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부동산·공동주택관리 · 확인일 2026-10-01

관리비는 열 개 비목입니다. 공동주택관리법 시행령 제23조 제1항이 비목의 이름까지 하나씩 정해 뒀습니다. 관리주체가 항목을 자유롭게 만들어 붙이는 구조가 아닙니다.

그런데 매달 받는 고지서에는 그 열 개 말고도 여러 줄이 찍힙니다. 장기수선충당금, 전기료, 수도료, 가스사용료, 텔레비전방송수신료 같은 것들입니다. 이것들은 조문상 관리비가 아닙니다. 어떤 것은 관리비와 「구분하여 징수」하도록 돼 있고(시행령 §23②), 어떤 것은 관리주체가 입주자를 대행하여 납부하는 사용료입니다(법 §23③ · 시행령 §23③).

그리고 이 내역은 공개하게 돼 있습니다. 법 제23조 제4항이 공개 의무를 지우고, 시행령 제23조 제8항이 기한을 다음 달 말일까지로 못박았습니다.

이 글은 조문이 가른 세 갈래를 그대로 따라갑니다. 관리비인 것 · 관리비가 아닌 것 · 공개되는 것입니다. 금액은 한 줄도 적지 않습니다 — 조문은 비목의 이름과 절차만 정하고, 금액을 정하지 않기 때문입니다.

고지서를 펴 놓고 따라가는 순서

이 글의 순서가 곧 고지서를 읽는 순서입니다.

□ 1. 고지서에서 「일반관리비」부터 「위탁관리수수료」까지 열 개 비목이 있는지 찾는다 (시행령 §23①)

□ 2. 그 열 개의 월별 합계액이 조문이 말하는 「관리비」다. 이 금액부터 눈에 넣는다

□ 3. 「장기수선충당금」이 관리비와 줄이 나뉘어 찍혀 있는지 본다 (시행령 §23② 1호 — 구분 징수)

□ 4. 전기료·수도료·가스사용료·정화조오물수수료·생활폐기물수수료·텔레비전방송수신료 등이 찍혀 있으면, 그것은 사용료다 (시행령 §23③)

□ 5. 난방비·급탕비가 어느 쪽에 들어가는지 확인한다 — 지역난방 방식이면 사용료(§23③4호), 아니면 비목(§23①7호·8호)

□ 6. 주민공동시설·인양기 이용료가 붙었다면 그것은 이용자에게 따로 부과하는 항목이다 (시행령 §23④)

□ 7. 낯선 보수비가 한 줄 붙었다면 2세대 이상 공동사용 시설의 보수비인지 묻는다 (시행령 §23⑤)

□ 8. 난방비·급탕비와 전기료·수도료·가스사용료·지역난방 난방비/급탕비 칸에 사용량이 같이 적혀 있는지 본다 (시행령 §23⑧)

□ 9. 단지 홈페이지·동별 게시판·공동주택관리정보시스템에 지난달 내역이 올라와 있는지 확인한다 (법 §23④ · 시행령 §23⑧)

□ 10. 해당 단지가 의무관리대상인지, 아니면 50세대 이상으로 관리인 공개 의무가 걸리는 단지인지 확인한다 (법 §23⑤ · 시행령 §23⑨)

아래 세 절이 1~4번을 순서대로 풉니다. 고지서를 세 덩어리로 가르는 것만 해도 관리비가 비싸다는 느낌의 출처가 어디인지가 보입니다. 열 개 비목의 합계가 큰 것과, 사용료가 큰 것은 원인도 다르고 물어볼 곳도 다릅니다.

한눈에 보기

갈래	무엇이	조문이 쓴 말	근거
관리비	열 개 비목의 월별 금액 합계액	「비목의 월별 금액의 합계액으로 하며」	시행령 §23①
비목별 세부명세	별표 2에 있다 (이 글에서 확보하지 못함)	「비목별 세부명세는 별표 2와 같다」	시행령 §23①
구분 징수	장기수선충당금 · 안전진단 실시비용	「관리비와 구분하여 징수하여야 한다」	시행령 §23②
사용료 등	전기료 등 10개	관리주체가 「대행하여 … 납부할 수 있다」	법 §23③ · 시행령 §23③
따로 부과 ①	주민공동시설·인양기 등 공용시설물 이용료	「이용자에게 따로 부과할 수 있다」	시행령 §23④
따로 부과 ②	2세대 이상 공동사용 시설의 보수비	「직접 보수하고 … 비용을 따로 부과」	시행령 §23⑤
예치	입주자대표회의가 지정하는 금융기관	장기수선충당금은 별도 계좌	시행령 §23⑦
공개 기한	다음 달 말일까지	홈페이지 · 동별 게시판 · 공동주택관리정보시스템	법 §23④ · 시행령 §23⑧
공개 대상 확대	의무관리대상이 아니어도 50세대 이상	관리인이 공개	법 §23⑤ · 시행령 §23⑨
시스템 공개 생략	100세대 미만	공동주택관리정보시스템 공개 생략 가능	시행령 §23⑩
점검·권고	지자체장이 점검 → 개선 권고	「할 수 있다」 (재량)	법 §23⑥⑦

법률은 공동주택관리법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정], 시행령은 공동주택관리법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정]입니다. 2026-10-01에 국가법령정보 원문으로 확인했습니다.

조문이 가른 세 갈래

출발점은 법 제23조 제1항과 제2항입니다.

제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.

② 제1항에 따른 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

법률은 「관리비를 납부하여야 한다」까지만 정하고, 그 내용을 통째로 대통령령에 넘겼습니다. 그래서 고지서의 실체를 알려면 시행령 제23조를 읽어야 합니다. 그 조문이 세 갈래로 갈라져 있습니다.

관리비인 것 — 열 개 비목

제23조(관리비 등) ① 법 제23조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부명세는 별표 2와 같다.

1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비 5. 승강기유지비 6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비 7. 난방비(…계량기 등이 설치된 공동주택의 경우에는 그 계량에 따라 산정한 난방비를 말한다) 8. 급탕비 9. 수선유지비(냉방·난방시설의 청소비를 포함한다) 10. 위탁관리수수료

정리하면 이렇습니다.

호	비목	조문에 붙은 괄호
1	일반관리비	—
2	청소비	—
3	경비비	—
4	소독비	—
5	승강기유지비	—
6	지능형 홈네트워크 설비 유지비	—
7	난방비	계량기 등이 설치된 경우 계량에 따라 산정
8	급탕비	—
9	수선유지비	냉방·난방시설의 청소비를 포함
10	위탁관리수수료	—

세 가지를 짚어둡니다.

첫째, 목록이 닫혀 있습니다. 「그 밖에 관리주체가 정하는 비용」 같은 열린 호가 없습니다. 관리비는 이 열 개의 합계액으로 한다고 조문이 정했습니다.

둘째, 각 비목 안에 무엇이 들어가는지는 별표 2가 정합니다. 조문 본문이 「비목별 세부명세는 별표 2와 같다」고 넘깁니다. 이 글은 별표 2를 확보하지 못했습니다. 그래서 「일반관리비에는 무엇이 들어간다」는 식의 설명을 한 줄도 쓰지 않았습니다. 아래 「확인하지 못한 것」에 남겼습니다.

셋째, 9호의 「수선유지비」는 이름이 비슷한 다른 제도와 헷갈리기 쉽습니다. 이것은 관리비 비목이고, 주거 관련 급여 제도에 있는 비슷한 이름과는 근거 법령이 아예 다릅니다 — 그쪽은 집을 가진 사람도 받는 주거급여가 있다 — 수선유지급여와 주거급여 2026년 기준임대료 — 우리 집 상한은 얼마인가에서 다뤘습니다. 이 글에서 「수선유지비」는 시행령 §23①9호의 비목만 가리킵니다.

6호(지능형 홈네트워크 설비 유지비)가 비목으로 따로 서 있는 것은 눈에 띄는 대목입니다. 다만 조문이 이 설비를 별도 비목으로 세워 둔 배경은 자료에서 확인하지 못했습니다. 조문에 이름이 있다는 사실까지만 씁니다.

관리비가 아닌 것 — 세 종류로 갈립니다

고지서에 같이 찍히지만 조문상 관리비가 아닌 항목이 셋입니다.

① 구분 징수 — 섞어서 걷으면 안 되는 것

② 관리주체는 다음 각 호의 비용에 대해서는 제1항에 따른 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.

1. 장기수선충당금 2. 제40조제2항 단서에 따른 안전진단 실시비용

문장 끝이 「징수하여야 한다」입니다. 「할 수 있다」가 아닙니다. 그래서 장기수선충당금이 관리비 합계 안에 녹아 있는 형태는 조문이 예정한 모습이 아닙니다. 예치도 따로입니다 — 시행령 §23⑦이 「장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 한다」고 정합니다. 장기수선충당금 자체의 계산과 정산은 이 글의 범위가 아닙니다.

② 사용료 등 — 관리주체가 대신 내주는 것

법 §23③의 문언이 성격을 그대로 드러냅니다.

③ 제1항에 따른 관리주체는 입주자등이 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.

「대행하여」와 「받을 자에게」가 핵심입니다. 돈을 받을 주체가 관리주체가 아니라 따로 있고, 관리주체는 그 사이에서 걷어 전달하는 자리에 있습니다. 목록은 다음 절에서 봅니다.

③ 따로 부과 — 쓴 사람에게, 또는 해당 세대에게

④ 관리주체는 주민공동시설, 인양기 등 공용시설물의 이용료를 해당 시설의 이용자에게 따로 부과할 수 있다. …

⑤ 관리주체는 보수가 필요한 시설[누수되는 시설을 포함한다]이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 직접 보수하고 해당 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.

④는 이용자에게, ⑤는 해당 입주자등에게 붙습니다. 둘 다 전 세대에 고르게 나누는 항목이 아닙니다.

공개되는 것 — 다음 달 말일까지

법 제23조 제4항이 공개 의무의 뿌리입니다.

④ 제1항에 따른 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 … 및 동별 게시판 … 과 제88조제1항에 따라 국토교통부장관이 구축·운영하는 공동주택관리정보시스템 … 에 공개하여야 한다. …

1. 제2항에 따른 관리비 2. 제3항에 따른 사용료 등 3. 제30조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

괄호 안을 놓치면 안 됩니다. 공개 대상은 「항목별 산출내역」이고, 「세대별 부과내역은 제외한다」고 적혀 있습니다. 옆집이 얼마 냈는지를 공개하는 제도가 아닙니다.

기한과 세부 내용은 시행령 §23⑧이 정합니다.

⑧ … 법 제23조제4항에 따라 그 명세(제1항제7호·제8호 및 제3항제1호부터 제4호까지는 사용량을, 장기수선충당금은 그 적립요율 및 사용한 금액을 각각 포함한다)를 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판과 … 공동주택관리정보시스템에 공개해야 한다. 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 이용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말한다)의 경우에도 동일한 방법으로 공개해야 한다. <개정 2019. 10. 22., 2026. 6. 2.>

세 가지가 한 항에 들어 있습니다.

무엇을	어떻게
난방비·급탕비(§23①7호·8호), 전기료·수도료·가스사용료·지역난방 난방비/급탕비(§23③1~4호)	사용량을 포함해서
장기수선충당금	적립요율 및 사용한 금액을 포함해서
잡수입 — 재활용품 매각 수입, 복리시설 이용료 등	같은 방법으로 공개

잡수입이 공개 대상이라는 점이 이 항에서 가장 덜 알려진 부분입니다. 나가는 돈만이 아니라 단지로 들어오는 부수 수입도 같은 자리에 올라옵니다.

기한은 다음 달 말일입니다. 그래서 지난달 내역을 확인하려면 이달 말일이 지난 뒤에 보는 편이 확실합니다. 월 초에 들어가 「아직 없다」고 판단하는 것은 이릅니다.

사용료 열 개 — 단가를 정하는 곳이 밖에 있습니다

시행령 §23③이 「대통령령으로 정하는 사용료 등」의 목록을 열 개로 확정해 뒀습니다.

③ 법 제23조제3항에서 “대통령령으로 정하는 사용료 등”이란 다음 각 호의 사용료 등을 말한다.

1. 전기료(공동으로 사용하는 시설의 전기료를 포함한다) 2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다) 3. 가스사용료 4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비 5. 정화조오물수수료 6. 생활폐기물수수료 7. 공동주택단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 8. 입주자대표회의 운영경비 9. 선거관리위원회 운영경비 10. 「방송법」 제64조에 따른 텔레비전방송수신료

호	사용료	조문에 붙은 괄호
1	전기료	공동으로 사용하는 시설의 전기료 포함
2	수도료	공동으로 사용하는 수도료 포함
3	가스사용료	—
4	난방비·급탕비	지역난방 방식인 공동주택의 경우
5	정화조오물수수료	—
6	생활폐기물수수료	—
7	보험료	단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 것
8	입주자대표회의 운영경비	—
9	선거관리위원회 운영경비	—
10	텔레비전방송수신료	「방송법」 §64에 따른 것

여기서 4호가 이 글에서 가장 헷갈리는 자리입니다. 난방비와 급탕비는 방식에 따라 갈래가 바뀝니다.

난방 방식	어느 갈래	조문
지역난방	사용료	시행령 §23③4호
그 외	관리비 비목	시행령 §23①7호·8호

같은 이름의 항목인데 해당 단지가 지역난방이냐에 따라 조문상 성격이 달라집니다. 그리고 §23⑧은 양쪽 모두 사용량을 포함해 공개하도록 정했습니다.

1호와 2호의 괄호도 짚어둡니다. 「공동으로 사용하는 시설의 전기료」와 「공동으로 사용하는 수도료」가 사용료 안에 포함돼 있습니다. 세대에서 쓴 것만이 아니라 공용부에서 쓴 몫이 같은 호에 들어가 있는 구조입니다.

관리비가 올랐다고 느껴질 때, 저라면 열 개 비목의 합계와 이 열 개 사용료를 먼저 갈라서 봅니다. 비목 쪽이 올랐다면 관리사무소와 입주자대표회의가 다루는 영역이고, 사용료 쪽이라면 단가를 정하는 곳이 단지 밖에 있습니다. 어디에 물어볼지가 달라집니다.

2세대 이상이 같이 쓰는 시설이면 보수비가 따로 붙습니다

시행령 §23⑤은 다른 항들과 성격이 조금 다릅니다. 매달 정기적으로 나오는 항목이 아니라 사건이 생겼을 때 붙는 비용입니다.

조문이 정한 요건은 둘입니다. 보수가 필요한 시설일 것, 그리고 그것이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것일 것. 괄호로 「누수되는 시설을 포함한다」가 들어 있습니다.

효과도 둘입니다. 관리주체가 직접 보수하고, 해당 입주자등에게 그 비용을 따로 부과합니다. 문장 끝은 「부과할 수 있다」입니다.

이 조문이 기준으로 삼은 것은 소유가 아니라 사용입니다. 「누구 것인가」를 묻지 않고 「2세대 이상이 같이 쓰느냐」만 보고 보수 주체와 비용 부담을 정리합니다. 세대와 세대 사이를 지나는 배관·설비는 도면상 경계가 늘 애매한 자리인데, 그 애매함을 판정하지 않고 비켜 가는 방식입니다.

그래서 고지서에 평소에 없던 보수비가 한 줄 붙었다면, 그것이 §23⑤에 따른 부과인지부터 관리사무소에 확인하는 게 순서입니다. 이 항목은 조문상 「해당 입주자등」에게 붙는 것이라, 전 세대 균등 부담인지 특정 세대 부담인지가 애초에 다른 이야기입니다. 다만 부과 대상 세대를 어떻게 특정하고 금액을 어떻게 나누는지는 조문에 적혀 있지 않습니다.

자주 묻는 것

Q. 관리비 고지서에서 무엇부터 봐야 합니까

열 개 비목(시행령 §23①)의 합계액과, 그 밖의 줄을 갈라 보는 것이 출발점입니다. 그 밖의 줄은 다시 셋입니다 — 구분 징수 대상(§23② 장기수선충당금·안전진단 실시비용), 사용료 열 개(§23③), 따로 부과되는 이용료·보수비(§23④⑤)입니다. 세 갈래는 성격도 다르고 금액이 정해지는 자리도 다릅니다.

Q. 일반관리비에 정확히 무엇이 들어가는지 알고 싶습니다

시행령 §23① 본문이 「비목별 세부명세는 별표 2와 같다」고 정합니다. 이 글은 별표 2 원문을 확보하지 못해, 각 비목 안의 항목을 한 줄도 적지 않았습니다. 조문이 비목의 이름까지 정해 뒀다는 선에서 멈췄습니다.

Q. 지난달 관리비 내역은 언제부터 볼 수 있습니까

시행령 §23⑧이 다음 달 말일까지 공개하도록 정합니다. 공개처는 단지 인터넷 홈페이지, 동별 게시판, 그리고 공동주택관리정보시스템입니다. 기한이 말일이므로, 월 초에 조회해서 없다고 판단하기보다 말일이 지난 뒤에 보는 편이 확실합니다.

Q. 세대 수가 적은 단지도 공개 대상입니까

법 §23⑤ 전단의 「대통령령으로 정하는 세대 수」는 시행령 §23⑨에 따라 50세대입니다. 50세대 이상이면 의무관리대상이 아니어도 관리인에게 공개 의무가 있습니다. 다만 시행령 §23⑩ 단서에 따라 100세대 미만이면 공동주택관리정보시스템 공개는 생략할 수 있고, 50세대 이상 100세대 미만이면 사용료를 각각이 아니라 합계액으로 공개합니다.

Q. 관리비가 부적정하다고 생각되면 어디에 이야기합니까

법 §23⑥은 지방자치단체의 장이 공동주택관리정보시스템에 공개된 내역의 적정성 확인을 위해 점검을 기관·법인에 수행하게 할 수 있도록 하고, §23⑦은 그 결과에 따라 입주자대표회의 및 관리주체에게 개선을 권고할 수 있다고 정합니다. 점검을 수행할 수 있는 기관은 시행령 §23⑪이 지정합니다. 다만 주민이 점검을 요청하는 절차가 조문에 적혀 있지는 않고, 그 절차를 이 글에서 확인하지 못했습니다.

50세대와 100세대 — 두 개의 기준선이 있습니다

공개 의무는 의무관리대상 공동주택에서 끝나지 않습니다. 법 §23⑤이 범위를 넓혀 뒀습니다.

⑤ 의무관리대상이 아닌 공동주택으로서 대통령령으로 정하는 세대 수 이상인 공동주택의 관리인은 관리비 등의 내역을 제4항의 공개방법에 따라 공개하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 세대 수 미만의 공동주택 관리인은 공동주택관리정보시스템 공개를 생략할 수 있으며 …

여기에 「대통령령으로 정하는 세대 수」가 두 번 나옵니다. 각각 다른 숫자입니다.

⑨ 법 제23조제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 세대 수”란 50세대(…)를 말한다.

⑩ 법 제23조제5항 전단에 따른 공동주택의 관리인은 다음 각 호의 관리비 등을 제8항의 방법에 따라 다음 달 말일까지 공개해야 한다. 다만, 100세대(…) 미만인 공동주택의 관리인은 … 공동주택관리정보시스템 공개를 생략할 수 있다.

1. 제1항제1호부터 제10호까지의 비목별 월별 합계액 2. 장기수선충당금 3. 제3항 각 호에 따른 각각의 사용료 등(세대 수가 50세대 이상 100세대 미만인 공동주택의 경우에는 각각의 사용료 등의 합계액을 말한다) 4. 잡수입

정리하면 선이 두 개입니다.

구간	공개 의무	공동주택관리정보시스템	사용료 표기
50세대 미만	이 조항의 공개 의무 대상이 아님	—	—
50세대 이상 100세대 미만	있음 (관리인)	생략 가능	각각의 사용료 등의 합계액
100세대 이상	있음 (관리인)	생략 규정이 적용되지 않음	각각의 사용료 등

그리고 §23⑩ 1호가 공개 대상으로 지정한 것이 「제1항제1호부터 제10호까지의 비목별 월별 합계액」입니다. 앞에서 본 열 개 비목이 여기서 그대로 다시 호출됩니다. 관리비가 열 개라는 사실이 공개 항목의 뼈대이기도 한 셈입니다.

본인 단지가 의무관리대상인지 아닌지는 이 글에서 판정하지 않습니다. 「의무관리대상 공동주택」은 공동주택관리법이 따로 정의해 둔 용어이고, 그 정의 조문을 이번에 확보하지 못했습니다. 아래 「확인하지 못한 것」에 남겼습니다.

지자체가 점검하고 개선을 권고할 수 있습니다

법 제23조에는 2023년에 신설된 두 항이 붙어 있습니다.

⑥ 지방자치단체의 장은 제4항에 따라 공동주택관리정보시스템에 공개된 관리비 등의 적정성을 확인하기 위하여 필요한 경우 관리비 등의 내역에 대한 점검을 대통령령으로 정하는 기관 또는 법인으로 하여금 수행하게 할 수 있다. <신설 2023. 10. 24.>

⑦ 지방자치단체의 장은 제6항에 따른 점검 결과에 따라 관리비 등의 내역이 부적정하다고 판단되는 경우 공동주택의 입주자대표회의 및 관리주체에게 개선을 권고할 수 있다. <신설 2023. 10. 24.>

읽을 때 네 군데를 봅니다.

첫째, 점검의 대상은 「공동주택관리정보시스템에 공개된」 내역입니다. 시스템 공개가 점검의 입구 역할을 합니다. ⑧항이 기한을 다음 달 말일로 정한 것과 맞물립니다.

둘째, 지자체장이 직접 점검하는 것이 아니라 기관·법인에 수행하게 합니다. 그 기관은 시행령 §23⑪이 지정합니다.

⑪ 법 제23조제6항에서 “대통령령으로 정하는 기관 또는 법인”이란 … 1. 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구 2. 법 제86조의2에 따른 지역공동주택관리지원센터 3. … 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원 4. 그 밖에 … 지방자치단체의 장이 인정하는 기관 또는 법인

셋째, 결과는 「개선을 권고할 수 있다」입니다. 시정 명령이나 처분이 아니라 권고로 적혀 있습니다.

넷째, 상대방이 둘입니다. 관리주체만이 아니라 입주자대표회의에도 권고가 갑니다.

관리사무소가 항목을 만들어 붙인다는 생각

「관리사무소가 관리비 항목을 만들어 붙일 수 있다」

시행령 §23①은 비목을 1호부터 10호까지 이름으로 지정했고, 「그 밖의 비용」에 해당하는 열린 호가 없습니다. 다만 각 비목 안의 세부명세는 별표 2로 넘어가 있고, 이 글은 그 별표를 확보하지 못했습니다.

「난방비는 항상 관리비 항목이다」

지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비는 시행령 §23③4호의 사용료입니다. 그 외의 경우 §23①7호·8호의 비목입니다. 방식에 따라 조문상 갈래가 달라집니다.

「공개되면 옆집이 얼마 내는지도 보인다」

법 §23④ 괄호가 「항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다」고 적어 두었습니다. 세대별 부과내역은 공개 대상에서 빠져 있습니다.

「사용료도 관리사무소가 정하는 금액이다」

법 §23③의 문언은 관리주체가 그 사용료를 「대행하여 … 받을 자에게 납부」한다는 것입니다. 받을 주체가 따로 있고 관리주체는 걷어 전달하는 자리입니다. 단가를 정하는 곳이 단지 밖이라, 오른 이유를 관리사무소에 물어도 답이 나오지 않는 항목입니다.

「장기수선충당금도 관리비 통장에 같이 들어간다」

시행령 §23⑦이 「장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 한다」고 정합니다. 징수만 구분하는 것이 아니라 계좌부터 갈라 둡니다.

「관리비가 과하면 지자체가 시정시킨다」

법 §23⑦의 문언은 「개선을 권고할 수 있다」입니다. 「하여야 한다」도 아니고 명령도 아닙니다. 점검 자체도 §23⑥이 「할 수 있다」로 적었습니다.

별표 2를 열지 못했습니다

• 시행령 별표 2(비목별 세부명세) — 시행령 §23① 본문이 넘긴 부분입니다. 원문을 확보하지 못해 각 비목에 무엇이 포함되는지를 한 줄도 쓰지 않았습니다. 이 글이 「일반관리비의 구성」류를 다루지 않는 이유입니다
• 금액·단가·평균 관리비 — 이 글의 근거 자료인 법률과 시행령에는 금액이 없습니다. 조문이 정한 것은 비목의 이름·구분·공개 절차이고 수치가 아닙니다. 그래서 본문·표·FAQ·이미지 어디에도 금액을 적지 않았습니다
• 「의무관리대상 공동주택」의 정의 — 법 §23①이 쓰는 용어인데, 그 정의를 담은 조문을 이번에 확보하지 못했습니다. 조문 용어를 그대로만 쓰고 정의를 풀어 쓰지 않았습니다
• 법 §23④ 4호 「그 밖에 대통령령으로 정하는 사항」의 목록 — 공개 대상 4호가 대통령령으로 넘어가 있습니다. 해당 목록을 확인하지 못해 공개 대상을 1~3호까지만 적었습니다
• 법 §23④·⑤ 본문에서 생략된 부분 — 인터넷 홈페이지가 없는 경우의 대체 공개 방법 등 「…」으로 이어지는 구간의 문언을 확보하지 못했습니다. 그래서 「홈페이지가 없으면 어떻게 한다」를 쓰지 않았습니다
• 시행령 §23⑨·⑩의 괄호 안 세대 수 산정 기준 — 두 항 모두 세대 수 뒤에 괄호가 붙어 있는데 그 안의 문언을 확보하지 못했습니다. 50세대·100세대를 어떻게 세는지는 이 글이 답하지 않습니다
• 공개 의무를 지키지 않았을 때의 제재 — 법 §23은 공개 의무를 정하고, 지자체장의 점검·권고(§23⑥⑦)까지를 담고 있습니다. 위반 시 과태료 등 제재 조문은 이 조문 바깥이고 확인하지 못했습니다
• 시행령 §23⑧의 개정 전 문언 — 조문 말미가 <개정 2019. 10. 22., 2026. 6. 2.>입니다. 2026년 개정으로 무엇이 달라졌는지는 개정 전 문언을 확보하지 못해 「예전에는 이랬다」를 쓰지 않았습니다
• 시행령 §23⑤의 부과 대상 특정·분담 방법 — 「2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것」의 판단 기준과, 비용을 세대별로 어떻게 나누는지는 조문에 적혀 있지 않습니다
• 시행령 §23④에서 생략된 부분 — 공용시설물 이용료 부과의 세부 규정 중 「…」 이후 구간을 확보하지 못했습니다
• 공동주택관리정보시스템의 조회 경로 — 법 §23④가 공개처로 지정한 시스템이지만, 현재 화면 구성과 단지별 조회 방법을 이번에 확인하지 못해 메뉴 이름이나 클릭 순서를 쓰지 않았습니다
• 주민이 §23⑥의 점검을 요청하는 절차 — 조문은 지자체장이 「수행하게 할 수 있다」고만 정합니다. 요청 창구·요건을 확인하지 못했습니다

근거

• 공동주택관리법 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) — [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정]. 제1항(납부 의무), 제2항(대통령령 위임), 제3항(사용료 등의 대행 납부), 제4항(공개 의무·공개처·「세대별 부과내역은 제외」), 제5항(의무관리대상이 아닌 공동주택의 관리인), 제6항·제7항(지자체장의 점검과 개선 권고, <신설 2023. 10. 24.>). https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제23조 · 2026-10-01 확인
• 공동주택관리법 시행령 제23조(관리비 등) — [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정]. 제1항(열 개 비목과 별표 2 위임), 제2항(구분 징수), 제3항(사용료 등 열 개), 제4항(공용시설물 이용료), 제5항(2세대 이상 공동사용 시설 보수비), 제6항(통합 부과 시 수입·집행 세부내용 고지), 제7항(예치·장기수선충당금 별도 계좌), 제8항(다음 달 말일까지 공개·사용량·적립요율·잡수입, <개정 2019. 10. 22., 2026. 6. 2.>), 제9항(50세대), 제10항(100세대), 제11항(점검 수행 기관). https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령/제23조 · 2026-10-01 확인
• 공동주택관리정보시스템(K-apt) http://www.k-apt.go.kr — 법 §23④가 공개처로 지정한 시스템입니다. 이 글은 시스템의 존재와 법적 지위만 확인했고, 조회 화면과 경로는 확인하지 못했습니다
• 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr

이 글에서 제일 오래 붙잡은 것은 조문을 찾는 일이 아니라 어디서 멈출지를 정하는 일이었습니다. 시행령 §23①은 비목 열 개의 이름을 세어 주고는 바로 「세부명세는 별표 2와 같다」로 넘어갑니다. 그 별표를 열지 못했으니 이 글은 「관리비가 열 개로 나뉜다」까지만 답하고 「각 비목 안에 무엇이 들어간다」에는 답하지 않습니다. 고지서를 든 사람이 정말 궁금해하는 쪽은 아마 뒤쪽일 텐데, 앞쪽만 답하고 멈추는 편이 틀린 답을 채워 넣는 것보다 낫다고 봤습니다. 본인 단지의 실제 부과 내역과 산출 근거는 관리주체가 공개한 내역과 관리사무소를 통해 확인하시기 바랍니다.

부동산·임대차갱신 · 확인일 2026-09-29

계약을 갱신할 때 집주인이 올릴 수 있는 금액의 상한은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1입니다. 비율로 옮기면 5%인데, 조문에는 「5%」라는 숫자가 적혀 있지 않습니다. 「20분의 1」이 적혀 있고, 그 뒤에 시·도가 조례로 이 상한을 더 낮출 수 있다는 단서가 붙어 있습니다.

그리고 이 상한보다 먼저 걸리는 장치가 하나 더 있습니다. 계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년이 지나지 않았으면 증액청구 자체를 할 수 없습니다. 금액이 아니라 시점의 문제라, 5%를 따지기 전에 여기서 끝나는 경우가 있습니다.

이 글은 그 두 가지와, 세 번째로 보증금을 월세로 돌릴 때 붙는 전환율까지 숫자를 넣어 계산합니다. 갱신요구를 집주인이 거절할 수 있는 사유는 따로 정리해 둔 글이 있어 여기서는 다루지 않습니다.

조문을 열어보고 의외였던 것은, 널리 쓰이는 「전월세상한제 5%」라는 말에 대응하는 숫자가 법에 없다는 점이었습니다. 20분의 1은 천장이고, 그 천장 아래를 시·도가 조례로 더 내릴 수 있게 열어둔 구조입니다.

먼저 숫자 두 개 — 20분의 1과 1년

항목	내용	근거
증액 상한	약정한 차임등의 20분의 1 (= 최대 5%)	법 §7② · 시행령 §8①
상한을 낮출 수 있는 주체	특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 — 본문 범위에서 조례로 달리 정할 수 있음	법 §7② 단서
증액청구 시점 제한	임대차계약 또는 약정 증액이 있은 후 1년 이내 불가	법 §7① · 시행령 §8②
증액청구 사유	조세·공과금 등 부담의 증감, 경제사정의 변동	법 §7①
보증금 → 월세 전환율	다음 둘 중 낮은 비율을 초과하지 못함	법 §7의2
─ 1호 비율	연 1할(10%)	시행령 §9①
─ 2호 비율	한국은행 공시 기준금리 + 연 2%	법 §7의2 2호 · 시행령 §9②
갱신요구권으로 갱신한 경우	전 임대차와 동일 조건. 차임·보증금은 §7의 범위에서 증감	법 §6의3③

인용 조문의 시행판은 아래와 같습니다. 이 글이 조문에서 인용한 수치는 여기에서만 나옵니다.

• 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
• 주택임대차보호법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정]

조문은 「5%」라고 쓰지 않았습니다

법 제7조 제2항의 문언입니다.

제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

같은 내용을 시행령 제8조 제1항이 다시 씁니다.

제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

여기서 두 가지가 갈립니다.

첫째, 기준이 되는 금액은 「약정한 차임등」입니다. 시세도 아니고 주변 실거래가도 아니고, 지금 계약서에 적혀 있는 금액입니다. 월세 60만원짜리 계약이면 20분의 1은 3만원입니다. 옆집이 얼마에 나갔는지는 이 계산에 들어오지 않습니다.

둘째, 20분의 1은 상한이지 인상률이 아닙니다. 조문은 「초과하지 못한다」고 썼습니다. 올려야 한다거나 자동으로 올라간다는 뜻이 아닙니다. 게다가 제7조 제1항은 증액청구를 할 수 있는 상황을 「조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때」로 한정합니다. 상한을 다 채울 수 있느냐는 그 다음 문제입니다.

그리고 단서가 붙어 있습니다. 시·도가 조례로 이 상한을 더 낮출 수 있습니다. 문언이 「본문의 범위에서」이므로 방향은 한쪽뿐입니다 — 20분의 1보다 낮게만 정할 수 있고, 올릴 수는 없습니다.

실제로 상한을 낮춘 조례를 둔 지자체가 있는지는 이번에 확인하지 못했습니다. 그래서 이 글은 「전국 어디나 5%」라고 쓰지 않았고, 반대로 「조례를 둔 곳은 없다」고도 쓰지 않았습니다. 계산하기 전에 본인 주택 소재지의 시·도 조례를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

1년 제한 — 금액보다 먼저 걸리는 장치

법 제7조 제1항 후단과 시행령 제8조 제2항이 같은 말을 합니다.

제8조 ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

기산점이 두 개라는 점을 놓치기 쉽습니다. 계약을 한 날과 직전에 증액을 약정한 날입니다. 둘 중 나중에 온 날부터 1년입니다.

계약기간이 2년이면 이 제한은 대개 문제가 되지 않습니다. 문제가 되는 것은 중간에 한 번 올린 경우입니다. 계약 후 1년 시점에 3% 올렸다면, 그 다음 증액청구는 그 증액일로부터 다시 1년이 지나야 할 수 있습니다. 2년 만기에 맞춰 또 올리려 해도 시점이 안 맞을 수 있다는 뜻입니다.

저라면 금액부터 계산하지 않고 달력부터 봅니다. 1년이 안 지났으면 20분의 1이든 조례 상한이든 계산할 일이 없습니다.

보증금을 월세로 돌릴 때는 전혀 다른 비율이 붙습니다

여기가 가장 많이 섞이는 지점입니다. 증액 상한(20분의 1)과 전환율은 서로 다른 조문이고, 하는 일도 다릅니다.

법 제7조의2가 정하는 것은 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우」의 산정률입니다. 문언은 전환금액에 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 초과할 수 없다는 구조입니다.

1. 은행법에 따른 은행의 대출금리와 지역 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

그 대통령령이 시행령 제9조입니다.

제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

<개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>

정리하면 이렇습니다.

	비율	성격
1호	연 10%	고정값
2호	한국은행 기준금리 + 연 2%	기준금리에 따라 움직임
적용	둘 중 낮은 쪽	법 §7의2 본문

이 글에는 기준금리 수치를 적지 않습니다. 기준금리는 바뀌고, 이 글에 박아두면 나중에 읽는 사람이 틀린 값으로 계산하게 됩니다. 시행령이 정한 것은 「+2%」라는 구조이지 최종 비율이 아닙니다. 계산할 때는 한국은행이 공시한 그 시점의 기준금리를 직접 넣어야 합니다.

구조만으로 말할 수 있는 것이 하나 있습니다. 기준금리가 8% 미만이면 2호(기준금리+2%)가 1호(10%)보다 낮고, 정확히 8%면 두 비율이 같아집니다. 8% + 2% = 10%가 두 비율이 만나는 지점이기 때문입니다. 두 비율을 다 계산해보지 않아도, 기준금리가 8% 아래라면 적용되는 것은 2호 쪽입니다.

사례 계산 — 숫자를 직접 넣어봤습니다

아래는 전부 가정한 예시입니다. 공통 전제는 이렇습니다 — 소재지 시·도에 상한을 낮춘 조례가 없다고 가정, 직전 계약 또는 증액으로부터 1년이 지났다고 가정, 증액청구 사유(§7①)는 충족된 것으로 가정.

사례 A — 보증금 1억원 / 월세 60만원, 월세만 올리는 경우

단계	계산	값
① 약정 차임	계약서상 월세	600,000원
② 상한	① × 1/20	30,000원
③ 갱신 후 월세	① + ②	630,000원

주변 시세가 80만원이어도 이 계약에서 나오는 상한은 3만원입니다. 기준이 약정한 금액이기 때문입니다.

사례 B — 보증금 1억원 / 월세 60만원, 보증금만 올리는 경우

단계	계산	값
① 약정 보증금	계약서상 보증금	100,000,000원
② 상한	① × 1/20	5,000,000원
③ 갱신 후 보증금	① + ②	105,000,000원

사례 C — 사례 B의 증액분 500만원을 월세로 돌리는 경우

보증금을 5백만원 올리는 대신 그만큼을 월세로 받겠다고 하면, 여기서 §7의2가 작동합니다. 기준금리를 알 수 없으므로 「기준금리가 2.5%라면」이라는 가정을 넣고 계산합니다. 실제 값이 아닙니다.

단계	계산	값
① 전환금액	보증금 증액분	5,000,000원
② 1호 비율	연 1할	연 10%
③ 2호 비율	(가정) 기준금리 2.5% + 2%	연 4.5%
④ 적용 비율	②③ 중 낮은 쪽	연 4.5%
⑤ 연 환산액	① × ④	225,000원
⑥ 월차임 상한	⑤ ÷ 12	월 18,750원

1호 비율(10%)로 계산하면 월 41,666원이 나옵니다. 둘 중 낮은 쪽을 쓰라는 조문 때문에 절반 아래로 내려갑니다. 기준금리를 어떤 값으로 넣느냐에 따라 ⑥의 숫자는 통째로 달라집니다.

사례 D — 전세 2억원 중 1억원을 월세로 전환하는 경우

단계	계산	값
① 전환금액	2억 중 1억	100,000,000원
② 1호 비율	연 1할	연 10%
③ 2호 비율	(가정) 기준금리 3% + 2%	연 5%
④ 적용 비율	낮은 쪽	연 5%
⑤ 연 환산액	① × ④	5,000,000원
⑥ 월차임 상한	⑤ ÷ 12	월 416,666원

1호 비율이었다면 월 833,333원입니다. 월 41만원과 월 83만원의 차이가 「낮은 비율」이라는 네 글자에서 나옵니다.

사례 C·D를 계산해보고 확인한 것은, 전환율 쪽이 증액 상한보다 금액 영향이 훨씬 크다는 점입니다. 20분의 1은 계산이 한 줄로 끝나지만, 전환은 비율을 잘못 고르면 월 단위로 두 배가 벌어집니다. 보증금과 월세를 같이 조정하자는 제안을 받았다면 전환율부터 확인하는 편이 빠릅니다.

갱신요구권으로 갱신할 때도 한도는 같습니다

법 제6조의3 제3항이 이렇게 씁니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

갱신요구권을 행사해 갱신한 경우에도 마찬가지입니다.

읽어야 할 것은 「제7조의 범위에서」입니다. 갱신요구권을 써서 갱신하든, 서로 합의해서 다시 쓰든, 증액에 걸리는 조문은 제7조 하나입니다. 갱신요구권을 행사했다는 이유로 별도의 한도가 생기거나 없어지지 않습니다.

다만 내 계약이 갱신요구권으로 갱신된 것인지, 아무 말 없이 기간이 지나 갱신된 것인지부터 갈려야 이 조문을 꺼낼 수 있습니다. 그 구분은 묵시적 갱신인가 계약갱신청구권인가에서 따로 다뤘습니다. 그리고 갱신을 새 계약서로 다시 쓰면서 중개를 거친다면 보수 상한이 별도로 걸리는데, 그 계산은 중개보수 상한요율 — 계약서 쓰기 전에 직접 계산해 본다에 있습니다. 이 글은 차임과 보증금 쪽만 봅니다.

5%를 보장된 인상분으로 읽는 자리

「5%는 법으로 보장된 인상분이다」

조문 문언은 「초과하지 못한다」입니다(§7②). 상한이지 기준선이 아닙니다. 게다가 제7조 제1항은 증액청구를 할 수 있는 상황 자체를 부담의 증감·경제사정의 변동으로 한정하고 있습니다.

「전국 어디나 20분의 1이다」

제7조 제2항 단서가 시·도가 조례로 상한을 더 낮출 수 있게 열어두었습니다. 방향은 아래쪽뿐이라 5%보다 높아지지는 않지만, 낮은 곳이 있을 수 있습니다. 소재지 조례 확인이 먼저입니다.

「시세가 올랐으니 그만큼 올릴 수 있다」

계산의 기준은 약정한 차임등, 즉 지금 계약서의 금액입니다(시행령 §8①). 주변 시세는 이 산식에 들어가지 않습니다.

「보증금을 월세로 바꿀 때도 5%가 한도다」

다른 조문입니다. 전환에는 §7의2와 시행령 §9의 두 비율 중 낮은 쪽이 적용됩니다. 20분의 1과는 무관한 계산입니다.

「전환율은 연 10%다」

연 10%는 시행령 §9①의 1호 비율일 뿐이고, 법 §7의2는 1호와 2호 중 낮은 쪽을 쓰라고 합니다. 기준금리가 8% 아래인 한 낮은 쪽은 2호(기준금리+2%)입니다.

「1년 제한은 계약일부터만 센다」

시행령 §8②의 기산점은 「임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후」 둘 다입니다. 중간에 한 번 올렸다면 그날부터 다시 셉니다.

자주 묻는 것

Q. 보증금과 월세를 동시에 5%씩 올릴 수 있습니까

조문에서 답을 찾지 못했습니다. 시행령 제8조 제1항은 「약정한 차임등의 20분의 1」이라고만 쓰고, 「차임등」은 차임과 보증금을 함께 가리키는 정의어입니다(시행령 §8① 괄호). 이것이 각각 20분의 1을 뜻하는지, 합산해서 20분의 1을 뜻하는지는 문언만으로 갈리지 않습니다. 그래서 위 사례 A와 B를 따로 계산했고, 둘을 더한 예시는 만들지 않았습니다. 아래 「확인하지 못한 것」에 남겨 뒀습니다.

Q. 조례로 상한을 낮춘 지역이 실제로 있습니까

이번에 확인하지 못했습니다. 법 제7조 제2항 단서가 시·도에 그 권한을 준 것까지는 조문으로 확정됩니다. 다만 실제 조례 제정 현황은 자치법규 검색이 필요한 영역이고, 이번 조회에서 결과를 받지 못했습니다. 있다고도 없다고도 쓰지 않았습니다. 본인 주택 소재지의 시·도 조례를 직접 확인하시기 바랍니다.

Q. 기준금리가 얼마인지 이 글에 왜 없습니까

기준금리는 바뀌기 때문입니다. 시행령 제9조 제2항이 정한 것은 「+연 2퍼센트」라는 이율이고, 기준금리 자체는 한국은행이 공시합니다. 이 글에 특정 숫자를 박아두면 나중에 읽는 사람이 낡은 값으로 계산하게 됩니다. 사례 C·D의 기준금리는 계산 구조를 보이기 위한 가정값이지 실제 값이 아닙니다.

Q. 1년이 안 지났는데 집주인이 올려달라고 하면 어떻게 됩니까

시행령 제8조 제2항의 문언은 「1년 이내에는 하지 못한다」입니다. 증액청구 자체를 할 수 없다는 구조입니다. 다만 당사자가 합의해서 계약 조건을 새로 정하는 경우까지 이 조문이 어떻게 작동하는지는 문언만으로 갈리지 않아, 이 글에서는 단정하지 않았습니다.

Q. 전세를 월세로 바꾸자고 하면 거절할 수 있습니까

법 제7조의2가 정하는 것은 전환할 때의 비율 상한입니다. 전환을 해야 하는지, 얼마를 전환할지는 이 조문이 정하지 않습니다. 이 글은 비율 계산까지만 다룹니다.

Q. 갱신할 때 집주인이 거절하면 이 계산은 의미가 없는 것 아닙니까

갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 법 제6조의3 제1항에 따로 정해져 있고, 그 목록은 이 글의 범위 밖입니다. 따로 정리해 둔 글이 있습니다. 이 글은 갱신이 된다는 전제에서 금액이 얼마까지 가는가만 봅니다.

조례와 기준금리는 적지 않았습니다

• 상한을 20분의 1보다 낮게 정한 시·도 조례가 실재하는지 — 확인하지 못했습니다. 자치법규 검색에서 결과를 받지 못했습니다. 그래서 「전국 일률 5%」도, 「조례를 둔 곳은 없다」도 쓰지 않았습니다
• 한국은행 공시 기준금리의 현재 값 — 이 글에 의도적으로 적지 않았습니다. 시행령이 정하는 것은 「+2%」라는 이율이고, 기준금리는 변동하기 때문입니다. 사례 C·D의 값은 가정입니다
• 보증금과 차임을 동시에 증액할 때 20분의 1이 각각인지 합산인지 — 조문 문언만으로 갈리지 않았습니다. 사례를 따로 계산하고 합산 예시를 만들지 않은 이유입니다
• 1년 제한(시행령 §8②)이 당사자 합의로 조건을 새로 정하는 경우에도 그대로 적용되는지 — 문언에서 확정하지 못했습니다
• 2호 비율의 기준금리를 어느 시점 값으로 보는지 — 전환 시점인지 계약 시점인지에 관한 문언을 확인하지 못했습니다. 그래서 사례에서 「그 시점 기준금리」라고만 썼습니다
• 전환율 계산의 원 단위 처리 — 규정 존재 여부를 확인하지 못했습니다. 사례 C·D의 끝자리를 단정하지 않았습니다
• 증액 상한을 넘는 약정을 한 경우의 효력 — 이 글의 범위 밖입니다. 조문에서 확인한 것은 「초과하지 못한다」는 문언까지입니다
• 갱신요구 거절 사유(법 §6의3①) — 이 글에서 다루지 않았습니다. 별도로 정리해 둔 글이 있습니다

확인 순서 체크리스트

□ 1. 직전 계약일 또는 직전 증액 약정일로부터 1년이 지났는가 (시행령 §8②)

□ 2. 증액청구 사유 — 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있는가 (법 §7①)

□ 3. 주택 소재지 시·도 조례가 상한을 20분의 1보다 낮게 정하고 있는가 (법 §7② 단서)

□ 4. 계산의 기준이 계약서에 적힌 약정 금액인지 확인한다 (시세가 아니다)

□ 5. 약정 금액 × 1/20을 계산해 상한을 구한다

□ 6. 보증금을 월세로 돌리는 제안이라면 — 전환금액이 얼마인지 먼저 확정한다

□ 7. 연 10%와 그 시점 한국은행 기준금리 + 2%를 각각 계산한다

□ 8. 둘 중 낮은 비율을 전환금액에 곱하고 12로 나눠 월차임 상한을 구한다 (법 §7의2 · 시행령 §9)

□ 9. 갱신요구권으로 갱신하는 경우에도 같은 §7의 범위임을 확인한다 (법 §6의3③)

3번을 건너뛰면 나머지 계산이 통째로 어긋날 수 있습니다. 순서를 뒤로 미루지 않는 편이 낫습니다. 그리고 금액이 확정되면 계약 내용이 바뀌는 것이라, 신고 의무가 걸리는 구간인지도 함께 봐야 합니다 — 대상과 기한은 전월세 신고제 — 계도기간은 끝났습니다. 대상·기한·과태료에 정리해 뒀습니다.

근거

• 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)·제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)·제6조의3(계약갱신 요구 등) — [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]. 2026-09-28에 국가법령정보센터 원문으로 직접 확인했습니다
• 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등)·제9조(월차임 전환 시 산정률) — [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정]. 2026-09-29에 원문으로 직접 확인했습니다. 제9조는 2016. 11. 29. 및 2020. 9. 29. 개정을 거친 조문입니다
• 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr

이 글을 쓰면서 제일 많이 지운 것은 숫자였습니다. 「5%」를 쓰면 조례 단서가 사라지고, 기준금리 값을 박으면 글이 반년 뒤에 틀린 글이 됩니다. 남은 것은 「20분의 1」과 「+2%」라는 두 개의 구조뿐인데, 계산을 해보니 독자가 실제로 손해 보는 자리는 상한이 아니라 전환율 쪽이었습니다. 숫자를 지운 자리에 사례 네 개를 넣은 이유입니다.

본인 계약의 증액 가능 금액은 계약서 문언·소재지 조례·증액 시점에 따라 달라지므로, 정확한 판단은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 확인하시기 바랍니다.

부동산·임대차갱신 · 확인일 2026-09-28

임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 9개뿐입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 「정당한 사유 없이 거절하지 못한다」고 먼저 못박고, 그 뒤에 예외 9개를 한정해서 적어 두었습니다. 이 목록에 없는 이유는 거절 사유가 아닙니다.

그중 8호(임대인 실거주)가 실제로 가장 많이 쓰이는 칸인데, 이 칸만 거짓이면 되돌아오는 장치가 조문에 따로 붙어 있습니다. 같은 조 제5항과 제6항이 손해배상을 규정하고 있습니다.

이 글은 9개 호를 조문 문언 그대로 펼치고, 8호의 손해배상 산정 구조까지 갑니다. 갱신할 때 차임을 얼마까지 올릴 수 있는지는 다른 조문(제7조)의 영역이라 이 글에서 다루지 않습니다. 여기서는 「거절할 수 있는가」만 다룹니다.

한눈에 보기 — 거절 사유 9개

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]의 각 호입니다.

호	사유	판단의 축
1호	임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우	현재가 아니라 과거 사실로도 성립
2호	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	계약 체결 과정
3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우	합의 + 보상, 둘 다 필요
4호	임대인 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우	동의 여부
5호	고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우	경과실은 해당하지 않음
6호	전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우	목적 달성 불능
7호	철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (가·나·다 3갈래)	아래 별도 절
8호	임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우	아래 별도 절 · 손해배상 있음
9호	그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유	조문에 예시가 없음

9개 중 임차인 쪽 사정이 원인인 것이 1·2·4·5호, 주택 상태가 원인인 것이 6·7호, 임대인 쪽 사정이 원인인 것이 3·8호입니다. 9호만 어느 쪽도 아닌 포괄 조항입니다.

거절 통지를 받았을 때 확인 순서

□ 1. 통지에 어느 호에 해당하는지가 적혀 있는가 — 9개 목록 밖의 이유인가

□ 2. 1호라면 — 연체액이 2기의 차임액에 이른 사실이 있었는가 (지금 연체가 없어도 성립합니다)

□ 3. 4호라면 — 전대에 대한 임대인의 동의가 없었는가

□ 4. 5호라면 — 파손이 고의 또는 중대한 과실로 인한 것인가

□ 5. 7호라면 — 가·나·다 중 어느 갈래인가. 가목이면 계약 체결 당시 공사시기·소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지받았는가

□ 6. 8호라면 — 거주하겠다는 사람이 임대인 본인·직계존속·직계비속 중 하나인가

□ 7. 8호라면 — 갱신됐을 기간이 언제 만료되는 날짜인지 계산해 둔다 (제5항의 기준 시점입니다)

□ 8. 갱신요구권을 이미 한 번 행사한 적이 있는가 (제2항 — 1회 한정)

1번이 먼저입니다. 조문은 「정당한 사유 없이 거절하지 못한다」로 시작하고 9개 호를 단서로 달았습니다. 거절하는 쪽이 9개 중 하나를 지목해야 하는 구조입니다.

조문 문언 그대로

제6조의3 제1항의 본문은 이렇습니다.

임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

그 뒤에 「다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다」로 9개 호가 붙습니다. 위 표가 그 9개입니다.

문언에서 걸리는 대목이 몇 군데 있습니다.

1호의 「이르도록 … 사실이 있는 경우」. 조문이 현재 상태가 아니라 사실의 존재를 묻습니다. 갱신 요구 시점에 연체가 정리돼 있어도, 과거에 2기분에 이른 적이 있으면 문언상 이 호에 걸립니다.

5호의 「고의나 중대한 과실」. 파손이 있었다는 것만으로는 부족하고, 그 앞에 붙은 두 단어가 요건입니다.

8호의 괄호 — 「임대인(직계존속·직계비속을 포함한다)」. 임대인 본인만이 아니라 부모와 자녀까지 들어옵니다. 다만 괄호 안에 배우자는 없습니다. 조문에 적힌 범위는 직계존속과 직계비속입니다.

7호(철거·재건축)는 세 갈래로 갈립니다

7호는 하나가 아니라 가·나·다 세 갈래입니다.

갈래	요건
가목	계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우
나목	주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다목	다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

가목의 조건이 뒤쪽이 아니라 앞쪽에 있다는 점이 이 호의 핵심입니다. 갱신을 거절하는 시점에 계획을 알리는 것이 아니라, 계약을 맺을 때 이미 고지했어야 합니다. 그것도 「구체적으로」이고, 무엇이 구체적인지를 조문이 공사시기와 소요기간으로 예시해 두었습니다.

여기서 실무 감각을 하나 덧붙이면 — 공동주택 설계 쪽에서 보면 착공 시기는 인허가 단계에서 흔히 밀립니다. 그래서 계약 시점에 공사시기를 못박아 두는 것 자체가 임대인에게 쉬운 일이 아닙니다. 다만 이건 설계 실무자로서의 일반적인 관찰이지, 조문이 밝힌 취지는 아닙니다. 조문이 요구하는 것은 「계약 체결 당시의 구체적 고지」라는 사실 하나입니다.

나목과 다목은 계약 당시 고지를 요구하지 않습니다. 대신 안전사고 우려(나목)나 다른 법령에 따른 철거·재건축(다목)이라는 별도의 사실이 있어야 합니다.

8호(실거주)만 되돌아오는 장치가 붙어 있습니다

9개 호 중 제5항과 제6항이 따로 붙어 있는 것은 8호뿐입니다.

⑤ 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 받아들여졌더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

기준이 되는 기간은 「갱신되었을 기간」입니다. 제2항이 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 보므로, 실제로는 거절된 계약의 만료일부터 2년입니다. 그 안에 제3자에게 임대하면 제5항이 작동합니다.

배상액은 제6항이 정합니다. 합의가 없으면 다음 셋 중 큰 금액입니다.

	산정 기준
1호	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2호	제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
3호	갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액

「큰 금액」입니다. 세 개를 다 계산해서 가장 높은 값을 쓰는 구조입니다.

세 기준 중 둘에는 환산월차임이 들어갑니다. 보증금만 있는 계약도 월 단위 금액으로 바꿔야 계산이 되기 때문입니다. 그 산정 근거는 같은 법 제7조의2이고, 적용 비율은 이 글의 범위 밖입니다.

제 판단으로는, 8호 거절을 받은 임차인이 먼저 해 둘 일은 계산이 아니라 날짜를 적어두는 것입니다. 제5항이 「갱신되었을 기간이 만료되기 전」이라는 시간 창을 두고 있어서, 그 창이 언제 닫히는지를 모르면 뒤에 무슨 일이 생겨도 따질 기준이 없습니다. 제5항·제6항이 요구하는 요건을 하나씩 떼어 본 것은 실거주 갱신거절 손해배상 — 요건 세 가지가 전부 맞아야 합니다에 따로 정리해 두었습니다.

9호는 「그 밖에」 조항입니다

9호의 문언은 이렇습니다.

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

조문에 예시가 하나도 없습니다. 1호부터 8호까지는 연체·전대·파손처럼 사실관계가 특정돼 있는데, 9호만 「현저히」와 「중대한」이라는 정도 표현으로 끝납니다.

여기서 막혔습니다. 무엇이 「현저한 위반」이고 무엇이 「중대한 사유」인지는 조문이 답하지 않고, 개별 사건에서 법원이 판단하는 영역입니다. 판례를 확보하지 못해 이 글에서는 사례를 들지 않습니다. 아래 「확인하지 못한 것」에 남겨 뒀습니다.

정리하면 9호에 대해 확실하게 말할 수 있는 것은 두 가지뿐입니다. ① 포괄 조항이 존재한다. ② 그래서 다툼이 생기는 자리는 대개 여기다.

판례를 찾지 못해 9호는 비워 뒀습니다

• 제6조 제1항 전단의 갱신요구 기간 — 제6조의3 제1항이 그 조항을 가리키고 있지만, 이번 수확에서 제6조 원문을 함께 확보하지 못했습니다. 그래서 「만료 몇 개월 전부터 몇 개월 전까지」라는 날짜를 이 글에 쓰지 않았습니다
• 9호(그 밖의 중대한 사유)의 구체적 판단 기준 — 조문에 예시가 없고 판례 영역입니다. 판례 검색 경로가 이번 세션에서 열리지 않아 사례를 하나도 들지 않았습니다. 「현저히 위반」·「중대한 사유」라는 문언 이상으로 단정하지 않았습니다
• 거절 통지의 방식·사유 명시 의무 — 제6조의3 본문에서 확인되지 않았습니다. 다른 조문이나 판례에 근거가 있는지는 확인하지 못했습니다
• 제6항의 「환산월차임」 정의 문언 — 제6조의3 제6항에 용어가 등장하고 산정 근거가 제7조의2라는 점까지는 확인했지만, 환산 방식을 정의한 별도 문언은 확보하지 못했습니다. 그래서 이 글은 환산 금액을 계산하지 않았습니다
• 8호의 「실제 거주」를 어느 정도 기간·형태로 봐야 하는지 — 조문에 기준이 없습니다. 제5항이 「갱신되었을 기간이 만료되기 전」이라는 시간 창을 두고 있을 뿐입니다
• 제5항의 「정당한 사유」 — 제3자 임대에 정당한 사유가 있으면 배상 대상에서 빠지는데, 그 사유의 범위는 조문에 없습니다
• 차임·보증금 증액의 구체적 상한 — 제7조 영역이고 이 글의 범위 밖입니다
• 묵시적 갱신과의 관계 — 제6조의 영역입니다. 어느 쪽이 적용됐는지를 먼저 가리는 방법은 묵시적 갱신인가 계약갱신청구권인가에서 다뤘고, 이 글은 제6조의3(갱신요구권 행사)만 다룹니다

갱신이 되면 조건은 어떻게 되나

거절되지 않고 갱신되면 제2항이 적용됩니다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

1회 · 2년이 이 절의 골자입니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 넘어가고, 차임·보증금의 증감만 제7조가 따로 받습니다. 그 범위가 얼마인지는 이 글에서 다루지 않습니다. 여기서는 「거절 사유에 해당하지 않으면 갱신된다」까지입니다.

제4항은 갱신된 임대차의 해지에 대해 제6조의2를 준용한다고 정합니다.

매각 예정은 9개 호에 없습니다 — 가장 많이 겹치는 오해

「집주인이 팔 예정이라 갱신을 거절한다」

매각은 9개 호에 없습니다. 8호는 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우이고, 매수인이 들어와 살겠다는 것은 8호의 문언과 다릅니다. 소유권이 넘어간 뒤의 문제는 양수인의 지위 승계(제3조 제4항) 쪽 조문이 따로 받습니다.

「지금은 연체가 없으니 1호는 아니다」

1호는 「이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」입니다. 상태가 아니라 사실을 묻습니다.

「2기 연체 = 두 달치 연체」

조문의 표현은 「2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록」입니다. 기준이 기간이 아니라 금액입니다. 매달 조금씩 덜 낸 금액이 쌓여 2기분에 이르렀다면 문언상 같은 결과입니다.

「재건축한다고 하면 무조건 거절된다」

7호는 세 갈래이고, 가목은 계약 체결 당시의 구체적 고지를 요건으로 답니다. 나목·다목은 안전사고 우려나 다른 법령이라는 별도 사실을 요구합니다. 「재건축 예정」이라는 말 한 마디로 세 갈래 중 어디에도 자동으로 들어가지 않습니다.

「실거주 거절은 집주인 마음이라 어쩔 수 없다」

제5항·제6항이 붙어 있는 유일한 호입니다. 갱신됐을 기간(2년)이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 대상이 되고, 배상액은 제6항 세 기준 중 큰 금액입니다.

「갱신요구권은 계속 쓸 수 있다」

제2항이 1회에 한하여로 못박았습니다.

자주 묻는 것

Q. 거절 사유를 서면으로 받아야 합니까

제6조의3에는 거절 통지의 방식이나 사유 명시 의무에 관한 문언이 없습니다. 이 글에서 확인한 범위에서는 서면 의무를 조문으로 확정할 수 없었습니다. 다만 제1항의 구조상 거절하려면 9개 호 중 하나에 해당해야 하므로, 어느 호인지를 확인해 두는 편이 이후 절차에서 기준이 됩니다.

Q. 임대인의 배우자가 들어와 살겠다고 하면 8호입니까

8호 괄호 안에 적힌 것은 직계존속과 직계비속입니다. 배우자는 문언에 없습니다. 다만 그 배우자가 공동임대인인지 등 소유 관계에 따라 달라질 수 있고, 이 글은 조문 문언 범위 안에서만 답합니다.

Q. 8호로 거절한 뒤 집을 비워두면 손해배상 대상입니까

제5항이 요건으로 적은 것은 「제3자에게 목적 주택을 임대한 경우」입니다. 비워둔 상태 자체는 이 문언에 들어가지 않습니다.

Q. 제3자에게 임대한 사실을 임차인이 어떻게 압니까

확인 방법에 관한 규정은 제6조의3에 없습니다. 조문이 정하는 것은 그런 사실이 있으면 배상 책임이 생긴다는 것까지입니다. 확인 경로는 조문 밖의 문제라 이 글에서 다루지 않았습니다.

Q. 갱신을 요구할 수 있는 기간은 언제까지입니까

제6조의3 제1항은 「제6조제1항 전단의 기간 이내」라고만 적고 기간 자체는 제6조가 정합니다. 이번에 제6조 원문을 함께 확보하지 못해 이 글에서는 날짜를 쓰지 않았습니다. 아래 「확인하지 못한 것」에 남겨 뒀습니다.

Q. 임대인이 바뀌면 갱신요구권도 사라집니까

제6조의3에는 그런 문언이 없습니다. 양수인의 지위 승계는 제3조 제4항이 따로 정하는 사항이고, 그 조문과 승계 이후의 절차는 이 글의 범위 밖입니다.

근거

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) — [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]. 2026-09-28에 국가법령정보센터 원문으로 직접 확인했습니다. 제1항 각 호(1~9호), 제2항(1회·2년), 제3항(동일 조건·제7조 범위 증감), 제4항(해지 준용), 제5항(8호 거절 후 제3자 임대 시 손해배상), 제6항(배상액 3기준). 본조신설 2020. 7. 31.
• 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr

이 글의 근거는 법률 한 조문입니다. 시행령도 고시도 들어오지 않았습니다. 거절 사유가 9개로 닫혀 있다는 것이 이 글의 전부이고, 닫힌 목록은 다른 자료로 보탤 수가 없기 때문입니다. 실제로 조문을 펼쳐 보니 어려운 쪽은 9개를 세는 일이 아니라 9호(그 밖에 중대한 사유)가 어디까지인지였는데, 그 답은 조문에 없었습니다. 그래서 9호는 문언만 옮기고 판단 기준을 쓰지 않았습니다.

개별 계약의 갱신 거절이 정당한지, 손해배상액이 얼마인지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라집니다. 실제 분쟁은 대한법률구조공단(국번 없이 132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하시기 바랍니다.