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부동산·보증금전세사기 · 확인일 2026-10-06

「전세사기피해자」와 「전세사기피해자등」은 같은 말이 아닙니다. 전세사기피해자법 제2조 제4호는 「피해자등」을 가·나·다 세 목으로 갈라 놓았고, 그중 가목만 「피해자」입니다. 요건이 목마다 다릅니다 — 보증금 5억원을 넘겨 걸린 사람, 혼자 피해를 본 사람을 각각 받는 칸이 따로 있습니다.

아래에서 요건 네 개가 세 갈래에서 어떻게 빠지는지, 그리고 결정문이 무엇을 해 주고 무엇은 해 주지 않는지를 조문으로 짚겠습니다.

한눈에 보기 — 요건 네 개가 세 갈래에서 갈립니다

제3조 제1항이 요건 네 개를 둡니다. 제2조 제4호 가·나·다목을 이 네 개와 한 줄씩 맞대어 보면 표가 이렇게 나옵니다.

	1호 인도·주민등록·확정일자	2호 보증금 5억원 이하	3호 2인 이상 피해	4호 고의 의심
전세사기피해자 (가목)	✅	✅	✅	✅
피해자등 나목	✅	❌ 빠진다	✅	✅
피해자등 다목	별도 요건	✅	❌ 빠진다	✅

네 개를 모두 요구하는 것은 가목뿐입니다. 나목은 보증금 상한을 요건에서 빼고, 다목은 「2인 이상」을 빼는 대신 전입신고 + 확정일자 + 인도를 자체 요건으로 둡니다.

4호는 세 갈래 전부의 공통 요건입니다. 어느 목에서도 빠지지 않습니다.

흔한 오해 — 두 용어를 한 말로 읽는 것

흔히 이렇게 씁니다	조문은 이렇습니다
「피해자」와 「피해자등」은 같은 말이다	다른 말이고 요건이 다릅니다. 피해자등은 세 목이고 가목만 피해자입니다
보증금 5억원을 넘으면 대상이 아니다	나목이 2호를 요건에서 뺐습니다. 1·3·4호를 갖추면 나목으로 결정될 수 있습니다
나 혼자 피해면 안 된다	다목이 3호를 뺐습니다. 2호·4호 + 전입·확정일자·인도면 다목입니다
계약서상 집주인이 가짜였으면 법 적용 밖이다	다목은 「적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택」을 명시로 포함합니다
들어가 살지도 못했으면 대상이 아니다	다목은 「인도가 불가능하였던 경우」를 포함합니다
근린생활시설은 주택이 아니다	제2조 제1호 — 공부상 주거용이 아니어도 구조·실질과 실제 용도가 주거용이면 주택입니다
사기 친 사람이 집주인 본인이어야 한다	「임대인등」에 대리인·공인중개사(중개보조인 포함)·모집인·다수 임대인 배후의 동일인·그 조직·그 조직을 배후에 둔 다수 임대인까지 들어갑니다
아직 경매도 안 들어갔으니 이르다	3호는 피해가 「발생하였거나 발생할 것이 예상」될 것입니다. 체납으로 인한 압류도 개시 사유입니다
전세보증보험에 들었어도 일단 신청하면 된다	제3조 제2항 제1호 — 보증·보험으로 전액 반환이 가능하면 적용 제외입니다
법인 명의 임차도 된다	제3조 제1항은 임차인을 자연인에 한정합니다

어느 칸에 걸리는지 순서대로 봅니다

“`

⓿ 【기한 게이트】

이 법의 신청 가능 기간 안에 있는가?

→ 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5233) 또는

거주지 관할 접수창구에 신청 가능 기간을 먼저 확인

└ 기간 밖이면 아래 요건을 다 갖춰도 의미가 없다

↓

❶ 임차인이 자연인인가 ── 법인 → 적용 불가

↓

❷ 제3조 제2항 제외사유 셋 중 하나에 걸리나

── 걸린다 → 세 갈래 전부 제외

↓

❸ 4호(임대인등의 고의를 의심할 상당한 이유)가 있나

── 없다 → 세 갈래 전부 불가 (공통 요건)

↓

❹ 경매 또는 공매 절차가 「완료」된 임차인인가

── 예 → 1호·3호 면제. 2호 + 4호만 본다

↓

❺ 1호 충족(인도 + 주민등록 + 확정일자 /

임차권등기 / 민법 제303조 전세권)

├ 예 ┬ 2호 예 ┬ 3호 예 → 【전세사기피해자】가목

│ │ └ 3호 아니오 → ❻

│ └ 2호 아니오(5억 초과) ┬ 3호 예 → 【나목】

│ └ 3호 아니오 → 해당 없음

└ 아니오 → ❻

❻ 다목 자체 요건 — 전입신고 + 확정일자 + 인도

+ 2호 + 4호 → 【다목】

↓

❼ 전세사기피해지원위원회 심의·의결 →

국토교통부장관이 결정

“`

⓿을 맨 앞에 둔 이유는 하나입니다. 요건을 네 개 다 갖춰도 기한 밖이면 전부 무의미해집니다. 네 개를 따지기 전에 기한부터 확인하는 것이 순서입니다.

❸을 앞으로 당긴 것도 같은 이유입니다. 4호는 세 갈래 공통 요건이라 여기서 떨어지면 1·2·3호를 셀 필요가 없습니다.

면제되는 경우와 아예 제외되는 경우는 다릅니다

둘을 섞어 쓰면 판정이 뒤집힙니다.

	무엇인가	조문
면제	경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 1호·3호 요건이 빠진다	제3조 제1항 단서
제외	① 보증·보험으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우 ② 보증금 전액이 최우선변제 가능한 경우 ③ 대항력 또는 우선변제권으로 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우	제3조 제2항

제2항은 가·나·다목 세 갈래가 공통으로 깔고 있는 조항입니다. 첫 번째 제외사유가 가리키는 보증·보험의 한도가 어디까지인지는 전세보증보험은 보증금이 얼마까지 되나 — 보증한도 계산 구조에서 계산해 두었습니다. 나목·다목 괄호에 「같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다」가 그대로 들어가 있습니다.

보증금 상한은 5억원 이하이고, 위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있습니다. 조문이 정한 것은 이 범위까지입니다.

결정문이 하는 일 — 그리고 하지 않는 일

결정 주체는 국토교통부장관입니다. 위원회의 심의·의결을 거칩니다.

결정을 받으면 다음 지원의 신청 자격이 생깁니다.

• 우선매수권 — 따로 신청해야 작동합니다
• 경매·공매 절차의 유예·정지 — 따로 신청해야 합니다
• 조세채권의 안분 — 따로 신청해야 합니다
• 공공임대 지원 — 따로 신청해야 합니다

결정은 「이 사람이 요건을 갖췄다」를 확인해 주는 행정 처분이고, 그 자체로 보증금을 돌려주는 처분은 아닙니다. 위 지원은 각각 별도 신청으로 작동합니다.

체크리스트 — 신청 전에 맞춰 볼 것

□ 신청 가능 기간 안인가 — 소관과 또는 접수창구에 확인했다

□ 임차인이 자연인인가 (법인 명의가 아닌가)

□ 보증·보험으로 전액 반환이 가능하지는 않은가

□ 보증금 전액이 최우선변제 범위 안에 들지는 않는가 — 그 기준은 소액임차인 최우선변제 — 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다에 따로 적었습니다

□ 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자를 갖췄는가 — 임차권등기나 전세권 설정도 포함된다. 임차권등기가 나가는 경로는 임차권등기명령 — 등기 확인 전에 이사하면 종전 순위를 잃습니다에 있습니다

□ 보증금이 5억원 이하인가 — 초과하면 나목을 본다

□ 2인 이상 피해인가 — 아니면 다목을 본다

□ 경매 또는 공매 절차가 이미 완료됐는가 — 그렇다면 1호·3호는 면제된다

자주 묻는 것

Q. 보증금이 5억원을 넘습니다. 끝인가요.

가목은 안 됩니다. 다만 제2조 제4호 나목이 2호(5억원 이하)를 요건에서 빼고 있습니다. 1호·3호·4호를 갖추고 제3조 제2항 제외사유에 걸리지 않으면 피해자등 나목으로 결정될 수 있습니다. 5억원 초과라는 이유로 접기 전에 나목을 먼저 읽는 편이 낫습니다.

Q. 같은 집에서 피해를 본 사람이 저 혼자입니다.

3호가 「2인 이상」을 요구하므로 가목·나목은 막힙니다. 다목이 3호를 빼고 있어, 2호·4호 + 전입신고·확정일자·인도를 갖추면 다목이 됩니다.

Q. 계약한 사람이 집주인이 아니었습니다.

다목이 「적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택」을 괄호에 명시로 넣어 뒀습니다. 법 적용 밖이 아닙니다.

Q. 임대인이 고소당하지 않았습니다. 4호가 안 되나요.

4호는 수사 개시만 보지 않습니다. 임대인등의 기망, 반환 능력 없는 자에게 임차주택을 양도한 경우, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대한 경우도 함께 열거하고, 요건은 「의심할 만한 상당한 이유」입니다.

Q. 결정되면 보증금을 받는 건가요.

결정은 요건 충족을 확인하는 처분입니다. 우선매수권·경·공매 유예·조세채권 안분·공공임대는 각각 따로 신청해야 합니다.

확인하지 못한 것 — 기한부터 확인해야 합니다

1. 신청 기한·적용기한. 이 글에서 가장 중요한 값인데 확인하지 못했습니다. 법령 조문 조회로는 부칙이 나오지 않았고, 여기서 막혔습니다. 「지금 신청할 수 있습니다」도 「이미 끝났습니다」도 쓰지 않습니다. 신청 가능 여부는 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5233, 5234) 또는 거주지 관할 접수창구에 직접 확인해야 합니다.
2. 결정·이의신청의 기한. 제14조(결정)와 제15조(이의신청) 절차가 따로 있다는 사실까지만 확인했습니다. 「며칠 안에」라는 숫자는 확보하지 못했습니다.
3. 결정의 효과를 정한 조문 번호. 지원 항목의 이름만 확인했고 조문 번호는 대조하지 못해, 본문에 조번호를 적지 않았습니다.
4. 위원회가 보증금 상한을 실제로 올린 시·도가 있는지. 「2억원 범위에서 상향할 수 있다」는 조문 문구까지입니다. 지역별 금액은 확인하지 못했습니다.
5. 위원회의 구성과 심의 기간(제6조) — 확보하지 못했습니다.
6. 대항력과 우선변제권이 어떻게 성립하는지는 이 글에서 다루지 않았습니다. 전입신고와 확정일자 — 하루 차이로 보증금 순위가 밀린다에서 따로 짚었고, 이 글은 「1호 요건을 갖췄는가」까지만 봅니다.

근거

• 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조(정의) 제1호·제2호·제3호·제4호, 제3조(전세사기피해자의 요건) 제1항·제2항 — 법률 제21490호, 공포 2026-03-24, 시행 2026-10-02(타법개정). 제2조·제3조는 조문변경 없음
• 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2 제2항·제3조의3·제8조 제1항, 「민법」 제303조, 「주민등록법」 제16조 — 제3조 제1항 각 호와 제2조 제4호가 인용하는 조문
• 국가법령정보센터(law.go.kr) 조문 원문으로 교차 확인
• 소관 — 국토교통부 피해지원총괄과 044-201-5233, 5234

부동산·매매중개 · 확인일 2026-10-06

25만원과 200만원입니다. 4억 5천만원짜리 매매를 늦게 신고했을 때 갈리는 두 금액입니다. 과태료가 늦은 날수만큼 쌓이는 게 아니라, 해태기간 3개월이라는 경계 하나에서 계단처럼 뛰기 때문입니다. 아래에서 그 3개월을 언제부터 세는지, 그리고 날짜를 직접 대입한 계산 두 건을 정리하겠습니다.

한눈에 보기 — 과태료 부과기준 교차표

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 [별표 3]의 개별기준입니다. 가로축이 실제 거래가격, 세로축이 신고 해태기간입니다.

신고 해태기간 ↓ / 실제 거래가격 →	1억원 미만	1억원 이상 5억원 미만	5억원 이상
3개월 이하	10만원	25만원	50만원
3개월 초과 (또는 공동신고 거부)	50만원	200만원	300만원
배수	5배	8배	6배

※ 위 금액은 일반기준의 가중·감경을 적용하기 전 개별기준입니다. 신고관청은 위반행위의 동기·결과·횟수를 고려해 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(법 제28조제1항·제3항 위반은 5분의 1 범위).

칸이 여섯 개뿐입니다. 그리고 세로축의 경계는 3개월 하나입니다. 1억원 이상 5억원 미만 구간에서 25만원이 200만원이 되는 8배가 이 표에서 가장 큰 낙차입니다. 주택 매매가의 상당수가 이 구간에 들어갑니다.

지연 신고의 법정 상한은 500만원입니다(법 제28조제2항). 많은 글이 이 숫자만 적고 끝내는데, 실제로 부과되는 기준은 위 여섯 칸입니다.

자주 묻는 것

3개월은 계약한 날부터 세나요?

아닙니다. 별표 3 비고는 해태기간을 “신고기간 만료일의 다음 날부터 기산”한다고 정합니다. 계약일 기준으로 세면 약 한 달을 손해 봅니다.

상대가 협조를 안 해서 신고를 못 했습니다.

일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있습니다(법 제3조제2항). 개업공인중개사 중 일방이 거부한 경우도 같은 항을 준용합니다(제4항). 그래서 별표 3은 “공동신고를 거부한 경우”를 3개월 초과와 같은 칸에 넣어 뒀습니다. 거부하면 하루만 지나도 3개월 초과와 금액이 같습니다.

중개사를 통해 거래했으니 제 책임은 없는 것 아닌가요?

원칙은 거래당사자 공동 신고입니다(법 제3조제1항). 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에만 그 중개사가 신고의무자가 됩니다(제3항). 공동중개면 중개사들이 공동으로 신고합니다. 다만 당사자가 중개사에게 신고하지 말라고 요구하면, 그 당사자에게 400만원이 부과됩니다(별표 3 나.2).

계약을 해제했으면 신고할 게 없는 것 아닌가요?

해제·무효·취소 신고는 별도 의무이고(법 제3조의2제1항) 별도 과태료입니다(법 제28조제2항제1호의2). 그리고 별표 3은 이 위반에 위 교차표를 그대로 적용합니다.

거래가격이 정확히 5억원이면 어느 칸인가요?

조문 문구가 “5억원 이상”입니다. 정확히 5억원이면 아래 칸이 아니라 위 칸입니다. 3개월 초과면 (가중·감경 전 기준으로) 200만원이 아니라 300만원입니다.

해태기간은 언제부터 세는가 — 두 기간이 직렬로 붙습니다

여기가 이 글에서 가장 중요한 지점입니다.

신고 기한은 거래계약의 체결일부터 30일 이내입니다(법 제3조제1항). 그리고 해태기간은 그 신고기간 만료일의 다음 날부터 기산합니다(별표 3 비고).

“`

계약 체결일 ──── 30일(신고기한) ────▶ 만료일

│

만료일의 다음 날 ──── 3개월 ────▶ 경계

“`

즉 계약일 + 30일 + 3개월이 경계입니다. 두 기간이 겹치지 않고 직렬로 붙습니다. 별표 3 비고를 법 제3조제1항 옆에 놓고 나서야 저도 이 구조가 보였습니다. 검색으로 나오는 글 중에는 “계약일부터 3개월”로 적은 것이 적지 않은데, 그렇게 세면 경계가 한 달 앞으로 당겨집니다.

천재지변 등 불가항력적인 사유가 있던 기간은 해태기간에 “산입하지 아니할 수 있다”고 되어 있습니다. “않는다”가 아닙니다. 재량입니다.

사례 1 — 3개월 경계를 하루 차이로 넘을 때

거래가격 4억 5천만원, 계약 체결일 2026년 6월 10일로 날짜를 대입해 봤습니다.

단계	날짜	근거
계약 체결일	2026-06-10	—
신고기간 만료일	2026-07-09 또는 07-10	법 제3조제1항
해태기간 기산일	만료일의 다음 날	별표 3 비고
해태기간 3개월이 되는 날	2026-10-09 또는 10-10 무렵	별표 3 나.1)

실제 신고일	해태기간	적용 칸	과태료(조정 전)
2026-10-07	3개월 이내가 확실	가)	25만원
2026-10-13	3개월 초과가 확실	나)	200만원
차액			175만원 · 8배

엿새 사이에 175만원이 벌어집니다. 그런데 10월 9일부터 11일 사이에 신고한 경우는 이 글로 단정하지 못합니다. 조문이 “체결일부터 30일 이내”까지만 정하고 초일을 넣는지 빼는지를 정하지 않아, 만료일이 하루 밀릴 수 있기 때문입니다. 저도 여기서 막혔고, 그래서 위 표의 만료일을 하루 폭으로 적었습니다.

그 하루가 25만원과 200만원을 가릅니다. 경계 부근이라면 추측하지 말고 신고관청(부동산 소재지 시·군·구 부동산거래신고 담당)에 만료일부터 물어보는 편이 빠릅니다.

사례 2 — 같은 날 신고했는데 가격으로 갈릴 때

계약 체결일 2026년 4월 1일, 실제 신고일 2026년 9월 1일. 3개월 초과가 확실한 구간입니다.

실제 거래가격	적용 칸	과태료(조정 전)
9,800만원	1억원 미만	50만원
1억 200만원	1억원 이상 5억원 미만	200만원
4억 9,500만원	1억원 이상 5억원 미만	200만원
5억원	5억원 이상	300만원

거래가격 400만원 차이로 과태료가 150만원 벌어집니다. 반대로 1억 200만원과 4억 9,500만원은 3억 9천만원 넘게 차이가 나는데 과태료는 같습니다.

가격 축도 비례가 아니라 계단입니다. 가로 세로 양쪽 모두 계단이고, 그래서 이 제도는 “얼마나 늦었나”보다 “어느 칸에 떨어졌나”로 결정됩니다.

지연과 거짓은 자릿수가 다른 제재입니다

늦게 신고한 것과 가격을 거짓으로 신고한 것은 다른 조항입니다. 계산 방식 자체가 다릅니다.

	근거	산정 방식	4억 5천만원 거래에 대입
지연 신고	법 제28조제2항	정액 구간 (상한 500만원)	25만원 또는 200만원
거짓 신고(가격)	법 제28조제3항	취득가액의 100분의 2~10 정률	900만 ~ 4,500만원

거짓 신고의 요율은 실제 거래가격과 신고가격의 차액 비율로 정해집니다.

차액 비율	과태료
10% 미만	취득가액의 100분의 2
10% 이상 20% 미만	100분의 4
20% 이상 30% 미만	100분의 5
30% 이상 40% 미만	100분의 7
40% 이상 50% 미만	100분의 9
50% 이상	100분의 10

4억 5천만원 거래에서 차액 비율이 20~30%라면 100분의 5, 즉 2,250만원입니다. 지연의 200만원과 열 배 넘게 벌어집니다. “과태료 몇백만원”으로 뭉뚱그려 적힌 글이 많은데, 두 제재는 같은 표에 놓을 수 있는 성질이 아닙니다.

신고 의무자와 신고 대상 — 짚고 넘어갈 것들

□ 원칙은 거래당사자 공동 신고입니다(법 제3조제1항)

□ 거래당사자 중 일방이 국가등이면 국가등이 신고합니다(제1항 단서)

□ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 그 중개사가 신고합니다(제3항)

□ 일방이 거부하면 단독 신고가 가능합니다(제2항·제4항)

□ 입주권 매매도 신고 대상입니다 — 도시정비법 제74조에 따른 관리처분계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약이 법 제3조제1항제3호나목에 들어 있습니다

□ 신고관청은 신고 내용을 확인한 뒤 신고필증을 지체 없이 발급합니다(제5항)

□ 매수인은 신고필증을 받은 때 부동산등기 특별조치법상 검인을 받은 것으로 봅니다(제6항)

과태료는 신고관청이 부과·징수합니다. 개업공인중개사에게 부과한 경우, 신고관청은 부과일부터 10일 이내에 그 중개사무소를 관할하는 시장·군수·구청장에게 부과 사실을 통보합니다(법 제28조제6항).

자금조달계획서의 제출 대상 기준은 이 글에서 다루지 않았습니다. 자금조달계획서는 얼마부터 내야 하나 — 제출 대상 기준을 확인했다에 따로 정리해 두었습니다.

중개보수가 어떻게 정해지는지는 이 글에서 다루지 않습니다. 그 계산은 중개보수 상한요율 — 계약서 쓰기 전에 직접 계산해 본다에 따로 정리해 두었고, 여기서는 중개사가 신고의무자가 되는 경우까지만 봅니다.

그리고 이 글은 매매 등 법 제3조제1항 각 호의 거래 신고 이야기입니다. 주택 임대차 계약 신고는 별건 제도라 기한도 제재도 따로 봅니다 — 전월세 신고제 — 계도기간은 끝났습니다. 대상·기한·과태료에 정리해 두었습니다. 취득세 신고기한과도 섞지 않습니다. 다른 법, 다른 기한, 다른 제재입니다.

표의 금액은 조정 전 금액입니다

별표 3의 일반기준은 이렇게 정합니다. 신고관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 고려해 개별기준 금액을 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다. 법 제28조제1항·제3항 위반이면 그 범위가 5분의 1입니다.

늘리더라도 법 제28조가 정한 상한을 초과할 수는 없습니다.

그러니 위 교차표의 숫자는 확정액이 아니라 출발점입니다. 본문에서 금액을 말할 때 “가중·감경 전 기준 금액”이라는 단서를 계속 붙인 이유입니다.

흔한 오해

흔히 이렇게 적혀 있습니다	조문은 이렇습니다
3개월은 계약일부터 센다	해태기간은 신고기간 만료일의 다음 날부터 기산합니다
과태료는 늦은 일수에 비례해 쌓인다	계단입니다. 경계는 3개월 하나이고, 넘기면 5배·8배·6배로 뜁니다
늦으면 최대 500만원	500만원은 법정 상한입니다. 지연의 실제 부과기준은 여섯 칸입니다
“3개월 초과”와 “공동신고 거부”는 다른 칸이다	같은 칸입니다. 별표 3 나)가 둘을 하나로 묶습니다
거짓 신고도 몇백만원 수준이다	거짓은 취득가액의 100분의 2~10 정률입니다. 자릿수가 다릅니다
중개사를 통했으니 내 책임은 없다	원칙은 당사자 공동입니다. 게다가 중개사에게 신고하지 말라고 요구하면 당사자에게 400만원입니다
상대가 협조하지 않아 신고를 못 했다	단독 신고가 가능합니다. 그래서 거부가 3개월 초과와 같은 칸입니다
천재지변이면 당연히 기간에서 빠진다	“산입하지 아니할 수 있다” — 재량입니다
계약을 해제했으니 신고할 것이 없다	해제등 신고는 별도 의무·별도 과태료이고 같은 교차표를 씁니다
입주권 매매는 신고 대상이 아니다	대상입니다(법 제3조제1항제3호나목)
정확히 5억원이면 아래 구간이다	“5억원 이상”이므로 위 칸입니다
표의 금액이 그대로 부과된다	2분의 1 범위에서 가중·감경됩니다

확인 체크리스트

□ 계약서상 거래계약 체결일이 며칠인지 확인했는가

□ 체결일부터 30일이 되는 날(신고기간 만료일)을 적어 봤는가

□ 만료일의 다음 날부터 3개월이 되는 날을 계산했는가

□ 실제 거래가격이 1억원 · 5억원 경계 중 어느 칸인지 확인했는가

□ 경계 부근이라면 신고관청에 만료일을 직접 확인했는가

□ 중개사가 거래계약서를 작성·교부했는지 확인했는가 (신고의무자가 갈립니다)

□ 상대가 협조하지 않는다면 단독 신고 방법을 확인했는가

□ 계약이 해제·무효·취소됐다면 해제등 신고를 따로 챙겼는가

상대가 도장을 미루고 있다면, 기다리기보다 단독 신고 절차부터 신고관청에 물어보는 쪽이 낫습니다. 기다린 날이 전부 해태기간에 들어가고, 거부는 어차피 3개월 초과와 같은 칸이기 때문입니다.

확인하지 못한 것 — 가중·감경 기준

이 글에서 끝까지 확정하지 못한 항목을 적어 둡니다.

1. 초일산입 여부. 조문은 “체결일부터 30일 이내”까지만 정합니다. 그래서 만료일과 3개월 경계일을 하루 폭으로 적었고, 하루 단위 마감일을 단정하지 않았습니다.
2. 자진신고 감면이 지연 신고에 적용되는지. 법 제29조와 시행령 제21조의 원문을 확보하지 못했습니다. 그래서 이 글은 감면 장치로 별표 3 일반기준의 2분의 1 범위 가중·감경만 다뤘습니다.
3. 해제등 신고의 기한 일수. 법 제3조의2의 원문을 받지 못해 “며칠 이내”를 적지 않았습니다. 별도 의무이고 같은 교차표를 쓴다는 데까지만 썼습니다.
4. 법 제28조제4항·제5항의 내용. 받지 못했습니다. 이 글은 제2항(지연)과 제3항(거짓)만 다룹니다.
5. “국가등”에 포함되는 “대통령령으로 정하는 자”의 범위. 열거하지 않았습니다.
6. 참고한 [별표 3]의 표제 개정일은 2025년 4월 29일입니다. 그 이후 금액이 바뀌었는지는 개정문을 직접 대조하지 못했습니다. 실제 부과 직전이라면 국가법령정보센터에서 별표 3 현행본을 한 번 확인하는 편이 안전합니다.

근거

항목	근거
신고 기한 30일 · 신고 의무자 · 단독 신고 · 신고필증	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항~제6항
입주권(입주자로 선정된 지위) 매매의 신고 대상	같은 법 제3조제1항제3호나목
해제등 신고 의무	같은 법 제3조의2제1항
지연 신고 과태료 500만원 이하	같은 법 제28조제2항제1호·제1호의2
거짓 신고 과태료(취득가액의 100분의 10 이하)	같은 법 제28조제3항
부과·징수 주체 및 10일 이내 통보	같은 법 제28조제6항
과태료 부과기준의 위임	같은 법 시행령 제20조
교차표 여섯 칸 · 400만원 · 거짓 신고 요율표	같은 법 시행령 [별표 3] 제2호 나목·다목
해태기간의 정의와 기산점 · 불가항력	같은 법 시행령 [별표 3] 비고
2분의 1(또는 5분의 1) 범위 가중·감경	같은 법 시행령 [별표 3] 제1호 일반기준

• 법률: 부동산 거래신고 등에 관한 법률(법률 제20194호, 시행 2024-05-17)
• 시행령 [별표 3]: 표제 <개정 2025. 4. 29.>
• 원문 확인처: 국가법령정보센터 (https://www.law.go.kr)
• 소관: 국토교통부 토지정책과 (044-201-3402, 3407)
• 확인일: 2026-10-06

실제 부과 금액은 신고관청의 가중·감경 판단에 따라 달라집니다. 본인 사안의 신고기간 만료일과 적용 구간은 부동산 소재지 시·군·구 부동산거래신고 담당 부서에서 확인하시기 바랍니다.

부동산 · 정비사업 | 확인일 2026-10-06

재개발 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 그런데 「분담금」도 「권리가액」도 「비례율」도, 관리처분계획과 청산금을 정하는 조문들에는 없는 말입니다 — 제74조·제76조·제89조 어디에도 세 단어가 나오지 않습니다. 관리처분계획과 청산금을 정하는 조문이 쓰는 말은 「청산금」이고, 그 청산금은 내는 돈이자 받는 돈입니다.

아래에서 법령의 말과 실무의 말이 어떻게 대응되는지, 숫자가 왜 두 번 나오는지, 그리고 숫자를 넣으면 어디서 갈리는지를 정리하겠습니다.

한눈에 보기

항목	조문이 정하는 것	조문
차액의 정의	분양받은 대지·건축물의 가격 − 종전 토지·건축물의 가격 = 청산금	제89조①
부호	징수하거나 지급하여야 한다 — 한 문장에 양방향이 같이 있다	제89조①
종전자산 평가 기준시점	사업시행계획인가 고시가 있은 날 (철거된 건축물은 허가받은 날)	제74조①5호
평가 주체(재개발)	시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등	제74조④1호 가목
금액 산정 방식	평가한 금액을 산술평균	제74조④1호
조합이 처음 통지하는 숫자	분양예정 대지·건축물의 추산액, 조합원 분담규모 및 분담시기	제74조①3호·6호
통지 시점	총회 개최일 1개월 전 · 문서로	제74조⑤
납부·수령 시점(원칙)	이전고시가 있은 후	제89조①
분할징수·분할지급(예외)	정관등에 정했거나 총회 의결이 있으면 가능	제89조②
평가 시 참작사항	규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비	제89조③

법이 쓰는 말은 「청산금」입니다

도시 및 주거환경정비법 제89조 제1항이 차액을 정의합니다.

대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

문장 하나에 「징수하거나」와 「지급」이 같이 들어 있습니다. 조문이 음수를 예정하고 있다는 뜻입니다.

실무의 말과 법령의 말은 이렇게 대응됩니다.

실무에서 부르는 말	조문의 말	조문
분담금	청산금 / 조합원 분담규모	제89조① / 제74조①6호
권리가액	종전의 토지 또는 건축물의 가격	제74조①5호
조합원분양가	분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액	제74조①3호
비례율	없다	—

조문 세 개를 열어 「비례율」을 찾았는데 한 번도 걸리지 않더군요. 여기서 한 번 막혔습니다 — 실무에서 쓰는 비례율 산출 공식이 어느 법령이나 고시에서 나온 것인지 끝내 확인하지 못했습니다. 그래서 이 글에서는 비례율을 관리처분계획에 적혀 오는 수치로만 다룹니다.

범위를 분명히 해 둡니다. 「도시정비법 어디에도 없다」가 아니라, 관리처분계획과 청산금을 정하는 조문들(제74조·제76조·제89조)에 없다는 것까지가 확인된 범위입니다. 실무에서 굳어진 말이 조문에는 없는 경우가 부동산 쪽에 또 있습니다 — 경매 권리분석 기초 — 「말소기준권리」는 법에 없는 말입니다에서 같은 구조를 정리했습니다.

다만 도시정비법이 「분담금」을 아예 쓰지 않는 것은 아닙니다. 제72조 제1항 2호는 분양공고·통지 사항으로 「분양대상자별 분담금의 추산액」을 적고 있습니다. 이 글이 확인한 범위는 관리처분계획과 청산금을 정하는 세 조문까지입니다.

숫자는 두 번 나옵니다 — 단계가 다르고 조문이 다릅니다

이 주제에서 가장 쉽게 엉키는 지점입니다. 조합원이 보는 숫자는 서로 다른 단계에서 두 번 나옵니다.

	① 관리처분계획 단계	② 청산금 단계
조문	제74조①3호·5호·6호	제89조①
시점	분양신청기간이 종료된 뒤, 인가 전	이전고시가 있은 후
조문이 쓰는 말	「추산액」 · 「분담규모」	「청산금」
성질	추산	그 차액에 상당하는 금액
받아 보는 종이	총회 1개월 전 문서 통지(제74조⑤)	이전고시 후 징수 또는 지급

조합에서 처음 받아 보는 숫자는 ①입니다. 조문이 그 숫자에 붙인 말이 「추산액」입니다. 「추산」은 제74조 제1항 3호와 6호에 그대로 적힌 조문 문구입니다.

제74조 제1항은 「제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는」으로 시작합니다. 이 글은 분양신청을 했고 관리처분계획의 분양대상에 들어간 경우를 다룹니다. 분양신청을 하지 않았거나 철회했거나 계획에서 제외된 경우는 다른 조문의 트랙이라 이 글의 범위 밖입니다.

종전자산은 「언제의 가격」인가

제74조 제1항 5호는 평가 기준시점을 못 박아 둡니다.

분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

현재 시세가 아닙니다. 고시가 있은 날에 고정된 가격입니다.

평가하는 사람도 조문이 정합니다. 재개발사업은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가하고, 그 금액을 산술평균합니다(제74조④1호 가목). 재건축사업은 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상에 조합총회 의결로 선정·계약한 1인 이상이 더해집니다(같은 호 나목). 재개발은 조합이 고른 감정평가사만으로는 되지 않습니다.

전원 합의로 금액을 따로 정하는 길은 좁습니다. 제74조 제4항 1호 단서는 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에만 사업시행자와 토지등소유자 전원 합의 산정을 허용합니다.

한 가지 더 — 제89조 제3항은 가격을 평가할 때 규모·위치·용도·이용 상황과 함께 정비사업비를 참작하도록 정합니다. 사업비는 평가 바깥의 변수가 아닙니다.

숫자를 넣어 보면

아래는 전부 가정 계산입니다. 실제 금액은 본인의 관리처분계획 서류에 적힌 숫자로만 나옵니다.

쓰는 산식은 제89조 제1항 그대로입니다.

“`

청산금 = 분양받은 대지·건축물의 가격 − 종전 토지·건축물의 가격

값이 + → 내가 낸다 (징수)

값이 − → 내가 받는다 (지급)

“`

실무에서는 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 값을 권리가액이라 부르고, 조합원분양가에서 그 권리가액을 뺍니다. 아래 예시의 비례율은 관리처분계획에 적혀 온 수치를 그대로 대입했다고 가정한 값입니다.

예시 1 — 내는 경우

종전자산 평가액 3억원 · 비례율 100% · 조합원분양가 추산액 4억 2,000만원

단계	계산	결과
권리가액	3억 × 1.00	3억원
차액	4억 2,000만 − 3억	+1억 2,000만원

부호가 양수입니다. 내는 쪽입니다.

예시 2 — 비례율만 바꾼 경우

예시 1에서 비례율만 100% → 90%로 내렸습니다.

단계	계산	결과
권리가액	3억 × 0.90	2억 7,000만원
차액	4억 2,000만 − 2억 7,000만	+1억 5,000만원

예시 1보다 3,000만원 늘었습니다. 3억원의 10%가 정확히 3,000만원입니다.

예시 3 — 부호가 뒤집히는 경우

종전자산 평가액 5억원 · 비례율 105% · 조합원분양가 추산액 4억 2,000만원

단계	계산	결과
권리가액	5억 × 1.05	5억 2,500만원
차액	4억 2,000만 − 5억 2,500만	−1억 500만원

음수입니다. 제89조 제1항이 「지급하여야 한다」로 적어 둔 경우가 이 경우입니다.

비례율이 1%p 움직이면

비례율이 곱해지는 대상은 종전자산 평가액 하나입니다. 그래서 움직임은 단순한 산술입니다.

종전자산 평가액	비례율 1%p 하락 시 차액 증가	비례율 10%p 하락 시
1억원	100만원	1,000만원
2억원	200만원	2,000만원
3억원	300만원	3,000만원
5억원	500만원	5,000만원
8억원	800만원	8,000만원

조합원분양가가 그대로라는 가정 아래의 산술입니다. 직접 대입해 보니 종전자산 3억원에서 비례율 10%p 차이가 3,000만원이었습니다. 이 표는 비례율이 왜 그 값이 되는지를 설명하지 않습니다. 설명할 근거를 확보하지 못했습니다.

언제 내는가

제89조는 원칙과 예외를 나눠 둡니다.

경우	근거	언제
정관등에 정한 바도, 총회 의결도 없음	제89조①	이전고시가 있은 후
정관등에 정했거나 총회 의결이 있음	제89조②	관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할

조문이 정하는 것은 「일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다」까지입니다. 분할 횟수도, 회차별 금액도, 기간 간격도 조문에 없습니다. 조문이 나눠 내는 기준 금액까지 직접 못 박아 둔 제도도 있습니다 — 종부세 분납 — 300만원이 아니라 250만원 초과입니다가 그런 경우입니다. 도시정비법 제89조 제2항은 그렇게 적혀 있지 않습니다. 그래서 「중도금처럼 몇 차례 낸다」는 설명을 숫자로 옮길 수 없습니다. 본인 조합의 정관과 총회 의결 내용을 직접 확인해야 하는 항목입니다.

흔한 오해

흔히 이렇게 쓴다	조문은 이렇다
권리가액은 법에 정해진 개념이다	제74조·제76조·제89조에 「권리가액」이라는 말이 없다. 법령의 말은 「종전의 토지 또는 건축물의 가격」
비례율은 법정 산식이다	세 조문에 「비례율」이 없다. 산출 공식의 법령 근거를 확인하지 못했다
분담금은 내는 돈이다	제89조①은 「징수하거나 … 지급하여야 한다」를 한 문장에 둔다
조합이 통지한 금액이 확정 금액이다	제74조①3호·6호는 「추산액」·「분담규모」다. 「추산」이 조문 문구다
종전자산은 현재 시세로 평가한다	「사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격」이다
조합이 고른 감정평가사가 평가한다	재개발은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상이다
한 곳의 감정평가 금액으로 정해진다	산술평균이다
전원이 합의하면 아무 때나 다시 정할 수 있다	관리처분계획을 변경·중지·폐지하려는 경우에만 열린다
분담금은 중도금처럼 나눠 낸다	원칙은 이전고시 후다. 분할은 정관등 또는 총회 의결이 있을 때의 예외다
사업비가 올라도 내 평가액은 그대로다	제89조③은 가격평가에 정비사업비를 참작하도록 정한다
통지 없이 총회에서 정해진다	총회 개최일 1개월 전에 문서로 통지해야 한다

체크리스트 — 서류에서 찾을 세 숫자

관리처분계획 인가 서류와 총회 책자에서 아래 세 숫자를 찾아 직접 넣어 보는 편이 빠릅니다. 통지서 맨 아래 합계부터 보면 어디서 갈린 금액인지 알 수 없습니다.

□ ㉠ 내 종전자산 감정평가액 — 사업시행계획인가 고시일 기준인지 함께 확인

□ ㉡ 적용된 비례율

□ ㉢ 내가 신청한 평형의 조합원분양가 추산액

□ 감정평가서가 2인 이상의 산술평균인지 (재개발)

□ 정관에 분할징수·분할지급 규정이 있는지

□ 그 내용을 바꾼 총회 의결이 있었는지

□ 총회 1개월 전 문서 통지를 실제로 받았는지

저라면 합계보다 ㉠을 먼저 봅니다. 비례율이 곱해지는 대상이 그 한 숫자이고, 평가 기준일이 언제로 잡혔는지가 거기서 드러나기 때문입니다.

그리고 한 가지는 계산해 보기 전에는 모릅니다. 종전자산 평가액이 조합원분양가보다 크면 부호가 뒤집힙니다 — 조문이 「지급하여야 한다」를 같은 문장에 적어 둔 이유입니다. 분담금은 반드시 내는 돈이 아닙니다.

자주 묻는 것

조합에서 통지받은 분담금이 그대로 확정되나요?

조문이 그 숫자에 붙인 말은 「추산액」과 「분담규모」입니다(제74조①3호·6호). 확정액이라는 표현은 조문에 없습니다. 다만 그 추산액과 나중의 청산금을 어떻게 정산하는지는 제74조와 제89조가 직접 정하지 않습니다. 확인하지 못한 항목으로 아래에 남겨 두었습니다.

종전자산 평가액이 낮게 나왔는데 다시 평가받을 수 있나요?

감정평가 결과에 이의를 제기하는 절차는 이번에 확인하지 못했습니다. 조문으로 확인되는 것은 평가 주체(재개발은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상)와 산술평균 방식, 그리고 관리처분계획을 변경·중지·폐지하려는 경우 전원 합의로 산정할 수 있다는 단서까지입니다.

조합이 선정한 감정평가사가 평가하는 것 아닌가요?

재개발사업은 아닙니다. 제74조 제4항 1호 가목은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상으로 정합니다. 조합총회가 선정·계약한 감정평가법인등이 들어가는 쪽은 나목, 즉 재건축사업입니다.

분담금을 분양 중도금처럼 나눠 내게 되나요?

정관등에 분할징수·분할지급을 정했거나 총회 의결이 있으면 가능합니다(제89조②). 없으면 원칙대로 이전고시가 있은 후에 정산합니다(제89조①). 회차와 간격은 조문이 정하지 않으므로 정관과 의결 내용을 봐야 합니다.

분양신청을 하지 않았는데 분담금은 어떻게 되나요?

이 글의 범위 밖입니다. 제74조의 관리처분계획은 분양신청기간이 종료된 때의 분양신청 현황을 기초로 수립되고, 분양신청을 하지 않았거나 철회했거나 계획에서 제외된 경우는 다른 조문이 따로 다룹니다. 그 경로와 기한은 제72조·제73조가 따로 정합니다.

확인하지 못한 것

• 비례율 산출 공식의 법령·고시 근거. 그래서 이 글에 공식을 쓰지 않았습니다
• 제89조 제4항이 위임한 시행령 조문(가격평가의 방법·절차)의 조번호와 내용
• 제74조 제1항 단서의 「대통령령으로 정하는 경미한 사항」의 범위
• 추산액(제74조①3호·6호)과 청산금(제89조①)의 정산 방법. 두 조문이 직접 정하지 않습니다
• 감정평가 결과에 이의를 제기하는 절차
• 청산금의 징수·납부 방법과 소멸시효
• 분할징수의 회차·간격·회차별 금액
• 이전고시의 시기. 조문 문구인 「이전고시가 있은 후」까지만 확인했습니다

이 항목들은 추정으로 메우지 않았습니다. 다른 글에서 숫자로 적힌 것을 보셨다면 출처가 어디인지 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.

새로 받은 집을 취득할 때 붙는 세금은 이 글에서 다루지 않았습니다. 취득세와 함께 붙는 세목은 취득세만 계산하고 잔금 치르러 갔다가 당황하는 이유에, 중과 여부가 갈리는 구간은 취득세 중과 — 조정대상지역이어도 안 걸리는 구간이 있습니다에 따로 정리해 두었습니다.

근거

• 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) — 제1항 3호·5호·6호, 제4항 1호 가목·나목 및 단서, 제5항
• 도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) — 「비례율」·「권리가액」·「분담금」 미사용 확인용
• 도시 및 주거환경정비법 제89조(청산금 등) — 제1항·제2항·제3항·제4항
• 국가법령정보센터(law.go.kr) 법령 원문 조회 · 확인일 2026-10-06

본문의 모든 계산 예시는 가정값을 넣은 산술이며, 실제 금액은 조합의 관리처분계획과 감정평가 결과에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 관리처분계획 인가 서류와 총회 통지 문서에서 확인하십시오.

아파트 짓는 이팀장

공동주택 설계를 15년 했습니다. 세무사도 변호사도 아닙니다. 아파트를 설계하면서도 정작 그 집에 붙는 세금은 잘 몰랐고, 찾아보니 나오는 글마다 숫자가 달랐습니다. 그래서 확인한 걸 정리해두기 시작했습니다.

부동산·대항력요건 · 확인일 2026-09-28

살고 있는 집이 팔려도 계약서를 다시 쓰지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항이 「임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다」고 정하고 있어서, 새 집주인이 자동으로 임대인이 됩니다. 기존 계약이 그대로 이어집니다.

다만 이 보호가 모든 임차인에게 자동으로 붙는 것은 아닙니다. 앞 조항인 제3조 제1항의 대항요건 — 주택의 인도와 주민등록 — 을 갖춘 임차인에게만 작동합니다. 집이 넘어갔다는 소식을 듣고 가장 먼저 확인할 것은 등기부가 아니라 내 전입신고와 점유가 끊기지 않았는지입니다.

아래에서 승계가 언제 어떻게 일어나는지, 이사·전출이 왜 위험한지, 만기에 보증금을 누구에게 청구하는지를 조문 순서대로 정리하겠습니다.

계약서를 다시 쓰지 않습니다

항목	내용	근거
새 집주인의 지위	임대인의 지위를 승계한 것으로 본다	주임법 §3④
계약서 재작성	필요 없다 — 기존 계약이 그대로 이어진다	§3④
승계되는 범위	「임대할 권리를 승계한 자」를 포함한다	§3④ 괄호
보호의 전제	주택의 인도 + 주민등록(전입신고)	§3①
대항력 발생 시점	두 요건을 마친 다음 날부터	§3①
전입신고의 의미	전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다	§3①
우선변제의 전제	대항요건 + 확정일자	§3의2②
보증금 수령 조건	임차주택을 양수인에게 인도해야 받을 수 있다	§3의2③
매매·경매 목적물인 경우	민법 §575①③·§578 준용	§3⑤
동시이행	§3⑤의 경우에 한해 민법 §536 준용	§3⑥

이 글의 조문은 전부 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 기준이며, 2026-09-28에 국가법령정보센터 원문으로 직접 확인했습니다. 판례 검색은 그 다음 날 따로 시도했고 결과는 아래 「조사하면서 막힌 지점」에 적었습니다.

조문 한 줄이 답입니다 — 제3조 제4항

제3조 제4항의 문언을 그대로 옮기면 이렇습니다.

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

세 대목을 나눠 읽어야 합니다.

「양수인」 — 매매로 소유권을 넘겨받은 사람입니다. 소유자가 바뀌었다는 사실 자체가 요건입니다. 새 집주인이 임차인의 존재를 알았는지 몰랐는지를 조문은 묻지 않습니다.

「그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다」 — 소유권 이전만이 아니라는 뜻입니다. 조문이 괄호로 범위를 넓혀 두었습니다.

「승계한 것으로 본다」 — 「볼 수 있다」가 아니라 「본다」입니다. 새 집주인이 동의하거나 임차인이 신청해서 생기는 효과가 아니라, 조문이 그렇게 간주합니다. 그래서 승계 확인서에 도장을 받지 않아도 승계는 이미 일어나 있습니다.

실무에서 가장 자주 생기는 오해가 여기서 갈립니다. 「새 집주인이 계약을 인정 안 해준다」는 상황은, 조문 구조상 새 집주인이 인정하고 말고 할 사안이 아닙니다. 대항요건을 갖춘 임차인이라면 계약은 이미 새 소유자와의 계약이 되어 있습니다.

그런데 이 보호는 조건부입니다 — 제3조 제1항

제4항은 홀로 서 있는 조항이 아닙니다. 제3조는 제1항에서 출발합니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

여기서 나오는 「제삼자에 대하여 효력」이 흔히 말하는 대항력입니다. 새로 집을 산 사람은 임차인 입장에서 제삼자이고, 제4항의 승계는 이 대항력 위에 얹혀 있습니다.

조문에서 놓치기 쉬운 대목이 「그 다음 날부터」입니다. 인도와 전입신고를 오늘 마쳤으면 효력은 다음 날부터 생깁니다. 같은 날 소유권이 넘어가는 경우 하루 차이가 그대로 결과 차이가 됩니다.

또 하나는 「전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다」는 문장입니다. 행정 처리가 며칠 걸려도 기준 시점은 신고한 날입니다. 전입신고 절차 자체와 확정일자의 하루 차이는 전입신고와 확정일자 — 하루 차이로 보증금 순위가 밀린다에서 다뤘으니 여기서는 반복하지 않습니다.

두 요건은 갖추는 것보다 유지하는 것이 어렵습니다. 인도(점유)와 주민등록은 둘 다 현재형 요건이라, 한쪽이라도 끊기면 그 시점 이후의 효력이 흔들립니다. 집이 팔린 시기에 이사를 계획하고 있었다면, 순서를 조정하는 편이 안전합니다.

절차 — 집주인이 바뀌었을 때 여섯 단계

1단계. 등기부등본으로 새 소유자를 확인합니다.

누가 양수인인지가 뒤 단계 전부의 전제입니다. 등기사항전부증명서는 인터넷등기소에서 열람할 수 있고, 소유권 이전 등기가 언제 접수·완료됐는지가 등기부에 남습니다.

2단계. 전입과 점유를 그대로 유지합니다.

이 단계가 여섯 중 가장 중요합니다. 새 집주인이 바뀌었다고 해서 임차인이 해야 할 신고나 신청은 조문에 없습니다. 아무것도 하지 않는 것이 정답이고, 하지 말아야 할 것이 전출과 이사입니다.

3단계. 계약서는 다시 쓰지 않습니다.

재작성은 법적으로 필요 없습니다(§3④). 심리적으로 불안하면 기존 계약의 내용이 그대로 승계됐음을 확인하는 문서를 새 임대인과 주고받을 수는 있습니다. 다만 이때 기존 계약서를 폐기하거나 날짜를 새로 적지 않습니다. 확정일자와 계약일이 걸려 있는 문서라, 새 문서를 만드는 것과 옛 문서를 없애는 것은 전혀 다른 일입니다.

4단계. 차임 입금 계좌만 바꿉니다.

월세를 받을 사람이 새 임대인으로 바뀝니다. 계좌를 통보받으면 그때부터 그쪽으로 넣습니다. 계좌 통보가 늦어 옛 집주인 계좌로 보냈다면 그 사실과 이체 내역을 남겨 둡니다. 계좌 변경은 계약 변경이 아니므로, 이 기회에 월세나 보증금을 조정하자는 요구가 함께 오면 그것은 별개의 증액청구입니다.

5단계. 만기에 보증금을 청구할 상대는 새 집주인입니다.

제3조 제4항이 임대인의 지위를 통째로 넘겼으므로, 반환 청구도 새 임대인을 상대로 합니다. 옛 집주인에게 연락해 받아내는 구조가 아닙니다.

6단계. 만기에 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 검토합니다.

이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받은 상황에서 대항요건을 유지할 수 있게 해주는 제도입니다. 이 제도가 어느 경로로 나가는지는 임차권등기가 나가는 길은 하나가 아닙니다 — 법원 명령·임대인 협력·금융기관 대위에서 다룹니다. 여기서는 「먼저 나가고 나중에 등기」가 아니라 「등기 먼저」라는 순서만 기억하면 됩니다.

보증금은 인도와 맞물려 있습니다 — 제3조의2 제3항

보증금을 돌려받는 쪽에는 조건이 하나 더 붙어 있습니다. 제3조의2 제3항입니다.

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 보증금을 받을 수 없다.

여기서 말하는 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제입니다.

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

두 항을 이어 읽으면 구조가 보입니다. 우선변제를 받으려면 집을 비워 인도해야 합니다. 그리고 제3조 제6항이 민법 제536조(동시이행의 항변권)를 준용하는데, 준용되는 범위는 제3조 제5항의 경우 — 임차주택이 매매나 경매의 목적물이 된 때 — 로 한정돼 있습니다. 보증금 반환 일반에 동시이행이 걸린다고 조문이 말하는 것은 아닙니다. 조문이 그 범위에서 준용을 지시하고 있다는 사실까지가 이 글에서 확인된 범위이고, 민법 제536조의 원문은 이번에 직접 열지 않았습니다.

그래서 실무 순서는 「보증금 받기」와 「집 비우기」를 따로 떼어 놓지 않는 쪽이 안전합니다. 먼저 짐을 다 빼고 전출까지 마친 뒤 돈을 기다리는 형태가 가장 취약합니다.

이런 경우는 다릅니다

경매로 소유자가 바뀐 경우

제3조 제5항이 「임차주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항·제3항 및 제578조를 준용한다」고 정하고 있습니다. 다만 경매에서 배당 순위가 어떻게 갈리는지, 대항력을 갖추기 전에 설정된 근저당이 있으면 어떻게 되는지는 이 글에서 다루지 않습니다. 그 판정은 등기부상 권리들의 선후 문제라 별도 주제입니다.

법인 명의로 임차한 경우

제3조 제3항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업인 법인이 직원 주거용으로 주택을 임차한 경우를 따로 다룹니다. 이때는 법인이 아니라 그 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생기고, 직원이 바뀌면 새 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 다시 효력이 생깁니다. 직원 교체 시점에 공백이 생길 수 있는 구조입니다.

전세임대 지원을 받아 들어간 경우

제3조 제2항은 주택도시기금을 재원으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 임차한 경우를 정하고, 이때는 입주자가 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 제1항을 준용합니다.

보증보험에 들어 있는 경우

전세보증금 반환보증은 이 조문과 별개의 계약입니다. 소유자가 바뀌었을 때 보증 관계가 어떻게 되는지는 보증기관의 약관 영역이고, 애초에 어떤 집이 가입에서 걸리는지는 전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집 — 을구를 먼저 봅니다에서 다룹니다.

여기서 많이 틀립니다

전출부터 하고 이사 날짜를 잡는 것

가장 비싸게 치르는 실수입니다. 주민등록을 옮기는 순간 제3조 제1항의 요건 한쪽이 빠집니다. 「어차피 계약은 살아 있으니까」라고 생각하기 쉬운데, 계약이 살아 있는 것과 제삼자에게 대항할 수 있는 것은 다른 문제입니다.

세대원 일부만 남기면 된다고 생각하는 것

조문은 「주민등록을 마친 때」라고만 쓰고 세대 구성에 관한 판단 기준을 직접 두고 있지 않습니다. 세대원 일부를 남기는 방식이 요건을 유지시키는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 확인되지 않은 방식에 보증금을 거는 것은 권하지 않습니다.

매매 사실을 뒤늦게 알고 그때부터 계산하는 것

대항력의 기산점은 임차인이 매매를 안 날이 아니라 인도와 주민등록을 마친 날의 다음 날입니다(§3①).

확인 순서 체크리스트

□ 1. 등기사항전부증명서로 새 소유자와 이전 등기일을 확인한다

□ 2. 내 전입신고일이 언제인지 확인한다 (전입신고를 한 때에 주민등록된 것으로 본다 — §3①)

□ 3. 인도와 주민등록을 마친 날의 다음 날이 대항력 발생일임을 확인한다 (§3①)

□ 4. 그 발생일이 소유권 이전보다 앞서는지 본다

□ 5. 계약서에 확정일자가 찍혀 있는지 확인한다 (우선변제의 전제 — §3의2②)

□ 6. 계약서 원본을 보관한다 — 재작성하지 않는다 (§3④)

□ 7. 새 임대인의 차임 입금 계좌를 통보받고 이체 내역을 남긴다

□ 8. 계약 만기까지 전출·이사를 하지 않는다

□ 9. 만기에 보증금 반환 청구 상대가 새 임대인임을 확인한다 (§3④)

□ 10. 반환이 지연되면 집을 비우기 전에 임차권등기명령을 먼저 검토한다

4번에서 순서가 뒤집혀 있으면 이 글의 범위를 벗어납니다. 대항력을 갖추기 전에 설정된 담보권이 있는 경우의 순위 판정은 별도 주제입니다.

계약서를 새로 쓰자는 말을 들었을 때

「집주인이 바뀌면 계약을 새로 써야 한다」

아닙니다. 제3조 제4항이 승계를 간주하므로 재작성 없이 기존 계약이 이어집니다. 새 임대인이 「계약서 새로 씁시다」라고 해도 응할 의무가 없습니다. 굳이 문서를 만든다면 기존 계약의 승계를 확인하는 내용이어야 하고, 계약일과 확정일자는 기존 것으로 남아 있어야 합니다.

「새 집주인이 계약을 인정해줘야 계약이 유지된다」

조문은 새 임대인의 동의를 요건으로 두고 있지 않습니다. 「승계한 것으로 본다」는 문언입니다.

「보증금은 돈을 받은 옛 집주인에게 받아야 한다」

임대인의 지위가 넘어갔으므로 반환 상대는 새 임대인입니다.

「전입신고만 돼 있으면 안전하다」

제3조 제1항은 인도와 주민등록을 둘 다 요구합니다. 실제로 살고 있지 않으면서 주소만 옮겨 둔 상태는 조문의 요건과 다릅니다.

「확정일자가 있으면 집주인이 바뀌어도 된다」

두 가지가 하는 일이 다릅니다. 대항력은 인도 + 주민등록에서 나오고(§3①), 확정일자는 여기에 더해 경매·공매에서 후순위권리자보다 먼저 받을 권리를 만듭니다(§3의2②). 확정일자만 있고 인도·주민등록이 끊기면 앞단이 무너집니다.

「보증금을 받기 전에 먼저 나가도 권리는 남는다」

제3조의2 제3항이 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 이 한 조항만으로도 인도와 반환이 맞물립니다. 제3조 제6항의 민법 제536조 준용은 제3조 제5항의 경우(매매·경매의 목적물이 된 때)에 한정되므로 여기에 그대로 얹지 않았습니다. 어느 쪽이든 먼저 비우고 기다리는 형태가 가장 불리합니다.

자주 묻는 것

Q. 새 집주인이 「나는 그 계약을 승계하지 않기로 했다」고 합니다

조문은 그런 선택지를 두고 있지 않습니다. 제3조 제4항의 문언은 「임대인의 지위를 승계한 것으로 본다」이고, 양수인의 의사를 요건으로 삼고 있지 않습니다. 매도인과 매수인 사이에 어떤 합의가 있었더라도, 대항요건을 갖춘 임차인에 대한 관계에서는 조문이 정한 효과가 적용됩니다.

Q. 승계가 싫으면 임차인이 계약을 끝낼 수 있습니까

이 글에서는 답하지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 승계를 원칙으로 정할 뿐이고, 임차인이 승계에 이의를 제기해 계약을 종료시킬 수 있는지는 조문에 문언이 없습니다. 판례 영역인데 이번에 원문을 확보하지 못했습니다. 아래 「확인하지 못한 것」에 그대로 남겨 두었습니다.

Q. 소유권 이전 등기가 된 날부터 새 임대인입니까

제3조 제4항은 「양수인」이라고만 쓰고 시점을 따로 정하지 않았습니다. 이 글에서 확정할 수 있는 것은 임차인 쪽 대항력의 시점입니다 — 인도와 주민등록을 마친 다음 날입니다(§3①). 양수인의 지위가 확정되는 정확한 시점 판단은 등기 실무 영역이라 다루지 않았습니다.

Q. 계약 기간 중에 월세를 올려달라고 합니다

임대인이 바뀐 것과 차임을 올리는 것은 다른 조문입니다. 승계는 제3조 제4항이고, 차임 증액은 제7조가 별도의 요건과 상한을 두고 있습니다. 집주인이 바뀌었다는 사실 자체가 증액의 근거가 되지는 않습니다. 증액의 한도와 주기는 따로 정리해 둔 글에서 다룹니다.

Q. 새 집주인의 계좌를 못 받았는데 월세를 안 내도 됩니까

조문이 답하는 영역이 아닙니다. 다만 차임 연체는 갱신 거절 사유와 연결되는 항목이라, 계좌 안내가 늦더라도 지급 의사와 시도를 기록으로 남겨 두는 편이 낫습니다. 구체적인 처리 방법은 이 글에서 확인한 조문의 범위를 벗어납니다.

Q. 전세와 월세에 차이가 있습니까

제3조는 「임대차」라고만 쓰고 전세·월세를 구분하지 않습니다. 대항요건과 승계의 구조는 같습니다.

조사하면서 막힌 지점

이 글을 쓰면서 끝내 확보하지 못한 것이 하나 있습니다. 「승계를 원하지 않는 임차인이 이의를 제기해 계약을 끝낼 수 있는가」라는 쟁점입니다. 이 쟁점을 다룬 판례가 있는지 확인하려고 2026-09-29에 국가법령정보센터 판례 검색과 대법원 종합법률정보 양쪽을 열어 봤는데, 앞쪽은 사건번호로도 키워드로도 검색 결과가 0건으로 떴고 뒤쪽은 접근 자체가 되지 않았습니다.

원문을 못 봤으니 쓰지 않았습니다. 다른 블로그의 요약을 옮겨 적으면 문단은 채워지지만, 그 순간 이 글은 제가 확인한 글이 아니게 됩니다. 보증금이 걸린 판단에서 전해 들은 법리를 단정형으로 적는 것은 하지 않는 편이 맞다고 봅니다.

그래서 이 글은 조문이 받쳐주는 범위까지만 갑니다. 제3조 제4항이 승계를 원칙으로 정하고 있다는 것, 그 보호가 제3조 제1항의 대항요건 위에 얹혀 있다는 것, 보증금 수령이 제3조의2 제3항의 인도와 맞물린다는 것. 여기까지는 전부 원문에서 확인했습니다.

확인하지 못한 것

• 승계에 대한 임차인의 이의제기 가능 여부 — 조문에 문언이 없고 판례 영역입니다. 2026-09-29에 국가법령정보센터 판례 검색과 대법원 종합법률정보를 모두 시도했으나 원문을 확보하지 못했습니다. 이 글에서는 「조문은 승계를 원칙으로 한다」까지만 서술했습니다
• 민법 제575조 제1항·제3항, 제578조, 제536조의 원문 — 주임법 제3조 제5항·제6항이 준용을 지시하고 있다는 사실까지만 확인했고, 민법 조문 자체는 열지 않았습니다. 그래서 준용의 구체적 효과를 설명하지 않았습니다
• 세대원 일부만 전입을 유지할 때 대항요건이 유지되는지 — 조문에 판단 기준이 없습니다. 확인하지 못했으므로 본문에서 방법으로 제시하지 않았습니다
• 양수인의 지위가 확정되는 정확한 시점 — 제3조 제4항은 「양수인」이라고만 씁니다. 등기 실무 영역이라 확인하지 않았습니다
• 대항력을 갖추기 전에 설정된 담보권이 있는 경우의 배당 순위 — 이 글의 범위 밖입니다. 경매 배당은 등기부상 권리의 선후 판정 문제라 다루지 않았습니다
• 임차권등기명령의 요건·신청 절차·소요기간 — 이 글에서는 「집을 비우기 전에 검토한다」는 순서만 썼습니다. 등기가 올라가기 전에 이사하면 어떻게 되는지는 임차권등기명령 — 등기 확인 전에 이사하면 종전 순위를 잃습니다에서 다뤘습니다
• 전세보증금 반환보증에서 임대인이 바뀌었을 때의 처리 — 보증기관 약관 영역입니다. 확인하지 않았습니다

근거

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) — [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]. 제1항(인도·주민등록·다음 날·전입신고 간주), 제2항(전세임대 지원 법인), 제3항(중소기업 법인 직원), 제4항(양수인의 임대인 지위 승계), 제5항(매매·경매의 목적물이 된 경우 — 민법 §575①③·§578 준용), 제6항(제5항의 경우에 한해 민법 §536 준용). 2026-09-28에 국가법령정보센터 원문으로 직접 확인했습니다
• 같은 법 제3조의2(보증금의 회수) — 제2항(대항요건 + 확정일자 → 후순위권리자보다 우선변제), 제3항(양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다). 같은 날(2026-09-28) 같은 화면에서 확인했습니다
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 본문 — https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=276291&chrClsCd=010202&urlMode=lsInfoP&efYd=20260102&ancYnChk=0

이 글에서 가장 오래 붙잡고 있었던 것은 근거를 모으는 쪽이 아니라 준용 조문의 범위를 잘라내는 쪽이었습니다. 제3조 제6항은 민법 제536조를 준용하지만 그 앞에 「제5항의 경우」가 붙어 있고, 그 여섯 글자를 빼고 읽으면 보증금 반환 일반에 동시이행이 걸리는 것처럼 보입니다. 실제 결론 — 먼저 비우고 기다리지 말라 — 은 제3조의2 제3항 하나로도 서기 때문에 준용 범위를 넓혀서 얻을 것이 없었습니다. 판례 법리와 세대원 구성은 조문 밖이라 「확인하지 못한 것」에 그대로 뒀습니다.

본인의 계약 내용, 전입·확정일자 시점, 등기부상 권리관계에 따라 실제 적용 결과는 달라집니다. 개별 사안은 대한법률구조공단(국번 없이 132) 또는 관할 지자체의 주택임대차분쟁조정위원회에 확인하시기 바랍니다.