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부동산·경매배당명도 · 확인일 2026-10-08

대금을 다 냈어도 인도명령은 기각됩니다. 민사집행법 제136조 제1항 단서가 그 자리입니다 — 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있다고 인정되면 법원은 명령을 하지 않습니다. 그리고 소송으로 넘어가도 민법 제213조 단서가 거의 같은 구조로 서 있습니다.

대금을 냈다고 인도명령이 당연히 나오지는 않습니다

민사집행법 제136조 제1항은 이렇습니다.

①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

본문은 「인도하도록 명할 수 있다」입니다. 단서는 「그러하지 아니하다」입니다. 신청이 제대로 들어가 있어도, 점유자가 단서에 걸리면 명령 자체가 나오지 않습니다.

신청기한 쪽은 낙찰받고 명도까지 — 인도명령 신청기한은 매각대금 낸 날부터 6개월입니다에서 따로 정리했습니다. 이 글은 기한이 아니라 막히는 자리를 봅니다. 그리고 이 글이 보는 것은 법원 경매의 민사집행법 절차입니다 — 공매는 근거법과 기관이 달라 경매와 공매, 뭐가 다른가 — 근거법도 기관도 다릅니다에 따로 적었습니다.

민사집행법과 민법에는 「명도소송」이라는 말이 없습니다

실무 호칭을 조문에서 찾아보려고 민사집행법과 민법의 해당 조문들을 받아봤는데, 「명도소송」이라는 용어는 어디에도 없었습니다. 조문에 적힌 이름은 둘입니다.

• 민사집행법 제258조 표제: 부동산 등의 인도청구의 집행
• 민법 제213조 표제: 소유물반환청구권

제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

민법 제213조 단서를 제136조 제1항 단서 옆에 놓고 보면 구조가 겹칩니다. 한쪽은 「점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다」, 다른 쪽은 「대항할 수 있는 권원에 의하여 점유」하면 명령하지 않는다입니다. 조문 문구만 보면 소송으로 가도 같은 성격의 벽을 한 번 더 만납니다. 결과가 어떻게 되는지까지 조문이 말해 주지는 않습니다.

두 갈래가 어디서 갈리는지

표를 만들면서 보니 왼쪽 칸은 결정 하나로 끝나고, 오른쪽 칸은 판결이 먼저 있어야 집행이 시작됩니다. 민사집행법 제24조가 그 전제를 한 줄로 못 박아 둔 조문입니다.

제24조(강제집행과 종국판결) 강제집행은 확정된 종국판결(終局判決)이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다.

순서 — 점유자를 가리는 일이 신청서보다 앞섭니다

1. 점유자가 누구인지 확인합니다. 조문이 상대방을 「채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자」로 셋으로 적어 두었습니다. 등기부에서 소유자와 권리관계를 어디부터 보는지는 등기부등본 갑구·을구 — 어디를 먼저 보고 무엇을 확인하나에 정리했습니다.
2. 인도명령을 신청합니다(제136조 제1항).
3. 채무자·소유자가 아닌 점유자라면 법원이 그 점유자를 심문합니다(제136조 제4항).
4. 결정이 나옵니다. 인용이든 기각이든 즉시항고 대상입니다(제136조 제5항).
5. 명령에 따르지 않으면 매수인 또는 채권자가 집행관에게 집행을 위임합니다(제136조 제6항).
6. 단서에 걸려 기각되면 경로가 위 표의 오른쪽 칸으로 옮겨 갑니다.

조문을 놓고 보면, 점유자가 누구인지를 가리는 일이 신청서를 쓰는 것보다 앞섭니다. 1번이 2번보다 먼저인 이유가 조문 안에 있습니다.

심문을 건너뛰는 두 경우

④법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.

심문이 생략되는 경우는 둘입니다. 권원에 의한 점유가 아님이 명백한 때, 그리고 이미 심문한 때입니다.

두 단서를 나란히 옮겨 적어 보고서 알아차린 게 있습니다. 「대항할 수 있는 권원에 의하여 점유」라는 같은 문구가 제1항에서는 기각 사유로, 제4항에서는 심문 생략 사유로 쓰입니다. 방향만 뒤집혀 있습니다. 조문 하나에 같은 표현이 양쪽 극단에 걸려 있는 구조입니다.

자주 틀리는 지점 — 「기각」과 「집행 불가」를 같은 줄에 놓는 것

기각은 명령이 나오지 않는 것이고, 제136조 제6항은 명령이 나온 뒤 따르지 않을 때의 처리입니다. 두 단계가 다릅니다.

제6항은 「집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다」까지만 적어 두었습니다. 그 이상으로 해석을 붙이지 않는 편이 맞습니다.

그리고 조문이 「명할 수 있다」로 되어 있다는 점도 자주 지나칩니다. 신청 요건을 맞췄다는 사실과 명령이 나온다는 사실은 조문 안에서 분리되어 있습니다.

결정에 불복하는 길

⑤제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

대상은 「신청에 관한 결정」입니다. 인용 결정과 기각 결정을 가르지 않았습니다. 기각된 쪽에서도 항고 대상인 결정이라는 뜻입니다.

집행 단계에서 조문이 정해 둔 일

①채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다.

②제1항의 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다.

③강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다.

제2항이 조건 문장입니다. 채권자나 대리인이 출석한 때에만 합니다.

제258조는 여기서 끝나지 않습니다. 채무자가 없으면 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족, 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 동산을 인도합니다(제4항). 그 사람들도 없으면 채무자 비용으로 보관합니다(제5항). 채무자가 수취를 게을리하면 집행법원 허가를 받아 매각하고, 비용을 뺀 나머지를 공탁합니다(제6항).

제258조는 여섯 항이고 그중 동산 처리가 제3항부터 제6항까지 네 항입니다. 인도 날짜 하나만 잡아 두면 끝나는 절차로 보이지 않는 이유가 이 조문에 있습니다.

자주 묻는 것 — 기각과 그다음

Q. 인도명령이 기각되면 그 집을 비울 방법이 없습니까?

조문상 다른 경로가 있습니다. 위 표의 오른쪽 칸이 그 경로입니다. 결과를 조문이 보장하지는 않습니다.

Q. 「명도소송」이 정식 명칭입니까?

민사집행법과 민법에는 그 말이 없습니다. 조문상 이름은 인도청구(민사집행법 제258조 표제)와 소유물반환청구(민법 제213조 표제)입니다.

Q. 점유자를 꼭 심문합니까?

채무자 및 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 심문합니다(제136조 제4항 본문). 권원에 의한 점유가 아님이 명백한 때, 또는 이미 심문한 때는 생략합니다(같은 항 단서).

Q. 이 조문이 곧 바뀝니까?

민사집행법에는 2028년 3월 1일 시행예정인 개정(법률 제21456호)이 있습니다. 그 판의 제136조는 현행과 축자가 같고 조문변경 표시도 없습니다. 이 글은 시행 2026-02-01 현행본을 기준으로 썼습니다.

확인하지 못한 것 — 「대항할 수 있는 권원」의 범위

• 그 권원이 무엇인지. 제136조 제1항 단서와 제4항 단서가 같은 표현을 쓰지만, 두 조문 어디에도 정의가 없습니다. 어떤 점유가 여기 들어가는지는 이번 확인 범위를 넘습니다.
• 기간과 비용. 소송 기간, 인지액, 송달료, 집행비용 — 하나도 확인하지 않았습니다.
• 점유이전금지가처분. 그 이름의 조문이 민사집행법에 없고, 요건을 정하는 규정을 확인하지 않아 절차 단계에 넣지 않았습니다.
• 판례. 이 글은 조문만 봤습니다. 「인정되는 경우」를 법원이 어떻게 판단해 왔는지는 들어 있지 않습니다.

낙찰 후 점유자를 확인할 때 적어둘 것 네 가지

□ 현재 점유자가 채무자인지, 소유자인지, 그 외의 점유자인지

□ 그 외의 점유자라면 심문 절차가 붙는다는 점(제136조 제4항 본문)

□ 점유자가 주장하는 점유의 근거가 무엇인지 — 평가는 법원이 합니다

□ 집행이 채권자 또는 대리인의 출석을 조건으로 한다는 점(제258조 제2항)

근거

• 민사집행법 제24조·제136조·제258조 — 공포 2025-01-31 법률 제20733호, 시행 2026-02-01, 소관 법무부
• 민사집행법 시행예정판 제136조 — 공포 2026-03-17 법률 제21456호, 시행 2028-03-01. 제136조 축자 동일, 조문변경 표시 없음
• 민법 제213조 — 공포 2026-03-17 법률 제21454호, 시행 2026-03-17. 조문변경 표시 없음
• 조문 열람: 국가법령정보센터, 확인일 2026-10-08

부동산 · 정비사업 | 확인일 2026-10-06

근거 법령: 도시 및 주거환경정비법(법률 제21447호, 시행 2026-07-01) 제72조 · 제73조 · 제76조

분양 통지서가 왔다면 그 안에 분양신청기간이 적혀 있습니다. 그 기간을 놓치면 현금청산 대상이 되는데, 현금청산으로 들어가는 경로는 하나가 아니라 넷입니다. 도시정비법 제73조 제1항이 1호부터 4호까지 열거하고 있고, 그중 둘은 분양신청을 하고도 걸리는 경로입니다.

그리고 그 기간은 통지한 날부터 셉니다. 공고한 날이 아닙니다 — 조문이 「통지한 날부터」로 못 박았습니다.

아래에서 네 경로를 하나씩 가르고, 기산점이 서로 다른 기한 네 개를 따로 적겠습니다.

조문을 열기 전까지 저는 1호 하나만 떠올렸습니다. 네 호를 나란히 놓고 읽고 나서야 2호와 4호가 따로 보이더군요.

한눈에 보기

현금청산 대상 판정 체크리스트

위에서부터 순서대로 확인합니다. 하나라도 걸리면 제73조 제1항의 협의 대상이 됩니다.

□ 분양공고와 통지를 받았는가 (받지 못했다면 — 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업은 통지·공고 의무가 없습니다. 제72조 ① 단서)

□ 통지한 날이 언제인지 확인했는가 — 분양신청기간은 이 날부터 센다

□ 분양신청기간이 며칠로 정해졌는가 (30일 이상 60일 이내의 범위에서 구역마다 다르다)

□ 연장 통지가 따로 왔는가 (사업시행자가 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에만, 20일 범위에서 한 차례)

□ 그 기간 안에 분양신청을 했는가 → 안 했다면 1호

□ 신청했다가 분양신청기간 종료 이전에 철회했는가 → 2호

□ 투기과열지구의 정비사업에서 재당첨 제한에 걸려 신청 자체를 할 수 없었는가 → 3호

□ 신청했는데 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 제외됐는가 → 4호

통지서를 받았다면 날짜부터 따로 적어 두는 편이 낫습니다. 이 글에서 다루는 기한 네 개가 전부 다른 날에서 출발하기 때문입니다.

경로는 넷입니다 — 제73조 제1항

조문은 사업시행자가 손실보상 협의를 해야 할 상대를 네 호로 열거합니다.

① 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

협의의 대상도 짚어 둡니다. 조문은 「토지, 건축물 또는 그 밖의 권리」라고 씁니다. 토지와 건물만이 아닙니다.

3호는 조건이 붙은 경로입니다. 제72조 제6항은 투기과열지구의 정비사업에서, 이미 제74조 제1항 제2호 또는 제1항 제4호 가목의 분양대상자로 선정된 사람과 그 세대에 속한 자에 대해, 분양대상자 선정일(조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 정합니다. 다만 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다는 단서가 붙어 있습니다.

그래서 3호는 내 구역이 투기과열지구인지부터 확인하는 게 순서입니다. 그 조건이 아니면 3호 자체가 작동하지 않습니다.

분양신청을 하고도 대상이 되는 두 경로

2호와 4호입니다. 이 둘이 「분양신청만 하면 안전하다」는 생각이 깨지는 자리입니다.

2호 — 철회. 조문은 「분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자」입니다. 이 한정어를 잘라서 「철회하면 현금청산 대상」으로 읽으면 안 됩니다. 기간이 끝난 뒤에 이뤄진 철회에 대해 2호는 말하지 않습니다.

4호 — 관리처분계획에서 제외. 신청은 했는데 인가된 계획의 분양대상에 들어가지 못한 경우입니다. 제외 사유 하나는 조문에 이름이 붙어 있습니다. 제76조 제1항 3호입니다.

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.

여기서 두 가지를 분명히 해야 합니다.

첫째, 이것은 다섯 번째 경로가 아닙니다. 제73조 제1항은 협의 상대를 네 호로 열거하고, 제76조 제1항 3호는 관리처분계획을 세울 때의 기준입니다. 이 기준에 걸린 사람은 4호를 통해 그 트랙으로 들어옵니다.

둘째, 서술어가 「현금으로 청산할 수 있다」입니다. 재량입니다. 「토지가 좁으면 무조건 현금청산」으로 읽히는 문장이 흔한데, 조문의 말은 그게 아닙니다.

「너무 좁은」의 기준 면적은 이 조문에 없습니다. 기준 면적은 하위 법령의 영역이고, 저는 그 규정을 확인하지 못했습니다. 그래서 면적 숫자는 이 글에 적지 않습니다.

분양 통지서에는 분양대상자별 분담금의 추산액도 들어갑니다(제72조 제1항 2호). 다만 그 금액이 어떻게 나오는지는 이 글의 범위가 아닙니다. 금액 쪽은 분담금을 다루는 별도 글에서 정리합니다. 이 글은 금액이 아니라 날짜와 경로를 다룹니다.

날짜는 네 번 기산점이 바뀝니다

실제 날짜를 대입해 봤습니다. 「인가일로부터 며칠」 하나로는 셀 수 없습니다.

②의 기산점이 가장 많이 틀리는 지점입니다. 제72조 제1항은 통지와 공고를 둘 다 요구하지만, 제72조 제2항은 「통지한 날부터」로 범위를 정했습니다.

③도 한 번 더 봐야 합니다. 원칙은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날이고, 단서가 분양신청기간 종료일의 다음 날입니다. 단서의 서술어는 「협의를 시작할 수 있다」입니다. 90일이라는 기간 자체가 앞당겨진다고 단정할 근거를 조문에서 찾지 못했습니다.

날짜 계산에서 초일을 넣는지 빼는지는 이 조문들이 정하지 않습니다. 그래서 「○월 ○일까지」 식의 하루 단위 마감은 이 글에 적지 않습니다. 기한의 마지막 날이 어디서는 하루 밀리고 어디서는 밀리지 않는지는 세금 납기가 토요일이면 언제까지인가 — 하루 밀리는 규칙과 안 밀리는 함정에 정리해 두었습니다.

되돌릴 수 있는가 — 「할 수 있다」가 누구의 말인가

기간을 놓쳤다고 길이 완전히 닫히는 것은 아닙니다. 조항이 둘 있습니다.

여기서 선을 하나 그어야 합니다. 두 조항 모두 사업시행자가 주어인 「할 수 있다」입니다. 토지등소유자가 재신청을 요구할 권리를 준 조문이 아닙니다.

그리고 제72조 제5항이 담는 것은 1호와 2호뿐입니다. 3호와 4호는 들어 있지 않습니다.

실무적으로는 조합 정관과 총회 회의록에 이 항목이 들어 있는지부터 확인하는 쪽이 빠릅니다. 제72조 제5항은 정관등 또는 총회 의결을 조건으로 걸어 뒀기 때문에, 그 두 문서가 출발점입니다.

협의가 깨지면 그다음 — 90일과 60일

협의가 성립하면 손실보상으로 종결됩니다. 성립하지 않으면 제73조 제2항으로 넘어갑니다.

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

조문은 두 절차를 「또는」으로 열거할 뿐, 어느 사업에 어느 쪽이 간다는 배분 기준을 여기서 정하지 않습니다. 이름이 비슷해도 근거법과 집행 기관이 다르면 다른 절차라는 점은 경매와 공매, 뭐가 다른가 — 근거법도 기관도 다릅니다에서 따로 가렸습니다. 「재개발은 수용, 재건축은 매도청구」라는 설명이 널리 쓰이지만, 제73조 제2항 하나로는 확정되지 않습니다. 내 사업이 어느 유형이고 어느 절차가 예정돼 있는지는 사업시행자가 보낸 서면에서 확인해야 합니다.

60일을 넘긴 쪽이 조합이면 돈이 붙습니다.

③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.

조문이 정한 것은 상한입니다. 실제 이율을 정한 시행령은 확인하지 못했습니다. 여기서 막혔습니다 — 그래서 「연 15%」를 포함해 어떤 이율 숫자도 이 글에 적지 않습니다.

협의 개시 통지가 왔다면 그 날짜를 적어 두는 편이 낫습니다. ③의 90일이 언제 끝나는지가 ④의 60일이 언제 시작하는지를 정하고, 지연이자의 계산이 거기에 걸려 있기 때문입니다.

자주 묻는 것

분양신청을 했다가 철회했습니다. 왜 현금청산 대상인가요.

제73조 제1항 2호가 「분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자」를 협의 대상으로 열거하고 있습니다. 신청 여부가 아니라 철회 시점이 기준입니다. 다만 기간이 끝난 뒤의 철회에 대해 2호는 정하지 않습니다.

분양신청기간을 놓쳤습니다. 다시 신청할 수 있나요.

제72조 제4항·제5항으로 길이 열릴 수 있습니다. 조건은 사업시행계획인가 변경으로 세대수나 주택규모가 달라졌을 것, 그리고 정관등에 정해져 있거나 총회 의결이 있을 것입니다. 다만 두 조항 모두 사업시행자의 「할 수 있다」입니다. 신청해서 받아내는 권리로 적혀 있지 않습니다.

통지를 받은 기억이 없습니다.

제72조 제1항은 통지와 일간신문 공고를 함께 요구합니다. 예외는 단서 하나입니다 — 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업은 통지·공고 의무가 없습니다. 통지가 분양신청기간의 기산점이므로, 통지일이 언제로 처리돼 있는지를 사업시행자에게 확인하는 것이 먼저입니다.

조합이 60일을 넘기면 어떻게 되나요.

제73조 제3항이 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 정하고 있습니다. 이율은 「100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율」입니다. 조문에는 상한만 있습니다.

수용재결인가요, 매도청구소송인가요.

제73조 제2항은 둘을 나란히 열거할 뿐 배분 기준을 두지 않았습니다. 이 글에서는 어느 쪽이라고 단정하지 않습니다.

흔한 오해

확인하지 못한 것

• 수용재결과 매도청구소송의 배분 기준 — 제73조 제2항은 둘을 「또는」으로 열거할 뿐입니다. 어느 사업 유형에 어느 절차가 가는지를 이 조문만으로 확정하지 못했습니다
• 지연이자의 실제 이율 — 「100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율」까지만 확인했습니다. 시행령을 받지 못했습니다
• 「너무 좁은 토지 또는 건축물」의 기준 면적 — 제76조 제1항 3호는 기준 면적을 정하지 않습니다. 하위 법령을 확인하지 못했습니다
• 손실보상액의 산정 기준 — 제73조는 협의하라고만 정합니다. 평가 방법·시점·주체를 확인하지 못했습니다
• 초일산입 여부 — 조문이 정하지 않아 하루 단위 마감을 적지 않았습니다
• 제72조 제1항 괄호의 「대통령령으로 정하는 경우」 — 통지·공고 기한 90일을 30일 연장할 수 있는 사유를 확인하지 못했습니다
• 제72조 제3항의 「대통령령으로 정하는 방법 및 절차」 — 분양신청 서류와 접수 방법을 확인하지 못했습니다
• 투기과열지구 지정 현황 — 지역 목록을 확인하지 못했습니다. 3호가 작동하는지는 내 구역의 지정 여부부터 확인해야 합니다
• 협의에 응하지 않을 때 토지등소유자가 취할 수 있는 절차와 기한

현금청산으로 받은 보상금에 붙는 세금도 이 글의 범위가 아닙니다. 집을 넘길 때의 양도세는 1세대1주택 비과세 — 거주 2년이 필요한 사람과 아닌 사람과 장기보유특별공제 — 종부세 장기보유공제와 이름만 닮았습니다에 따로 정리해 두었습니다.

근거

• 도시 및 주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청), 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치), 제76조(관리처분계획의 수립기준) — 법률 제21447호, 시행 2026-07-01
• 조문 축자는 국가법령정보센터에서 직접 확인했습니다 (2026-10-06 조회) → https://www.law.go.kr
• 소관: 국토교통부 주택정비과

이 글은 조문이 정한 경로와 기한을 정리한 것입니다. 개별 구역의 통지일·분양신청기간·관리처분계획 내용은 구역마다 다릅니다. 본인에게 적용되는 날짜와 절차는 사업시행자가 보낸 통지서와 관할 시·군·구의 인가 고시로 확인하시기 바랍니다.

부동산·보증금전세사기 · 확인일 2026-10-06

「전세사기피해자」와 「전세사기피해자등」은 같은 말이 아닙니다. 전세사기피해자법 제2조 제4호는 「피해자등」을 가·나·다 세 목으로 갈라 놓았고, 그중 가목만 「피해자」입니다. 요건이 목마다 다릅니다 — 보증금 5억원을 넘겨 걸린 사람, 혼자 피해를 본 사람을 각각 받는 칸이 따로 있습니다.

아래에서 요건 네 개가 세 갈래에서 어떻게 빠지는지, 그리고 결정문이 무엇을 해 주고 무엇은 해 주지 않는지를 조문으로 짚겠습니다.

한눈에 보기 — 요건 네 개가 세 갈래에서 갈립니다

제3조 제1항이 요건 네 개를 둡니다. 제2조 제4호 가·나·다목을 이 네 개와 한 줄씩 맞대어 보면 표가 이렇게 나옵니다.

네 개를 모두 요구하는 것은 가목뿐입니다. 나목은 보증금 상한을 요건에서 빼고, 다목은 「2인 이상」을 빼는 대신 전입신고 + 확정일자 + 인도를 자체 요건으로 둡니다.

4호는 세 갈래 전부의 공통 요건입니다. 어느 목에서도 빠지지 않습니다.

흔한 오해 — 두 용어를 한 말로 읽는 것

어느 칸에 걸리는지 순서대로 봅니다

“`

⓿ 【기한 게이트】

이 법의 신청 가능 기간 안에 있는가?

→ 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5233) 또는

거주지 관할 접수창구에 신청 가능 기간을 먼저 확인

└ 기간 밖이면 아래 요건을 다 갖춰도 의미가 없다

↓

❶ 임차인이 자연인인가 ── 법인 → 적용 불가

↓

❷ 제3조 제2항 제외사유 셋 중 하나에 걸리나

── 걸린다 → 세 갈래 전부 제외

↓

❸ 4호(임대인등의 고의를 의심할 상당한 이유)가 있나

── 없다 → 세 갈래 전부 불가 (공통 요건)

↓

❹ 경매 또는 공매 절차가 「완료」된 임차인인가

── 예 → 1호·3호 면제. 2호 + 4호만 본다

↓

❺ 1호 충족(인도 + 주민등록 + 확정일자 /

임차권등기 / 민법 제303조 전세권)

├ 예 ┬ 2호 예 ┬ 3호 예 → 【전세사기피해자】가목

│ │ └ 3호 아니오 → ❻

│ └ 2호 아니오(5억 초과) ┬ 3호 예 → 【나목】

│ └ 3호 아니오 → 해당 없음

└ 아니오 → ❻

❻ 다목 자체 요건 — 전입신고 + 확정일자 + 인도

+ 2호 + 4호 → 【다목】

↓

❼ 전세사기피해지원위원회 심의·의결 →

국토교통부장관이 결정

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⓿을 맨 앞에 둔 이유는 하나입니다. 요건을 네 개 다 갖춰도 기한 밖이면 전부 무의미해집니다. 네 개를 따지기 전에 기한부터 확인하는 것이 순서입니다.

❸을 앞으로 당긴 것도 같은 이유입니다. 4호는 세 갈래 공통 요건이라 여기서 떨어지면 1·2·3호를 셀 필요가 없습니다.

면제되는 경우와 아예 제외되는 경우는 다릅니다

둘을 섞어 쓰면 판정이 뒤집힙니다.

제2항은 가·나·다목 세 갈래가 공통으로 깔고 있는 조항입니다. 첫 번째 제외사유가 가리키는 보증·보험의 한도가 어디까지인지는 전세보증보험은 보증금이 얼마까지 되나 — 보증한도 계산 구조에서 계산해 두었습니다. 나목·다목 괄호에 「같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다」가 그대로 들어가 있습니다.

보증금 상한은 5억원 이하이고, 위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있습니다. 조문이 정한 것은 이 범위까지입니다.

결정문이 하는 일 — 그리고 하지 않는 일

결정 주체는 국토교통부장관입니다. 위원회의 심의·의결을 거칩니다.

결정을 받으면 다음 지원의 신청 자격이 생깁니다.

• 우선매수권 — 따로 신청해야 작동합니다
• 경매·공매 절차의 유예·정지 — 따로 신청해야 합니다
• 조세채권의 안분 — 따로 신청해야 합니다
• 공공임대 지원 — 따로 신청해야 합니다

결정은 「이 사람이 요건을 갖췄다」를 확인해 주는 행정 처분이고, 그 자체로 보증금을 돌려주는 처분은 아닙니다. 위 지원은 각각 별도 신청으로 작동합니다.

체크리스트 — 신청 전에 맞춰 볼 것

□ 신청 가능 기간 안인가 — 소관과 또는 접수창구에 확인했다

□ 임차인이 자연인인가 (법인 명의가 아닌가)

□ 보증·보험으로 전액 반환이 가능하지는 않은가

□ 보증금 전액이 최우선변제 범위 안에 들지는 않는가 — 그 기준은 소액임차인 최우선변제 — 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다에 따로 적었습니다

□ 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자를 갖췄는가 — 임차권등기나 전세권 설정도 포함된다. 임차권등기가 나가는 경로는 임차권등기명령 — 등기 확인 전에 이사하면 종전 순위를 잃습니다에 있습니다

□ 보증금이 5억원 이하인가 — 초과하면 나목을 본다

□ 2인 이상 피해인가 — 아니면 다목을 본다

□ 경매 또는 공매 절차가 이미 완료됐는가 — 그렇다면 1호·3호는 면제된다

자주 묻는 것

Q. 보증금이 5억원을 넘습니다. 끝인가요.

가목은 안 됩니다. 다만 제2조 제4호 나목이 2호(5억원 이하)를 요건에서 빼고 있습니다. 1호·3호·4호를 갖추고 제3조 제2항 제외사유에 걸리지 않으면 피해자등 나목으로 결정될 수 있습니다. 5억원 초과라는 이유로 접기 전에 나목을 먼저 읽는 편이 낫습니다.

Q. 같은 집에서 피해를 본 사람이 저 혼자입니다.

3호가 「2인 이상」을 요구하므로 가목·나목은 막힙니다. 다목이 3호를 빼고 있어, 2호·4호 + 전입신고·확정일자·인도를 갖추면 다목이 됩니다.

Q. 계약한 사람이 집주인이 아니었습니다.

다목이 「적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택」을 괄호에 명시로 넣어 뒀습니다. 법 적용 밖이 아닙니다.

Q. 임대인이 고소당하지 않았습니다. 4호가 안 되나요.

4호는 수사 개시만 보지 않습니다. 임대인등의 기망, 반환 능력 없는 자에게 임차주택을 양도한 경우, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대한 경우도 함께 열거하고, 요건은 「의심할 만한 상당한 이유」입니다.

Q. 결정되면 보증금을 받는 건가요.

결정은 요건 충족을 확인하는 처분입니다. 우선매수권·경·공매 유예·조세채권 안분·공공임대는 각각 따로 신청해야 합니다.

확인하지 못한 것 — 기한부터 확인해야 합니다

1. 신청 기한·적용기한. 이 글에서 가장 중요한 값인데 확인하지 못했습니다. 법령 조문 조회로는 부칙이 나오지 않았고, 여기서 막혔습니다. 「지금 신청할 수 있습니다」도 「이미 끝났습니다」도 쓰지 않습니다. 신청 가능 여부는 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5233, 5234) 또는 거주지 관할 접수창구에 직접 확인해야 합니다.
2. 결정·이의신청의 기한. 제14조(결정)와 제15조(이의신청) 절차가 따로 있다는 사실까지만 확인했습니다. 「며칠 안에」라는 숫자는 확보하지 못했습니다.
3. 결정의 효과를 정한 조문 번호. 지원 항목의 이름만 확인했고 조문 번호는 대조하지 못해, 본문에 조번호를 적지 않았습니다.
4. 위원회가 보증금 상한을 실제로 올린 시·도가 있는지. 「2억원 범위에서 상향할 수 있다」는 조문 문구까지입니다. 지역별 금액은 확인하지 못했습니다.
5. 위원회의 구성과 심의 기간(제6조) — 확보하지 못했습니다.
6. 대항력과 우선변제권이 어떻게 성립하는지는 이 글에서 다루지 않았습니다. 전입신고와 확정일자 — 하루 차이로 보증금 순위가 밀린다에서 따로 짚었고, 이 글은 「1호 요건을 갖췄는가」까지만 봅니다.

근거

• 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조(정의) 제1호·제2호·제3호·제4호, 제3조(전세사기피해자의 요건) 제1항·제2항 — 법률 제21490호, 공포 2026-03-24, 시행 2026-10-02(타법개정). 제2조·제3조는 조문변경 없음
• 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2 제2항·제3조의3·제8조 제1항, 「민법」 제303조, 「주민등록법」 제16조 — 제3조 제1항 각 호와 제2조 제4호가 인용하는 조문
• 국가법령정보센터(law.go.kr) 조문 원문으로 교차 확인
• 소관 — 국토교통부 피해지원총괄과 044-201-5233, 5234