이 글은 연말정산·임대소득 안내서에 속합니다. 처음이면 안내서의 읽는 순서를 먼저 보세요.
세금 · 확인일 2026-09-22
「연 임대소득 2천만원 이하는 비과세」는 지금 기준으로 틀린 문장입니다. 소득세법 제12조 제2호 나목에 그 문구가 있는 것은 맞지만, 뒤에 「2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다」는 괄호가 붙어 있습니다. 2019년 귀속부터는 비과세가 아니라 신고 대상이고, 종합과세와 분리과세 중에서 고르는 문제로 바뀌었습니다.
지금 남아 있는 비과세는 1주택자 쪽 하나입니다. 그 1주택도 기준시가가 12억원을 넘으면 과세되고, 국외에 있는 주택이면 금액과 무관하게 과세됩니다.
이 글은 「내가 과세 대상인가」 판정까지만 갑니다. 세액이 얼마 나오는지, 계산 대상이 된 보증금을 어떤 산식으로 환산하는지는 다루지 않습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 비과세가 남아 있는 경우 | 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득 | 소득세법 §12②2나 본문 |
| 그 1주택에서 빠지는 것 ① | 기준시가 12억원 초과 주택 | §12②2나 괄호 |
| 그 1주택에서 빠지는 것 ② | 국외에 소재하는 주택 | §12②2나 괄호 |
| 「2천만원 이하 비과세」 | 2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지로 한정 | §12②2나 후단 괄호 |
| 2019년 귀속 이후 | 비과세 아님. 신고 대상이며 종합과세·분리과세 선택 | 위 괄호의 귀결 |
| 기준시가 12억원의 적용 | 2023년 귀속부터(2022년 귀속까지는 9억원) | 2022-12-31 개정 |
| 주택 수 | 본인과 배우자의 보유주택을 합산 | 소득세법 시행령 §8의2 계열 |
| 보증금만 받는 경우 | 3주택 이상 + 합계 3억원 초과 또는 2주택 + 합계 12억원 초과면 계산 대상 | 소득세법 §25①1·2 + 같은 법 시행령 §53① |
| 조문 시행일 | 소득세법 [시행 2026. 7. 1.] | 국가법령정보 |
| 이 글이 다루지 않는 것 | 보증금 환산 산식, 세액 계산, 신고 절차, 사업자등록 | — |
흔한 오해
「월세가 없으니 해당 없다」
보증금만 받는 경우에도 총수입금액에 산입되는 조문이 따로 있습니다(§25①). 3주택 이상이면 보증금 합계 3억원 초과, 2주택이면 12억원 초과가 그 요건입니다. 월세 유무만으로 접을 수 있는 구조가 아닙니다.
「부부가 한 채씩이니 각자 1주택이다」
주택 수는 본인과 배우자를 합산합니다. 합치면 2주택입니다.
「세금이 0원이면 신고도 없다」
과세미달은 신고 대상입니다. 비과세와 다릅니다.
「연 2천만원 이하는 신고 안 해도 된다」
2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지의 이야기입니다. 그 이후 귀속분은 신고 대상이고, 세율이 낮은 분리과세를 고를 수 있을 뿐입니다.
비과세 조항은 한 문장에 두 갈래입니다
저도 「2천만원 이하는 비과세」로 알고 있었습니다. 그래서 근거 조문만 확인하고 넘어갈 생각으로 소득세법 제12조를 열었는데, 그 자리에서 한참 멈췄습니다. 문구가 있긴 있는데, 괄호가 붙어 있었습니다.
제12조 제2호 나목을 원문 그대로 옮기면 이렇습니다.
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
한 문장 안에 비과세가 두 갈래로 들어 있고, 뒤쪽 갈래에만 기간 한정이 붙어 있습니다.
앞 갈래(1주택)는 지금도 살아 있습니다. 뒤 갈래(총수입금액 2천만원 이하)는 2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지만 적용됩니다. 2019년 1월 1일부터 시작한 과세기간의 소득에는 이 비과세가 걸리지 않습니다.
검색으로 나오는 글에서 이 괄호를 통째로 지워놓은 경우가 많았습니다. 괄호를 지우면 문장이 정반대가 됩니다. 그래서 이 글은 조문을 잘라 쓰지 않고 위처럼 통으로 붙였습니다.
「1주택은 비과세」로 외우면 걸립니다
비과세가 걸리는 조건이 주택 수 하나가 아닙니다. 위 괄호 안에 조건이 두 개 더 들어 있습니다.
첫째, 기준시가 12억원입니다. 1주택이어도 제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하면 그 임대소득은 비과세에서 제외됩니다. 즉 과세 대상입니다.
둘째, 국외 주택입니다. 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 괄호에서 통째로 빠집니다. 1주택이든 아니든, 금액이 얼마든 비과세 대상이 아닙니다. 국내 기준으로만 따져보고 해당 없다고 접는 경우가 여기서 갈립니다.
판정 순서를 세우면 이렇게 됩니다.
“`
① 국외에 소재하는 주택인가?
└ 예 → 과세 (금액·주택 수 무관)
② 주택 수가 1채인가? (본인 + 배우자 합산)
└ 아니오 → 과세
③ 그 1채의 기준시가가 12억원 이하인가?
└ 아니오 → 과세
└ 예 → 비과세 (§12②2나 본문)
“`
저는 이 순서를 바꿔 보다가 한 번 꼬였습니다. 기준시가부터 보면 애초에 몇 채인지가 안 정해져서 되돌아오게 됩니다. 주택 수를 먼저 세고, 기준시가는 그 다음에 보는 편이 빠릅니다.
판정 격자
| 주택 수 | 주택의 성격 | 판정 |
|---|---|---|
| 1주택 | 국내, 기준시가 12억원 이하 | 비과세 |
| 1주택 | 국내, 기준시가 12억원 초과 | 과세 |
| 1주택 | 국외 소재 | 과세 (금액 무관) |
| 2주택 이상 | 국내·국외 무관 | 과세 — 월세는 총수입금액 |
위 표는 월세를 받는 경우입니다. 월세를 한 푼도 받지 않고 보증금만 받아도 총수입금액에 산입되는 경우가 소득세법 제25조 제1항에 있습니다. 그 요건은 주택 수와 보증금 합계 두 가지로 정해져 있습니다.
| 주택 수 | 보증금 합계 | 판정 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 2주택 (기준시가 12억 이하 주택은 주택 수 제외) | 12억 이하 | 간주임대료 없음 | 소득세법 §25①2 |
| 2주택 | 12억 초과 | 계산 대상 | 소득세법 §25①2 + 시행령 §53① |
| 3주택 이상 | 3억 이하 | 간주임대료 없음 | 소득세법 §25①1 |
| 3주택 이상 | 3억 초과 | 계산 대상 | 소득세법 §25①1 |
문턱이 주택 수에 따라 반대로 움직입니다. 3주택 이상은 3억원, 2주택은 12억원입니다. 대신 2주택 쪽은 그 주택 수를 셀 때 기준시가 12억원 이하인 주택을 빼고 셉니다(§25①2 괄호). 그래서 2주택 판정은 보증금 합계를 보기 전에 어느 주택이 주택 수에 들어가는지부터 정리하는 편이 빠릅니다.
어떤 경우에 계산이 시작되는지까지가 이 글의 범위이고, 계산 대상이 된 보증금을 어떤 산식으로 환산하는지는 보증금 환산을 다루는 글의 몫입니다.
연도별로 답이 달라진 세 가지
이 영역은 답이 귀속연도에 따라 갈립니다. 그래서 갈린 지점만 모아 표로 만들었습니다.
| 2018년 귀속까지 | 2019~2022년 귀속 | 2023년 귀속 ~ 현재 | |
|---|---|---|---|
| 총수입금액 2천만원 이하 | 비과세 | 신고 대상(분리과세 선택 가능) | 신고 대상(분리과세 선택 가능) |
| 1주택 비과세 기준시가 | 9억원 | 9억원 | 12억원 |
어떤 숫자를 만났을 때 그것이 어느 칸의 기준인지 이 표로 되짚을 수 있습니다. 「2천만원 이하 비과세」는 왼쪽 첫 칸, 즉 7년 이상 지난 기준입니다. 「9억원」은 2022년 귀속까지의 기준입니다.
기준시가 한도가 9억원에서 12억원으로 올라간 것은 2022년 12월 31일 개정이고, 2023년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터 적용됩니다. 법제처에 올라온 개정이유를 보면 이 12억원은 종합부동산세 1세대 1주택 기본공제 기준과 맞춘 숫자입니다. 종부세 쪽 숫자를 기억하고 있다면 같은 값이라 외우기 쉽습니다. 다만 이 글은 종부세를 다루지 않으므로 배경 한 줄로만 적어둡니다.
비과세 · 과세미달 · 과세는 서로 다른 말입니다
이 세 단어는 뜻이 각각 다릅니다. 갈라두지 않으면 신고 의무가 있는지 없는지가 뒤집힙니다.
| 뜻 | 신고 의무 | 세액 | |
|---|---|---|---|
| 비과세 | 소득세를 과세하지 아니한다(§12) | 없음 | — |
| 과세미달 | 과세 대상이지만 계산 결과 세액이 0 | 있음 | 0원 |
| 과세 | 대상이고 세액이 나온다 | 있음 | 있음 |
가운데 칸이 문제입니다. 과세미달은 세금이 0원일 뿐 신고 대상입니다. 「어차피 낼 게 없으니 신고도 없다」로 이어지는 경우가 여기서 생깁니다. 비과세는 조문이 과세하지 않겠다고 선언한 것이고, 과세미달은 계산을 해봤더니 0이 나온 것입니다. 출발점이 다릅니다.
주택 수는 이렇게 셉니다
판정의 첫 관문이 주택 수이므로, 세는 방법을 따로 봅니다. 아래는 2026년 9월 현재 국세청 안내 기준입니다.
본인과 배우자의 보유주택을 합산합니다. 부부가 각각 1채씩 갖고 있으면 각자 1주택이 아니라 합쳐서 2주택으로 봅니다. 「나는 한 채뿐인데」로 시작한 판정이 대부분 이 합산에서 뒤집힙니다.
여기서 세는 단위는 세대가 아니라 본인과 배우자입니다. 양도세 쪽에서 쓰는 세대 기준과 범위가 달라서, 세대분리를 해 두었다는 이유로 이 합산이 풀리지는 않습니다. 세대 단위로 주택 수를 세는 쪽 규칙은 「1세대 1주택 판정 — 세대분리가 인정되는 조건과 안 되는 조건」에 따로 있습니다.
다가구주택은 1주택으로 봅니다. 다만 구분등기가 되어 있으면 각각을 1주택으로 셉니다. 등기가 어떻게 되어 있는지로 갈리므로, 다가구 소유라면 등기 형태부터 확인해야 합니다.
공동소유 주택은 원칙적으로 최다지분자의 소유로 계산합니다. 여기에 예외가 있어서 일정 요건에 해당하면 지분자 각자의 소유로 계산합니다. 그 요건의 금액 기준은 이번에 확정하지 못했습니다 — 아래 「확인하지 못한 것」에 적었습니다.
판정 체크리스트
□ 1. 임대하는 주택이 국외에 있는가 → 있으면 여기서 끝. 과세 대상입니다
□ 2. 본인과 배우자의 보유주택을 합해 몇 채인가 (본인 명의만 세지 않습니다)
□ 3. 다가구주택이 있다면 구분등기 여부를 확인했는가
□ 4. 공동소유 주택이 있다면 지분 구조를 확인했는가
□ 5. 합산 결과 1주택이라면, 그 주택의 기준시가가 12억원 이하인가
□ 6. 위를 모두 통과했으면 비과세입니다. 하나라도 걸리면 신고 대상입니다
□ 7. 보증금을 받고 있다면 주택 수와 보증금 합계로 계산 대상인지 따로 봅니다 (§25①)
□ 8. 신고 대상이면, 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인지 확인합니다 (분리과세 선택 가능 여부)
2번이 이 목록의 무게중심입니다. 본인 명의 기준으로 1주택이라 판단하고 6번까지 내려갔다가 되돌아오는 경우가 나옵니다.
과세 대상이면 다음에 무엇을 고르게 되나
판정이 「과세」로 끝났다면 그다음은 종합과세와 분리과세 중 선택입니다. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하면 분리과세를 고를 수 있습니다.
그리고 분리과세로 갔을 때 적용되는 조건은 등록임대주택인지 아닌지로 한 번 더 갈립니다. 여기서 「등록」은 한 군데가 아니라 세무서 사업자등록과 지방자치단체 민간임대주택 등록을 둘 다 한 경우를 말하고, 등록만 했다고 조건이 자동으로 좋아지는 것도 아닙니다 — 임대료 상한 같은 별도 요건이 붙는 것으로 안내되고 있는데 그 요건의 조문 원문은 이번에 확보하지 못했습니다.
갈림길 이름까지가 이 글의 몫입니다. 각 칸에 실제로 어떤 율과 공제가 붙는지, 세액이 얼마가 되는지는 분리과세를 다루는 글의 영역이라 여기서는 열지 않습니다.
한 가지만 덧붙이면, 여기서 다루는 것은 월세를 받는 쪽의 소득입니다. 월세를 내는 쪽이 연말정산에서 돌려받는 제도는 전혀 다른 조문이고, 그쪽은 「월세 살면서 이걸 안 하면 매년 최대 170만원을 버린다」에 있습니다. 같은 월세를 두고 두 사람이 서로 다른 칸을 채우는 셈입니다.
자주 묻는 것
Q. 연 임대소득이 1,500만원입니다. 비과세 아닙니까
아닙니다. 그 비과세는 §12②2나 후단 괄호로 2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 한정되어 있습니다. 금액이 2천만원 이하라는 것은 지금은 비과세 사유가 아니라 분리과세를 고를 수 있는 기준입니다.
Q. 1주택인데 월세를 받습니다. 신고 대상입니까
국내 주택이고 기준시가가 12억원 이하라면 §12②2나 본문에 따라 비과세입니다. 기준시가가 12억원을 초과하거나 국외 주택이면 비과세에서 제외됩니다.
Q. 12억원은 언제부터의 기준입니까
2022년 12월 31일 개정으로 올라간 값이고 2023년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터 적용됩니다. 2022년 귀속까지는 9억원이었습니다. 9억원으로 적힌 자료는 그 이전 기준입니다.
Q. 전세보증금만 받고 월세는 안 받습니다. 여기서 답이 나옵니까
계산 대상인지까지는 나옵니다. 3주택 이상이면 보증금 합계가 3억원을 초과할 때, 2주택이면 12억원을 초과할 때 계산이 시작됩니다(§25①1·2 + 시행령 §53①). 그 보증금을 어떤 산식으로 환산하는지는 보증금 환산을 다루는 글의 영역입니다.
Q. 배우자 명의 주택도 세야 합니까
주택 수 계산은 본인과 배우자의 보유주택을 합산합니다. 본인 명의만 세면 판정이 달라집니다.
확인하지 못한 것
- 등록임대주택 우대의 추가 요건 — 임대보증금·임대료의 연 증가율 상한 같은 요건이 현재도 붙어 있는지, 시행령 원문을 확보하지 못했습니다. 그래서 본문에 「등록하면 조건이 좋아진다」고 단정하지 않았습니다
- 공동소유 주택의 예외 요건 금액 기준 — 지분자 각자의 소유로 계산하게 되는 요건에 금액 기준 두 가지가 있는데, 검색으로 나온 수치가 개정 전 기준일 가능성이 높아 보였습니다. 확정하지 못했으므로 숫자를 한 개도 쓰지 않았습니다. 「원칙은 최다지분자, 예외가 있다」까지만 적은 이유입니다
- 분리과세 계산의 조문 위치 — 필요경비율·기본공제·세율이 소득세법 제64조의2 본문에 있는지 시행령 위임인지 항·호 단위로 열지 못했습니다. 이 글이 분리과세를 갈림길 이름까지만 쓰고 수치를 싣지 않은 이유 중 하나입니다
- 위 수치들의 2025·2026년 귀속 라벨 — 국세청 안내에 귀속연도가 명시된 페이지를 찾지 못했습니다. 그래서 본문에 「2026년 9월 현재 국세청 안내 기준」을 병기했습니다
- 다가구주택 구분등기 시 각각 1주택이 되는 근거의 조문 원문 — 국세청 안내로는 확인했지만 시행령 문언을 직접 열지 못해 「구분등기 여부로 갈린다」까지만 적었습니다
- §12②2나가 위임한 대통령령(주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정)의 원문 — 법 문언 수준에서만 서술했습니다
- §25①의 주택 수를 세는 세부 규칙 — 보증금 판정의 주택 수에도 별도 규칙이 걸려 있는데, 시행령 문언을 항·호 단위로 열지 못했습니다. 그래서 위 격자는 법 문언에 있는 주택 수와 보증금 합계까지만 옮겼습니다
근거
- 소득세법 제12조 제2호 나목(비과세소득) — [시행 2026. 7. 1.]. 1주택 비과세, 기준시가 12억원 초과·국외 주택 제외, 2천만원 이하 비과세의 2018년 12월 31일 한정
- 소득세법 제25조 제1항 제1호·제2호(총수입금액 계산의 특례) — [시행 2026. 7. 1.]. 3주택 이상 + 보증금등 합계 3억원 초과, 2주택 + 대통령령이 정하는 금액 초과. 제2호 괄호의 「기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다」
- 소득세법 시행령 제53조 제1항 — [시행 2026. 7. 1.]. §25①2의 「대통령령으로 정하는 금액」 = 12억원
- 소득세법 제64조의2 — 분리과세 주택임대소득. 항·호 단위는 열지 못함(위 「확인하지 못한 것」)
위 조문은 2026-09-22에 국가법령정보 원문으로 직접 확인했습니다. 시행일 표기는 조문 화면에 붙어 있는 [시행 2026. 7. 1.]을 그대로 옮긴 것입니다.
수치 확인에 쓴 공식 자료는 아래와 같습니다. 세무사·회계법인 블로그는 한 건도 참고하지 않았습니다.
- 국세청 「주택임대소득 과세 개요」 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2246&cntntsId=7678
- 국세청 「과세대상 및 비과세, 과세미달」 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2251&cntntsId=7682
- 국세청 「분리과세」 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2247&cntntsId=7679
- 국세청 국세상담센터 주택임대소득 Q&A https://call.nts.go.kr/call/qna/selectQnaInfo.do?mi=1441&ctgId=CTG11785
- 법제처 소득세법 제·개정이유(기준시가 9억원 → 12억원 개정 취지) https://www.law.go.kr/LSW/lsRvsRsnListP.do?lsId=003956&lsRvsGubun=all&chrClsCd=010102
조문은 법제처 국가법령정보에서, 분리과세 수치는 국세청 안내에서 각각 확인했습니다. 다만 분리과세 수치는 국세청 계열 자료 안에서만 교차한 것이고 조문 원문으로 되짚지 못했습니다. 그래서 그 부분은 단정하지 않고 위 「확인하지 못한 것」에 그대로 남겼습니다.
국회에 계류 중인 소득세법 개정안은 시행 여부가 확정되지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.
판정 결과에 따라 실제로 무엇을 하게 되는지는 이듬해 5월 종합소득세 신고 때 갈립니다. 주택 수·기준시가·명의 구성에 따른 개별 판정은 국세상담센터(국번 없이 126) 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.