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재산세 · 확인일 2026-09-15
주택 재산세를 두 번 받는 사람과 한 번만 받는 사람을 가르는 선은 연 부과세액 20만원입니다.
지방세법 제115조 제1항 제3호가 주택분을 7월과 9월에 절반씩 나누어 부과하도록 정해 놓았고, 같은 호 단서가 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있게 열어 두었습니다. 7월에 냈는데 9월에 또 왔다면 그 집의 연 부과세액이 20만원을 넘었다는 뜻입니다.
이 글은 왜 두 번인지, 그리고 왜 그 금액인지만 다룹니다. 납부 기한·수단·넘겼을 때의 가산금은 「재산세 9월 납기」 쪽에서 따로 정리했으니 여기서는 반복하지 않겠습니다. 계산은 지방세법과 같은 법 시행령 조문만으로 닫히는 범위까지 갑니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 주택분 납기 | 1/2은 7월 16~31일, 나머지 1/2은 9월 16~30일 (§115①3) |
| 한 번만 나오는 기준 | 연 부과세액 20만원 이하 → 조례로 정하는 바에 따라 7월 일괄 |
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 (§114) |
| 주택 공정시장가액비율 | 60%. 단 2026년도 1세대 1주택은 43·44·45% (시행령 §109①2) |
| 주택 세부담상한(150%) | 적용되지 않습니다 (§122 단서) |
| 대신 적용되는 것 | 과세표준상한제 (§110③) |
| 1세대 1주택 세율특례 | 시가표준액 9억원 이하에 한정 (§111의2) |
9월에 고지서가 두 장 왔다면 둘은 다른 세금입니다
주택만 절반씩 나뉩니다. 나머지 과세대상은 납기가 한 번뿐입니다.
| 과세대상 | 납기 | 분할 |
|---|---|---|
| 주택 | 7/16~31 + 9/16~30 | 1/2씩 (20만원 이하는 7월 일괄) |
| 건축물 | 7/16~7/31 | 없음 |
| 토지 | 9/16~9/30 | 없음 |
| 선박·항공기 | 7/16~7/31 | 없음 |
토지분은 처음부터 9월 한 번입니다. 그래서 9월에 두 장을 받는 경우가 생깁니다 — 주택 2기분 한 장, 토지분 한 장입니다. 같은 세금이 중복 고지된 게 아니라 과세대상이 다릅니다. 고지서에서 과세대상 항목부터 확인하는 편이 빠릅니다.
6월 1일 기준도 같이 봐야 합니다. 6월 2일에 집을 넘겨도 그해 재산세는 판 사람에게 옵니다. 7월분과 9월분 둘 다입니다.
산정식 — 조문 세 개로 닫힙니다
“`
과세표준 = min( 시가표준액 × 공정시장가액비율 , 과세표준상한액 )
산출세액 = 과세표준 × 세율
고지세액 = 산출세액 ÷ 2
“`
공정시장가액비율 (시행령 §109①, 2026-05-29 개정·조문시행일자 2026-07-01)
| 구분 | 비율 |
|---|---|
| 토지 및 건축물 | 70% |
| 주택 (일반) | 60% |
| 2026년도 1세대 1주택 · 시가표준액 3억원 이하 | 43% |
| 2026년도 1세대 1주택 · 3억원 초과 6억원 이하 | 44% |
| 2026년도 1세대 1주택 · 6억원 초과 | 45% |
43·44·45%는 조문 안에 「2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세」라는 연도 한정이 박혀 있습니다. 연도를 떼고 옮겨 적으면 다음 해에 틀린 값이 됩니다.
괄호 하나를 더 짚겠습니다. 제2호 단서는 대상을 「1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)」이라고 씁니다. 9억원을 넘어도 43~45% 구간에서 빠지지 않습니다. 뒤에 나오는 §111의2 세율특례가 9억원 이하로 한정돼 있어서 「9억을 넘으면 공정시장가액비율도 60%로 돌아간다」고 읽기 쉬운데, 두 조문은 서로 다른 선을 긋고 있습니다.
세율 (§111①3나 — 주택 표준세율)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% |
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 60,000원 + 6천만원 초과분의 0.15% |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 195,000원 + 1억5천만원 초과분의 0.25% |
| 3억원 초과 | 570,000원 + 3억원 초과분의 0.4% |
1세대 1주택 세율특례 (§111의2 — 시가표준액 9억원 이하에 한정)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.05% |
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 30,000원 + 6천만원 초과분의 0.1% |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 120,000원 + 1억5천만원 초과분의 0.2% |
| 3억원 초과 | 420,000원 + 3억원 초과분의 0.35% |
대입해봤습니다 — 같은 3억인데 한쪽은 두 번, 한쪽은 한 번
아래는 주택분 재산세 본세만 조문에 대입한 값입니다. 과세표준상한액을 넘지 않는 경우로 놓았습니다. 고지서에는 다른 항목이 함께 실리므로 총액과는 다릅니다.
사례 1 — 시가표준액 2억원, 일반 주택
- 과세표준 = 2억 × 60% = 1억 2,000만원
- 산출세액 = 60,000 + (1억2,000만 − 6,000만) × 0.15% = 60,000 + 90,000 = 150,000원
- 20만원 이하 → 조례에 따라 7월에 한 번
사례 2 — 시가표준액 3억원, 일반 주택
- 과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만원
- 산출세액 = 195,000 + (1억8,000만 − 1억5,000만) × 0.25% = 195,000 + 75,000 = 270,000원
- 20만원 초과 → 135,000원씩 7월·9월 두 번
사례 3 — 시가표준액 3억원, 2026년도 1세대 1주택
- 공정시장가액비율 43% → 과세표준 = 1억 2,900만원
- 세율특례 적용 → 30,000 + (1억2,900만 − 6,000만) × 0.1% = 30,000 + 69,000 = 99,000원
- 20만원 이하 → 7월에 한 번
사례 2와 3은 시가표준액이 같습니다. 비율이 60%에서 43%로 내려가고 세율표가 특례로 바뀌자 27만원이 9만9천원이 됐습니다. 그리고 그 과정에서 고지 횟수까지 두 번에서 한 번으로 바뀝니다. 저는 세 번째 사례를 계산하고 나서야 「7월에만 왔다」는 게 단순히 집이 싸다는 뜻이 아닐 수 있다는 걸 알았습니다.
갈리는 지점은 네 군데입니다
□ 1세대 1주택으로 인정되는가 — 비율(60% ↔ 43·44·45%)과 세율표가 동시에 바뀝니다
□ 시가표준액이 9억원을 넘는가 — 넘으면 §111의2 세율특례가 적용되지 않습니다
□ 연 부과세액이 20만원을 넘는가 — 고지 횟수가 갈립니다
□ 6월 1일에 누구 명의였는가 — 그해 부담자가 통째로 결정됩니다
세 번째 항목이 이 글의 본체인데, 앞의 두 항목을 지나야 도달합니다. 순서를 거꾸로 보면 왜 한 번인지 설명이 안 됩니다.
흔한 오해
「주택 재산세는 전년의 150%를 못 넘는다」
주택에는 해당하지 않습니다. 세 부담의 상한을 정한 §122에 「다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다」는 단서가 붙어 있습니다. 2023년 3월 14일 개정으로 주택은 세부담상한에서 빠지고, 대신 §110③의 과세표준상한제로 넘어갔습니다. 과세표준상한액은 「직전 연도 과세표준 상당액 + (당해 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)」로 계산하고, 상한율은 0에서 5% 범위에서 대통령령으로 정합니다.
「9월 고지서가 7월보다 금액이 다르면 뭔가 잘못됐다」
조문은 「해당 연도에 부과·징수할 세액의 2분의 1」과 「나머지 2분의 1」로 씁니다. 연세액을 절반으로 가른 것이므로 두 장의 합이 연세액입니다.
「20만원은 고지서에 찍힌 총액 기준이다」
조문 문언은 「해당 연도에 부과할 세액」입니다. 시가표준액이나 공시가격이 아니라 세액 기준입니다.
「20만원 이하면 무조건 7월 한 번이다」
단서는 「조례로 정하는 바에 따라 … 할 수 있다」입니다. 의무 규정이 아니라 조례에 맡긴 임의 규정입니다. 지자체별 운용이 실제로 어떻게 갈리는지는 이번에 확인하지 못했습니다.
자주 묻는 것
Q. 7월에 냈는데 9월에 또 왔습니다. 이중 부과 아닙니까
주택분은 연세액을 절반씩 두 번 부과합니다(§115①3). 두 장 합계가 그 집의 연세액입니다.
Q. 작년에는 7월에만 왔는데 올해는 9월에도 왔습니다
연 부과세액이 20만원 선을 넘어섰는지부터 보는 게 순서입니다. 과세표준(시가표준액 × 공정시장가액비율)이 움직이면 세액이 따라 움직이고, 20만원 경계를 넘는 순간 고지가 두 번으로 갈립니다.
Q. 6월 초에 집을 팔았는데 왜 제게 옵니까
과세기준일이 6월 1일입니다(§114). 6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세 납세의무자입니다.
Q. 1세대 1주택이면 무조건 43%입니까
아닙니다. 시가표준액 3억원 이하가 43%, 3억원 초과 6억원 이하가 44%, 6억원 초과가 45%입니다. 그리고 이 세 값은 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 대한 규정입니다.
Q. 이 계산대로 하면 고지서 금액이 나옵니까
이 글은 주택분 재산세 본세까지만 계산했습니다. 고지서에는 그 외 항목이 함께 실립니다. 본인 세액은 관할 시·군·구나 위택스에서 확인하시기 바랍니다.
Q. 종합부동산세와는 어떻게 다릅니까
과세기준일은 같지만 세목과 납기가 다릅니다. 종부세는 「종부세 분납 — 300만원이 아니라 250만원 초과입니다」에서 따로 다뤘습니다. 이 글에서는 끌어오지 않겠습니다. 12월에 오는 종부세 고지서 금액을 미리 세어 보는 방법은 「종부세 고지서 미리보기 — 12월에 얼마 나오는지 지금 계산해봤습니다」에 적어 뒀습니다.
확인하지 못한 것
- 2026년도 과세표준상한율의 실제 값 — 법 §110③이 「0에서 100분의 5 범위에서 대통령령으로」라고만 정하고 있고, 그 비율을 정한 시행령 조문 원문을 이번에 직접 열지 못했습니다. 그래서 본문에 상한율 숫자를 한 줄도 쓰지 않았고, 사례 계산도 상한에 걸리지 않는 구간으로 잡았습니다
- §111의2 세율특례의 일몰 이후 — 조문참고자료에 「2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효」라고 적혀 있습니다. 2026년 재산세는 과세기준일이 2026년 6월 1일이므로 적용 범위 안입니다. 그 뒤가 어떻게 되는지는 확인하지 못했습니다 — 연장된다고도, 끝난다고도 쓰지 않겠습니다
- 「조례로 정하는 바에 따라」의 지자체별 운용 — 20만원 이하를 실제로 7월에 일괄 부과하는지가 지자체마다 갈리는지 대조하지 못했습니다. 조문 문언까지만 적었습니다
- 1주택 세율특례 적용 여부가 고지서에 어떻게 표시되는가 — 실물 고지서 자료를 확보하지 못해 다루지 않았습니다
근거
- 지방세법 — 제110조(과세표준), 제111조(세율), 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례), 제114조(과세기준일), 제115조(납기), 제122조(세 부담의 상한). 조문시행일자 2026-01-01 · 국가법령정보센터 조문 원문 직독
- 지방세법 시행령 — 제109조(공정시장가액비율). 2026년 5월 29일 개정 · 조문시행일자 2026-07-01 · 조문 원문 직독
조문은 2026년 9월 15일에 직접 확인했습니다. 위 두 근거는 모두 행정안전부 소관 법령입니다 — 서로 다른 기관의 교차검증이 아니라, 법률과 그 시행령의 관계입니다. 그래서 이 글은 조문 문언으로 닫히는 범위만 단정했고, 대통령령에 위임된 값 중 원문을 열지 못한 것은 「확인하지 못한 것」으로 넘겼습니다.
계산 예시는 조문 대입값이며 실제 고지세액과 다릅니다. 본인 세액은 주택 소재지 시·군·구 또는 위택스(wetax.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다.