이 글은 전월세·임대차 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
부동산·임대차 · 확인일 2026-09-24
보증금을 못 받은 임차인이 임차권을 등기부에 남기는 길은 하나가 아닙니다. 주택임대차보호법에 세 갈래가 적혀 있습니다 — 법원이 명령하는 등기(제3조의3), 임대인의 협력을 얻어 하는 등기(제3조의4), 그리고 금융기관등이 임차인을 대위해 신청하는 등기(제3조의3 제9항)입니다.
세 길은 근거 조문이 다르고, 신청하는 사람이 다르고, 법원을 거치는지가 다릅니다. 그런데 이 제도를 검색하면 첫 번째 길 하나만 길게 설명하는 글이 대부분입니다. 나머지 두 개는 조문에 분명히 있는데 목차에서 빠져 있습니다.
이 글은 어느 길이 열려 있는지를 가르는 데까지만 갑니다. 등기를 마친 뒤에 효력이 언제 붙는지, 등기 완료를 확인하기 전에 이사를 가면 무엇을 잃는지는 이 글의 주제가 아닙니다. 그쪽은 「임차권등기명령 — 등기 확인 전에 이사하면 종전 순위를 잃습니다」에 따로 정리해 뒀습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 길 1 · 법원의 명령 | 길 2 · 임대인의 협력 | 길 3 · 금융기관의 대위 |
|---|---|---|---|
| 근거 조문 | 주택임대차보호법 §3의3①~⑧ | 주택임대차보호법 §3의4 (민법 §621) | 주택임대차보호법 §3의3⑨ |
| 신청하는 사람 | 임차인 | 임차인 | 금융기관등 (임차인을 대위) |
| 임대인의 협력 | 필요 없다 | 필요하다 | 필요 없다 |
| 신청하는 곳 | 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원 | 조문에 문언이 없다 — §3의4②는 신청서의 기재사항까지만 정한다 | 길 1과 같다 |
| 조문이 붙여 둔 시점 요건 | 임대차가 끝난 후 보증금 미반환 | 시점 제한 문언이 없다 | 길 1과 같다 |
| 효력의 근거 | §3의3⑤·⑥ | §3의3⑤·⑥을 준용(§3의4①) | §3의3⑤·⑥ |
| 신청서에 더 적는 것 | 임차권등기의 원인이 된 사실 | 주민등록을 마친 날 / 점유한 날 / 확정일자를 받은 날 | 길 1과 같다 |
| 첨부 서면의 정도 | 소명(§3의3②) | 증명(§3의4②) | 길 1과 같다 |
| 기각되면 | 항고할 수 있다(§3의3④) | — | 금융기관등이 항고한다(§3의3⑨) |
| 확인한 법 시행판 | 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] | 동일 | 동일 |
| 이 글이 다루지 않는 것 | 효력 발생 시점, 등기 완료 확인, 이사 순서, 비용 | 동일 | 동일 |
길이 셋이라는 것은 근거 조문이 셋이라는 뜻입니다
먼저 조문 지도부터 펴 놓겠습니다. 세 길은 서로 다른 법에서 온 것이 아니라 같은 법 안에서 갈라집니다.
“`
주택임대차보호법
├ 제3조의3 임차권등기명령
│ ①② 신청 — 임차인이 법원에 낸다
│ ③④ 재판과 다툼 — 가압류 관련 조문을 준용 / 기각되면 항고
│ ⑤⑥ 효력
│ ⑨ 금융기관등의 대위 신청 ← 신청인이 바뀐다
│
└ 제3조의4 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기
② 임대인의 협력을 얻어 신청한다 ← 법원을 거치지 않는다
① 효력은 제3조의3 제5항·제6항을 준용한다
“`
여기서 한 가지가 눈에 띕니다. 효력 조항은 하나뿐입니다. 제3조의4 제1항이 제3조의3 제5항과 제6항을 그대로 끌어다 쓰기 때문에, 어느 길로 등기를 남기든 등기부에 올라간 뒤의 효력은 같은 두 개 항이 정합니다.
그러니까 세 길을 가르는 것은 결과가 아니라 입구입니다. 누가 신청인이 되는가, 임대인이 도장을 찍어 주어야 하는가, 법원을 거치는가 거치지 않는가. 이 셋이 갈립니다.
첫 번째 길 — 법원이 명령하는 등기
가장 많이 알려진 길입니다. 제3조의3 제1항이 요건과 관할을 한 문장에 담고 있습니다.
제3조의3 제1항 — 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
이 길의 특징은 임대인의 의사를 묻지 않는다는 것입니다. 임차인이 법원에 신청하고, 법원이 명령하고, 그 명령의 집행으로 등기가 됩니다. 임대인이 반대해도 절차는 굴러갑니다.
세 길 가운데 이 길이 기본형인 이유가 여기 있습니다. 보증금을 돌려주지 않고 있는 임대인이 등기 서류에 협력할 상황은 아닙니다. 법이 임대인을 빼고 가는 통로를 따로 열어 둔 것입니다.
이 길의 구체적인 요건 확인·관할·구비서류, 등기 뒤에 붙는 효력 조항 두 개(§3의3⑤·⑥)의 내용, 그리고 등기가 실제로 기입된 것을 확인하기 전에 짐을 빼면 어떻게 되는지는 「임차권등기명령 — 등기 확인 전에 이사하면 종전 순위를 잃습니다」가 처음부터 끝까지 다룹니다. 여기서는 세 길의 대조를 위해 입구 조건 한 줄만 꺼냈습니다.
두 번째 길 — 임대인의 협력을 얻어 하는 등기
법에 있는데 거의 언급되지 않는 길입니다. 민법 제621조의 주택임대차등기이고, 주택임대차보호법 제3조의4가 이 등기를 제3조의3과 이어 붙입니다.
제3조의4 제1항 — 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.
제3조의4 제2항 — 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. 1. 주민등록을 마친 날 / 2. 임차주택을 점유(占有)한 날 / 3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날 <개정 2011. 4. 12., 2020. 2. 4.>
제1항과 제2항이 서로 다른 일을 합니다. 제1항은 효력을, 제2항은 입구를 정합니다.
효력은 준용이므로 같습니다. 제3조의3 제5항과 제6항이 그대로 적용됩니다. 두 제도가 결과에서 다르지 않다는 뜻입니다.
갈리는 것은 제2항의 첫 구절 하나입니다 — 「임대인의 협력을 얻어」. 이 등기는 법원의 명령이 아니라 임대인의 협력을 얻어 하는 등기 신청입니다. 조문은 신청서의 기재사항까지만 정합니다. 임대인이 협력하지 않으면 이 길은 열리지 않습니다.
조문을 나란히 놓고 보면 시점 쪽에서도 차이가 보입니다. 제3조의3 제1항은 「임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우」라고 요건을 못 박아 뒀습니다. 그런데 제3조의4 제2항에는 그런 시점 문언이 없습니다. 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 임대인의 협력을 얻는 경우를 적고 있을 뿐입니다.
다만 이건 두 조문의 문언을 대조해 제가 정리한 것이고, 법이 「제3조의4는 임대차 존속 중에도 된다」고 따로 선언해 둔 것은 아닙니다. 조문에 있는 사실은 「제3조의3에는 종료 요건 문언이 있고 제3조의4에는 없다」까지입니다. 그 이상은 이 글에서 단정하지 않겠습니다.
그리고 현실적인 판단을 하나 붙입니다. 보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황에서 두 번째 길을 먼저 떠올릴 이유는 별로 없습니다. 협력이 전제이기 때문입니다. 이 길이 의미를 갖는 국면은 아직 분쟁이 되기 전, 임대인이 등기에 응해 줄 수 있는 단계입니다.
신청서에 적는 것이 다릅니다
두 길의 차이가 가장 선명하게 드러나는 곳이 신청서 기재사항입니다. 조문을 표로 붙여 놓겠습니다.
| 길 1 · 임차권등기명령(§3의3②) | 길 2 · 임대인 협력 등기(§3의4②) | |
|---|---|---|
| 1 | 신청의 취지 및 이유 | 주민등록을 마친 날 |
| 2 | 임대차의 목적인 주택 (일부분이면 해당 부분의 도면을 첨부) | 임차주택을 점유한 날 |
| 3 | 임차권등기의 원인이 된 사실 (대항력·우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) | 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날 |
| 4 | 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 | — |
| 첨부 | 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명 | 각 사항을 증명할 수 있는 서면 (일부분이면 해당 부분의 도면을 포함) |
같은 등기인데 길 1은 소명(§3의3②), 길 2는 증명(§3의4②)입니다. 소명은 법관이 「대개 그렇겠다」고 볼 정도면 되고, 증명은 그보다 높은 정도를 요구합니다.
왼쪽은 사건을 적게 합니다. 무엇이 있었길래 등기를 해야 하는지 — 신청의 취지, 이유, 등기의 원인이 된 사실입니다.
오른쪽은 날짜 세 개를 적게 합니다. 주민등록을 마친 날, 점유한 날, 확정일자를 받은 날. 사건이 아니라 시점을 묻습니다. 조문은 이 세 개를 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 「외에」 더 적는 것이라고 씁니다.
이 차이가 어디서 오는지는 조문이 설명하지 않습니다. 다만 오른쪽 세 날짜는 임차인이 들어갈 때 대항력과 우선변제권을 어떻게 갖추었는지를 이루는 항목들입니다. 그 요건을 언제 갖추었는지 자체가 신청서에 들어가는 구조입니다.
여기서도 선을 그어 둡니다. 왜 오른쪽만 날짜를 요구하는지에 대한 설명을 조문에서 찾지 못했습니다. 제3조의4 제2항은 「적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부하여야 한다」까지만 씁니다. 이유를 만들어 붙이지 않겠습니다.
세 날짜가 각각 무엇이고 어떤 순서로 갖추는지는 들어갈 때의 이야기라서 「전입신고와 확정일자 — 하루 차이로 보증금 순위가 밀린다」에 있습니다. 이 글은 이미 갖춘 것을 등기로 남기는 쪽만 봅니다.
세 번째 길 — 금융기관등이 임차인을 대위합니다
2013년에 신설된 제9항입니다. 세 길 가운데 가장 덜 알려져 있는데, 전세자금대출을 끼고 있는 임차인에게는 가장 직접적인 조문입니다.
제3조의3 제9항 — 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 「임차인」은 「금융기관등」으로 본다. <신설 2013. 8. 13.>
여기서 바뀌는 것은 절차가 아니라 신청인입니다. 법원도 같고, 관할도 같고, 등기 뒤의 효력 조항도 같습니다. 신청서를 내는 사람만 임차인에서 금융기관등으로 바뀝니다.
이 조문이 존재하는 이유를 조문 자체가 설명하지는 않습니다. 다만 구조는 읽힙니다. 전세자금대출이 나가 있으면 보증금 미반환은 임차인만의 문제가 아니라 돈을 빌려준 쪽의 문제이기도 합니다. 법은 그 상황에서 채권자가 직접 움직일 수 있는 통로를 열어 둔 것입니다. 이 문단의 마지막 한 줄은 조문 구조를 보고 제가 한 정리이고, 법이 입법 취지를 조문에 써 둔 것은 아닙니다.
지방세법에도 짝이 되는 조문이 있습니다.
지방세법 제30조 제5항 — 채권자대위자는 납세의무자를 대위하여 부동산의 등기에 대한 등록면허세를 신고납부할 수 있다. 이 경우 채권자대위자는 납부확인서를 발급받을 수 있다. <신설 2020. 12. 29.>
등기에는 등록면허세가 따라붙는데, 대위로 신청하면 그 세금을 누가 신고납부하느냐가 걸립니다. 지방세법이 채권자대위자에게 대위 신고납부 통로를 따로 열어 두고 있습니다. 두 법이 같은 방향으로 맞춰져 있는 셈입니다.
그리고 한 가지를 분명히 해 둡니다. 어느 금융기관이 이 조항을 어떻게 운용하는지는 이 글에서 다루지 않습니다. 조문은 「금융기관등」이라고만 쓰고, 개별 기관의 내부 기준은 법령의 영역이 아닙니다. 전세자금대출을 받아 둔 상태라면 대출을 실행한 곳에 이 조항의 적용 여부부터 물어보는 순서가 빠릅니다. 법이 통로를 열어 뒀다는 것과 그 통로가 실제로 쓰이는 것은 다른 층이기 때문입니다.
신청인이 바뀌면 따라 바뀌는 항이 셋입니다
제9항 뒷문장이 이 길의 핵심입니다. 「제3항·제4항 및 제8항의 「임차인」은 「금융기관등」으로 본다」. 바꿔 읽으라고 지목된 항이 정확히 셋입니다.
| 항 | 무엇에 관한 항인가 | 대위 신청일 때 그 자리에 서는 사람 |
|---|---|---|
| 제3항 | 재판, 이의신청, 취소신청, 집행 | 금융기관등 |
| 제4항 | 기각 결정에 대한 항고 | 금융기관등 |
| 제8항 | 신청과 등기에 든 비용의 청구 | 금융기관등 |
다투는 자리와 비용을 청구하는 자리가 함께 넘어갑니다. 절차 안에서 법원을 상대하는 당사자가 금융기관등이 된다는 뜻입니다.
그런데 치환 목록에 제5항과 제6항이 없습니다. 효력을 정하는 두 항이 빠져 있습니다.
이건 조문 문언을 세어 본 결과입니다. 그 빠짐이 무엇을 의미하는지는 제가 단정하지 않겠습니다. 조문이 「③·④·⑧」이라고만 적어 두었고, 왜 ⑤와 ⑥을 목록에서 뺐는지를 법이 설명하지 않기 때문입니다. 여기서 막혔습니다 — 준용 목록의 범위를 해석하는 작업은 판례와 주석서의 영역이고, 이 블로그는 조문 문언까지만 씁니다.
기각과 다툼 — 가압류 절차를 빌려 씁니다
세 길 가운데 법원을 거치는 두 길(길 1과 길 3)에는 공통으로 붙는 조문이 둘 더 있습니다. 제3항과 제4항입니다. 명령이 늘 받아들여지는 것은 아니기 때문입니다.
제3조의3 제4항 — 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
법이 항고권을 조문에 박아 뒀다는 것은, 기각되는 경우를 법이 예정하고 있다는 뜻이기도 합니다. 법원을 거치는 두 길에는 이 단계가 함께 붙어 있습니다.
제3항은 이 절차의 성격을 정합니다. 제3항은 민사집행법의 가압류 관련 조문 여럿을 하나씩 지목해 준용하고, 그 과정에서 「가압류」를 「임차권등기」로, 「채권자」를 「임차인」으로, 「채무자」를 「임대인」으로 바꿔 읽도록 정합니다. 준용이 걸리는 국면은 신청에 대한 재판, 임대인의 이의신청과 그 재판, 취소신청과 그 재판, 그리고 임차권등기명령의 집행입니다. 개별 조문 번호는 이 글에서 옮기지 않았습니다.
용어 치환이 셋입니다. 가압류 → 임차권등기 / 채권자 → 임차인 / 채무자 → 임대인. 이 치환만 봐도 절차 안에서 누가 어느 자리에 서는지가 드러납니다. 임차인이 채권자 자리이고 임대인이 채무자 자리입니다.
준용 대상이 가압류라는 점만 두고 보면 성격이 짐작됩니다 — 본안에서 이겨서 끝내는 절차가 아니라, 먼저 표시를 걸어 두는 쪽에 가깝습니다. 다만 이건 조문 구조를 보고 제가 한 정리이고, 법이 성격을 따로 정의해 둔 것은 아닙니다.
준용되는 민사집행법 각 조문의 내용은 이번에 열지 않았습니다. 그래서 개별 조문 번호를 나열하지 않았고, 가압류 관련 조문을 준용한다는 사실과 용어 치환 셋까지만 썼습니다. 여기서도 막혔습니다.
그리고 제3항과 제4항은 제9항의 치환 대상입니다. 대위 신청이면 이 두 항에서 움직이는 주체도 금융기관등으로 바뀝니다. 앞 절의 표가 그 내용입니다.
경매가 붙으면
세 길 가운데 어느 쪽으로 등기를 남겼든, 그 뒤에 임차주택에 경매가 진행되면 제3조의5가 걸립니다.
제3조의5 — 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
| 상황 | 임차권 |
|---|---|
| 경매로 낙찰됨 | 원칙적으로 소멸 |
| 보증금이 모두 변제되지 않았고, 대항력이 있는 임차권 | 소멸하지 않는다 |
본문과 단서가 반대 방향입니다. 본문은 소멸이고, 단서가 그것을 되돌립니다. 그리고 단서가 되돌리는 조건이 둘입니다 — 보증금이 모두 변제되지 않았을 것, 그리고 대항력이 있을 것. 하나만으로는 단서에 걸리지 않습니다.
여기서 제3조의3 제5항이 왜 중요한지가 한 번 더 드러납니다. 제5항이 지켜 주는 것 가운데 하나가 대항력이고, 제3조의5 단서가 거르는 기준이 대항력입니다. 두 조문이 같은 단어로 맞물려 있습니다.
제3조의5 단서의 「대항력이 있는」이 개별 사건에서 어떻게 판단되는지는 이 글에서 다루지 않습니다. 조문 문언까지만 씁니다.
경매에서 순위와 무관하게 일정액을 먼저 가져가는 소액임차인 최우선변제 제도는 별개 조문(제8조)이고, 「소액임차인 최우선변제 — 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다」에 따로 정리해 뒀습니다.
어느 길이 열려 있는지 가르는 체크리스트
세 길을 순서대로 지워 나가는 순서입니다.
□ 1. 임대차가 끝났는가 — 끝났다면 §3의3①의 요건 문언에 들어간다
□ 2. 보증금이 반환되지 않았는가 — 두 개가 모두 참이어야 길 1이 열린다
□ 3. 임대인이 등기 신청에 협력할 상황인가 — 그렇다면 §3의4의 길도 있다. 협력이 전제다
□ 4. 전세자금대출을 받아 둔 상태인가 — §3의3⑨의 대위 신청 조항이 있다. 대출을 실행한 곳에 이 조항의 적용 여부부터 확인한다
□ 5. 임대차의 목적이 주택의 일부분이라면 — 길 1·길 2 모두 해당 부분 도면이 붙습니다(§3의3②2는 「첨부한다」, §3의4②는 「포함한다」)
□ 6. 길 2를 택한다면 날짜 세 개를 꺼낼 수 있는가 — 주민등록을 마친 날, 점유한 날, 확정일자를 받은 날(§3의4②)
□ 7. 관할이 어디인지 확인했는가 — 길 1·3의 기준은 임차주택 소재지다(§3의3①)
□ 8. 신청 뒤의 일정 — 등기 완료 확인과 이사 순서는 「임차권등기명령 — 등기 확인 전에 이사하면 종전 순위를 잃습니다」가 통째로 다룹니다
1번과 2번이 갈림길의 첫 관문입니다. 이 둘이 모두 참이면 길 1이 기본이고, 4번이 추가로 참이면 길 3이 함께 놓입니다. 3번이 참인 국면은 대체로 아직 분쟁 전입니다.
흔한 오해
「임차권등기는 법원 명령으로만 할 수 있다」
제3조의4가 민법 제621조의 주택임대차등기를 따로 두고, 그 효력에 제3조의3 제5항·제6항을 준용합니다. 법원을 거치지 않는 길이 조문에 있습니다. 다만 그 길은 임대인의 협력을 전제로 합니다.
「신청은 임차인만 할 수 있다」
제3조의3 제9항이 금융기관등의 대위 신청을 정합니다. 2013년 8월 13일 신설된 항입니다. 대위 신청이면 제3항·제4항·제8항의 「임차인」을 「금융기관등」으로 바꿔 읽습니다.
「임대인이 협력하는 등기는 효력이 약하다」
제3조의4 제1항이 제3조의3 제5항과 제6항을 준용합니다. 효력 조항을 공유하므로 결과가 달라지는 구조가 아닙니다. 갈리는 것은 입구입니다.
「신청하면 법원이 다 받아 준다」
제4항에 기각 결정에 대한 항고 규정이 있습니다. 법이 기각되는 경우를 예정하고 있다는 뜻입니다. 제3항은 재판과 이의신청, 취소신청까지 정합니다.
「대위 신청이면 임차인은 아무것도 안 해도 된다」
조문이 바꿔 읽으라고 지목한 항은 제3항·제4항·제8항 셋입니다. 그 범위 밖의 일이 어떻게 되는지를 조문이 정해 두지 않았고, 이 글도 단정하지 않습니다.
자주 묻는 것
Q. 임차권등기를 남기는 길이 정말 셋입니까
조문 기준으로는 그렇습니다. 제3조의3의 임차권등기명령, 제3조의4가 연결하는 민법 제621조의 주택임대차등기, 그리고 제3조의3 제9항의 금융기관등 대위 신청입니다. 셋째는 첫째와 절차가 같고 신청인만 바뀌므로, 「입구가 셋」이라고 보는 편이 정확합니다.
Q. 임대인이 협력해 주겠다고 하면 법원에 가지 않아도 됩니까
제3조의4 제2항은 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우를 정하고, 신청서에 주민등록을 마친 날·점유한 날·확정일자를 받은 날을 적고 증명할 수 있는 서면을 첨부하라고 합니다. 그 경우의 효력에는 제3조의3 제5항·제6항이 준용됩니다(제3조의4 제1항). 다만 개별 사안에서 어느 쪽이 적절한지는 이 글에서 판단하지 않습니다.
Q. 금융기관이 대신 신청해 주면 비용도 금융기관이 청구합니까
제9항은 제8항의 「임차인」을 「금융기관등」으로 본다고 정합니다. 제8항이 비용 청구에 관한 항이므로, 조문 문언상 청구 주체가 바뀝니다. 비용의 구체적인 항목과 금액은 이 글에서 다루지 않았습니다.
Q. 신청이 기각되면 끝입니까
제4항에 항고 규정이 있습니다. 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다고 조문에 적혀 있습니다. 대위 신청이면 그 자리에 금융기관등이 섭니다(제9항).
Q. 등기를 마치는 데 며칠 걸립니까
법령에 기간 숫자가 없습니다. 제7항은 촉탁과 기입에 필요한 사항을 대법원규칙으로 정한다고만 씁니다. 그래서 이 글에 날짜를 쓰지 않았습니다.
확인하지 못한 것
- 제3조의3 제9항의 「금융기관등」의 범위 — 제9항은 용어만 쓰고 범위를 그 자리에서 정의하지 않습니다. 정의 조문을 이번에 열지 않았으므로, 어떤 기관이 포함되는지를 이 글에서 적지 않았습니다
- 민법 제621조의 원문 — 제3조의4가 가리키는 조문인데 이번에 민법 원문을 직독하지 않았습니다. 그래서 제621조 자체의 요건·효과를 설명하지 않고, 주택임대차보호법 제3조의4가 적어 둔 것까지만 썼습니다
- 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 내용 — 제3조의4 제2항이 「그 사항 외에」라고 가리키는 목록인데, 부동산등기법 원문을 이번에 열지 않았습니다. 그래서 인용 문언 그대로만 옮기고 항목을 풀어 쓰지 않았습니다
- 제3조의4의 등기를 어느 관서에 내는지 — 제3조의4 제2항은 신청서에 무엇을 적고 무엇을 첨부하는지까지만 정합니다. 신청을 받는 곳을 지목한 문언이 이 항에 없어서, 이 글의 대조표에도 적지 않았습니다
- 제3조의4의 등기를 임대차 존속 중에 할 수 있는지 — 제3조의3 제1항에는 「임대차가 끝난 후」라는 문언이 있고 제3조의4 제2항에는 없습니다. 문언 대조는 여기까지가 확인된 사실이고, 시점에 관한 결론은 내리지 않았습니다
- 제9항의 치환 목록에 제5항·제6항이 빠진 이유 — 조문이 제3항·제4항·제8항만 지목합니다. 그 범위가 무엇을 의미하는지는 해석의 영역이라 단정하지 않았습니다
- 제3조의3 제3항이 준용하는 민사집행법 각 조문의 내용 — 준용 대상 목록은 조문에 있지만 내용을 확인하지 않았습니다. 그래서 개별 조문 번호를 나열하지 않고, 준용한다는 사실과 용어 치환 셋까지만 썼습니다
- 제3조의3 제2항 제4호의 「대법원규칙으로 정하는 사항」 — 규칙 원문을 이번에 열지 않았습니다. 신청서 기재사항을 조문에 적힌 네 개 이상으로 늘려 쓰지 않은 것은 그래서입니다
- 제3조의3 제8항 「든 비용」의 범위 — 어디까지 포함되는지를 조문이 열거하지 않습니다. 이 글은 제9항이 그 청구 주체를 바꾼다는 사실까지만 썼습니다
- 등기 수수료의 실제 금액 — 세금이 아니라 별개 항목인데 실액을 확보하지 못했습니다. 이 글은 비용을 주제로 삼지 않았고, 비용 항목은 앞에 링크한 임차권등기명령 글 쪽에 있습니다
- 제3조 제1항과 제3조의2 제2항의 요건 축자 — 대항력과 우선변제권을 어떻게 갖추는지는 들어갈 때의 이야기라 이 글에서는 조문 번호로만 인용했습니다
- 임차권등기를 마친 뒤 임대인이 새 임차인을 들이는 것이 가능한지 — 법령으로 확정되지 않았고 판례 해석의 영역입니다. 쓰지 않았습니다
- 임차권등기명령의 평균 처리 기간 — 법령에 없는 수치입니다. 출처를 확보하지 못해 쓰지 않았습니다
근거
- 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 제1항~제9항 — 제1항·제5항 <개정 2013. 8. 13.>, 제3항 <개정 2023. 4. 18.>, 제9항 [신설 2013. 8. 13.]
- 주택임대차보호법 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) 제1항·제2항 — 제2항 <개정 2011. 4. 12., 2020. 2. 4.>
- 주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
- 위 조문은 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 판입니다
- 지방세법 제30조 제5항(채권자대위자의 신고납부) <신설 2020. 12. 29.> — [시행 2026. 7. 1.] 판
제3조의3·제3조의4·제3조의5는 2026년 9월 24일에 국가법령정보 원문으로 직접 확인했습니다. 지방세법 제30조 제5항은 2026년 9월 22일 확인분입니다.
개별 사안에서 어느 길이 열려 있는지와 실제 효력은 계약 내용·등기 상황·대출 조건에 따라 달라지므로, 임차주택 소재지 관할 법원과 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.