이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산 거래신고 · 확인일 2026-09-15
자금조달계획서 제출 기준을 「6억원부터」로 아는 경우가 많은데, 6억원은 두 갈래 중 한 갈래일 뿐입니다. 개인이 주택을 살 때 제출 대상이 되는 경로는 두 개이고, 둘은 OR로 묶여 있습니다 — 실제 거래가격이 6억원 이상이거나(지역을 따지지 않습니다), 그 주택이 투기과열지구·조정대상지역에 있거나(금액을 따지지 않습니다). 한쪽만 걸려도 냅니다. 법인은 지역도 금액도 따지지 않고 전부 내고, 토지는 또 다른 기준을 씁니다.
이 글은 부동산거래신고법 시행령 [별표 1] 원문을 놓고 「내야 하는가」의 판정 기준만 다룹니다. 서식을 어떻게 채우는가는 다루지 않습니다. 계획서 서식의 기재 항목은 이번에 확인하지 못했고, 확인하지 못한 것은 쓰지 않습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 서류 성격 | 별도 서류가 아니라 부동산 거래신고 신고사항의 일부 | 시행령 §3① |
| 대상 판정 | 매수인 유형(법인/개인) → 목적물(주택/토지) → 금액·지역 순 | [별표 1] |
| 개인 주택 | 6억원 이상(지역 무관) 또는 투기과열지구·조정대상지역(금액 무관) | 별표 1 제3호 |
| 법인 주택 | 금액·지역 불문 전부 | 별표 1 제2호 |
| 토지 | 「수도권등」 1억원 이상 / 그 외 6억원 이상 (지분 매수는 별도) | 별표 1 제4·5호 |
| 증명서류 첨부 | 주택은 투기과열지구 소재일 때만, 허가구역 주택은 조건 없이 | 별표 1 제2·3·3의2호 |
| 확인 수준 | 시행령·별표 원문 직독. 규제지역 지정 현황은 확인하지 않음 | — |
먼저 구조 하나 — 별도 서류가 아닙니다
시행령 제3조 제1항은 이렇게 시작합니다.
법 제3조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 별표 1에서 정하는 사항을 말한다.
자금조달계획서는 따로 제출하는 서류가 아니라 부동산 거래신고 신고사항의 일부입니다. 신고할 때 함께 들어가는 항목이라는 뜻입니다. 이 구조를 먼저 보면 뒤의 기준이 왜 매수인 유형별로 갈라지는지가 읽힙니다.
같은 거래신고 제도에서 임대차 쪽은 「전월세 신고제 — 계도기간은 끝났습니다. 대상·기한·과태료」에, 매매 때 함께 계산해 보게 되는 중개보수는 「중개보수 상한요율 — 계약서 쓰기 전에 직접 계산해 본다」에 따로 정리해 뒀습니다.
3분 판정 체크리스트
□ 1. 매수자가 법인인가 → 예면, 주택 매수는 금액·지역 불문 제출 대상입니다. 여기서 끝납니다
□ 2. 사려는 것이 주택인가 토지인가 → 기준표가 완전히 다릅니다
□ 3. (주택) 실제 거래가격이 6억원 이상인가
□ 4. (주택) 소재지가 투기과열지구 또는 조정대상지역인가 → 예면 금액과 무관하게 제출 대상입니다
□ 5. (토지) 소재지가 「수도권등」인가, 그리고 통째로 사는가 지분으로 사는가
□ 6. 거래대금을 신고 전에 이미 다 지급했는가 → 「조달계획」이 아니라 「조달방법」으로 씁니다
□ 7. (토지) 계약일부터 역산 1년 안에 맞닿은 토지를 산 적이 있는가 → 가격이 합산됩니다
3번과 4번은 둘 중 하나만 걸려도 제출 대상입니다. 둘 다 충족해야 하는 게 아닙니다.
다섯 갈래 기준표
[별표 1]은 제출 대상을 다섯 갈래로 나눠 놓았습니다. 조문 번호와 함께 옮깁니다.
| 별표 구분 | 누가·무엇을 | 금액 기준 | 증명서류 첨부 |
|---|---|---|---|
| 제2호 | 법인이 주택을 매수 | 없음 — 전부 | 투기과열지구 소재일 때만 |
| 제3호 | 법인 외의 자(개인)가 주택을 매수 | 6억원 이상, 또는 투기과열지구·조정대상지역이면 금액 무관 | 투기과열지구 소재일 때만 |
| 제3호의2 | 토지거래허가를 받아 허가구역 주택을 매수 | 없음 — 전부 | 조건 없이 무조건 |
| 제4호 | 토지를 매수(지분 제외) | 수도권등 1억원 이상 / 그 외 6억원 이상 | — |
| 제5호 | 토지를 지분으로 매수 | 수도권등 전부 / 그 외 6억원 이상 | — |
제3호에는 매수인에 국가등이 포함된 경우를 제외한다는 단서가 붙어 있습니다.
제출 내용도 주택과 토지가 다릅니다. 주택(제2·3·3의2호)은 자금조달계획과 지급방식, 그리고 취득목적이나 입주 여부 같은 이용계획까지 묻습니다. 개인이 주택을 사는 제3호는 본인이 입주할지 여부와 입주 예정 시기를 적게 되어 있습니다. 반면 토지(제4·5호)는 자금조달계획과 토지 이용계획뿐입니다 — 지급방식도, 입주 여부도 없습니다.
「계획서를 낸다」와 「증빙까지 붙인다」는 다른 단계입니다
여기가 잘 섞이는 지점입니다. 표의 마지막 열을 다시 보시면 됩니다.
증명서류 첨부 의무가 걸리는 곳은 투기과열지구(제2·3호)와 토지거래허가구역(제3호의2) 뿐입니다. 제2호와 제3호는 「투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는」이라는 조건을 달고 첨부를 요구하는데, 제3호의2에는 그 조건 자체가 없습니다. 허가를 받아 허가구역 주택을 사면 그냥 붙입니다.
그래서 조정대상지역은 계획서는 내지만 증빙 첨부 의무가 [별표 1]에 없습니다. 저는 이 대비를 표로 그려 놓고서야 정리가 됐습니다. 「규제지역이면 서류를 다 떼야 한다」로 뭉뚱그린 설명이 흔한데, 별표는 두 지역을 같은 줄에 놓지 않았습니다.
붙여야 하는 서류의 종류는 「국토교통부령으로 정하는 서류」라고만 되어 있습니다. 시행규칙을 열지 못해 목록은 쓰지 않겠습니다.
토지 — 수도권등의 정의와, 쪼개기가 막히는 한 줄
토지 기준에 나오는 「수도권등」은 비고 8에 정의돼 있습니다. 수도권정비계획법에 따른 수도권 + 광역시(인천 제외) + 세종특별자치시입니다. 인천을 괄호로 뺀 건 인천이 이미 수도권에 들어가 있기 때문입니다 — 인천이 제외된다는 뜻이 아닙니다. 이 괄호를 반대로 읽으면 결론이 뒤집힙니다.
그리고 제4호와 제5호가 왜 따로 있는지를 보면 기준이 선명해집니다. 같은 수도권등 토지라도 통째로 사면 1억원부터, 지분으로 사면 금액에 관계없이 전부입니다. 제4호가 「지분으로 매수하는 경우는 제외」라고 명시하고 제5호를 별도로 둔 이유가 이것입니다.
거래가격을 어떻게 세는지는 비고 11이 정합니다. 세 가지입니다.
- 1회의 계약으로 둘 이상의 토지를 사면 각각의 가격을 모두 합산
- 계약 체결일부터 역산 1년 이내에 매수한 다른 토지가 있고 그 토지가 신고 대상 토지와 서로 맞닿아 있으면 그 가격도 합산. 다만 그때 이미 제4·5호 신고사항을 냈다면 합산하지 않습니다
- 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인을 받은 건축물이 소재하는 필지의 가격은 거래가격에서 제외
가운데 항목이 이 글에서 제일 손이 멈춘 대목입니다. 「1억원 밑으로 나눠 사면 안 걸린다」는 말이 조문 한 줄로 막혀 있습니다. 1년, 그리고 맞닿은 토지 — 두 조건이 다 맞으면 지난 거래 가격이 이번 신고에 얹힙니다. 토지를 연달아 볼 계획이라면 매물 고르기 전에 이 줄부터 읽는 게 순서입니다.
주택의 범위 — 오피스텔이 갈리는 지점
비고 3은 「주택」을 「건축법 시행령」 별표 1 제1호(단독주택) 또는 제2호(공동주택)로 정의하고, 공관과 기숙사는 제외합니다. 단독·공동주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약이면 그 권리도 포함됩니다 — 분양권이 여기 들어갑니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설이라 이 정의의 주택이 아닙니다. 다만 이건 부동산거래신고법이 자기 별표에서 정한 주택 정의입니다. 취득세의 주택 판정은 지방세법이 따로 정하고 있어 출처가 다른 법입니다. 같은 오피스텔을 두고 신고 쪽과 세금 쪽 결론이 각각 나오는 게 이상한 게 아닙니다.
대입해 봤습니다
조문만 읽으면 갈래가 잘 안 잡혀서 두 가지로 넣어봤습니다. 지역명은 쓰지 않고 「규제지역인가 아닌가」로만 표기합니다.
사례 1 — 개인이 4억 5,000만원짜리 아파트를 산다
| 단계 | 판정 |
|---|---|
| 매수인 | 개인 → 제2호(법인) 아님, 제3호 |
| 목적물 | 주택 → 토지 갈래(제4·5호) 아님 |
| 금액 갈래 | 4억 5,000만원 → 6억원 미만이므로 이 갈래로는 대상 아님 |
| 지역 갈래 | 소재지가 투기과열지구·조정대상지역이면 → 금액과 무관하게 제출 대상 |
| 결론 | 소재지에 달렸습니다. 규제지역이면 제출, 아니면 미제출 |
두 갈래를 AND로 읽었다면 「6억 미만이니 끝」으로 접었을 자리입니다.
사례 2 — 개인이 7억원짜리 아파트를 규제지역 밖에서 산다
| 단계 | 판정 |
|---|---|
| 금액 갈래 | 7억원 → 6억원 이상이므로 이 갈래로 제출 대상 |
| 지역 갈래 | 규제지역 아님 → 이 갈래로는 대상 아님 |
| 결론 | 제출 대상입니다. 한 갈래만 걸려도 냅니다 |
| 증명서류 첨부 | 투기과열지구 소재가 아니므로 첨부 대상은 아닙니다 |
사례 2가 보여주는 것이 하나 더 있습니다. 제출 의무와 증명서류 첨부 의무는 서로 다른 조건으로 걸립니다. 계획서를 낸다고 증빙까지 붙는 게 아닙니다.
자주 틀리는 지점
두 조건을 AND로 읽는 것
「6억원 이상이면서 규제지역이어야 낸다」가 아닙니다. 제3호는 6억원 이상이거나, 투기과열지구·조정대상지역에 있거나 둘 중 하나만 걸려도 제출 대상입니다. 6억원 기준에는 지역 조건이 붙어 있지 않고, 규제지역 기준에는 금액 조건이 붙어 있지 않습니다.
법인에도 6억원 기준을 적용하는 것
6억원은 제3호, 즉 법인 외의 자에게만 나오는 숫자입니다. 제2호에는 금액이 없습니다.
잔금까지 다 치른 뒤 「계획이 없다」고 보는 것
비고 9가 정해 두었습니다. 신고 전에 거래대금이 모두 지급된 경우에는 제2·3·3의2·4·5호의 자금의 조달계획을 조달방법으로 합니다. 제출 의무가 사라지는 게 아니라 쓰는 시제가 바뀌는 것입니다.
토지를 맞닿은 필지로 나눠 사는 것
비고 11 나목으로 합산됩니다.
자주 묻는 것
Q. 매수하려는 주택 소재지가 투기과열지구인지 조정대상지역인지 어떻게 압니까
지정은 주택법에 따라 국토교통부가 고시로 합니다. 이번 확인에서 고시 원문을 열지 못해 이 글에는 지역 이름을 하나도 쓰지 않았습니다. 지정은 수시로 바뀌므로, 어느 글에 적힌 지역 목록도 계약 시점에는 낡아 있을 수 있습니다. 계약 전에 국토교통부 고시로 직접 확인하시는 게 맞습니다.
Q. 계획서에 무엇을 적어야 합니까
서식의 기재 항목은 이번에 확인하지 못했습니다. 이 글은 제출 대상인지만 다룹니다.
Q. 매도인도 내야 합니까
[별표 1]의 해당 항목들은 매수자·매수인을 주어로 쓰고 있습니다. 자금조달계획과 이용계획은 사는 쪽이 적는 항목입니다.
Q. 분양권을 사도 대상입니까
비고 3이 단독·공동주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약을 주택에 포함시켜 두었습니다. 금액·지역 기준은 주택과 같은 줄에서 판정합니다.
Q. 토지인데 매수인에 국가가 들어가 있으면요
비고 10이 제4·5호의 적용 제외 두 가지를 정합니다. 매수인이 국가등이거나 매수인에 국가등이 포함된 토지거래, 그리고 법 제11조제1항에 따라 허가를 받아야 하는 토지거래입니다.
확인하지 못한 것
- 현재 투기과열지구·조정대상지역이 어디인가 — 국토교통부 고시를 확인하지 못했습니다. 그래서 지역명을 한 곳도 쓰지 않았습니다
- 투기과열지구·허가구역에서 첨부해야 하는 증명 서류의 종류 — 「국토교통부령으로 정하는 서류」까지만 확인했고 시행규칙 원문을 열지 못했습니다. 서류 목록을 쓰지 않았습니다
- 자금조달계획서 서식의 기재 항목 — 확인하지 못했습니다. 이 글이 서식 작성법을 다루지 않는 이유입니다
- 신고 기한 — 법 제3조제1항 본문을 직접 열지 못해 일수를 쓰지 않았습니다
- 미신고·거짓신고 시 과태료 — 법 제28조를 확인하지 못했습니다
근거
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 제1항 (대통령령 제36365호, 2026. 5. 29. 공포·시행) — 국가법령정보센터 원문 직독
- 같은 영 [별표 1] 부동산 거래의 신고사항 (2025. 12. 9. 개정, 현행) — 제2호·제3호·제3호의2·제4호·제5호, 비고 3·8·9·10·11 — 별표 PDF 원문 직독
- 소관: 국토교통부 토지정책과
- 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) https://rtms.molit.go.kr — 신고 항목·절차 안내
- 국토교통부 정책브리핑 https://www.korea.kr — 부동산 거래신고 제도 안내
시행령 본칙과 별표는 같은 법령, 같은 부처(국토교통부) 자료입니다. 그 둘만으로는 서로 다른 기관의 교차검증이 아니라 시행령 본칙과 그 시행령의 별표를 대조한 것이어서, 소관 부처가 운영하는 안내 창구를 함께 적어 둡니다. 그래서 이 글은 별표 문언에 있는 것만 단정했고, 별표 밖의 사항(지역 지정, 첨부서류 목록, 기한, 과태료)은 전부 「확인하지 못한 것」으로 넘겼습니다.
규제지역 지정은 고시로 수시 변경됩니다. 확인일은 2026년 9월 15일이며, 본인 거래의 제출 의무 여부는 계약 전에 관할 시·군·구 또는 부동산거래관리시스템에서 다시 확인하시기 바랍니다.