블로그

종합부동산세 · 확인일 2026-09-01

종합부동산세 분납 기준선은 종부세 본세 250만원 초과입니다. 검색하면 300만원이라는 숫자도 같이 나오는데, 그건 농어촌특별세를 포함한 고지서 합계액을 기준으로 말한 표현입니다. 그리고 실무에서 더 자주 손해가 나는 지점은 금액이 아니라 날짜입니다 — 분납 신청 마감이 납부기한과 같은 날입니다.

이 글은 고지서를 받은 사람의 「분납」만 다룹니다. 물납·납부유예·징수유예는 다루지 않습니다. 기준 법령은 법률 제21224호와 대통령령 제36132호(2026년 2월 시행)입니다.

한눈에 보기

납부기한이 토요일이나 공휴일이면 다음에 도래하는 첫 번째 평일로 밀립니다(국세청 안내).

「300만원」은 어디서 온 숫자인가

같은 신문사가 2020년에는 250만원, 2023년에는 300만원으로 썼습니다. 그 사이 종부세법 제20조는 한 글자도 바뀌지 않았습니다. 개정 표시는 2008년·2018년·2020년 세 번뿐이고, 300만원이 등장한 적은 없습니다.

답은 농어촌특별세였습니다. 농특세는 납부할 종합부동산세액의 20%입니다. 그래서 고지서 합계액은 언제나 본세의 1.2배입니다.

2023년 기사의 예시를 그대로 대입해봤습니다. 합계 400만원이면 본세는 333.33만원, 농특세는 66.67만원입니다. 본세 분납액은 333.33 − 250 = 83.33만원입니다. 이 분납비율 25%를 농특세에 적용하면 16.67만원이고, 합치면 정확히 100만원입니다. 기사가 쓴 숫자와 오차가 0이었습니다. 두 번째 예시(합계 800만원 → 400만원 분납)도 그대로 맞았습니다.

솔직히 말씀드리면 이 글을 잡을 때 저는 300만원이 맞는 줄 알았습니다. 조문을 열어보니 250만원이었고, 그럼 기사가 틀렸나 싶어 검산을 해봤더니 기사도 틀리지 않았더군요. 원 기사에는 「종부세(농어촌특별세 포함)가 300만원」이라는 한정어가 붙어 있었습니다. 재인용되는 과정에서 괄호가 떨어져 나간 겁니다.

법이 재는 것은 본세입니다. 법 제20조는 「종합부동산세로 납부하여야 할 세액」이라 쓰고, 시행령 제16조 제1항은 「법 제16조에 따라 납부하여야 할 세액」이라 씁니다. 국세청은 농특세를 「종합부동산세의 분납비율에 따라」 분납한다고 안내합니다. 농특세는 판단 기준이 아니라 따라오는 결과값입니다.

이 오해로 실제로 틀리는 두 경우

본세 280만원을 고지받은 경우 (합계 336만원)

「300만원을 안 넘으니 분납이 안 되겠네」 → 틀렸습니다. 본세 280만원은 250만원을 초과하므로 분납 대상이고, 30만원을 분납할 수 있습니다.

본세 310만원을 보고 300만원을 뺀 경우

「10만원 분납되나」 → 틀렸습니다. 빼는 값은 250만원입니다. 분납 가능액은 60만원입니다.

앞쪽이 특히 아픕니다. 신청 마감이 납부기한과 같은 날이라, 12월 15일을 넘기면 그해는 되돌릴 방법이 없습니다.

신청 전 확인할 것

□ 고지서에서 「종합부동산세」 줄 금액을 확인했는가 (맨 아래 합계액이 아니다)

□ 그 금액이 250만원을 초과하는가 (정확히 250만원이면 대상이 아니다)

□ 500만원 이하인지 초과인지 구분했는가 (계산식이 달라진다)

□ 12월 15일까지 신청서를 낼 수 있는가

□ 12월 15일까지 낼 1차분 자금이 준비되는가

분납 절차

1단계. 고지서에서 종합부동산세 줄만 봅니다. 농어촌특별세는 따로 찍힙니다.

2단계. 250만원 초과인지 판정합니다. 정부 공식 채널조차 「250만원 이상」이라고 쓴 것을 봤는데, 법문은 「초과」입니다. 정확히 250만원인 사람은 분납이 안 됩니다.

3단계. 분납 가능액을 계산합니다. 500만원 초과 구간은 「100분의 50 이하」라서, 절반을 꽉 채우지 않고 더 적게 신청해도 됩니다.

4단계. 납부기한까지 법령이 정한 분납신청서를 관할세무서장에게 제출합니다(시행령 제16조 제2항). 확인된 경로는 홈택스, 손택스(「종합부동산세 정기고지분 분납신청」), 관할 세무서입니다.

5단계. 수정 고지서 2장을 받습니다. 세무서장은 기존 고지서를 「납부기한까지 낼 세액」과 「분납기간 내에 낼 세액」으로 구분하여 수정 고지해야 합니다(같은 조 제3항, 의무 규정). 납세자가 알아서 금액을 갈라 송금하는 구조가 아닙니다. 이걸 모르고 임의로 나눠 보내면 일이 꼬입니다.

6~7단계. 1차분을 납부기한까지, 2차분을 분납기한까지 냅니다. 농어촌특별세는 같은 비율로 함께 갈려 나갑니다.

2026년분으로 옮기면 납부기한 2026-12-15, 분납기한 2027-06-15입니다. 이건 국세청이 못 박은 날짜가 아니라 납부기간 규정에 달력을 대입해 제가 계산한 값이고, 토·공휴일이면 다음 첫 평일로 밀립니다.

금액 구간별 분납 가능액

제도 설명용 가상 숫자입니다. 세액이 어떻게 산출되는지는 이 글에서 다루지 않습니다.

500만원 지점에서 두 계산식(500−250과 500×50%)이 250만원으로 같아집니다. 구간이 끊기지 않고 이어집니다. 문언상 500만원은 「500만원 이하」쪽입니다.

농특세를 얹어 합계액으로 보면 이렇게 됩니다.

1구간에서는 합계 고지액이 얼마든 12월 15일에 내는 돈이 항상 300만원입니다. 「300만원」이 사람들 머리에 박힌 두 번째 이유가 이겁니다.

자주 묻는 것

Q. 분납하면 이자가 붙습니까

법 제20조와 시행령 제16조 전문을 읽었는데 이자 부과 규정이 없었습니다. 다만 국세청이 「무이자」라고 명시한 문장은 찾지 못했습니다. 그래서 「법령에 분납기간 이자 규정이 없다」까지만 씁니다.

Q. 농어촌특별세만 따로 분납할 수 있습니까

국세청 안내는 농특세를 「종합부동산세의 분납비율에 따라」 분납한다고 씁니다. 종부세 쪽 비율이 정해지면 농특세는 그 비율을 따라갑니다.

Q. 재산세와 같은 제도입니까

기준선은 같고 기간이 다릅니다. 재산세도 250만원 초과면 분할납부가 되지만 3개월 이내이고, 종부세는 6개월 이내입니다(지방세법 제118조 / 종부세법 제20조).

확인하지 못한 것

• 2026년분 고지서 발송 시기 — 국세청 안내에 발송일 서술이 없었습니다
• 분납신청서의 서식명·서식번호 — 종합부동산세법 시행규칙 원문을 확보하지 못했습니다
• 우편·팩스 접수 가능 여부 — 홈택스·손택스·관할 세무서까지만 확인됐습니다
• 신용카드 납부 가능 여부와 수수료
• 2025-12-30 개정된 시행령 제16조 제2항의 개정 전후 문언 대비 — 그래서 이 글은 개정 후 조문만 인용합니다
• 신고납부 방식을 택한 경우의 분납 절차 — 시행령 제16조 제2항은 「납부고지서를 받은 자」만 규정합니다
• 종부세에 물납 제도가 있는지 여부 — 1차 자료를 찾지 못해 판단을 보류합니다
• 300만원을 기준선으로 쓰는 다른 세목이 있는지 — 재산세(250만원)만 확인했습니다

함께 보면 좋은 글

• 종부세 고지서 미리보기 — 12월에 얼마 나오는지 지금 계산해봤습니다
• 세금 납기가 토요일이면 언제까지인가 — 하루 밀리는 규칙과 안 밀리는 함정

근거

• 종합부동산세법 제20조(분납) [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호] — https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법/제20조
• 종합부동산세법 시행령 제16조(종합부동산세의 분납) [시행 2026. 2. 27.] [대통령령 제36132호] — https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령/제16조
• 지방세법 제118조(분할납부) — https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?lsJoLnkSeq=1000213327&chrClsCd=010202
• 국세청 「종합부동산세 > 기본정보 > 납부기한」 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2352&cntntsId=7734
• 손택스 「종합부동산세 정기고지분 분납신청」 — https://mob.tbht.hometax.go.kr/
• 정책브리핑 「종부세 250만원 이상이면 분납 가능…신청방법은?」 — https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148896414
• (계보 추적 표본) 한국경제 2023-12-03 / 2020-11-24

법령 원문과 국세청 안내는 2026-09-01에 직접 열어 확인했습니다. 본인 고지 세액과 분납 가능 여부는 고지서와 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.

양도소득세 · 확인일 2026-09-01

세대분리는 30세를 넘겼다고 끝나지 않습니다. 조문이 요구하는 건 두 가지입니다 — 배우자 없이 세대를 꾸릴 「자격」, 그리고 실제로 생계를 달리한다는 「사실」. 그리고 이 판정, 세목마다 재는 자가 다릅니다. 양도세는 생계로 재고 취득세는 주민등록표로 잽니다.

조문을 열고 제일 먼저 찾은 단어가 「주민등록」이었습니다. 소득세법 제88조 제6호에는 그 단어가 아예 없더군요.

3분 판정 체크리스트

아래를 위에서부터 순서대로 봅니다. 하나라도 걸리면 그 아래는 볼 필요가 없습니다.

□ 배우자가 있는가 → 있으면 배우자는 주소·주민등록과 무관하게 나와 같은 세대다

□ (배우자가 없다면) 만 30세 이상인가, 배우자와 사별·이혼했는가, 소득요건을 갖췄는가 — 셋 중 하나라도 해당하는가

□ 부모와 같은 주소에서 생계를 같이 하고 있지는 않은가

□ 떨어져 사는 이유가 취학·질병 요양·근무상·사업상 형편 중 하나는 아닌가

□ 한집에 사는 사람이 직계존비속(그 배우자 포함) 또는 형제자매인가

2번과 3번을 둘 다 통과해야 별도 세대입니다. 여기가 이 글에서 가장 하고 싶은 말입니다.

관문 1 — 배우자 없이 1세대를 구성할 「자격」

소득세법 제88조 제6호 단서는 「대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다」고 씁니다. 그 대통령령이 시행령 제152조의3입니다.

셋 중 하나만 해당하면 됩니다. 반대로 셋 다 아니면 여기서 끝납니다. 배우자도 없고 30세도 안 됐고 소득요건도 못 맞추면, 따로 살면서 전입신고를 해도 양도세에서는 부모와 한 세대입니다.

3호의 구체적 금액을 적지 않은 이유는 아래 「확인하지 못한 것」에 적었습니다.

관문 2 — 그런데 실제로 생계를 같이 하는가

여기가 진짜 관문입니다. 상위에 노출되는 글 상당수가 관문 1까지만 쓰고 끝냅니다.

제88조 제6호를 다시 읽어보면 구조가 이렇습니다. 「거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위」. 그리고 단서가 풀어주는 건 배우자 요건 하나뿐입니다.

즉 30세를 넘겨 관문 1을 통과해도, 「생계를 같이 하는 자」라는 절은 그대로 살아 있습니다. 30세 통과와 세대분리 완료는 같은 말이 아닙니다. 30세는 자격이고, 생계 분리는 사실입니다.

저라면 주민등록을 옮기는 것부터 하지 않습니다. 실제로 생계가 갈렸는지를 먼저 확인하고, 그 다음에 서류를 정리하는 순서가 맞습니다.

관문 3 — 떨어져 살아도 같은 세대인 경우

조문은 「일시 퇴거」 네 가지를 같은 세대로 묶어둡니다. 취학 · 질병의 요양 · 근무상 형편 · 사업상 형편.

• 지방 대학 때문에 자취하는 자녀 → 같은 세대
• 발령이 나서 혼자 내려가 사는 경우 → 같은 세대
• 요양병원에 입원 중인 부모 → 같은 세대

소득세법과 종합부동산세법 시행령이 이 네 가지 사유를 똑같이 열거합니다.

관문 4 — 같이 사는 사람이 세대원인가

세대원 범위는 열거되어 있습니다. 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매. 그 밖은 안 들어갑니다.

삼촌과 한집에 살아도 세대는 합쳐지지 않습니다. 반대로 며느리는 세대원입니다. 세대원이 가진 주택은 세대 단위로 합산되는 구조인데, 주택 수를 어떻게 세는지는 이 글의 범위 밖입니다.

세목별로 재는 자가 다릅니다

이 표를 만들려고 세 개 법령의 조문을 나란히 열었습니다. 같은 「1세대」라는 단어를 쓰는데 판정 기준이 다릅니다.

조문 제목만 봐도 방향이 갈립니다. 소득세법은 「1세대의 범위」, 지방세법은 「세대의 기준」이고 후자가 주민등록표를 명문으로 끌어옵니다.

독자가 가장 자주 다치는 지점이 여기입니다. 취득세 단계에서 「주민등록 분리하셨으면 별도 세대 맞습니다」라는 안내를 받고, 몇 년 뒤 양도할 때 같은 논리를 들이밀었다가 부인당하는 구조입니다.

종부세만 다른 두 가지

종합부동산세법 시행령 제1조의2를 ①항부터 ⑤항까지 훑었습니다. 소득세법과 지방세법에 있는 위장이혼 차단 괄호 — 「법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다」 — 가 종부세 조문에는 없습니다. 없다는 걸 확인하는 데 시간이 더 걸렸습니다.

대신 종부세는 반대 방향의 규정을 둡니다. ④항이 혼인 10년, ⑤항이 동거봉양 합가 10년입니다. 합쳐진 세대를 오히려 나눠주는 쪽입니다.

다만 「조문에 문구가 없다」에서 「그래서 종부세는 위장이혼이 통한다」로 나아가면 안 됩니다. 종부세 쪽 판례와 유권해석은 확인하지 않았습니다.

흔한 오해

자주 묻는 것

며느리는 세대원이라는데, 형수는 왜 아닌가요?

괄호가 붙은 자리가 다르기 때문입니다. 조문은 「직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매」로 씁니다. 「그 배우자를 포함한다」가 직계존비속 뒤에만 붙어 있고 형제자매 뒤에는 없습니다. 그래서 아들의 배우자인 며느리는 들어오고, 형의 배우자인 형수는 문언상 밖으로 읽힙니다. 다만 이 해석을 확인해주는 유권해석은 확보하지 못했습니다.

취득세에서 30세 미만 자녀가 별도 세대로 인정되는 길은 없나요?

지방세법 시행령 제28조의3은 ①항에서 주민등록표 기준을 세워두고, ②항에서 그럼에도 별도 세대로 보는 경우를 따로 둡니다. ②항 1호가 「부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀」로서 「주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득」이 기준 중위소득에 연동된 요건을 채운 경우를 규정합니다. 이때 소득의 종류는 행정안전부장관이 정하는 소득입니다 — 양도세 쪽이 재정경제부령에 위임한 것과 주체가 다릅니다. ②항 각 호의 뒷부분은 이번에 원문을 확보하지 못해 요건 전부를 옮기지 않았습니다.

합가할 때 부모님이 60세가 안 되셨으면 종부세 동거봉양 특례는 못 받나요?

조문이 두 경우를 더 열어둡니다. 하나는 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우도 포함한다는 괄호입니다. 다른 하나는 합가한 날 당시에는 60세 미만이었으나 합가 후 과세기준일 현재 60세에 도달하는 경우로, 이때는 합가한 날부터 10년의 기간 중 60세 이상인 기간 동안 각각 1세대로 봅니다(종합부동산세법 시행령 §1의2⑤). 양도세·취득세의 세대 조문에는 이 특례 자체가 없습니다.

확인하지 못한 것

소득요건에 대입할 가구원 수. 조문은 「기준 중위소득」이라고만 쓰고 가구원 수를 특정하지 않습니다. 기준 중위소득은 1인 가구와 4인 가구가 2.5배 넘게 차이 납니다. 어느 쪽을 대입하는지에 따라 문턱 자체가 달라지는데, 이걸 못 박은 유권해석을 찾지 못했습니다. 그래서 이 글에는 금액을 적지 않았습니다. 월 얼마라고 단정하는 글을 보시면 그 근거가 뭔지 한 번 의심해보셔도 됩니다.

덧붙이자면 세 조문의 문언이 서로 다릅니다. 소득세법은 「기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상」, 종부세법은 「기준 중위소득의 100분의 40 이상」, 취득세는 「직전 12개월 동안 발생한 소득」입니다. 같은 40%를 말하면서 기간 산정 방식이 다릅니다.

「생계를 같이 한다」의 구체적 판정 요소와 입증 방법. 여기서 막혔습니다. 유권해석과 판례를 한 건도 확보하지 못했습니다. 그래서 이 글은 「양도세의 1세대는 주민등록으로 판정하지 않는다」까지만 단정하고, 「그러면 무엇을 갖춰야 인정되는가」는 쓰지 않았습니다. 공과금이든 건강보험이든, 근거 없이 목록을 만들면 그게 다시 퍼집니다.

형제자매의 배우자가 세대원인지에 대한 유권해석. 조문 문언상 제외로 읽히는 것까지만 썼습니다.

「재정경제부령으로 정하는 소득」의 범위와 지방세법 시행령 §28의3 ②항 각 호 전문도 미확보입니다.

함께 보면 좋은 글

• 1세대1주택 비과세 — 거주 2년이 필요한 사람과 아닌 사람
• 장기보유특별공제 — 종부세 장기보유공제와 이름만 닮았습니다

근거

• 소득세법 제88조 제6호 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21221호] — https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제88조
• 소득세법 시행령 제152조의3(1세대의 범위) — https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제152조의3
• 종합부동산세법 시행령 제1조의2 ①~⑤항 — https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령/제1조의2
• 지방세법 시행령 제28조의3(세대의 기준) ①②항 — https://www.law.go.kr/법령/지방세법시행령/제28조의3

위 조문은 2026-09-01에 국가법령정보센터 원문에서 직접 확인했습니다.

이 글은 「누구까지가 한 세대인가」까지만 다룹니다. 그 세대가 1주택인지, 비과세 요건을 채웠는지는 별도의 조문이 정하고 있어 여기서는 숫자를 쓰지 않았습니다. 본인의 세대 판정과 세액은 국세청 상담이나 세무대리인 확인을 거치시기 바랍니다.

양도소득세 · 확인일 2026-09-01

상속받은 집을 팔 때의 취득가액은 상속개시일(사망일) 현재의 평가액입니다. 파는 시점에 고르는 값이 아닙니다. 그리고 그 값은 상속인이 신고한 금액이 아니라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액입니다 — 소득세법 시행령 제163조 제9항 괄호, 2020. 2. 11. 개정으로 들어온 문구입니다.

조문을 열기 전까지는 저도 상속세 신고서에 적은 숫자가 그대로 취득가액이 되는 줄 알았습니다. 시행령을 읽어보니 「신고한 금액」이라는 말은 어디에도 없더군요. 아래에서 취득가액이 정해지는 순서, 그리고 같은 거래에서 보유기간 기산일이 두 개로 갈리는 지점을 정리합니다.

한눈에 보기

취득가액이 정해지는 순서

1단계 — 날짜를 고정합니다. 평가기준일은 상속개시일입니다. 5년 뒤에 팔든 10년 뒤에 팔든 이 날짜는 움직이지 않습니다.

2단계 — 시가를 찾습니다. 상속개시일 전후 각 6개월 안에 그 재산의 매매가액, 감정가액, 수용·공매·경매가액, 유사한 재산의 매매사례가액 중 하나라도 있으면 그것이 시가입니다(상증세법 §60①②, 시행령 §49). 그 시가가 곧 취득가액이 됩니다.

3단계 — 시가가 없으면 보충적 평가로 갑니다. 기준시가입니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격·공동주택가격입니다(§60③·§61). 실무에서 취득가액이 낮게 굳는 지점이 여기입니다.

4단계 — 결정·경정이 있으면 그것이 앞섭니다. 아래에서 따로 봅니다.

5단계 — 아주 오래된 상속에는 별도 계산식이 있습니다. 1990년 8월 30일 개별공시지가 고시 전에 상속받은 토지 등은 평가액과 별도 기준가액 중 많은 금액을 쓰도록 §163⑨ 각 호가 따로 정합니다. 오늘 이 글을 검색해 들어오신 경우와는 거리가 멉니다.

6단계 — 신고를 안 했어도 순서는 똑같이 돌아갑니다. 취득가액이 0이 되는 게 아닙니다. 다만 2~3단계가 그대로 굴러가 대개 기준시가에서 멈춥니다. 왜 그때 신고를 챙겨야 하는지는 상속세 신고를 정면으로 다룬 별도 글에서 정리했습니다.

「신고한 금액」이 아니라 「결정·경정한 가액」입니다

이 괄호를 찾는 데 시간이 제일 오래 걸렸습니다. 시행령 §163⑨ 본문 한가운데에 이렇게 박혀 있습니다.

상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.

법문은 「신고가액」을 언급조차 하지 않습니다. 상속인이 적어 낸 숫자가 최종값이 아니라는 뜻입니다.

여기서 방향이 두 갈래로 갈립니다. 과세관청이 평가를 올려 결정하면 상속세는 늘지만, 그만큼 양도세 취득가액도 올라갑니다. 국세청 보도참고자료는 2020~2023년 꼬마빌딩 727건에 감정평가를 실시해 신고가 대비 평균 71% 높은 가액으로 과세했다고 밝히고 있습니다(국세청 보도참고자료 한 곳에서만 확인). 대상은 비주거용 부동산입니다 — 아파트로 확장해 읽으면 안 됩니다.

상속 자산에 환산취득가액이 없는 이유

소득세법 §97①1호 단서는 「가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여」 나목(매매사례가액·감정가액·환산취득가액)을 적용한다고 씁니다. 그런데 §163⑨이 상속 자산에는 실지거래가액을 만들어 줍니다. 「본다」이므로 확인할 수 없는 경우가 아닙니다.

「상속받았으니 내가 산 값이 없고, 그러니 환산취득가액」이라는 설명은 이 두 조문의 결합에서 성립하지 않습니다.

사례 계산

숫자는 전부 가상입니다. 자본적지출과 양도비는 0원으로 단순화했습니다.

• 2021년 아버지 사망 → 아파트 1채 상속
• 2026년 매도, 양도가액 9억원

양도차익 차이가 2억원입니다. 상속개시일에 어떤 값이 붙었는지가 5년 뒤 양도차익을 2억원 벌립니다.

다만 갈래 B는 상속 시점에 상속세 과세가액이 2억원 올라갑니다. 상속세와 양도세는 반대 방향으로 움직입니다. 어느 쪽이 유리한지는 상속재산 총액, 상속공제, 상속인 구성, 매도 시점, 1세대 1주택 비과세 해당 여부에 따라 전부 달라집니다. 그래서 이 글은 구조만 적고 판단선을 세우지 않습니다. 「○억 이상이면 감정평가」 같은 문장이 붙은 글을 조사 중에 여럿 봤는데, 저는 그 선을 만들 근거를 찾지 못했습니다.

위 양도차익에 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제가 차례로 붙은 뒤 과세표준이 됩니다.

보유기간 기산일이 두 개입니다

같은 집, 같은 거래인데 기산일이 갈립니다.

위 표의 근거 표기를 하나 짚어둡니다. §95④은 보유기간을 어떻게 세는지를 정한 조문이지, 「상속 자산의 취득일이 상속개시일이다」를 그 자리에서 선언하는 조문이 아닙니다. 상속 취득일을 상속개시일로 보는 부분은 국세청 해석(서면인터넷방문상담4팀-535)에서 확인했고, 이를 정한 시행령 조문은 이번에 원문을 대조하지 못했습니다. 그래서 근거를 두 개 병기했습니다.

2025년에 상속받아 2026년에 팔았다고 해봅시다. 세율을 고를 때의 보유기간은 아버지가 그 아파트를 산 날부터 셉니다. 상속받은 지 1년 남짓이라고 해서 자동으로 단기 중과세율로 가지 않습니다.

반대로 장기보유특별공제 보유기간은 상속개시일부터 셉니다. 그래서 상속받고 곧바로 파는 경우 이 공제는 받지 못합니다. 연수별 공제율과 산식은 장기보유특별공제를 정면으로 다룬 별도 글에 표로 정리해두었습니다.

양도세 기본세율 (§55① 준용)

양도세 기본세율(§104①1호)은 소득세법 §55①의 종합소득세율표를 준용합니다. 조문 형태 그대로 옮깁니다.

다주택자 양도세 중과에 관해서는, 정부가 2026년 5월 9일자로 유예를 종료한다고 발표했습니다(정책브리핑). 시행령 확정본까지는 대조하지 못했으므로 이 글에서 세율로 단정해 쓰지 않습니다.

체크리스트

□ 상속개시일(사망일)이 정확히 언제인지 확인했다

□ 상속개시일 전후 6개월 안에 매매·감정·경매·유사매매 사례가 있었는지 확인했다

□ 시가가 없었다면 그 시점의 공동주택가격(또는 개별주택가격·개별공시지가)을 확인했다

□ 관할 세무서의 결정·경정 통지를 받은 적이 있는지 확인했다

□ 상속등기 때 낸 취득세 영수증을 찾아두었다 (필요경비)

□ 세율용 보유기간을 위해 피상속인이 그 집을 취득한 날짜를 등기부에서 확인했다

자주 묻는 것

상속이 아니라 증여로 받은 집도 같은 규정이 적용되나요?

같은 항이 둘을 함께 규정합니다. §163⑨은 「상속 또는 증여받은 자산」에 대해 「상속개시일 또는 증여일 현재」의 평가액을 취득 당시 실지거래가액으로 본다고 씁니다. 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함한다고 조문이 명시합니다. 다만 상증세법 §34부터 §39까지, §39의2·§39의3, §40, §41의2부터 §41의5까지, §42, §42의2·§42의3에 따른 증여는 같은 괄호가 대상에서 제외합니다. 증여 케이스의 나머지 논점은 이 글의 범위 밖입니다.

취득가액 말고 필요경비에 더 넣을 수 있는 게 있나요?

§97①이 필요경비를 세 갈래로 나눠 둡니다 — 취득가액(1호), 자본적지출액 등(2호), 양도비 등(3호). 2호와 3호의 구체적 범위는 조문이 「대통령령으로 정하는 것」으로 위임해 놓았고, 그 시행령까지는 이번에 대조하지 못했습니다. 위 사례 계산에서 두 항목을 0원으로 둔 것도 그래서입니다.

상속등기 때 낸 취득세는 어떻게 되나요?

필요경비로 들어갑니다. 상속 취득세율과 등기 절차 자체는 상속등기를 다룬 별도 글에서 정리했습니다.

상속주택이 있으면 다른 집을 팔 때 2주택이 되나요?

상속주택을 주택 수에서 빼주는 특례가 있습니다(소득세법 시행령 §155②). 공동상속주택의 소수지분은 다른 주택 양도 시 그 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다(§155③). 비과세 요건과 12억 기준은 1세대 1주택 비과세를 다룬 별도 글로 넘깁니다.

이 글이 다루지 않는 것

이 글은 취득가액이 정해지는 순서 하나만 봅니다. 아래는 의도적으로 뺐습니다.

확인하지 못한 것

• §55① 「10억원 초과」 구간의 기초금액 — 조문을 직접 열었으나 해당 행이 잘려 축자 확보에 실패했습니다. 세율 45%와 구간 존재는 확정입니다.
• 단기 보유 세율(1년 미만 / 2년 미만) 수치 — 1차 자료로 대조하지 못해 숫자를 적지 않았습니다.
• 양도소득 기본공제 금액(§103) — 이번 확인 범위에서 원문 대조를 못 했습니다.
• 상속 자산의 취득시기를 상속개시일로 정한 시행령 조문 — 결론은 국세청 해석으로 확인했지만 조문 원문은 대조하지 못했습니다. 그래서 위 표에 조문 번호를 단독 근거로 달지 않았습니다.
• 다주택 중과 유예 종료의 시행령 확정본 — 정부 발표는 확인했으나 공포일·조문 확정본을 대조하지 못했습니다. 보완조치의 기준일 표현도 자료마다 엇갈립니다.
• §163⑨ 각 호의 호 번호와 정확한 문구 — 세 곳에서 내용은 일치했지만 원문 축자 대조는 못 했습니다. 그래서 본문에는 「많은 금액」 구조까지만 적었습니다.

함께 보면 좋은 글

• 상속등기와 취득세 — 등기에는 기한이 없고 취득세에는 있습니다
• 장기보유특별공제 — 종부세 장기보유공제와 이름만 닮았습니다

근거

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) — https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제97조
• 소득세법 제55조(세율) — https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제55조
• 소득세법 시행령 제163조 제9항 — https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제163조
• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) — https://www.law.go.kr/LSW//lsLawLinkInfo.do?lsJoLnkSeq=1001062688&chrClsCd=010202&lsId=001565&print=print
• 소득세법 제95조(양도소득금액) — https://www.law.go.kr/LSW//lsLawLinkInfo.do?lsJoLnkSeq=1000660193&lsId=001565&chrClsCd=010202&print=print
• 소득세법 시행령 제155조 — http://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제155조
• 상속세 및 증여세법 제60조 — https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1022577669&chrClsCd=&ancYnChk=
• 상속세 및 증여세법 시행령(제49조 포함) — https://www.law.go.kr/LSW//lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=75635&chrClsCd=010202
• 국세청 「양도소득세 – 세율」 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711
• 국세청 「양도소득세 – 세액계산 흐름도」 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2310&cntntsId=7709
• 국세청 보도참고 「부동산 감정평가 확대로 상속·증여세가 더욱 공정해집니다」 — https://www.nts.go.kr/comm/nttFileDownload.do?fileKey=68d9dcde69ce9b53401ee4c27de1cc47
• 국세법령정보시스템 「소득세법 시행령 제163조 제9항」 상담사례 — https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=000000000000614095
• 국세청 서면인터넷방문상담4팀-2281 — https://casenote.kr/국세청/서면인터넷방문상담4팀-2281-c3254c
• 국세청 사전-2024-법규재산-0143 — https://casenote.kr/국세청/사전-2024-법규재산-0143-1187dd
• 국세청 서면인터넷방문상담4팀-535 — https://casenote.kr/국세청/서면인터넷방문상담4팀-535-a96190
• 국세청 재일46014-2325 — https://casenote.kr/국세청/재일46014-2325-a8a7c1
• 정책브리핑 「다주택자 양도소득세 중과 5월 9일 유예 종료」 — https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148959063

실제 세액은 개별 사정에 따라 달라집니다. 본인 사안의 취득가액과 세액은 관할 세무서 또는 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.

증여세 · 확인일 2026-09-01

결론부터. 조부모가 손자녀에게 바로 증여하면 증여세 산출세액에 30%가 가산됩니다(상속세 및 증여세법 제57조 제1항). 40%가 되는 건 미성년자이면서 증여재산가액이 20억원을 넘을 때뿐입니다 — 둘 중 하나만 걸리면 30%입니다. 다만 할증이 아예 붙지 않는 예외가 둘 있어서, 그 판정까지 아래에 표로 정리하겠습니다.

한눈에 보기

조문부터 봅니다 — 상증세법 제57조

상속세 및 증여세법 [시행 2026. 1. 1.] — 조문 문언 자체는 2015년 12월 15일 개정 이후 바뀌지 않았습니다. 조문 끝의 개정 표시가 「〈개정 2015. 12. 15.〉」입니다.

제57조(직계비속에 대한 증여의 할증과세)

① 수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속인 경우에는 증여세산출세액에 100분의 30(수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속이면서 미성년자인 경우로서 증여재산가액이 20억원을 초과하는 경우에는 100분의 40)에 상당하는 금액을 가산한다. 다만, 증여자의 최근친(最近親)인 직계비속이 사망하여 그 사망자의 최근친인 직계비속이 증여받은 경우에는 그러하지 아니하다.

② 할증과세액의 계산방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

이 한 문장에서 네 가지가 확정됩니다.

조문을 열어놓고 제일 먼저 눈에 걸린 건 3번의 「로서」였습니다. 이 두 글자가 두 조건을 하나로 묶습니다. 40% 요건을 「미성년이면 40%」로 줄여 쓰면 이 연결이 통째로 사라지죠.

40%는 네 칸 중 한 칸입니다

20억은 공제를 빼기 전 금액으로 봅니다. 조문 문언이 「증여재산가액」이라서요. 20억 언저리 금액에서 과세표준으로 따지면 판정이 그대로 뒤집힙니다.

할증은 세율이 아니라 산출세액에 붙습니다

「세금이 30% 더 나온다」는 설명이 흔한데, 세율이 오르는 것도 과세표준이 커지는 것도 아닙니다. 다 계산해 놓은 세금에 30%를 얹습니다.

“`

① 증여재산가액

② − 증여재산공제

③ = 과세표준

④ × 세율 − 누진공제 (§56)

⑤ = 증여세 산출세액

⑥ + 세대생략 할증 ← ⑤ × 30% 또는 40% ★

⑦ = 산출세액 합계

⑧ − 신고세액공제 3% ← ⑦ 기준 ★

⑨ = 납부할 세액

“`

⑥이 ④가 아니라 ⑤ 다음에 온다는 게 전부입니다. 그리고 ⑧이 ⑦ 기준입니다 — 상증세법 제69조 제2항이 신고세액공제 기준액을 「증여세산출세액(제57조에 따라 가산한 금액을 포함한다)」로 못박아 놨습니다. 할증분에도 3% 공제가 붙는다는 뜻입니다.

할증과세액을 실제로 계산하는 방법은 §57②이 대통령령에 위임해 놨습니다. 그 시행령 원문은 이번에 확보하지 못해 이 글에 산식을 넣지 않았습니다.

증여세 세율 (§56)

사례 계산 — 전부 가상의 예시입니다

예시 A — 조부 → 성년 손자, 현금 5억원 (할증 30%)

같은 5억을 조부가 아들(성년 자녀)에게 줬다면 할증이 없어 ⑨는 77,600,000원입니다. 차액 23,280,000원. 할증액 2,400만원보다 조금 작죠. 신고세액공제가 할증까지 얹은 금액에 붙어 72만원이 되돌아오기 때문입니다.

예시 B — 조부 → 미성년 손자, 현금 25억원 (할증 40%)

40%가 된 근거는 ①의 25억입니다. ③의 24억 8천만원이 아닙니다.

예시 C — 할증 없음 (부모가 이미 사망)

조부 A, 아들 B(2020년 사망), 손자 C. 2026년 A가 C에게 5억원을 증여합니다. §57① 단서에 그대로 들어맞아 할증이 0원입니다. ⑨는 77,600,000원.

예시 A와 재산도 사람도 같은데 세금이 2,328만원 갈립니다. 차이는 오직 「아버지가 살아 계신가」 하나입니다. 두 표를 나란히 계산해보고 나서, 저라면 30이냐 40이냐를 다투기 전에 이 단서부터 확인하겠다고 생각했습니다. 여기서 걸리면 아래 계산이 통째로 필요 없어지거든요.

할증이 붙지 않는 두 경우

① 사이 세대가 사망한 경우(§57① 단서). 증여자의 최근친 직계비속이 사망하고, 그 사망자의 최근친 직계비속이 받은 경우입니다. 조문에 명문으로 있는데 자주 빠집니다.

② 며느리·사위. 직계비속이 아니라 인척입니다. §57이 아예 적용되지 않습니다. 다만 증여재산공제가 직계존비속 공제와 달라져 총세액은 반대로 움직일 수 있습니다 — 공제 한도는 「증여재산공제」를 다룬 글에서 봅니다.

조부와 아버지는 합산되지 않습니다

상증세법 제47조 제2항은 10년 이내 동일인에게 받은 증여를 합산하도록 하면서, 동일인에 「직계존속의 배우자를 포함한다」고 씁니다.

• 조부 + 조모 → 동일인. 합산됩니다.
• 조부 + 아버지 → 조부는 아버지의 배우자가 아닙니다. 합산되지 않습니다.

취득세는 따로 붙습니다

부동산을 세대생략으로 증여하면 증여세와 별개로 수증자에게 취득세가 나옵니다.

• 무상취득(증여) 표준세율 3.5% — 지방세법 §11①제2호
• 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득하면 12% — 지방세법 §13의2②
• 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속이 무상취득하는 경우는 중과에서 제외 — 같은 항 단서

2026년 개편안은 아직 법이 아닙니다

유산취득세 전환을 포함한 정부 개편안은 입법 절차가 진행 중이며 국회를 통과하지 않았습니다. 현행 법정 최고세율은 50%입니다. 2024년 12월 국회 본회의에서 관련 개정안이 부결된 전례도 있습니다. 시행 중인 제도와 계류 중인 안을 섞어 읽으면 계산이 틀어집니다.

흔한 오해

판정 체크리스트

□ 수증자가 증여자의 「자녀가 아닌 직계비속」인가 (손자녀·증손자녀 = 예 / 며느리·사위 = 아니오)

□ 아니면 여기서 끝 — 할증 없음

□ 사이 세대(부모)가 이미 사망했는가 → 예면 할증 없음

□ 수증자가 만 19세 미만인가

□ 증여재산가액(공제 전)이 20억원을 초과하는가

□ 위 두 칸이 모두 예 → 40% / 하나라도 아니오 → 30%

자주 묻는 것

Q. 여기서 말하는 「미성년자」는 몇 살까지인가요?

만 19세 미만입니다. 위 2×2 표의 세로축이 이 기준입니다. 국세청 안내 두 곳에서 같은 기준을 확인했습니다. 다만 이 나이를 어느 시점에 놓고 판정하는지는 이번에 1차 자료로 확인하지 못해 적지 않았습니다.

Q. 외손자·외손녀도 할증 대상인가요?

네. 조문이 잡는 것은 「증여자의 자녀가 아닌 직계비속」이고, 외손자녀도 직계비속입니다. 국세청 안내도 「손자·외손자」를 함께 적고 있습니다. 성별이나 친가·외가로 갈리지 않습니다.

Q. 조부모께 나눠서 조금씩 받았는데 그것도 합산되나요?

§47②은 10년 이내 동일인에게 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우 증여세 과세가액에 가산하도록 씁니다. 이 1천만원 문구는 법령 원문 한 곳에서만 대조해서, 조문 문언 그대로만 옮깁니다. 조부와 조모가 동일인으로 묶인다는 점은 위 절에서 본 그대로입니다.

확인하지 못한 것

• 할증세액 계산방법을 정한 시행령 조문. §57②이 대통령령에 위임해 놨는데, 해당 시행령 페이지가 응답하지 않아 원문을 확보하지 못했습니다. 조문 번호도 확정하지 못했고요. 그래서 이 글에는 시행령 산식이 없습니다.
• 증여세 신고기한은 이번에 1차 자료로 확인하지 못해 날짜를 숫자로 쓰지 않았습니다.
• 조정대상지역 지정 현황(2026년 9월 기준) 은 확인하지 못했습니다. 위 취득세 12%는 「조정대상지역이라면」이라는 조건으로만 읽어 주십시오.
• 재차증여 시 이미 할증된 세액을 차감하는 규칙은 1차 자료를 찾지 못해 다루지 않았습니다.

위 금액은 전부 가상의 예시로 계산한 것입니다. 실제 신고 전에는 국세청 국세상담센터(126) 또는 세무 전문가에게 확인하십시오.

함께 보면 좋은 글

• 자녀 증여 — 「합산되느냐」와 「공제가 깎이느냐」는 다른 판정입니다
• 가족 간 계좌이체, 증여로 보는 기준 — 6문항 자가진단

근거

• 상속세 및 증여세법 제57조(직계비속에 대한 증여의 할증과세) — https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법/제57조
• 상속세 및 증여세법 현행 본문 [시행 2026. 1. 1.] — https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법
• 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액) — https://www.law.go.kr/법령/상속세%20및%20증여세법/제47조
• 국세청 「세대생략 할증세액」 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=6530&cntntsId=7958
• 국세청 「증여세 세율」 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=6529&cntntsId=7957
• 국세청 증여세 세액계산 흐름도 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2340&cntntsId=7728
• 법제처 생활법령 「증여 관련 세금」 — https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=93&ccfNo=5&cciNo=3&cnpClsNo=1
• 법제처 법령해석 22-0681(지방세법 §13의2② 무상취득 중과) — https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=434168