이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산·매매중개 · 확인일 2026-10-06
25만원과 200만원입니다. 4억 5천만원짜리 매매를 늦게 신고했을 때 갈리는 두 금액입니다. 과태료가 늦은 날수만큼 쌓이는 게 아니라, 해태기간 3개월이라는 경계 하나에서 계단처럼 뛰기 때문입니다. 아래에서 그 3개월을 언제부터 세는지, 그리고 날짜를 직접 대입한 계산 두 건을 정리하겠습니다.
한눈에 보기 — 과태료 부과기준 교차표
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 [별표 3]의 개별기준입니다. 가로축이 실제 거래가격, 세로축이 신고 해태기간입니다.
| 신고 해태기간 ↓ / 실제 거래가격 → | 1억원 미만 | 1억원 이상 5억원 미만 | 5억원 이상 |
|---|---|---|---|
| 3개월 이하 | 10만원 | 25만원 | 50만원 |
| 3개월 초과 (또는 공동신고 거부) | 50만원 | 200만원 | 300만원 |
| 배수 | 5배 | 8배 | 6배 |
※ 위 금액은 일반기준의 가중·감경을 적용하기 전 개별기준입니다. 신고관청은 위반행위의 동기·결과·횟수를 고려해 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(법 제28조제1항·제3항 위반은 5분의 1 범위).
칸이 여섯 개뿐입니다. 그리고 세로축의 경계는 3개월 하나입니다. 1억원 이상 5억원 미만 구간에서 25만원이 200만원이 되는 8배가 이 표에서 가장 큰 낙차입니다. 주택 매매가의 상당수가 이 구간에 들어갑니다.
지연 신고의 법정 상한은 500만원입니다(법 제28조제2항). 많은 글이 이 숫자만 적고 끝내는데, 실제로 부과되는 기준은 위 여섯 칸입니다.
자주 묻는 것
3개월은 계약한 날부터 세나요?
아닙니다. 별표 3 비고는 해태기간을 “신고기간 만료일의 다음 날부터 기산”한다고 정합니다. 계약일 기준으로 세면 약 한 달을 손해 봅니다.
상대가 협조를 안 해서 신고를 못 했습니다.
일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있습니다(법 제3조제2항). 개업공인중개사 중 일방이 거부한 경우도 같은 항을 준용합니다(제4항). 그래서 별표 3은 “공동신고를 거부한 경우”를 3개월 초과와 같은 칸에 넣어 뒀습니다. 거부하면 하루만 지나도 3개월 초과와 금액이 같습니다.
중개사를 통해 거래했으니 제 책임은 없는 것 아닌가요?
원칙은 거래당사자 공동 신고입니다(법 제3조제1항). 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에만 그 중개사가 신고의무자가 됩니다(제3항). 공동중개면 중개사들이 공동으로 신고합니다. 다만 당사자가 중개사에게 신고하지 말라고 요구하면, 그 당사자에게 400만원이 부과됩니다(별표 3 나.2).
계약을 해제했으면 신고할 게 없는 것 아닌가요?
해제·무효·취소 신고는 별도 의무이고(법 제3조의2제1항) 별도 과태료입니다(법 제28조제2항제1호의2). 그리고 별표 3은 이 위반에 위 교차표를 그대로 적용합니다.
거래가격이 정확히 5억원이면 어느 칸인가요?
조문 문구가 “5억원 이상”입니다. 정확히 5억원이면 아래 칸이 아니라 위 칸입니다. 3개월 초과면 (가중·감경 전 기준으로) 200만원이 아니라 300만원입니다.
해태기간은 언제부터 세는가 — 두 기간이 직렬로 붙습니다
여기가 이 글에서 가장 중요한 지점입니다.
신고 기한은 거래계약의 체결일부터 30일 이내입니다(법 제3조제1항). 그리고 해태기간은 그 신고기간 만료일의 다음 날부터 기산합니다(별표 3 비고).
“`
계약 체결일 ──── 30일(신고기한) ────▶ 만료일
│
만료일의 다음 날 ──── 3개월 ────▶ 경계
“`
즉 계약일 + 30일 + 3개월이 경계입니다. 두 기간이 겹치지 않고 직렬로 붙습니다. 별표 3 비고를 법 제3조제1항 옆에 놓고 나서야 저도 이 구조가 보였습니다. 검색으로 나오는 글 중에는 “계약일부터 3개월”로 적은 것이 적지 않은데, 그렇게 세면 경계가 한 달 앞으로 당겨집니다.
천재지변 등 불가항력적인 사유가 있던 기간은 해태기간에 “산입하지 아니할 수 있다”고 되어 있습니다. “않는다”가 아닙니다. 재량입니다.
사례 1 — 3개월 경계를 하루 차이로 넘을 때
거래가격 4억 5천만원, 계약 체결일 2026년 6월 10일로 날짜를 대입해 봤습니다.
| 단계 | 날짜 | 근거 |
|---|---|---|
| 계약 체결일 | 2026-06-10 | — |
| 신고기간 만료일 | 2026-07-09 또는 07-10 | 법 제3조제1항 |
| 해태기간 기산일 | 만료일의 다음 날 | 별표 3 비고 |
| 해태기간 3개월이 되는 날 | 2026-10-09 또는 10-10 무렵 | 별표 3 나.1) |
| 실제 신고일 | 해태기간 | 적용 칸 | 과태료(조정 전) |
|---|---|---|---|
| 2026-10-07 | 3개월 이내가 확실 | 가) | 25만원 |
| 2026-10-13 | 3개월 초과가 확실 | 나) | 200만원 |
| 차액 | 175만원 · 8배 |
엿새 사이에 175만원이 벌어집니다. 그런데 10월 9일부터 11일 사이에 신고한 경우는 이 글로 단정하지 못합니다. 조문이 “체결일부터 30일 이내”까지만 정하고 초일을 넣는지 빼는지를 정하지 않아, 만료일이 하루 밀릴 수 있기 때문입니다. 저도 여기서 막혔고, 그래서 위 표의 만료일을 하루 폭으로 적었습니다.
그 하루가 25만원과 200만원을 가릅니다. 경계 부근이라면 추측하지 말고 신고관청(부동산 소재지 시·군·구 부동산거래신고 담당)에 만료일부터 물어보는 편이 빠릅니다.
사례 2 — 같은 날 신고했는데 가격으로 갈릴 때
계약 체결일 2026년 4월 1일, 실제 신고일 2026년 9월 1일. 3개월 초과가 확실한 구간입니다.
| 실제 거래가격 | 적용 칸 | 과태료(조정 전) |
|---|---|---|
| 9,800만원 | 1억원 미만 | 50만원 |
| 1억 200만원 | 1억원 이상 5억원 미만 | 200만원 |
| 4억 9,500만원 | 1억원 이상 5억원 미만 | 200만원 |
| 5억원 | 5억원 이상 | 300만원 |
거래가격 400만원 차이로 과태료가 150만원 벌어집니다. 반대로 1억 200만원과 4억 9,500만원은 3억 9천만원 넘게 차이가 나는데 과태료는 같습니다.
가격 축도 비례가 아니라 계단입니다. 가로 세로 양쪽 모두 계단이고, 그래서 이 제도는 “얼마나 늦었나”보다 “어느 칸에 떨어졌나”로 결정됩니다.
지연과 거짓은 자릿수가 다른 제재입니다
늦게 신고한 것과 가격을 거짓으로 신고한 것은 다른 조항입니다. 계산 방식 자체가 다릅니다.
| 근거 | 산정 방식 | 4억 5천만원 거래에 대입 | |
|---|---|---|---|
| 지연 신고 | 법 제28조제2항 | 정액 구간 (상한 500만원) | 25만원 또는 200만원 |
| 거짓 신고(가격) | 법 제28조제3항 | 취득가액의 100분의 2~10 정률 | 900만 ~ 4,500만원 |
거짓 신고의 요율은 실제 거래가격과 신고가격의 차액 비율로 정해집니다.
| 차액 비율 | 과태료 |
|---|---|
| 10% 미만 | 취득가액의 100분의 2 |
| 10% 이상 20% 미만 | 100분의 4 |
| 20% 이상 30% 미만 | 100분의 5 |
| 30% 이상 40% 미만 | 100분의 7 |
| 40% 이상 50% 미만 | 100분의 9 |
| 50% 이상 | 100분의 10 |
4억 5천만원 거래에서 차액 비율이 20~30%라면 100분의 5, 즉 2,250만원입니다. 지연의 200만원과 열 배 넘게 벌어집니다. “과태료 몇백만원”으로 뭉뚱그려 적힌 글이 많은데, 두 제재는 같은 표에 놓을 수 있는 성질이 아닙니다.
신고 의무자와 신고 대상 — 짚고 넘어갈 것들
□ 원칙은 거래당사자 공동 신고입니다(법 제3조제1항)
□ 거래당사자 중 일방이 국가등이면 국가등이 신고합니다(제1항 단서)
□ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 그 중개사가 신고합니다(제3항)
□ 일방이 거부하면 단독 신고가 가능합니다(제2항·제4항)
□ 입주권 매매도 신고 대상입니다 — 도시정비법 제74조에 따른 관리처분계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약이 법 제3조제1항제3호나목에 들어 있습니다
□ 신고관청은 신고 내용을 확인한 뒤 신고필증을 지체 없이 발급합니다(제5항)
□ 매수인은 신고필증을 받은 때 부동산등기 특별조치법상 검인을 받은 것으로 봅니다(제6항)
과태료는 신고관청이 부과·징수합니다. 개업공인중개사에게 부과한 경우, 신고관청은 부과일부터 10일 이내에 그 중개사무소를 관할하는 시장·군수·구청장에게 부과 사실을 통보합니다(법 제28조제6항).
자금조달계획서의 제출 대상 기준은 이 글에서 다루지 않았습니다. 자금조달계획서는 얼마부터 내야 하나 — 제출 대상 기준을 확인했다에 따로 정리해 두었습니다.
중개보수가 어떻게 정해지는지는 이 글에서 다루지 않습니다. 그 계산은 중개보수 상한요율 — 계약서 쓰기 전에 직접 계산해 본다에 따로 정리해 두었고, 여기서는 중개사가 신고의무자가 되는 경우까지만 봅니다.
그리고 이 글은 매매 등 법 제3조제1항 각 호의 거래 신고 이야기입니다. 주택 임대차 계약 신고는 별건 제도라 기한도 제재도 따로 봅니다 — 전월세 신고제 — 계도기간은 끝났습니다. 대상·기한·과태료에 정리해 두었습니다. 취득세 신고기한과도 섞지 않습니다. 다른 법, 다른 기한, 다른 제재입니다.
표의 금액은 조정 전 금액입니다
별표 3의 일반기준은 이렇게 정합니다. 신고관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 고려해 개별기준 금액을 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다. 법 제28조제1항·제3항 위반이면 그 범위가 5분의 1입니다.
늘리더라도 법 제28조가 정한 상한을 초과할 수는 없습니다.
그러니 위 교차표의 숫자는 확정액이 아니라 출발점입니다. 본문에서 금액을 말할 때 “가중·감경 전 기준 금액”이라는 단서를 계속 붙인 이유입니다.
흔한 오해
| 흔히 이렇게 적혀 있습니다 | 조문은 이렇습니다 |
|---|---|
| 3개월은 계약일부터 센다 | 해태기간은 신고기간 만료일의 다음 날부터 기산합니다 |
| 과태료는 늦은 일수에 비례해 쌓인다 | 계단입니다. 경계는 3개월 하나이고, 넘기면 5배·8배·6배로 뜁니다 |
| 늦으면 최대 500만원 | 500만원은 법정 상한입니다. 지연의 실제 부과기준은 여섯 칸입니다 |
| “3개월 초과”와 “공동신고 거부”는 다른 칸이다 | 같은 칸입니다. 별표 3 나)가 둘을 하나로 묶습니다 |
| 거짓 신고도 몇백만원 수준이다 | 거짓은 취득가액의 100분의 2~10 정률입니다. 자릿수가 다릅니다 |
| 중개사를 통했으니 내 책임은 없다 | 원칙은 당사자 공동입니다. 게다가 중개사에게 신고하지 말라고 요구하면 당사자에게 400만원입니다 |
| 상대가 협조하지 않아 신고를 못 했다 | 단독 신고가 가능합니다. 그래서 거부가 3개월 초과와 같은 칸입니다 |
| 천재지변이면 당연히 기간에서 빠진다 | “산입하지 아니할 수 있다” — 재량입니다 |
| 계약을 해제했으니 신고할 것이 없다 | 해제등 신고는 별도 의무·별도 과태료이고 같은 교차표를 씁니다 |
| 입주권 매매는 신고 대상이 아니다 | 대상입니다(법 제3조제1항제3호나목) |
| 정확히 5억원이면 아래 구간이다 | “5억원 이상”이므로 위 칸입니다 |
| 표의 금액이 그대로 부과된다 | 2분의 1 범위에서 가중·감경됩니다 |
확인 체크리스트
□ 계약서상 거래계약 체결일이 며칠인지 확인했는가
□ 체결일부터 30일이 되는 날(신고기간 만료일)을 적어 봤는가
□ 만료일의 다음 날부터 3개월이 되는 날을 계산했는가
□ 실제 거래가격이 1억원 · 5억원 경계 중 어느 칸인지 확인했는가
□ 경계 부근이라면 신고관청에 만료일을 직접 확인했는가
□ 중개사가 거래계약서를 작성·교부했는지 확인했는가 (신고의무자가 갈립니다)
□ 상대가 협조하지 않는다면 단독 신고 방법을 확인했는가
□ 계약이 해제·무효·취소됐다면 해제등 신고를 따로 챙겼는가
상대가 도장을 미루고 있다면, 기다리기보다 단독 신고 절차부터 신고관청에 물어보는 쪽이 낫습니다. 기다린 날이 전부 해태기간에 들어가고, 거부는 어차피 3개월 초과와 같은 칸이기 때문입니다.
확인하지 못한 것 — 가중·감경 기준
이 글에서 끝까지 확정하지 못한 항목을 적어 둡니다.
- 초일산입 여부. 조문은 “체결일부터 30일 이내”까지만 정합니다. 그래서 만료일과 3개월 경계일을 하루 폭으로 적었고, 하루 단위 마감일을 단정하지 않았습니다.
- 자진신고 감면이 지연 신고에 적용되는지. 법 제29조와 시행령 제21조의 원문을 확보하지 못했습니다. 그래서 이 글은 감면 장치로 별표 3 일반기준의 2분의 1 범위 가중·감경만 다뤘습니다.
- 해제등 신고의 기한 일수. 법 제3조의2의 원문을 받지 못해 “며칠 이내”를 적지 않았습니다. 별도 의무이고 같은 교차표를 쓴다는 데까지만 썼습니다.
- 법 제28조제4항·제5항의 내용. 받지 못했습니다. 이 글은 제2항(지연)과 제3항(거짓)만 다룹니다.
- “국가등”에 포함되는 “대통령령으로 정하는 자”의 범위. 열거하지 않았습니다.
- 참고한 [별표 3]의 표제 개정일은 2025년 4월 29일입니다. 그 이후 금액이 바뀌었는지는 개정문을 직접 대조하지 못했습니다. 실제 부과 직전이라면 국가법령정보센터에서 별표 3 현행본을 한 번 확인하는 편이 안전합니다.
근거
| 항목 | 근거 |
|---|---|
| 신고 기한 30일 · 신고 의무자 · 단독 신고 · 신고필증 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항~제6항 |
| 입주권(입주자로 선정된 지위) 매매의 신고 대상 | 같은 법 제3조제1항제3호나목 |
| 해제등 신고 의무 | 같은 법 제3조의2제1항 |
| 지연 신고 과태료 500만원 이하 | 같은 법 제28조제2항제1호·제1호의2 |
| 거짓 신고 과태료(취득가액의 100분의 10 이하) | 같은 법 제28조제3항 |
| 부과·징수 주체 및 10일 이내 통보 | 같은 법 제28조제6항 |
| 과태료 부과기준의 위임 | 같은 법 시행령 제20조 |
| 교차표 여섯 칸 · 400만원 · 거짓 신고 요율표 | 같은 법 시행령 [별표 3] 제2호 나목·다목 |
| 해태기간의 정의와 기산점 · 불가항력 | 같은 법 시행령 [별표 3] 비고 |
| 2분의 1(또는 5분의 1) 범위 가중·감경 | 같은 법 시행령 [별표 3] 제1호 일반기준 |
- 법률: 부동산 거래신고 등에 관한 법률(법률 제20194호, 시행 2024-05-17)
- 시행령 [별표 3]: 표제
<개정 2025. 4. 29.> - 원문 확인처: 국가법령정보센터 (https://www.law.go.kr)
- 소관: 국토교통부 토지정책과 (044-201-3402, 3407)
- 확인일: 2026-10-06
실제 부과 금액은 신고관청의 가중·감경 판단에 따라 달라집니다. 본인 사안의 신고기간 만료일과 적용 구간은 부동산 소재지 시·군·구 부동산거래신고 담당 부서에서 확인하시기 바랍니다.