청산금」입니다
도시 및 주거환경정비법 제89조 제1항이 차액을 정의합니다.
대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.
문장 하나에 「징수하거나」와 「지급」이 같이 들어 있습니다. 조문이 음수를 예정하고 있다는 뜻입니다.
실무의 말과 법령의 말은 이렇게 대응됩니다.
| 실무에서 부르는 말 | 조문의 말 | 조문 |
|---|---|---|
| 분담금 | 청산금 / 조합원 분담규모 | 제89조① / 제74조①6호 |
| 권리가액 | 종전의 토지 또는 건축물의 가격 | 제74조①5호 |
| 조합원분양가 | 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 | 제74조①3호 |
| 비례율 | 없다 | — |
조문 세 개를 열어 「비례율」을 찾았는데 한 번도 걸리지 않더군요. 여기서 한 번 막혔습니다 — 실무에서 쓰는 비례율 산출 공식이 어느 법령이나 고시에서 나온 것인지 끝내 확인하지 못했습니다. 그래서 이 글에서는 비례율을 관리처분계획에 적혀 오는 수치로만 다룹니다.
범위를 분명히 해 둡니다. 「도시정비법 어디에도 없다」가 아니라, 관리처분계획과 청산금을 정하는 조문들(제74조·제76조·제89조)에 없다는 것까지가 확인된 범위입니다. 실무에서 굳어진 말이 조문에는 없는 경우가 부동산 쪽에 또 있습니다 — 경매 권리분석 기초 — 「말소기준권리」는 법에 없는 말입니다에서 같은 구조를 정리했습니다.
다만 도시정비법이 「분담금」을 아예 쓰지 않는 것은 아닙니다. 제72조 제1항 2호는 분양공고·통지 사항으로 「분양대상자별 분담금의 추산액」을 적고 있습니다. 이 글이 확인한 범위는 관리처분계획과 청산금을 정하는 세 조문까지입니다.
숫자는 두 번 나옵니다 — 단계가 다르고 조문이 다릅니다
이 주제에서 가장 쉽게 엉키는 지점입니다. 조합원이 보는 숫자는 서로 다른 단계에서 두 번 나옵니다.
| ① 관리처분계획 단계 | ② 청산금 단계 | |
|---|---|---|
| 조문 | 제74조①3호·5호·6호 | 제89조① |
| 시점 | 분양신청기간이 종료된 뒤, 인가 전 | 이전고시가 있은 후 |
| 조문이 쓰는 말 | 「추산액」 · 「분담규모」 | 「청산금」 |
| 성질 | 추산 | 그 차액에 상당하는 금액 |
| 받아 보는 종이 | 총회 1개월 전 문서 통지(제74조⑤) | 이전고시 후 징수 또는 지급 |
조합에서 처음 받아 보는 숫자는 ①입니다. 조문이 그 숫자에 붙인 말이 「추산액」입니다. 「추산」은 제74조 제1항 3호와 6호에 그대로 적힌 조문 문구입니다.
제74조 제1항은 「제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는」으로 시작합니다. 이 글은 분양신청을 했고 관리처분계획의 분양대상에 들어간 경우를 다룹니다. 분양신청을 하지 않았거나 철회했거나 계획에서 제외된 경우는 다른 조문의 트랙이라 이 글의 범위 밖입니다.
종전자산은 「언제의 가격」인가
제74조 제1항 5호는 평가 기준시점을 못 박아 둡니다.
분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
현재 시세가 아닙니다. 고시가 있은 날에 고정된 가격입니다.
평가하는 사람도 조문이 정합니다. 재개발사업은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가하고, 그 금액을 산술평균합니다(제74조④1호 가목). 재건축사업은 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상에 조합총회 의결로 선정·계약한 1인 이상이 더해집니다(같은 호 나목). 재개발은 조합이 고른 감정평가사만으로는 되지 않습니다.
전원 합의로 금액을 따로 정하는 길은 좁습니다. 제74조 제4항 1호 단서는 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에만 사업시행자와 토지등소유자 전원 합의 산정을 허용합니다.
한 가지 더 — 제89조 제3항은 가격을 평가할 때 규모·위치·용도·이용 상황과 함께 정비사업비를 참작하도록 정합니다. 사업비는 평가 바깥의 변수가 아닙니다.
숫자를 넣어 보면
아래는 전부 가정 계산입니다. 실제 금액은 본인의 관리처분계획 서류에 적힌 숫자로만 나옵니다.
쓰는 산식은 제89조 제1항 그대로입니다.
“`
청산금 = 분양받은 대지·건축물의 가격 − 종전 토지·건축물의 가격
값이 + → 내가 낸다 (징수)
값이 − → 내가 받는다 (지급)
“`
실무에서는 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 값을 권리가액이라 부르고, 조합원분양가에서 그 권리가액을 뺍니다. 아래 예시의 비례율은 관리처분계획에 적혀 온 수치를 그대로 대입했다고 가정한 값입니다.
예시 1 — 내는 경우
종전자산 평가액 3억원 · 비례율 100% · 조합원분양가 추산액 4억 2,000만원
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 권리가액 | 3억 × 1.00 | 3억원 |
| 차액 | 4억 2,000만 − 3억 | +1억 2,000만원 |
부호가 양수입니다. 내는 쪽입니다.
예시 2 — 비례율만 바꾼 경우
예시 1에서 비례율만 100% → 90%로 내렸습니다.
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 권리가액 | 3억 × 0.90 | 2억 7,000만원 |
| 차액 | 4억 2,000만 − 2억 7,000만 | +1억 5,000만원 |
예시 1보다 3,000만원 늘었습니다. 3억원의 10%가 정확히 3,000만원입니다.
예시 3 — 부호가 뒤집히는 경우
종전자산 평가액 5억원 · 비례율 105% · 조합원분양가 추산액 4억 2,000만원
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 권리가액 | 5억 × 1.05 | 5억 2,500만원 |
| 차액 | 4억 2,000만 − 5억 2,500만 | −1억 500만원 |
음수입니다. 제89조 제1항이 「지급하여야 한다」로 적어 둔 경우가 이 경우입니다.
비례율이 1%p 움직이면
비례율이 곱해지는 대상은 종전자산 평가액 하나입니다. 그래서 움직임은 단순한 산술입니다.
| 종전자산 평가액 | 비례율 1%p 하락 시 차액 증가 | 비례율 10%p 하락 시 |
|---|---|---|
| 1억원 | 100만원 | 1,000만원 |
| 2억원 | 200만원 | 2,000만원 |
| 3억원 | 300만원 | 3,000만원 |
| 5억원 | 500만원 | 5,000만원 |
| 8억원 | 800만원 | 8,000만원 |
조합원분양가가 그대로라는 가정 아래의 산술입니다. 직접 대입해 보니 종전자산 3억원에서 비례율 10%p 차이가 3,000만원이었습니다. 이 표는 비례율이 왜 그 값이 되는지를 설명하지 않습니다. 설명할 근거를 확보하지 못했습니다.
언제 내는가
제89조는 원칙과 예외를 나눠 둡니다.
| 경우 | 근거 | 언제 |
|---|---|---|
| 정관등에 정한 바도, 총회 의결도 없음 | 제89조① | 이전고시가 있은 후 |
| 정관등에 정했거나 총회 의결이 있음 | 제89조② | 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할 |
조문이 정하는 것은 「일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다」까지입니다. 분할 횟수도, 회차별 금액도, 기간 간격도 조문에 없습니다. 조문이 나눠 내는 기준 금액까지 직접 못 박아 둔 제도도 있습니다 — 종부세 분납 — 300만원이 아니라 250만원 초과입니다가 그런 경우입니다. 도시정비법 제89조 제2항은 그렇게 적혀 있지 않습니다. 그래서 「중도금처럼 몇 차례 낸다」는 설명을 숫자로 옮길 수 없습니다. 본인 조합의 정관과 총회 의결 내용을 직접 확인해야 하는 항목입니다.
흔한 오해
| 흔히 이렇게 쓴다 | 조문은 이렇다 |
|---|---|
| 권리가액은 법에 정해진 개념이다 | 제74조·제76조·제89조에 「권리가액」이라는 말이 없다. 법령의 말은 「종전의 토지 또는 건축물의 가격」 |
| 비례율은 법정 산식이다 | 세 조문에 「비례율」이 없다. 산출 공식의 법령 근거를 확인하지 못했다 |
| 분담금은 내는 돈이다 | 제89조①은 「징수하거나 … 지급하여야 한다」를 한 문장에 둔다 |
| 조합이 통지한 금액이 확정 금액이다 | 제74조①3호·6호는 「추산액」·「분담규모」다. 「추산」이 조문 문구다 |
| 종전자산은 현재 시세로 평가한다 | 「사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격」이다 |
| 조합이 고른 감정평가사가 평가한다 | 재개발은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상이다 |
| 한 곳의 감정평가 금액으로 정해진다 | 산술평균이다 |
| 전원이 합의하면 아무 때나 다시 정할 수 있다 | 관리처분계획을 변경·중지·폐지하려는 경우에만 열린다 |
| 분담금은 중도금처럼 나눠 낸다 | 원칙은 이전고시 후다. 분할은 정관등 또는 총회 의결이 있을 때의 예외다 |
| 사업비가 올라도 내 평가액은 그대로다 | 제89조③은 가격평가에 정비사업비를 참작하도록 정한다 |
| 통지 없이 총회에서 정해진다 | 총회 개최일 1개월 전에 문서로 통지해야 한다 |
체크리스트 — 서류에서 찾을 세 숫자
관리처분계획 인가 서류와 총회 책자에서 아래 세 숫자를 찾아 직접 넣어 보는 편이 빠릅니다. 통지서 맨 아래 합계부터 보면 어디서 갈린 금액인지 알 수 없습니다.
□ ㉠ 내 종전자산 감정평가액 — 사업시행계획인가 고시일 기준인지 함께 확인
□ ㉡ 적용된 비례율
□ ㉢ 내가 신청한 평형의 조합원분양가 추산액
□ 감정평가서가 2인 이상의 산술평균인지 (재개발)
□ 정관에 분할징수·분할지급 규정이 있는지
□ 그 내용을 바꾼 총회 의결이 있었는지
□ 총회 1개월 전 문서 통지를 실제로 받았는지
저라면 합계보다 ㉠을 먼저 봅니다. 비례율이 곱해지는 대상이 그 한 숫자이고, 평가 기준일이 언제로 잡혔는지가 거기서 드러나기 때문입니다.
그리고 한 가지는 계산해 보기 전에는 모릅니다. 종전자산 평가액이 조합원분양가보다 크면 부호가 뒤집힙니다 — 조문이 「지급하여야 한다」를 같은 문장에 적어 둔 이유입니다. 분담금은 반드시 내는 돈이 아닙니다.
자주 묻는 것
조합에서 통지받은 분담금이 그대로 확정되나요?
조문이 그 숫자에 붙인 말은 「추산액」과 「분담규모」입니다(제74조①3호·6호). 확정액이라는 표현은 조문에 없습니다. 다만 그 추산액과 나중의 청산금을 어떻게 정산하는지는 제74조와 제89조가 직접 정하지 않습니다. 확인하지 못한 항목으로 아래에 남겨 두었습니다.
종전자산 평가액이 낮게 나왔는데 다시 평가받을 수 있나요?
감정평가 결과에 이의를 제기하는 절차는 이번에 확인하지 못했습니다. 조문으로 확인되는 것은 평가 주체(재개발은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상)와 산술평균 방식, 그리고 관리처분계획을 변경·중지·폐지하려는 경우 전원 합의로 산정할 수 있다는 단서까지입니다.
조합이 선정한 감정평가사가 평가하는 것 아닌가요?
재개발사업은 아닙니다. 제74조 제4항 1호 가목은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상으로 정합니다. 조합총회가 선정·계약한 감정평가법인등이 들어가는 쪽은 나목, 즉 재건축사업입니다.
분담금을 분양 중도금처럼 나눠 내게 되나요?
정관등에 분할징수·분할지급을 정했거나 총회 의결이 있으면 가능합니다(제89조②). 없으면 원칙대로 이전고시가 있은 후에 정산합니다(제89조①). 회차와 간격은 조문이 정하지 않으므로 정관과 의결 내용을 봐야 합니다.
분양신청을 하지 않았는데 분담금은 어떻게 되나요?
이 글의 범위 밖입니다. 제74조의 관리처분계획은 분양신청기간이 종료된 때의 분양신청 현황을 기초로 수립되고, 분양신청을 하지 않았거나 철회했거나 계획에서 제외된 경우는 다른 조문이 따로 다룹니다. 그 경로와 기한은 제72조·제73조가 따로 정합니다.
확인하지 못한 것
- 비례율 산출 공식의 법령·고시 근거. 그래서 이 글에 공식을 쓰지 않았습니다
- 제89조 제4항이 위임한 시행령 조문(가격평가의 방법·절차)의 조번호와 내용
- 제74조 제1항 단서의 「대통령령으로 정하는 경미한 사항」의 범위
- 추산액(제74조①3호·6호)과 청산금(제89조①)의 정산 방법. 두 조문이 직접 정하지 않습니다
- 감정평가 결과에 이의를 제기하는 절차
- 청산금의 징수·납부 방법과 소멸시효
- 분할징수의 회차·간격·회차별 금액
- 이전고시의 시기. 조문 문구인 「이전고시가 있은 후」까지만 확인했습니다
이 항목들은 추정으로 메우지 않았습니다. 다른 글에서 숫자로 적힌 것을 보셨다면 출처가 어디인지 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.
새로 받은 집을 취득할 때 붙는 세금은 이 글에서 다루지 않았습니다. 취득세와 함께 붙는 세목은 취득세만 계산하고 잔금 치르러 갔다가 당황하는 이유에, 중과 여부가 갈리는 구간은 취득세 중과 — 조정대상지역이어도 안 걸리는 구간이 있습니다에 따로 정리해 두었습니다.
근거
- 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) — 제1항 3호·5호·6호, 제4항 1호 가목·나목 및 단서, 제5항
- 도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) — 「비례율」·「권리가액」·「분담금」 미사용 확인용
- 도시 및 주거환경정비법 제89조(청산금 등) — 제1항·제2항·제3항·제4항
- 국가법령정보센터(law.go.kr) 법령 원문 조회 · 확인일 2026-10-06
본문의 모든 계산 예시는 가정값을 넣은 산술이며, 실제 금액은 조합의 관리처분계획과 감정평가 결과에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 관리처분계획 인가 서류와 총회 통지 문서에서 확인하십시오.
아파트 짓는 이팀장
공동주택 설계를 15년 했습니다. 세무사도 변호사도 아닙니다. 아파트를 설계하면서도 정작 그 집에 붙는 세금은 잘 몰랐고, 찾아보니 나오는 글마다 숫자가 달랐습니다. 그래서 확인한 걸 정리해두기 시작했습니다.